Manual de cumplimiento de alquiler de vivienda asequible regional

Debido al compromiso a largo plazo de la Región con la vivienda asequible, sus requisitos de cumplimiento adoptan una perspectiva amplia y a largo plazo para el desarrollo del BRARHP. Las políticas y procedimientos de la Región se establecen para sentar las bases que garanticen el cumplimiento y el éxito desde la etapa inicial del proyecto y durante todo el período de asequibilidad.

Los proyectos con apoyo público suelen financiarse mediante una combinación de fondos. Al combinar diversas fuentes de financiación, el propietario/administrador debe cumplir con los requisitos de todos los programas aplicables. Generalmente, esto se puede lograr cumpliendo con el requisito más restrictivo. Este manual está diseñado para responder preguntas sobre las políticas, procedimientos, normas y regulaciones que rigen las viviendas de alquiler permanentemente asequibles en virtud del Convenio con la ciudad. Es importante destacar que este manual debe utilizarse como complemento a las leyes y normas vigentes.

¿Quien debe leer este guía?

Este manual se ha diseñado como guía de capacitación y referencia para garantizar el cumplimiento del BRARHP. También sirve como guía para el BRARHP, que se centra en expandir la vivienda asequible en toda la región y establece un programa centralizado de cumplimiento para viviendas de alquiler, dirigido por la Ciudad de BoulderEste manual puede ser reemplazado por cambios en las políticas locales, los requisitos de los programas federales y las revisiones técnicas. Se notificará a los socios sobre estas revisiones por correo electrónico y se publicará en el sitio web de la ciudad. Los socios tendrán treinta (30) días para enviar sus comentarios, preguntas y sugerencias antes de la adopción definitiva de los cambios/actualizaciones propuestos.

Ingresos anuales – Todos los importes, monetarios o no, que se prevé recibir durante los próximos 12 meses por todos los miembros del hogar mayores de dieciocho años. Los ingresos anuales incluyen los importes derivados de los activos a los que cualquier miembro del hogar tiene acceso.

Exclusiones de ingresos anuales Cantidades que el HUD debe excluir como ingresos, según la ley federal, para determinar la elegibilidad o los beneficios. El 31 de enero de 2024, el HUD publicó una lista actualizada de fuentes de ingresos y activos que, según la ley federal, deben excluirse de la consideración como ingresos para determinar la elegibilidad o los beneficios en un programa del HUD. La lista actualizada añade nuevas exclusiones y elimina las que ya están codificadas en las regulaciones de ingresos del HUD, Título 24 del Código de Regulaciones Federales (CFR), Parte 5.

Ingreso medio del área (IAM) – El AMI reportado anualmente para hogares de diversos tamaños por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), o por cualquier departamento, agencia o instrumentalidad sucesora del Gobierno de los Estados Unidos, para el Área Estadística Metropolitana Primaria “PMSA”, que incluye la Ciudad de BoulderColorado. El HUD publica anualmente los límites del AMI y el Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda los envía a los propietarios, administradores y socios. Se puede acceder a una copia de estos límites a través del sitio web de la ciudad.

Activos – Recursos monetarios o no monetarios con valor económico que un individuo posee o controla con la expectativa de que le proporcionarán un beneficio futuro.

Límites de activos – Los hogares con activos de más de $100,000 al momento de la solicitud inicial o la recertificación anual no son elegibles para ocupar o renovar su contrato de alquiler para una unidad de vivienda de alquiler permanentemente asequible ni participar en el BRARHP.

Ingresos extremadamente bajos – Persona u hogar cuyos ingresos no superen el 30% del AMI, según lo determine HUD.

Adulto de acogida Un miembro del hogar mayor de 18 años que cumple con la definición de adulto de acogida según la ley estatal. En general, un adulto de acogida es una persona mayor de 18 años que no puede vivir de forma independiente debido a una condición física o mental debilitante y que es colocada con la familia por una agencia de colocación autorizada o por sentencia, decreto u otra orden de cualquier tribunal competente.

Familia – Una o más personas que ocupan una unidad de vivienda de alquiler permanentemente asequible.

Ingresos - significa la definición de ingresos según los artículos 92.203(c) y 5.609. Todos los montos, no específicamente excluidos en el artículo 5.609(b), recibidos de todas las fuentes por cada miembro de la familia mayor de 18 años, o que sea el jefe de familia o su cónyuge, más los ingresos no laborales de o en nombre de cada dependiente menor de 18 años, excepto las personas que viven con el familiar, los niños y adultos en acogida.

Cuando el valor de los activos netos familiares excede los $50,000 (cantidad que HUD ajustará anualmente de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor para Asalariados Urbanos y Trabajadores Administrativos) y no se pueden calcular los rendimientos reales de un activo determinado, se imputan los rendimientos del activo en función de la tasa actual de ahorro con libreta, según lo determine HUD.

Ayuda para vivir en el hogar - significa una persona que reside con una o más personas mayores, o personas casi mayores o personas con discapacidades que 1) se determina que es esencial para el cuidado y bienestar de la persona, 2) no está obligada al sustento de las personas, y 3) no viviría en la unidad excepto para proporcionar los servicios de apoyo necesarios.

Bajos ingresos – Personas u hogares cuyos ingresos no sean mayores que el ingreso máximo requerido para cumplir con las pautas de bajos ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., comúnmente conocidas como “HUD Low”.

Ingreso Máximo Al momento de la ocupación inicial, los ingresos familiares combinados no podrán exceder el Ingreso Medio de la Vivienda (AMI) establecido en el Acuerdo y/o Convenio. Después de la ocupación inicial, los ingresos familiares combinados no podrán exceder el 84% del AMI.

Alquiler máximo – El alquiler máximo es el monto de alquiler publicado anualmente por la Ciudad de Boulder Según el AMI y el tamaño de las habitaciones. El límite de alquiler publicado incluye la renta pagada por el inquilino, más el subsidio para servicios públicos y cualquier cargo no opcional. Por lo tanto, generalmente no se puede cobrar a los inquilinos la renta máxima a menos que el propietario pague todos los servicios públicos y no haya cargos no opcionales adicionales. La renta máxima nunca puede exceder la renta máxima publicada, a menos que la unidad reciba un subsidio de alquiler.

No renovación – La finalización de un contrato de arrendamiento o alquiler sin opción a renovarlo.

Exceso de ingresos – Un ingreso familiar combinado que exceda el 140% del 60% del AMI (o el 84% del AMI), después de la ocupación inicial.

Jurisdicción participante “PJ” – Cualquier gobierno estatal o local que haya sido designado por HUD para administrar la subvención del programa HOME.

Jurisdicciones participantes (Asociación Regional de Vivienda) - Una asociación entre Louisville, Lafayette, Erie y la Boulder Autoridad de Vivienda del Condado.

Unidad con apoyo público - Una unidad creada o preservada usando subsidios, resultantes de los requisitos reglamentarios del Programa Regional de Vivienda Asequible (por ejemplo, financiamiento, anexión, Vivienda Inclusiva) y/o mantiene cualquier restricción del Pacto.

Subsidio de alquiler – un hogar que recibe asistencia para el alquiler, como la Sección 8, el Pago de Asistencia para la Vivienda o cualquier otro tipo de asistencia para el alquiler. El alquiler total pagado (alquiler pagado por el inquilino + subsidio para servicios públicos + subsidio de alquiler = alquiler total pagado) puede exceder el alquiler máximo aplicable publicado anualmente por la Ciudad de Boulder, siempre que el “alquiler pagado por el inquilino” total no exceda el alquiler máximo permitido aplicable.

Si una unidad asistida por HOME recibe un subsidio de alquiler basado en un proyecto federal o estatal y el hogar paga como contribución al alquiler no más del 30 por ciento del ingreso ajustado de la familia, entonces el alquiler máximo (es decir, la contribución del inquilino más el subsidio de alquiler basado en un proyecto) es el alquiler permitido bajo el programa de subsidio de alquiler basado en un proyecto federal o estatal.

Estudiante – Una persona de 18 años de edad o más que esté matriculada en una institución de educación superior durante el año calendario, independientemente de su condición de matriculado a tiempo parcial o completo.

Terminación del arrendamiento – La terminación del contrato de arrendamiento o alquiler antes del vencimiento del plazo del arrendamiento.

Utilidades Costo mensual promedio de los servicios de electricidad y calefacción. Los servicios públicos no incluyen agua, alcantarillado ni recolección de basura.

Subsidio de utilidad – El costo estimado razonable de los servicios públicos en la zona, considerando el tipo de edificio y el tamaño de la unidad. Anualmente, la ciudad establecerá una Asignación mensual para Servicios Públicos. BoulderCada Jurisdicción Participante es responsable de establecer su propia Asignación de Servicios Públicos para su Jurisdicción o por propiedad asequible, según corresponda.

Muy bajos ingresos – Un hogar cuyo ingreso anual no exceda el 50% del AMI, según lo determine HUD.

Compendio del 1.1

El Departamento de Vivienda y Servicios Humanos de la ciudad administra un Programa de Inversión en Vivienda y un Programa de Vivienda Inclusiva que colabora con propietarios y promotores de viviendas asequibles para crear y preservar oportunidades de vivienda. El objetivo principal de estas colaboraciones es ofrecer opciones de vivienda para todos los niveles de ingresos del espectro de vivienda asequible. Actualmente, el Programa de Inversión en Vivienda centra sus recursos financieros en atender a las personas de bajos ingresos, centrándose en las siguientes poblaciones:

• Hogares con niños;
• Hogares con miembros que trabajan y ganan un salario bajo o moderado;
• Hogares no estudiantiles; y
• Grupos de población especiales que incluyen:
  • Sin hogar
  • Las personas con discapacidad
  • enfermo mental crónico
  • ancianos frágiles
    

Las unidades de vivienda de alquiler permanentemente asequibles se producen, adquieren y conservan mediante una asignación de subvención de la Ciudad de BoulderPara cumplir con las normas de Vivienda Inclusiva o como parte de una anexión. Todas estas condiciones están sujetas a requisitos de cumplimiento y elegibilidad a perpetuidad. Estos requisitos se acuerdan formalmente mediante la firma de un Convenio de Vivienda de Alquiler para Personas de Bajos Ingresos antes de la disposición de fondos o la emisión de permisos de construcción. Estos convenios se aplican junto con el terreno y solo pueden modificarse con el acuerdo de todas las partes firmantes.

1.2 Fuentes de fondos

La ciudad de Boulder Actualmente cuenta con cinco fuentes de financiación para la adquisición de viviendas asequibles. Estas fuentes incluyen:

• Fondo de Vivienda Asequible (AHF)
• Subvención en bloque para el desarrollo comunitario (CDBG)
• Tarifa de vinculación comercial
• Programa de asistencia de vivienda comunitaria (CHAP)
• Asociación de inversión HOME (HOME)

Estas fuentes de financiamiento se han combinado para crear un fondo común que apoya diversos desarrollos y programas de vivienda. Además del programa de Subvenciones Globales para el Desarrollo Comunitario, cada fondo promueve la vivienda asequible como objetivo principal. Si bien se aplican diferentes requisitos y restricciones, existe la posibilidad de usos complementarios, que se aprovecha con frecuencia. Por ejemplo, los fondos CHAP apoyan la vivienda para personas con ingresos entre el 15% y el 60% del Ingreso Medio del Área (AMI); los fondos HOME y CDBG pueden utilizarse para hogares con ingresos hasta el límite de bajos ingresos del HUD. En conjunto, estas fuentes de financiamiento pueden utilizarse en un desarrollo de vivienda para personas de ingresos mixtos que atienda a hogares con ingresos muy bajos, ingresos medios y viviendas a precio de mercado.

2.1 Boulder Programa Regional de Vivienda de Alquiler Asequible

El Equipo de Cumplimiento del Departamento de Vivienda y Servicios Humanos de la Ciudad es responsable de supervisar la Ciudad de Boulder programa de vivienda de alquiler permanentemente asequible y el Boulder Programa Regional de Vivienda de Alquiler Asequible (BRARHP). A los efectos de este manual, esto incluye el desarrollo de políticas y procedimientos, así como el establecimiento de requisitos de cumplimiento del programa.

El BRARHP está diseñado para garantizar que todas las viviendas de alquiler con apoyo público sean permanentemente asequibles, atiendan a hogares con ingresos bajos y muy bajos, y que las propiedades se mantengan para cumplir con los estándares de propiedad locales y federales.

2.2 Gerente Senior de Cumplimiento de Vivienda

El Gerente Senior de Cumplimiento de Vivienda es responsable de administrar la Ciudad de Boulder y BRARHP para garantizar que todos los proyectos y programas cumplan con las normativas locales y federales aplicables. El Gerente Sénior de Cumplimiento de Vivienda es el contacto principal para obtener información y resolver preguntas relacionadas con la supervisión del cumplimiento, así como para las dudas que puedan surgir desde la implementación del proyecto hasta el arrendamiento y el cumplimiento continuo. El Gerente Sénior de Cumplimiento de Vivienda realizará evaluaciones de riesgos, análisis del rendimiento del proyecto/programa y auditoría del informe anual para garantizar la viabilidad a largo plazo de todos los proyectos y el cumplimiento de los programas. El Gerente Sénior de Cumplimiento de Vivienda supervisa y supervisa diariamente al Equipo de Cumplimiento de la ciudad y de BRARHP, y proporciona liderazgo, capacitación y orientación al BRARHP.

2.3 Administrador de subvenciones

El Administrador de Subvenciones actúa como enlace con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), gestiona los informes y el seguimiento de los proyectos financiados con fondos federales. Este puesto también actúa como gerente de proyectos para proyectos con fondos federales y locales, y proporciona asesoramiento sobre el cumplimiento normativo de los proyectos de vivienda asequible y desarrollo comunitario.

2.4 Gerente de Proyecto de Vivienda

El Gerente de Proyecto de Vivienda se desempeña como gerente de proyecto para todos los proyectos financiados con fondos federales y brinda orientación, capacitación y asistencia técnica a los gerentes de proyecto del HHS, así como a los propietarios/gerentes. Este puesto también sirve como coordinador para la Sección 3, la Sección 504 y las personas con dominio limitado del inglés (LEP).

2.5 Administrador de Cumplimiento y Monitoreo

El Administrador de Cumplimiento y Supervisión es responsable de garantizar que las unidades de alquiler permanentemente asequibles se alquilen y mantengan de acuerdo con las condiciones de financiación, los convenios y los acuerdos. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión trabaja directamente con los administradores de propiedades para garantizar el cumplimiento de todos los programas y proyectos. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión envía solicitudes de toda la documentación que debe presentarse al Departamento de Vivienda y Servicios Humanos para fines de supervisión de cumplimiento. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión también sirve como contacto para obtener información y responder preguntas sobre la supervisión de cumplimiento y las preguntas que puedan surgir en relación con la supervisión a largo plazo. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión realizará revisiones periódicas de supervisión remota en el sitio, las revisiones de seguimiento necesarias y las inspecciones de la unidad/propiedad para verificar el cumplimiento. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión asistirá en la capacitación y asistencia técnica para el Propietario/Administrador.

2.6 Administrador Regional de Cumplimiento y Monitoreo

El Administrador Regional de Cumplimiento y Supervisión es responsable de garantizar que las viviendas de alquiler permanentemente asequibles dentro de la Jurisdicción Participante del Programa Regional de Vivienda Asequible se alquilen y mantengan de acuerdo con las condiciones de financiación, los convenios y los acuerdos. Trabaja directamente con las Jurisdicciones Participantes, los promotores, los propietarios y los administradores de propiedades para garantizar el cumplimiento de todas las políticas y procedimientos. Es responsable de la supervisión y la presentación de informes en cada Jurisdicción Participante y también actúa como punto de contacto para consultas sobre la supervisión del cumplimiento y preguntas que puedan surgir en relación con la supervisión a largo plazo.

2.7 propietario

El propietario de un proyecto de vivienda de alquiler permanentemente asequible o su designado es responsable de garantizar el cumplimiento de todos los requisitos descritos en los convenios ejecutados para la propiedad, así como las normas y políticas locales adoptadas por la Ciudad de BoulderPara que la ciudad asigne fondos de subvención a un proyecto de vivienda asequible, este debe cumplir los siguientes criterios:

• Seguir siendo asequible a perpetuidad para la población establecida según lo definido en el pacto.
• Estar bien mantenido y cuidado y cumplir con todos los estándares de calidad de vivienda, estándares de rehabilitación y de la Ciudad de Boulder códigos de vivienda, según corresponda.
• Cumplir con los requisitos de marketing afirmativo y vivienda justa.
• Cumplir con todas las regulaciones federales, estatales y locales que puedan aplicarse al proyecto.
• El Propietario es en última instancia responsable de garantizar el cumplimiento de todas las normas, regulaciones y políticas aplicables que rigen la propiedad, a pesar de la notificación de la Ciudad de Boulder en cuanto a cualquier cambio en dichos requisitos. Si el Propietario determina que el desarrollo no cumple con la Ciudad de Boulder requisitos del programa, se debe notificar de inmediato al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda.
• Es responsabilidad del Propietario/Administrador garantizar que todo el personal de administración de la propiedad reciba la capacitación adecuada para garantizar el cumplimiento de los términos descritos en el Pacto, el Manual de Cumplimiento de Alquileres y las políticas de la ciudad.
• Para garantizar el cumplimiento, el Propietario debe proporcionar al personal de administración de la propiedad copias del Convenio, Acuerdo y Manual de Cumplimiento de Alquileres. Además, si hay un cambio en la administración, el Propietario es responsable de proporcionar toda la información y los archivos de los inquilinos anteriores a la nueva empresa administradora de la propiedad.

2.8 Administrador de propiedades/Empresa de administración de propiedades

El administrador de la propiedad es responsable de garantizar que, una vez puesta en servicio, la promoción reciba la gestión y el mantenimiento adecuados para que esté siempre en condiciones de ocupación. Como representante autorizado del propietario, el administrador de la propiedad debe cumplir con todos los requisitos de cumplimiento mencionados anteriormente.

Es responsabilidad de la empresa administradora de propiedades informar sobre cualquier cambio en la dotación de personal, la asignación de propiedades y la rotación del personal. Esta información debe comunicarse al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda dentro de los treinta (30) días posteriores a dichos cambios.

La empresa administradora de propiedades debe garantizar que todo su personal esté debidamente capacitado en los requisitos de cumplimiento de alquileres locales y federales. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión apoyará a la empresa administradora de propiedades en sus iniciativas de capacitación, brindándole asistencia técnica cuando la solicite.

2.9 Jurisdicción participante de la Asociación Regional de Vivienda

El elemento Boulder El Programa Regional de Vivienda Asequible consta de jurisdicciones participantes que incluyen la Ciudad de Boulder, Louisville, Lafayette, Erie y el Boulder Autoridad de Vivienda del Condado. Cada Jurisdicción Participante es responsable de garantizar que los Propietarios, Desarrolladores y administradores de viviendas asequibles dentro de su jurisdicción estén informados sobre estas políticas y procedimientos. Las Jurisdicciones Participantes mantendrán informada a la Ciudad de Boulder Se les informará de los nombres y la información de contacto de todas las partes relevantes para fines de seguimiento e informes. También deben garantizar que todas las propiedades y unidades permanentemente asequibles se inspeccionen anualmente de acuerdo con las regulaciones del HUD, tal como se describe en este manual.

2.10 Cambios en la propiedad o administración de la propiedad

Si se produce un cambio de titularidad o administración, la Jurisdicción Participante y el Propietario son responsables de informar de dicho cambio al Administrador de Cumplimiento y Supervisión. Además, el Propietario/Gerente debe notificar al Administrador de Cumplimiento y Supervisión cualquier cambio en la titularidad o la información de contacto de la administración, incluyendo nombres, cargos, dirección, correo electrónico, teléfono y fax.

3.1 Licencias para viviendas de alquiler

La ciudad Boulder El Código Revisado y el Código de Mantenimiento de la Propiedad requieren que todas las propiedades de alquiler en Boulder Mantener una licencia de alquiler válida. El código también establece estándares mínimos para el uso y la ocupación segura de las viviendas con el fin de proteger, preservar y promover la salud física y mental de los residentes.

Obtener una licencia de alquiler es responsabilidad del propietario. El descubrimiento de una propiedad de alquiler sin licencia dará lugar a acciones legales. Información adicional sobre los requisitos de licencia de alquiler.

NOTA:Las jurisdicciones participantes en programas de vivienda asequible regional seguirán sus propios requisitos de licencia de alquiler, según corresponda.

3.2 Periodo de asequibilidad

El período de asequibilidad es el período de tiempo durante el cual se aplican requisitos de cumplimiento específicos a la propiedad de alquiler asistida.

A. Período de asequibilidad del Programa Regional de Vivienda Asequible

Todas las propiedades restringidas por una Ciudad de Boulder o el Pacto Regional de Vivienda Asequible exige una asequibilidad permanente, es decir, a perpetuidad.

B. HOME Periodo de asequibilidad

Un proyecto de alquiler financiado por HOME requiere un período de asequibilidad determinado por el tipo de actividad y la inversión promedio por unidad de HOME. El Acuerdo de HOME para cada proyecto financiado por HOME describe el período de asequibilidad aplicable al proyecto. Al vencimiento del período de asequibilidad de HOME, el Convenio de Vivienda de Alquiler para Personas de Bajos Ingresos de la propiedad regirá todas las unidades especificadas en el Convenio. Todas las unidades bajo el Convenio se mantendrán permanentemente asequibles.

C. Créditos fiscales combinados para vivienda local, de vivienda y para personas de bajos ingresos

Cuando se combinan los Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos (HOME) y Viviendas para Personas de Bajos Ingresos (LIHTC) en una propiedad con financiación local, el Propietario/Administrador de la propiedad debe cumplir con los requisitos de cada programa durante el período de asequibilidad/cumplimiento del programa. Generalmente, el Programa HOME impone requisitos más restrictivos. Sin embargo, existen algunas normas y políticas impuestas localmente que son más restrictivas que los Programas HOME y LIHTC. Para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos del programa, el Propietario/Administrador debe adherirse a los requisitos. más restrictivo requisitos de cumplimiento en cualquier circunstancia dada.

3.3 Mezcla de unidades

Muchos proyectos de alquiler permanentemente asequibles requieren una combinación de tamaños de unidades y habitaciones, y asignan un límite máximo de AMI por unidad. El Propietario/Administrador debe garantizar que se mantenga la combinación adecuada de unidades en todo momento. Cuando se utilizan fondos HOME para financiar la propiedad, el Contrato HOME también exige que se mantenga un número específico de unidades con asistencia de HOME durante el período de asequibilidad de HOME. El Propietario/Administrador debe mantener la combinación adecuada de unidades en todo momento.

A. Designación de la unidad HOME

Las propiedades con asistencia de HOME requieren que un número determinado de unidades del total de la propiedad se designen como unidades con asistencia de HOME. El propietario/administrador debe indicar qué unidades de la propiedad reciben asistencia de HOME. Estas unidades deben estar identificadas en el expediente del inquilino y en el Informe Anual del Inquilino.

B. Unidad flotante

Las propiedades con una combinación de AMI (es decir, 30%, 50% y 60%) pueden hacer fluctuar la designación de AMI de la unidad entre unidades permanentemente asequibles dentro de la misma propiedad, siempre que la AMI de la unidad requerida y la combinación de dormitorios se mantengan en todo momento como lo exige el Pacto.

C. Unidades flotantes HOME

Las propiedades con unidades flotantes con asistencia de HOME no tienen unidades específicas designadas como unidades con asistencia de HOME durante el período de asequibilidad. En cambio, la designación de unidad con asistencia de HOME puede cambiar o "flotar" entre unidades comparables con y sin asistencia durante el período de asequibilidad de HOME para mantener la combinación original de unidades con y sin asistencia.

D. Mantener la mezcla de unidades cuando las unidades “flotan”

Al rediseñar las unidades, para mantener la distribución requerida, el Propietario/Administrador debe sustituir la designación de unidad con asistencia de HOME por una unidad comparable sin asistencia. El Propietario/Administrador puede optar por sustituir una unidad "mayor" por una "menor". Una unidad "mayor" es aquella que podría considerarse más conveniente debido a su mayor tamaño, habitaciones adicionales o comodidades. Sin embargo, el Propietario/Administrador nunca podrá sustituir una unidad "menor" por una mayor.

• Para mantener la distribución de unidades en propiedades con asistencia de HOME, se cambia la designación de la unidad cuando la siguiente unidad, con o sin asistencia de HOME, esté disponible. Por ejemplo:
• Una propiedad tiene un inquilino con ingresos superiores a los permitidos en una unidad con asistencia de HOME. Cuando la siguiente unidad sin asistencia esté disponible, se designa como con asistencia de HOME y se alquila a un inquilino con ingresos elegibles.
• La unidad ocupada por un inquilino con ingresos superiores a los normales se vuelve a designar como unidad sin asistencia.
• Cuando cambia la designación de una unidad, el propietario/administrador debe asegurarse de que el contrato de alquiler del inquilino se revise en consecuencia.

NOTA:Si un hogar ocupa una Unidad HOGAR recientemente designada, asegúrese de obtener una Declaración de Ciudadanía para cada miembro del hogar al momento de la recertificación de ingresos o antes de la designación de una Unidad HOGAR, lo que ocurra primero.

3.4 Vivienda justa e igualdad de oportunidades

El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 prohíbe la discriminación en cualquier aspecto relacionado con el alquiler de viviendas, o en la prestación de servicios de intermediación o instalaciones relacionadas con el alquiler de una vivienda, por motivos de raza, color, género, religión u origen nacional (clases protegidas). La Ley de Enmiendas a la Vivienda Justa de 1988 amplió la cobertura del Título VIII para prohibir las prácticas discriminatorias en materia de vivienda basadas en la discapacidad y la situación familiar (clases protegidas). Los propietarios/administradores deben conocer las leyes individuales que puedan haber establecido "clases protegidas".

3.5 No discriminación en la vivienda

Las leyes federales de Vivienda Justa prohíben la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional, edad y discapacidad. Estas leyes prohíben la discriminación en todas las viviendas, actividades y programas relacionados con la vivienda, independientemente de si la vivienda recibe asistencia financiera federal. El propietario/administrador no puede discriminar en el alquiler de unidades, al establecer los términos y condiciones de alquiler de las propiedades ni al anunciar la disponibilidad de viviendas de alquiler. El Formulario de Queja por Discriminación en la Vivienda (Apéndice III-A) debe estar disponible para todos los solicitantes y residentes. Información adicional sobre el proceso de quejas.

3.6 Regla de acceso igualitario

Los propietarios/administradores deben garantizar la igualdad de acceso a la vivienda independientemente de la orientación sexual, la identidad de género o el estado civil.

1. Disposición general de igualdad de acceso: La vivienda debe estar disponible sin importar la orientación sexual real o percibida, la identidad de género o el estado civil (24 CFR 5.105 (a)(2)).
2. Definición de familia: Debe incluir personas independientemente de su orientación sexual real o percibida, identidad de género o estado civil.
3. Consultas: Prohíbe realizar consultas sobre la orientación sexual o identidad de género de un solicitante u ocupante con el propósito de determinar la elegibilidad o de otro modo poner a disposición una vivienda.

Los propietarios/administradores pueden preguntar sobre la identidad de género de una persona para determinar la ubicación más adecuada para quienes buscan alojamiento en albergues e instalaciones con limitaciones físicas o configuraciones que requieren dormitorios o baños compartidos. Los propietarios/administradores deben garantizar que las personas no sean sometidas a preguntas intrusivas ni se les solicite información anatómica ni evidencia documental, física o médica de su identidad de género.

3.7 Ciudad de Boulder Ordenanza de Derechos Humanos

La ciudad de Boulder La Ordenanza de Derechos Humanos es una ley local que protege contra la discriminación ilegal dentro de los límites de la ciudad. BoulderLa Ordenanza otorga específicamente protección contra la discriminación en tres áreas:

• La vivienda
• Oportunidades de Empleo
• Alojamiento público

En estas tres áreas, la Ordenanza de Derechos Humanos prohíbe la discriminación por ascendencia, color, credo, género, características genéticas, estatus migratorio, estado civil, discapacidad mental, origen nacional, discapacidad física, raza, religión, sexo, orientación sexual y fuente de ingresos en la vivienda. También prohíbe la discriminación por custodia de menores, paternidad y embarazo en el empleo, y la discriminación por edad, específicamente a partir de los 40 años. Puede encontrar una copia de la Ordenanza de Derechos Humanos en el sitio web de la ciudad o contactando con la Ciudad de... Boulder Oficina de Derechos Humanos al 303-441-4197.

NOTA:Esta Ordenanza sólo se aplica a la Ciudad de Boulder.

3.8 ADA, Sección 504 y Accesibilidad a la Vivienda Justa

Existen diversas leyes que los propietarios/administradores deben conocer, ya que se aplican a los distintos tipos de vivienda permanentemente asequible dentro del BRARHP. Los programas federales y la antigüedad de la propiedad determinan qué leyes se aplican.

• El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 (Ley de Vivienda Justa) protege la raza, la religión, el sexo y el origen nacional.
• La Ley de Enmiendas a la Vivienda Justa de 1988 (Ley de Enmiendas - FHAA) agregó la discapacidad y el estado familiar.
• La Ley de Enmiendas a la Vivienda Justa de 1998 protege a las personas contra la discriminación al alquilar, comprar o financiar cualquier tipo de vivienda. Las prohibiciones abarcan específicamente la discriminación por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, discapacidad y presencia de menores.
• La Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) de 1990 aborda los alojamientos públicos (las oficinas de alquiler y las áreas comunes se consideran alojamientos públicos).
• La Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 (Sección 504) se aplica a quienes reciben asistencia federal.
• Las personas con discapacidad tienen sus derechos protegidos por tres leyes principales (ADA, FHAA y 504).

3.9 Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA)

El Título III de la ADA abarca las áreas públicas y de uso común en los complejos habitacionales cuando, por su naturaleza, estas áreas públicas están abiertas al público en general. Por ejemplo, abarca la oficina de alquileres, ya que esta está abierta al público en general. El Título II de la ADA se aplica a todos los programas, servicios y actividades proporcionados o puestos a disposición por entidades públicas. Esto incluye la vivienda cuando esta es proporcionada o puesta a disposición por una entidad pública. Por ejemplo, las viviendas amparadas por el Título II de la ADA incluyen las autoridades de vivienda pública que cumplen con la definición de "entidad pública" de la ADA.

La ciudad de BoulderLa Política del Título I de la ADA se encuentra en el Apéndice III-B, y el Aviso bajo la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) se encuentra en el Apéndice III-B.1, que describe el cumplimiento de la ciudad con la ADA. El formulario de Procedimientos de Quejas y Quejas de la ciudad se encuentra en el Apéndice III-B.2. También se puede acceder a estos formularios a través del sitio web de la ciudad. Para obtener más información sobre el cumplimiento de la Sección 504, comuníquese con Wendy Litman, Coordinadora de la Sección 504 y la ADA, al (720) 576-2506 o litmanw@bouldercolorado.gov en la oficina de Gestión de Riesgos de la ciudad.

NOTA:Las jurisdicciones regionales participantes deben desarrollar e implementar sus propios procedimientos de políticas, quejas y reclamos.

3.10 Sección 504 y derechos de las personas con discapacidad en la vivienda

La Sección 504 establece que ninguna persona calificada con una discapacidad debe, sólo por razón de su discapacidad, ser excluida de participar, negársele beneficios o estar sujeta a discriminación en cualquier programa o actividad que reciba asistencia financiera federal.

A. Definición de discapacidad:

Las leyes federales definen a una persona con discapacidad como "Cualquier persona que tenga un impedimento físico o mental que limite sustancialmente una o más actividades importantes de la vida, tenga antecedentes de dicho impedimento o se considere que tiene dicho impedimento."

En general, una discapacidad física o mental incluye deficiencias auditivas, de movilidad y visuales, alcoholismo crónico, enfermedades mentales crónicas, SIDA, complejo relacionado con el SIDA y retraso mental que limita sustancialmente una o más actividades vitales importantes. Estas actividades incluyen caminar, hablar, oír, ver, respirar, aprender, realizar tareas manuales y cuidar de sí mismo.

Derechos de las personas con discapacidad en viviendas privadas y públicas Independientemente de si vive en una vivienda privada o pública, las leyes federales otorgan los siguientes derechos a las personas con discapacidad:

B. Prohíbe la discriminación de las personas con discapacidad

Es ilegal que un propietario o administrador de viviendas de alquiler permanentemente asequibles se niegue a alquilar a una persona simplemente por su discapacidad. Un propietario o administrador no podrá imponer criterios de solicitud o calificación, tarifas de alquiler ni términos o condiciones de alquiler diferentes a los exigidos o proporcionados a las personas sin discapacidad.

EjemploUn propietario/administrador no puede negarse a alquilar a una persona con discapacidad mental que, por lo demás, cumple los requisitos, por sentirse incómodo con su discapacidad. Tal acto violaría la Ley de Equidad en la Vivienda, ya que niega la vivienda a una persona únicamente por su discapacidad.

C. Sección 504 de la Ley de Equidad en la Vivienda - Adaptaciones Razonables

La Ley de Equidad en la Vivienda exige que los propietarios/administradores realicen adaptaciones y modificaciones razonables cuando sea necesario para brindar a una persona con discapacidad la misma oportunidad de alquilar una vivienda asequible. Los propietarios/administradores de propiedades de alquiler permanentemente asequibles deben garantizar que su programa y unidades sean accesibles y utilizables por personas con discapacidad, lo que incluye:

• Garantizar una comunicación efectiva con los solicitantes, inquilinos y miembros del público.
• Hacer adaptaciones razonables.
• Acceso en silla de ruedas a las oficinas de admisión/solicitud de programas, audiencias públicas y reuniones de inquilinos, etc.

A los efectos de la Ley de Equidad en la Vivienda, la discapacidad se define como una persona que tiene:

• Un impedimento físico o mental que limita sustancialmente una o más de las actividades principales de la vida de dicha persona, o
• Un historial de tener tal impedimento; o
• El Propietario/Administrador podrá verificar la discapacidad (Apéndice III-C) solo en la medida necesaria para documentar que el solicitante/inquilino necesita la adaptación solicitada. El Propietario/Administrador no podrá exigir a los solicitantes/inquilinos que proporcionen acceso a registros médicos confidenciales ni que se sometan a un examen físico. El Propietario/Administrador no podrá solicitar ni verificar específicamente la naturaleza y el alcance de la discapacidad. El formulario de verificación utilizado debe estar firmado por el solicitante/inquilino para autorizar la divulgación de dicha información y debe solicitar que la fuente identifique (1) si el solicitante cumple con la definición de discapacidad proporcionada anteriormente y (2) si la adaptación o modificación solicitada se relaciona con las necesidades específicas de la persona. La recepción de los pagos por discapacidad del Seguro Social es una verificación adecuada del estado de discapacidad de una persona, pero es posible que aún sea necesario verificar la correlación entre la discapacidad y la adaptación o modificación solicitada.

D. Adaptaciones razonables

Una adaptación razonable es un cambio, excepción o ajuste en las reglas, políticas, prácticas o servicios cuando dicho cambio es necesario para brindar a una persona con discapacidad la misma oportunidad de usar y disfrutar de una vivienda, incluidos los espacios públicos y comunes.

Según la Ley de Equidad en la Vivienda, los Propietarios/Administradores deben permitir una Solicitud de Adaptación Razonable (Apéndice III-D), a menos que esto represente una carga financiera excesiva o altere fundamentalmente la naturaleza de sus operaciones. Cuando una adaptación razonable resulte en una carga financiera excesiva, el Propietario/Administrador debe proporcionar todas las demás adaptaciones hasta el punto en que dichas adaptaciones adicionales resulten en la carga financiera excesiva. Para más información sobre adaptaciones razonables, consulte la Declaración Conjunta del HUD y el Departamento de Justicia "Adaptación razonable bajo la Ley de Equidad en la Vivienda", publicada el 17 de mayo de 2004.

Un tipo común de adaptación razonable se refiere a los animales de servicio. En este manual, la ciudad utiliza el término "animales de servicio" para describir ampliamente una categoría que también incluye animales de terapia, animales de compañía, animales de apoyo emocional y animales de asistencia. Estos tipos de animales no son mascotas y, por lo tanto, deben permitirse incluso en viviendas donde no se admiten mascotas, siempre que la persona haya solicitado una adaptación a la norma de "no mascotas" y que se pueda verificar la necesidad del animal de servicio. Además, el propietario/administrador no puede cobrar un depósito de seguridad por adelantado ni una tarifa por el animal de servicio. Sin embargo, el propietario/administrador puede cobrar al inquilino el costo de la reparación de cualquier daño causado por el animal de servicio. Otro ejemplo común de adaptación razonable es el cuidado de un asistente interno.

E. Regulaciones 504 para construcciones nuevas

En viviendas multifamiliares cubiertas que constan de 4 o más unidades con un ascensor construido para su primera ocupación después del 13 de marzo de 1991, todas las unidades deben cumplir con los siguientes siete requisitos de diseño y construcción de la Ley de Vivienda Justa:

• Entrada accesible en una ruta accesible
• Áreas públicas y de uso común accesibles
• Puerta utilizable
• Ruta accesible para entrar y atravesar la unidad de vivienda
• Interruptores de luz, enchufes eléctricos, termostatos y controles ambientales accesibles
• Muros reforzados en baños
• Cocinas y baños utilizables
• En las viviendas multifamiliares cubiertas por las regulaciones 504 sin ascensor que constan de 4 o más unidades construidas para su primera ocupación después del 13 de marzo de 1991, todas las unidades de la planta baja deben cumplir con los siete requisitos de diseño y construcción de la Ley de Vivienda Justa.

Para obtener información sobre cómo cumplir con los requisitos de accesibilidad física de la Ley de Vivienda Justa, visite el sitio web Sitio web de Accesibilidad de Vivienda Justa FIRST.

3.11 Vivienda para personas mayores

La Ley de Vivienda para Personas Mayores de 1995 (HOPA) exime ciertos tipos de "viviendas para personas mayores" de la prohibición de la Ley de Equidad en la Vivienda contra la discriminación por situación familiar. Por lo tanto, los propietarios/administradores pueden haber designado viviendas para personas mayores de una de las siguientes maneras sin infringir la Ley de Equidad en la Vivienda:

• El 100% de las unidades están restringidas para hogares en los que todos los miembros tienen 62 años o más (consulte 24 CFR Parte 100.303); o
• Al menos el 80% de las unidades de la propiedad están restringidas para hogares con al menos un miembro mayor de 55 años. El 20% restante puede estar restringido para hogares con al menos un miembro mayor de 55 años, tener una restricción de edad menor o dejarse disponible sin restricción de edad. Esta decisión queda a criterio del Propietario/Administrador. La política elegida por el Propietario/Administrador con respecto al 20% restante de las unidades debe implementarse por igual para todos los solicitantes y debe constar por escrito como parte del Plan de Selección de Inquilinos de la propiedad. Además, el resto de las unidades que no se contabilizan para cumplir con el requisito del 80% no pueden segregarse dentro de la comunidad o instalación.

3.12 Marketing afirmativo

El Reglamento de Comercialización de Vivienda Justa Afirmativa (24 CFR 200.600) garantiza que las personas con niveles de ingresos similares en un área de mercado inmobiliario tengan una gama similar de opciones de vivienda disponibles para ellos, independientemente de su raza, color, religión, sexo u origen nacional.

La política de BRARHP es proporcionar información y atraer a personas elegibles a las viviendas disponibles, sin importar su raza, color, origen nacional, sexo, religión, situación familiar (personas con hijos menores de 18 años, incluidas mujeres embarazadas) o discapacidad. Los procedimientos seguidos buscan promover los objetivos del Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 (Ley de Equidad en la Vivienda) y la Orden Ejecutiva 11063, que prohíbe la discriminación en la venta, el arrendamiento, el alquiler y cualquier otra disposición de propiedades e instalaciones propiedad del gobierno federal o administradas por él, o proporcionadas con fondos federales.

De acuerdo con las normas de marketing afirmativo del Programa HOME 24 CFR 92.351, BRARHP ha establecido una Guía de marketing afirmativo (Apéndice III-E) para garantizar que todos los propietarios/administradores empleen un plan de marketing que promueva la vivienda justa y garantice el alcance a todos los hogares potencialmente elegibles, especialmente aquellos con menos probabilidades de solicitar asistencia.

El Propietario/Administrador debe garantizar el cumplimiento de las responsabilidades de marketing afirmativo enumeradas en el Título 24 del Código de Reglamentos Federales (CFR) 92.351. Dichos procedimientos están sujetos a la aprobación de la Ciudad. El Propietario/Administrador deberá cumplir con los requisitos del Plan de Marketing Afirmativo (BRARHP) para comercializar afirmativamente todas las unidades permanentemente asequibles disponibles para alquiler, de manera que atraigan a inquilinos sin importar su raza, color, nacionalidad, sexo, religión, estado civil o discapacidad, según el Plan de Marketing Afirmativo. El Propietario/Administrador se compromete, al solicitar inquilinos, a:

1. Utilice el logotipo de Igualdad de Oportunidades de Vivienda en toda la publicidad;
2. Solicitar solicitudes para unidades vacantes de personas que probablemente no solicitarán vivienda sin un esfuerzo especial, por ejemplo, el uso de organizaciones comunitarias, lugares de culto, centros de empleo, grupos de vivienda justa o agencias de asesoramiento sobre vivienda, etc.
3. Colocar un cartel de Vivienda Justa en la oficina de arrendamiento de viviendas;
4. Cuando sea apropiado, hacer publicidad y utilizar medios de comunicación, incluidos los de minorías, que puedan llegar a las personas con menos probabilidades de solicitar vivienda;
5. Mantener los archivos de las actividades de marketing afirmativo del Propietario/Gerente durante cinco (5) años y proporcionar acceso a los mismos al Personal de Cumplimiento;
6. No abstenerse de alquilar a ningún inquilino que posea un Certificado de Vivienda Existente de la Sección 8, excepto por una buena causa, como por ejemplo, por falta previa de pago del alquiler y/o de mantenimiento de una unidad de alquiler, o por violación por parte del inquilino de otros términos y condiciones materiales del arrendamiento;
7. Cumplir con las Regulaciones de Vivienda Existente de la Sección 8 al alquilar a cualquier inquilino que tenga un Certificado de Vivienda Existente de la Sección 8; y
8. Ejercer comercialización afirmativa de las unidades al ser desocupadas.

El Propietario/Administrador debe desarrollar y mantener un Plan de Gestión de Viviendas (AFHMP) específico para la propiedad. Cualquier AFHMP que incluya preferencias debe ser revisado y aprobado por el HUD antes de su implementación. Se debe proporcionar una copia del AFHMP aprobado al personal de Cumplimiento antes del arrendamiento. Los procedimientos deben constar por escrito y consistir en acciones que proporcionen información y atraigan a personas elegibles a las viviendas disponibles, sin importar su raza, color, origen nacional, sexo, religión, situación familiar o discapacidad. Los requisitos de marketing afirmativo también se aplican a las propiedades dirigidas a personas con necesidades especiales.

El Propietario/Gerente debe conservar la documentación de todas las actividades de publicidad y difusión. Esta documentación debe utilizarse como referencia al completar el Informe de Cumplimiento de Marketing Afirmativo, que demuestra los esfuerzos del Propietario/Gerente por cumplir con los requisitos de Marketing Afirmativo.

3.13 Dominio limitado del inglés (LEP)

Las personas que, debido a su origen nacional, no hablan inglés como lengua materna y tienen una capacidad limitada para hablar, leer, escribir o comprender inglés («Dominio Limitado del Inglés» o «LEP») podrían tener derecho a asistencia lingüística en virtud del Título VI de la Ley de Derechos Civiles de 1964 para recibir un beneficio o servicio específico. De conformidad con el Título VI, su reglamento de aplicación y la Orden Ejecutiva 13166, el Propietario/Administrador debe tomar las medidas razonables para garantizar el acceso efectivo a las personas con LEP que soliciten y residan en viviendas de alquiler permanentemente asequibles.

A. Medidas razonables para LEP

Cualquiera de las siguientes acciones puede constituir una "medida razonable" según las circunstancias. Sin embargo, esta no es una lista exhaustiva de posibles acciones:

• Adquirir traductores para traducir documentos vitales, anuncios o avisos
• Adquirir intérpretes para entrevistas cara a cara con personas LEP;
• Colocar anuncios y avisos en periódicos que atiendan a personas con LEP;
• Asociarse con otras organizaciones que prestan servicios a poblaciones LEP para proporcionar traducción, interpretación o difusión de información sobre la propiedad permanentemente asequible;
• Contratar empleados o voluntarios bilingües para actividades de divulgación y admisión; o
• Contratación de un servicio de interpretación de línea telefónica.

B. Servicios, procedimientos y capacitación LEP

El Propietario/Administrador es responsable de garantizar que el personal de administración de la propiedad conozca los servicios y procedimientos para personas con LEP y esté capacitado para trabajar eficazmente con intérpretes. El Propietario/Administrador puede demostrar una comunicación eficaz con las personas con LEP en la comunidad mediante:

• Notificar a las personas con LEP sobre la disponibilidad de servicios gratuitos de asistencia lingüística, cuando soliciten y/o residan en una vivienda permanentemente asequible;
• Proporcionar avisos en los idiomas correctos para llegar a las poblaciones LEP de la jurisdicción participante regional;
• Colocar carteles en áreas comunes, oficinas y cualquier otro lugar donde se reciban solicitudes de vivienda asequible permanente;
• Proporcionar declaraciones apropiadas en los documentos de divulgación (folletos, folletos, carteles, etc.) de que los servicios de idiomas están disponibles sin costo;
• Proporcionar un menú de correo de voz telefónico en los idiomas más comunes;
• Publicar avisos en medios locales que no estén en inglés (es decir, periódicos, estaciones de radio y televisión).

3.14 Plan de Acceso Lingüístico

Como receptora de fondos federales, la Ciudad de Boulder Debe cumplir con los requisitos específicos de acceso lingüístico establecidos por el Título VI de la Ley de Derechos Civiles de 1964 (Título VI), que prohíbe a los beneficiarios de asistencia financiera federal discriminar por origen nacional, entre otras cosas. El Título VI y la Orden Ejecutiva 13166, que mejora el acceso a los servicios para personas con dominio limitado del inglés, exigen que los beneficiarios de asistencia financiera federal tomen medidas razonables para brindar a las personas con dominio limitado del inglés un acceso significativo a programas, servicios y actividades. El propietario/administrador debe garantizar el cumplimiento de la Plan de acceso lingüístico de la ciudad de Boulder.

NOTA:Las jurisdicciones regionales participantes deben desarrollar e implementar su propio Plan de Acceso Lingüístico.

3.15 Requisitos de marketing

A. Esfuerzos de publicidad y marketing

El Propietario/Administrador de viviendas de alquiler permanentemente asequibles debe realizar actividades de marketing y publicidad de conformidad con las leyes de vivienda justa aplicables, además de los requisitos específicos de HOME relacionados con el marketing afirmativo. Estos requisitos de vivienda justa y marketing afirmativo garantizan que el Propietario/Administrador ofrezca la oportunidad de alquilar viviendas permanentemente asequibles a todos los solicitantes elegibles. Las campañas de marketing deben dirigirse a diversas fuentes. Limitar las campañas a una sola fuente es inaceptable. No se debe confiar en el uso de internet como única fuente de marketing, ya que algunas personas no tienen acceso a internet.

B. Marketing de programas

El Propietario/Administrador debe realizar actividades de marketing y publicidad para informar a las personas en el área del mercado inmobiliario sobre la disponibilidad de programas, servicios y oportunidades de alquiler permanentemente asequibles. Las actividades de marketing y publicidad deben incluir el logotipo de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda o una declaración de no discriminación, o ambos.

C. Comercialización de unidades vacantes

La publicidad de unidades vacantes debe incluir el logotipo o el eslogan de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda, o ambos. La publicidad puede incluir, entre otros:

• Los periódicos
• Radio
• Televisión
• Catálogos
• Folletos
• Cartel en el sitio
• Páginas web

La publicidad debe dirigirse a las personas dentro del mercado inmobiliario con menor probabilidad de solicitar vivienda asequible sin contar con iniciativas de divulgación específicas. En general, las personas que no pertenecen a la misma raza o etnia que los residentes del vecindario donde se ubican las viviendas asequibles se considerarán las menos propensas a solicitarla.

Los propietarios/administradores deben analizar el mercado inmobiliario local para identificar a las personas con menor probabilidad de solicitar una vivienda y luego formular estrategias de marketing para llegar a ellas. El mercado inmobiliario debe reevaluarse anualmente para determinar quiénes tienen menor probabilidad de solicitar una vivienda. Los recursos para la difusión dirigida pueden incluir, entre otros:

• Organizaciones Comunitarias
• Centros de Empleo
• Grupos de Vivienda Justa
• Agencias de asesoramiento en materia de vivienda
• Centros de Servicios Sociales

Se deben analizar las técnicas de marketing utilizadas el año anterior para determinar su eficacia para llegar a las personas identificadas. Las iniciativas de marketing se deben modificar según los resultados de este análisis para aumentar la participación de las personas con menor probabilidad de solicitar vivienda asequible. Los propietarios/administradores deben mantener un archivo que documente todas las iniciativas de marketing (es decir, copias de anuncios en periódicos, memorandos de llamadas telefónicas, correos electrónicos impresos, copias de cartas y carteles, etc.).

D. Comercialización de unidades accesibles

Además, el Propietario/Administrador debe tomar ciertas medidas adicionales para que las unidades accesibles estén disponibles para personas con discapacidad. El Propietario/Administrador de propiedades con unidades accesibles construidas de acuerdo con los requisitos de la Sección 504 debe desarrollar procedimientos para garantizar que la información sobre la disponibilidad de unidades accesibles llegue a las personas con discapacidad que cumplan los requisitos. Se deben tomar medidas razonables y no discriminatorias para garantizar que se ofrezcan unidades accesibles disponibles:

• En primer lugar, a un ocupante actual de la propiedad que podría requerir o beneficiarse de las características de accesibilidad de la unidad.
• En segundo lugar, a un solicitante calificado elegible en la lista de espera que requiere la accesibilidad de las características de la unidad.
• Comercializar la unidad para atraer a un nuevo solicitante discapacitado
• Por último, a una persona sin discapacidad en la lista de espera.

Un inquilino sin discapacidad puede alquilar una unidad accesible solo cuando el Propietario/Administrador haya hecho todos los esfuerzos razonables para atraer a un inquilino con discapacidad y haya seguido los pasos descritos anteriormente. Recomendamos que el administrador de la propiedad se comunique con el Centro para Personas con Discapacidad (CPWD) al 303-442-8662 o al 1-888-929-5519 para informar a la agencia que hay una unidad de alquiler accesible disponible para hogares que cumplen con los requisitos de ingresos. El personal del CPWD puede informar a sus clientes elegibles sobre el inventario limitado de viviendas accesibles y aconsejarles que soliciten una vivienda de alquiler y se inscriban en la lista de espera. BRARHP recomienda este enfoque para optimizar los recursos de vivienda especialmente diseñados, proporcionándolos primero a los hogares que los necesitan, con el objetivo de aprovechar al máximo nuestros programas de vivienda asequible.

E. Cartel, logotipo y cláusula de no discriminación sobre vivienda justa

El Propietario/Administrador debe exhibir y mantener en un lugar visible el Cartel de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda (Apéndice III-F) para que sea fácilmente visible para todas las personas que buscan vivienda. El Logotipo de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda (Apéndice III-F.1) y la cláusula de no discriminación deben exhibirse en todo el material del programa y publicarse en el sitio web del Propietario/Administrador, según corresponda.

F. Mantenimiento de registros de esfuerzos de marketing y difusión

El propietario/administrador es responsable de mantener registros de todos los esfuerzos de marketing y difusión relacionados con la propiedad, incluidos anuncios en periódicos, correos electrónicos impresos, fotografías de carteles/letreros, copias de publicaciones, etc.

3.16 Pautas para la selección de inquilinos

El Propietario/Administrador es responsable de establecer procedimientos de selección de inquilinos específicos para cada propiedad, que cumplan con las Directrices de Selección de Inquilinos (Apéndice III-H). El Propietario/Administrador debe tratar a los solicitantes e inquilinos de forma justa y equitativa mediante:

• Establecer y seguir procedimientos estándar de selección de inquilinos;
• Utilizar contratos de arrendamiento que protejan los derechos de los inquilinos; y
• Utilizar procedimientos establecidos para resolver conflictos con los inquilinos

3.17 Plan de selección de inquilinos

El BRARHP busca reducir las barreras de acceso a la vivienda. Para lograr este objetivo, todas las viviendas de alquiler permanentemente asequibles bajo el Pacto deben desarrollar un Plan de Selección de Inquilinos que se ajuste a la Guía de Marketing de Vivienda Justa Afirmativa y las Directrices del BRARHP, y contar con un Plan de Selección de Inquilinos antes del arrendamiento de las unidades.

Preferencias 3.18

Como se mencionó anteriormente en este manual, el BRARHP centra sus esfuerzos en la atención a grupos poblacionales especiales. Para respaldar estos esfuerzos, el Propietario/Administrador puede dar preferencia en el proceso de selección de inquilinos a personas con necesidades especiales, como personas sin hogar, personas mayores y personas con discapacidad. Sin embargo, el Propietario/Administrador no puede dar preferencia a personas con un tipo específico de discapacidad. La vivienda permanentemente asequible para personas con discapacidad debe estar disponible por igual para todas las personas con discapacidad, independientemente de la naturaleza de su discapacidad. Las preferencias no deben infringir las políticas antidiscriminatorias del HUD. Estas deben estar claramente descritas en el Plan de Selección de Inquilinos y el Plan de Marketing de Vivienda Justa Afirmativa. Se debe presentar documentación complementaria junto con el AFHMP para justificar la aplicación de las preferencias. Los planes propuestos deben ser revisados ​​y aprobados por el HUD o la Oficina de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda Justa (FHEO) antes de su implementación. Se debe presentar una copia de los planes aprobados al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda para su revisión y aprobación antes de su implementación.

3.19 Notificación a los solicitantes

El Propietario/Administrador debe notificar por escrito al solicitante con prontitud la denegación de su solicitud y especificar el motivo. Generalmente, se considera que la notificación con prontitud se realiza dentro de los 30 días posteriores a la solicitud.

3.20 Requisitos de la lista de espera

El Propietario/Administrador debe brindar a los solicitantes la oportunidad de completar una solicitud para una unidad de alquiler permanentemente asequible. Las solicitudes deben estar disponibles a través de la oficina de administración de la propiedad y por correo postal, correo electrónico o fax. El Propietario/Administrador debe adaptar el proceso de solicitud de las personas con discapacidad que, debido a su discapacidad, no puedan utilizarlo, proporcionándoles un método alternativo para procesar las solicitudes. Mediante el proceso de selección, el Propietario/Administrador debe mantener una lista de espera de solicitantes elegibles y seleccionar las solicitudes de la lista de espera en orden cronológico para cubrir las vacantes.

A. Creación y mantenimiento de listas de espera

Al recibir una solicitud de arrendamiento o asistencia, el Propietario/Administrador debe indicar en ella la fecha y hora de recepción. El Propietario/Administrador debe procesar la admisión del solicitante, incluirlo en la lista de espera o, basándose en la determinación preliminar de elegibilidad, rechazarlo.

El Propietario/Administrador debe recopilar información sobre las preferencias para las que califica el solicitante para poder seleccionar solicitantes de la lista de espera de acuerdo con las preferencias establecidas para la propiedad.

B. Apertura y cierre de lista de espera

El Propietario/Administrador debe supervisar periódicamente las vacantes en sus propiedades y su lista de espera para asegurar que haya suficientes solicitantes para cubrirlas. El Propietario/Administrador debe supervisar su lista de espera para evitar que se alargue demasiado y la espera por una unidad se vuelva excesiva.

• Apertura de listas de espera: Cuando el propietario/administrador acepte solicitudes para una lista de espera, deberá anunciar esta acción en una publicación que probablemente sea leída por los posibles solicitantes. La notificación deberá ser exhaustiva e incluir las reglas de solicitud y el orden de procesamiento. Los anuncios deberán indicar dónde y cuándo presentar la solicitud y ajustarse a las actividades de publicidad y difusión descritas en el Plan de Marketing de Vivienda Justa Afirmativa.
• Cierre de listas de espera: La lista de espera puede cerrarse para una o más unidades cuando el promedio de espera es excesivo (por ejemplo, un año o más). Si el propietario/gerente decide no aceptar más solicitudes, debe publicar un aviso al respecto en una publicación que probablemente sea leída por los posibles solicitantes. El aviso debe indicar los motivos por los cuales el propietario/gerente no acepta solicitudes adicionales.

C. No discriminación al asignar solicitantes a las unidades disponibles

Aunque el Propietario/Administrador puede establecer preferencias para admitir hogares con características específicas de la lista de espera, el Propietario/Administrador nunca debe basar la selección del solicitante o la negación de asistencia en ninguno de los siguientes factores:

• Pertenencia a una clase socioeconómica (por ejemplo, beneficiarios de asistencia social, hogares monoparentales) o falta de membresía en la organización patrocinadora;
• Estado familiar;
• Raza, color, religión, sexo u origen nacional de los miembros del hogar;
• Si el hogar tiene un miembro con una discapacidad específica (a menos que esté restringido por el estatuto del programa);
• Tamaño de la familia (Sin embargo, si el tamaño de la familia requiere un tamaño de unidad que no existe en la propiedad, se le debe negar la asistencia a la familia.
• Edad (a menos que esté restringida por los estatutos del programa)

Lista de intereses 3.21

Cualquier propietario/administrador que elija utilizar una lista de intereses en línea (basada en la web) también debe hacer que dicha lista esté disponible para personas sin acceso a Internet y accesible para personas con discapacidades.

3.22 Declaración de ciudadanía

La Ley de Responsabilidad Personal y Oportunidades Laborales de 1996 (PRWORA) prohíbe a las viviendas con asistencia de HOME brindar asistencia a personas que no sean ciudadanos estadounidenses, nacionales o ciertas categorías de extranjeros elegibles que soliciten o residan en una vivienda con asistencia federal. Esto incluye las viviendas con asistencia de HOME que requieren cumplimiento durante el período de asequibilidad requerido.

El Propietario/Administrador debe exigir a cada miembro del hogar de una unidad asistida por HOME que complete una Declaración de Ciudadanía (Apéndice III-H) y proporcione toda la documentación requerida. Se debe conservar una copia de la Declaración de Ciudadanía y de toda la documentación requerida en el expediente del inquilino para cada miembro del hogar. Las organizaciones sin fines de lucro, los albergues nocturnos y las unidades de vivienda de transición están exentos de esta norma.

NOTA: Solo se requiere una Declaración de Ciudadanía para las unidades con asistencia de HOME. No se requiere para las unidades con financiación local. Cuando la designación de una unidad con asistencia de HOME se transfiere a una nueva unidad, todos los ocupantes de la nueva unidad con asistencia de HOME deben cumplir con el requisito de la Declaración de Ciudadanía.

3.23 Raza y etnicidad

El Propietario/Administrador debe ofrecer a los inquilinos la oportunidad de completar el formulario de Informe de Datos de Raza y Etnicidad (Apéndice III-I) o el formulario Demográfico Suplementario (Apéndice III-I.1). Este formulario debe completarse al momento de la solicitud inicial o al firmar el contrato de arrendamiento. Una vez completado, no es necesario volver a completarlo, a menos que cambie el jefe de familia o la composición del hogar. No se aplicará ninguna sanción a quienes no completen el formulario. Sin embargo, el solicitante/inquilino debe firmar, fechar y declarar que no desea completarlo. Los padres o tutores deben completar el formulario en el caso de los menores de 18 años.

Los propietarios/administradores no están obligados a utilizar el formulario de Raza y Etnicidad publicado por HUD siempre que el formulario utilizado contenga la misma información descrita en el formulario de HUD.

Se debe informar a los posibles inquilinos de viviendas de alquiler permanentemente asequibles, desde el inicio del proceso de solicitud, sobre los límites máximos de ingresos y bienes, así como sobre las restricciones para la ocupación estudiantil y la propiedad de bienes inmuebles. El propietario/administrador debe explicar a los solicitantes que se deben verificar los ingresos, bienes y la condición de estudiante de todas las personas mayores de dieciocho años que ocuparán la unidad antes de la ocupación. El propietario/administrador también debe explicar que, una vez que se determine que la persona o el hogar ya no cumple con los requisitos de elegibilidad tras la recertificación anual, no podrán renovar su contrato de arrendamiento. Consulte la Sección 5.9 para obtener más información.

4.1 Requisitos de elegibilidad

Algunos de los requisitos de elegibilidad descritos en este manual difieren de los de los Programas HOME y LIHTC. Tenga en cuenta que, en algunos casos, las políticas de BRARHP son más restrictivas que los de HOME y LIHTC. El Propietario/Administrador debe aplicar los requisitos y procesos más restrictivos para determinar la elegibilidad.

4.2 Invitados y visitantes autorizados

Los residentes pueden permitir que un huésped/visitante resida en su unidad hasta 14 días consecutivos con la aprobación previa del Propietario/Administrador. Sin embargo, el huésped/visitante no puede ocupar la unidad por más de 21 noches en total en un año (periodo de 12 meses, no año calendario). Los residentes no deben permitir que ninguna persona ocupe su unidad, salvo las que figuran en el contrato de arrendamiento. Es importante tener en cuenta que permitir que un huésped/visitante autorizado permanezca en la unidad más tiempo del permitido constituye una infracción del Manual de Cumplimiento de Alquileres.

4.3 Restricciones al alquiler a corto plazo y al subarrendamiento

Los alquileres a corto plazo (STR) son unidades que se alquilan a un visitante por menos de 30 días. Los residentes que viven en viviendas de alquiler permanentemente asequibles tienen prohibido alquilar su unidad por cualquier período. Los residentes tienen prohibido ceder su contrato de arrendamiento o subarrendar la unidad.

4.4 Firmas electrónicas y transmisión de documentos

El BRARHP ha decidido adoptar la Guía Multifamiliar del HUD sobre firmas electrónicas y transmisión de documentos, Aviso H 20-4, publicada el 26 de mayo de 2020, para las unidades de vivienda de alquiler permanentemente asequibles en virtud del Convenio con la ciudad. La ciudad permite, pero no exige, que los propietarios y administradores acepten firmas electrónicas. Los propietarios y administradores también deben ofrecer a los solicitantes e inquilinos la opción de usar firmas manuscritas y documentos en papel si lo solicitan. La ciudad también permite la transmisión electrónica de los documentos requeridos cuando lo permitan las leyes locales, estatales y federales.

4.5 Política Estudiantil

La vivienda asequible está diseñada para ayudar a las personas de bajos ingresos de cada Jurisdicción Regional Participante. Los objetivos del Programa Regional de Vivienda de Alquiler Asequible incluyen ayudar a hogares de bajos ingresos, proporcionar vivienda para trabajadores y ayudar a personas con discapacidad. La mayoría de los estudiantes de educación superior son miembros de la comunidad a corto plazo y tienen acceso a recursos para cubrir sus gastos, además de sus ingresos laborales; por lo tanto, sus bajos ingresos no son una preocupación principal de la comunidad.

El objetivo de BRARHP es que las viviendas de alquiler permanentemente asequibles apoyen a los residentes que buscan la autosuficiencia y las transiciones de su vida. La ciudad podrá considerar las siguientes excepciones a la Política Estudiantil (Apéndice IV-A) previa presentación de una Solicitud de Excepción Estudiantil (Apéndice IV-A.1) y la documentación de respaldo. Tenga en cuenta que los hogares que ocupan unidades designadas como HOME no son elegibles para las excepciones 7 a 9, como se describe a continuación. La determinación final de elegibilidad queda a discreción exclusiva de BRARHP.

1. El estudiante tiene 24 años de edad o más,
2. El estudiante es un veterano del ejército de los EE. UU., o
3. El estudiante es una persona con discapacidad, o
4. El estudiante tiene hijos dependientes, o
5. El estudiante vive con un padre que se ha determinado que es elegible; o
6. El estudiante está casado, o
7. El estudiante recibe asistencia bajo el Título IV de la Ley del Seguro Social, también conocida como Ayuda Temporal para Familias Necesitadas (TANF), o
8. El estudiante está inscrito en un programa de capacitación laboral que recibe asistencia bajo la Ley de Inversión en la Fuerza Laboral (anteriormente conocida como la Ley de Asociación de Capacitación Jon) o bajo un programa federal, estatal o local similar, o
9. El estudiante estuvo anteriormente bajo el cuidado y la responsabilidad de ubicación de la agencia estatal responsable de administrar un plan bajo el Título IV de la Ley del Seguro Social (es decir, Cuidado de Crianza).

A. Proceso de revisión y determinación de elegibilidad

Todos los miembros del hogar mayores de 18 años matriculados en una institución de educación superior deben completar una Solicitud de Excepción para Estudiantes antes del vencimiento del contrato de arrendamiento y anualmente tras su renovación. La elegibilidad de los estudiantes se determina individualmente, independientemente de si son estudiantes a tiempo completo o parcial, si su situación laboral es inferior a la de la familia o si están matriculados a tiempo completo o parcial.

Todos los estudiantes matriculados en una institución de educación superior deben Presentar una Solicitud de Excepción Estudiantil y la documentación complementaria que justifique la elegibilidad al personal de Administración de la Propiedad para su revisión y determinación. Todas las Solicitudes de Excepción Estudiantil y la documentación complementaria deben conservarse en el expediente del inquilino y ponerse a disposición del Administrador de Cumplimiento y Supervisión, previa solicitud, para fines de supervisión.

4.6 Definición de ingresos

La Política de Ingresos y Activos del BRARHP (Apéndice IV-B) adopta la definición de ingresos anuales que se encuentra en los artículos 92.203 y 5.609(a)(b), y es utilizada por diversos programas federales, incluyendo la Sección 8, los programas HOME y LIHTC. Los ingresos anuales se utilizan para determinar la elegibilidad del hogar.

4.7 Ingresos anuales

El ingreso anual (24 CFR 5.609(a) incluye, con respecto al hogar:

• Todos los montos, no específicamente excluidos en la regla HOTMA, recibidos de todas las fuentes por cada miembro de la familia mayor de 18 años o que sea el jefe de familia o el cónyuge del jefe de familia, más
• Ingresos no laborales por o en nombre de cada dependiente que sea menor de 18 años de edad, y
• Rendimientos imputados sobre activos familiares netos superiores a $50,000 (ajustados anualmente según el IPC-W) cuando no se puede calcular el valor de los rendimientos reales de un activo determinado. Los rendimientos imputados se basan en la tasa de ahorro vigente, según lo determinado por el HUD.

4.8 Exclusiones de ingresos exigidas por el gobierno federal

Cantidades que el HUD debe excluir como ingresos, según la ley federal, para determinar la elegibilidad o los beneficios. Puede encontrar una lista completa de los ingresos excluidos del cálculo de ingresos en el Apéndice IV-B.1.

4.9 Determinación de la composición del hogar y proyección de ingresos

El Propietario/Administrador debe calcular los ingresos anuales del hogar proyectando la tasa de ingresos vigente en el momento en que determine que el hogar cumple los requisitos de ingresos. Los ingresos anuales incluyen los ingresos de todos los miembros del hogar, excepto los asistentes que viven con el hogar, los niños y adultos de acogida.

4.10 Determinación de la elegibilidad por ingresos

Cada vivienda y propiedad de alquiler permanentemente asequible, bajo un Convenio con una Jurisdicción Regional Participante, establece un límite máximo de ingresos basado en el tamaño del hogar y el Ingreso Medio de Ingreso (AMI) aplicable, publicado anualmente por el HUD. El Propietario/Administrador debe implementar los nuevos límites de ingresos dentro de los cuarenta y cinco (45) días posteriores a su publicación por el HUD. Estos límites pueden fluctuar anualmente según las condiciones del mercado. El Propietario/Administrador debe utilizar el AMI publicado más recientemente para determinar la elegibilidad de ingresos al momento de la ocupación inicial y tras la recertificación anual de ingresos.

El propietario/administrador debe determinar si el posible inquilino cumple con los requisitos de ingresos antes de alquilar una vivienda de alquiler permanente y asequible. Esto implica verificar los ingresos brutos anuales previstos del hogar y asegurarse de que no superen el límite máximo de ingresos establecido para la unidad en el convenio firmado en la propiedad. El propietario/administrador también debe determinar anualmente la elegibilidad de ingresos del hogar, como se describe a continuación.

4.11 Cálculo de ingresos

Los propietarios/administradores deben asegurarse de que el cálculo de ingresos utilizado para determinar la elegibilidad cumpla con la Guía Técnica para la Determinación de Ingresos y Asignaciones para el Programa HOME (Apéndice IV-C). Calculadora de elegibilidad El HUD desarrolló el Manual del Usuario (Apéndice IV-C.1) como una herramienta interactiva que simplifica la determinación de la elegibilidad por ingresos. La calculadora realiza cálculos de elegibilidad por ingresos para HOME y otros programas federales. Su uso es opcional.

Toda información utilizada para determinar la elegibilidad de ingresos del hogar debe documentarse de manera que permita al personal de Cumplimiento monitorear la determinación del Propietario/Administrador.

4.12 Métodos para determinar el ingreso anual

El Propietario/Administrador debe verificar los ingresos familiares combinados de todos los miembros mayores de 18 años, excepto los asistentes que viven con la familia, los niños y adultos de acogida. La verificación de ingresos y bienes debe realizarse al momento de la ocupación inicial y anualmente a partir de entonces. BRARHP ha adoptado los siguientes métodos para verificar los ingresos familiares.

A. Si un hogar solicita o vive en una unidad de alquiler permanentemente asequible, y la unidad recibe asistencia de un programa de subsidio de alquiler basado en un proyecto federal o estatal, el propietario/administrador debe aceptar la determinación de la agencia de vivienda pública o del proveedor de subsidio de alquiler del ingreso anual del hogar y el ingreso ajustado según las reglas de ese programa, como se describe en 4.13(A).

B. Si un hogar solicita o vive en una unidad de alquiler permanentemente asequible, y el hogar recibe asistencia de un programa federal de asistencia de alquiler para inquilinos (por ejemplo, vales de elección de vivienda, etc.), el propietario/administrador puede aceptar la determinación del proveedor de asistencia de alquiler del ingreso anual del hogar y el ingreso ajustado según las reglas de ese programa.

C. En todos los demás casos, el Propietario/Administrador deberá calcular los ingresos anuales de acuerdo con los párrafos 4.13(B) al momento de la ocupación inicial y al sexto año de la Fecha de Puesta en Servicio (PIS). Métodos 6(C) a (E) al momento de la recertificación.

4.13 Documentación requerida para el cálculo de ingresos anuales

A. Determinación de ingresos del proveedor del subsidio de alquiler

Cuando un hogar recibe un subsidio de alquiler, el Propietario/Administrador debe utilizar la determinación de ingresos y activos realizada por el proveedor del subsidio de alquiler (Apéndice IV-D.1) en lugar de la verificación externa al momento de la ocupación inicial y la recertificación anual. Utilizar la determinación de ingresos del proveedor del subsidio de alquiler reducirá la carga administrativa de los Propietarios/Administradores.

El propietario/administrador debe celebrar un acuerdo con el proveedor del subsidio de alquiler y la Ciudad de Boulder Antes de aceptar las determinaciones de ingresos y activos de los proveedores de subsidios de alquiler para hogares que ocupan viviendas de alquiler asequibles, estos acuerdos deben firmarse y presentarse a la Ciudad de Boulder Antes de la implementación. La determinación de ingresos del proveedor del subsidio de alquiler debe aceptarse en la ocupación inicial y la recertificación anual.

B. Verificación de terceros

Los propietarios/administradores deben realizar una verificación de ingresos de terceros antes del primer año de ocupación y cada seis años a partir de la fecha de entrada en servicio o del Período de Asequibilidad de HOME, según corresponda. Con este tipo de verificación, la verificación escrita de terceros de la fuente, el solicitante/inquilino (por ejemplo, la Verificación de Empleo del empleador, la determinación de ingresos de la Administración del Seguro Social o del proveedor de subsidios de alquiler) proporciona información para verificar los ingresos.

• Se deben incluir los ingresos verificables de todos los miembros del hogar mayores de 18 años.
• La determinación debe basarse en los ingresos que se anticipan en los próximos doce meses.
• El propietario/gerente debe examinar los talones de pago consecutivos de los dos últimos meses para verificar la exactitud de la información de ingresos declarada en la solicitud.
• Los cálculos de ingresos laborales y de cualquier otra fuente de ingresos deben adjuntarse a cada verificación del expediente. Esto incluye calculadoras, formularios/hojas de cálculo o cálculos escritos a mano.
• En este manual se incluyen ejemplos de formularios de verificación de ingresos de terceros como:
  Estado de ingresos y activos del proveedor de subsidio de alquiler (Apéndice IV-D.1)
  Verificación de empleo (Apéndice IV-D.2)
  Verificación de Beneficios Públicos (Apéndice IV-D.3)
  Cuestionario de certificación – Solicitantes/Residentes en proceso de recertificación (Apéndice IV-D.4)
  Declaración de activos del solicitante/residente – menos de 50,000 (Apéndice IV-D.5)
  Verificación de activos – más de 50,000 (Apéndice IV-D.6)
  Certificación de Ingresos de Trabajadores Autónomos y Estado de Resultados (Anexo IV-D.7)
  Verificación de las prestaciones por desempleo (Apéndice IV-D.8)
  Declaración Jurada de Ingresos Cero-Extremadamente Bajos (Apéndice IV-D.9)
  Verificación de la asistencia familiar (Apéndice IV-D.10)
  Declaración Jurada de Asistencia Financiera (Apéndice IV-D.11)
  Declaración jurada de manutención infantil y pensión alimenticia (Apéndice IV-D.12)
  Declaración Jurada de Ingresos por Propinas (Apéndice IV-D.13)
  Declaración Jurada del Trabajador Temporal (Apéndice IV-D.14)
  Acta de Aclaración (Apéndice IV-D.15)
  Hoja de cálculo de empleo (Apéndice IV-D.16)
  
  NOTA:Con la excepción de los hogares que reciben subsidio de alquiler, los hogares en propiedades asequibles deben tener una verificación de terceros cada 6 años a partir de la fecha de puesta en servicio, no cada 6 años a partir de la fecha de aniversario del hogar.
  
  Ejemplo:
  (insertar cuadro PIS Año vs. HOME Autocertificación)

C. Autocertificación

Tras la recertificación anual durante los años intermedios, los Propietarios/Administradores podrán aceptar la autocertificación de ingresos y bienes (Apéndice IV-D.4) de los inquilinos. Solicite a la familia una declaración escrita que detalle el monto de sus ingresos anuales y el tamaño de la familia, junto con una certificación de que la información es completa y exacta. La certificación debe indicar que el hogar proporcionará los documentos originales si se le solicitan.

D. Determinación de ingresos del programa gubernamental

Obtenga una declaración escrita del administrador de un programa gubernamental bajo el cual el hogar recibe beneficios y que analice cada año los ingresos anuales de la familia. La declaración debe indicar el tamaño de la familia del inquilino y el monto de sus ingresos anuales; o bien, debe indicar el límite actual en dólares para familias de ingresos muy bajos o bajos para el tamaño de la familia del inquilino y declarar que sus ingresos anuales no superan este límite.

E. Puerto Seguro – Determinación de Ingresos Utilizando la Asistencia Pública Sujeta a la Prueba de Medios

Los propietarios/administradores pueden determinar los ingresos del hogar basándose en las determinaciones de ingresos en la ocupación inicial y la recertificación anual (Apéndice IV-D.3) de las siguientes formas de asistencia pública federal sujetas a prueba de medios:

• Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF)
• Medicaid
• Programa de Asistencia de Nutrición Suplementaria (SNAP)
• Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos
• Nutrición suplementaria especial para mujeres, bebés y niños (WIC)
  
  La verificación de Safe Harbor debe obtenerse por medio de una verificación de terceros y debe indicar el tamaño del hogar, debe ser para todo el hogar (es decir, los miembros del hogar enumerados en la documentación deben coincidir con la composición del hogar en la unidad permanentemente asequible y deben indicar el monto del ingreso anual del hogar. La verificación de Safe Harbor no debe mezclarse ni combinarse con otras verificaciones de ingresos, incluidas otras determinaciones de ingresos de Safe Harbor. Por ejemplo: si un hogar recibe TANF y SNAP, solo se requiere una determinación de ingresos.
  
  NOTA:Según HUD, la disposición de puerto seguro no se puede utilizar para unidades asistidas por HOME.

4.14 Recertificación anual

Los propietarios/administradores deben establecer sistemas para recertificar los ingresos de los inquilinos anualmente. Normalmente, los ingresos y bienes de cada hogar se examinan en el aniversario de la certificación original o al renovar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el propietario/administrador puede adoptar un programa anual y realizar todas las verificaciones simultáneamente. Cuando el personal de Cumplimiento realice Inspecciones del Sitio o Monitoreo Remoto, verificará que la documentación de recertificación se encuentre en los archivos de los inquilinos. Como parte de la recertificación anual, el propietario/administrador debe actualizar la Certificación de Ingresos del Inquilino (TIC) y mantenerla en el archivo de los inquilinos.

4.15 Plazo de vigencia de la certificación

La certificación de ingresos tiene una vigencia de seis meses. Si han transcurrido más de seis meses desde que el propietario/administrador determinó que el hogar cumplía los requisitos de ingresos, deberá reevaluar los ingresos del hogar.

4.16 Activos

Esta Política define un activo como efectivo o bienes no monetarios que pueden convertirse fácilmente en efectivo, incluyendo intereses gravables, cuentas corrientes, ahorros, acciones, bonos y otras formas de inversión de capital. Los ingresos anuales incluyen las cantidades derivadas de los activos a los que los miembros del hogar tienen acceso.

A. Exclusiones de activos

Los bienes personales, las cuentas de ahorro para la educación y los fideicomisos que no sean revocables ni estén bajo el control de ningún miembro del hogar no se considerarán patrimonio neto familiar. Las cuentas reconocidas como cuentas de jubilación por el IRS no se contabilizan como activos. Una vez que el hogar comience a realizar retiros periódicos, estos se contabilizan como ingresos y el valor de la cuenta continúa ignorándose como activo. En el caso de los hogares que reciben ayuda para el alquiler, el propietario/administrador debe aceptar la verificación de activos del proveedor del subsidio de alquiler en lugar de la verificación de terceros.

B. Verificación de activos y cálculo de ingresos anuales

Los propietarios/administradores pueden aceptar una Declaración de Bienes del Solicitante/Residente (Apéndice IV-D.5) cuando los bienes sean iguales o inferiores a $50,000 y los ingresos previstos derivados de los mismos, sin necesidad de realizar comprobaciones adicionales para verificar la exactitud en la ocupación inicial y la recertificación anual. El propietario/administrador debe realizar una verificación externa de los bienes (Apéndice IV-D.6) al momento de la solicitud y cada seis años a partir de la fecha de entrada en servicio para los hogares con bienes superiores a $6.

C. Límite de activos

Los hogares con activos de más de $100,000 al momento de la solicitud inicial o la recertificación anual de ingresos no son elegibles para ocupar o renovar su contrato de alquiler para una unidad de vivienda de alquiler permanentemente asequible.

D. Restricción a la propiedad residencial

Los solicitantes o inquilinos que sean propietarios de una propiedad residencial apta para ser ocupada y residan legalmente tienen prohibido ocupar una vivienda de alquiler permanente y asequible. Sin embargo, pueden aplicarse algunas excepciones, como se describe en la Política de Ingresos y Activos.

E. Excepciones de la política de activos

La Póliza de Ingresos y Activos ofrece una excepción al límite de activos para personas mayores y discapacitadas. La ley federal define a una persona mayor como aquella que tiene 55 años o más. Una persona discapacitada se define como aquella que tiene una discapacidad física o mental que limita sustancialmente una o más actividades importantes de la vida, tiene antecedentes de dicha discapacidad o se considera que la tiene.

F. Proceso de revisión de solicitudes de excepción

Todo solicitante/inquilino que solicite una excepción a la Política de Activos (incluida la restricción a la propiedad residencial) debe presentar una Solicitud de Excepción y la documentación complementaria que justifique su elegibilidad al personal de Administración de la Propiedad para su revisión y determinación. Todas las Solicitudes de Excepción a la Política de Activos (Apéndice IV-B.2) y la documentación complementaria deben conservarse en el expediente del inquilino. El personal de cumplimiento revisará esta documentación durante las revisiones periódicas del sitio y el monitoreo remoto. Cualquier incumplimiento, incluyendo las medidas correctivas, se documentará en la carta de monitoreo.

NOTANo se exige un límite de activos en los Programas HOME ni LIHTC. La política municipal de Límite de Activos se desarrolló como norma local. El Propietario/Administrador debe cumplir con los requisitos más restrictivos.

4.17 Aumento de los ingresos del hogar

La Política de Ingresos y Activos de BRARHP limita los ingresos anuales del hogar al 140 % del 60 % del Ingreso Medio del Hogar (o el 84 % del Ingreso Medio del Hogar), tras la ocupación inicial. Cuando el Propietario/Administrador recertifica los ingresos anuales combinados del hogar y determina que superan los límites establecidos anteriormente, se considera que el hogar tiene ingresos superiores.

A. Inquilinos con ingresos superiores a los normales

Los hogares con ingresos superiores a los permitidos no pueden ocupar una vivienda de alquiler permanentemente asequible y, por lo tanto, ya no pueden renovar su contrato de arrendamiento al vencimiento del contrato actual. Consulte la Sección 5.9 sobre la no renovación del contrato. Los propietarios/administradores deben notificar de inmediato a los hogares afectados cuando se determine que tienen ingresos superiores a los permitidos. El propietario/administrador puede firmar un contrato de arrendamiento mensual con el hogar por un máximo de un año, para que puedan encontrar una vivienda de reemplazo adecuada. Al finalizar el plazo de un año, el hogar debe demostrar que cumple los requisitos para continuar ocupando la vivienda o desocupar la vivienda permanentemente asequible.

B. Inquilinos con ingresos superiores a los normales en unidades HOME

Cuando un Propietario/Administrador recertifica los ingresos de un inquilino, podría descubrir que estos han aumentado. Se considera que un inquilino tiene ingresos superiores a los permitidos cuando ocupa una unidad y los ingresos del hogar superan el límite actual del Ingreso Medio de Vivienda (AMI) permitido para el tamaño del hogar.

Cuando un inquilino supera los ingresos, la unidad deja de ser elegible para la designación de unidad con asistencia de HOME. El Propietario/Administrador debe transferir la designación de unidad HOME a otra unidad con un hogar con ingresos elegibles para mantener la composición de unidades requerida. Dado que la unidad ocupada por un inquilino con ingresos superiores ya no es elegible para la designación de unidad con asistencia de HOME, la unidad vuelve a ser una unidad sin asistencia de HOME, la cual se rige por el Convenio.

4.18 Cambios en la composición de los hogares

Si una persona adicional se muda a una vivienda de alquiler permanentemente asequible, el nuevo miembro debe estar completamente certificado. Los ingresos del hogar se basan en los ingresos del residente actual según la certificación más reciente, combinados con los del nuevo miembro. No es necesario recertificar todo el hogar, a menos que la recertificación esté pendiente para los miembros actuales. Los nuevos ingresos combinados del hogar no deben superar el límite máximo de ingresos permitido, que es el 84% del Ingreso Medio del Área (AMI).

4.19 Transferencia de unidades

Cuando un hogar que cumple los requisitos se traslada a otra unidad, puede simplemente trasladarse a la nueva unidad y no es necesario certificarlo como nuevo inquilino. El propietario/administrador debe documentar el traslado en el expediente del inquilino actualizando el formulario de Certificación de Ingresos del Inquilino y modificar el contrato de arrendamiento vigente o firmar uno nuevo.

4.20 Transferencia de unidades con cambio en la composición del hogar

Cuando un hogar actualmente calificado se traslada a otra unidad y se produce un cambio en la composición del hogar al añadir un nuevo miembro mayor de 18 años, este deberá completar una verificación de ingresos y activos de terceros. El nuevo ingreso total del hogar se basa en la certificación de ingresos y activos más reciente del hogar existente, combinada con los ingresos del nuevo miembro. No es necesario recertificar todo el hogar a menos que esté pendiente una recertificación para los miembros existentes.

4.21 Determinación de los alquileres

Las unidades de alquiler permanentemente asequibles están sujetas a límites de alquiler diseñados para facilitar el acceso a los alquileres a hogares con ingresos bajos a moderados. Anualmente, la ciudad publicará los alquileres máximos del BRARHP según el número de habitaciones y el AMI aplicable. Los alquileres máximos se basan en el alquiler máximo de la CHFA y reflejan el mercado dentro del área de servicio del BRARHP. La ciudad se reserva el derecho de modificar los alquileres máximos o sustituirlos por un índice alternativo, que se publicará anualmente.

El BRARHP utiliza los límites de alquiler de HOME y de mercado justo publicados por HUD, establecidos para las unidades con asistencia de HOME. Estos límites se actualizan anualmente para reflejar las condiciones del mercado. Si los límites de alquiler aumentan, el propietario/administrador puede aumentar los alquileres en consecuencia. Si los límites de alquiler disminuyen, el propietario/administrador debe reducirlos.

Es una violación del Pacto si el Propietario/Administrador cobra alquileres que exceden los alquileres máximos permitidos o no ajusta los alquileres cuando bajan los límites publicados más recientes.

A. Alquileres máximos

Cada Acuerdo o Convenio celebrado sobre una propiedad especifica las rentas máximas permitidas, las cuales se basan en el Área Metropolitana de la Vivienda (AMI) y el tamaño de las habitaciones, según lo publicado anualmente por el Ayuntamiento. La renta total pagada por el inquilino, incluyendo cualquier cargo no opcional y la Asignación mensual para Servicios Públicos, según corresponda, no podrá exceder las rentas máximas del BRARHP publicadas por el Ayuntamiento, a menos que el hogar reciba el pago de asistencia para el alquiler según lo descrito en el párrafo 4.22(G).

B. Alquileres máximos de HOME

Todas las unidades que reciben asistencia de HOME están sujetas a límites de alquiler diseñados para que los alquileres sean asequibles para hogares de bajos ingresos. Estos alquileres máximos se denominan "Alquileres de HOME". Según el artículo 92.252(b)(2),
Los alquileres máximos de HOME son los menores de:

1) El alquiler justo de mercado para viviendas existentes para unidades comparables en el área según lo establecido por HUD bajo 24 CFR 888.111; o
2) Un alquiler que no exceda el 30 por ciento del ingreso ajustado de una familia cuyo ingreso anual sea igual al 65 por ciento del ingreso medio del área, según lo determine HUD, con ajustes por número de habitaciones en la unidad.

Alquileres mínimos máximos de HOME:
En proyectos de alquiler con cinco o más unidades de alquiler asistidas por HOME, al menos el 20 por ciento de las unidades asistidas por HOME deben estar ocupadas por hogares con ingresos muy bajos y cumplir uno de los siguientes requisitos de alquiler:

1) El alquiler no excede el 30 por ciento del ingreso anual de un hogar cuyo ingreso equivale al 50 por ciento del ingreso medio del área, según lo determina HUD, con ajustes para hogares más pequeños y más grandes.
2) Un alquiler que no exceda el 30% del ingreso anual de un hogar cuyo ingreso equivale al 50% del ingreso medio del área, según lo determine HUD, o
i. Un alquiler que equivale al 30% de los ingresos del hogar.
ii. Si la unidad recibe un subsidio federal o estatal para el alquiler basado en proyectos y el hogar contribuye al alquiler no más del 30 % de sus ingresos familiares ajustados, el alquiler máximo (es decir, la contribución del inquilino más el subsidio para el alquiler basado en proyectos) será el alquiler permitido por el programa federal o estatal de subsidio para el alquiler basado en proyectos.

C. Cálculo de rentas máximas

El alquiler máximo para una unidad de vivienda de alquiler permanentemente asequible se calcula utilizando los siguientes factores:

• Designación AMI de la unidad aplicable
• Número total de dormitorios
• Subsidio por servicios públicos (según corresponda)
• Cargos/tarifas no opcionales (según corresponda)

D. Límites de alquiler para tipos de unidades especiales

Los siguientes límites de alquiler se aplican a los siguientes tipos de unidades especiales:

• Ocupación en habitación individual (SRO): Los alquileres no pueden exceder el 75% del alquiler justo de mercado (FMR) para una unidad de cero habitaciones (eficiencia).
• Micro-Unidades: Los alquileres de unidades pequeñas de 475 pies cuadrados o menos (independientemente del tamaño del dormitorio) están sujetos a la categoría de unidad pequeña en la tabla de límites de ingresos y alquiler de BRARHP.

E. Límites de alquiler en propiedades RARHP/HOME/LIHTC

Los programas de Vivienda Asequible Regional (VAR), HOME y LIHTC tienen diferentes requisitos de límite de alquiler. Cuando una unidad con asistencia pública o HOME también se designa como LIHTC, se aplica la regla del menor de los dos. Los alquileres de las unidades de Vivienda Asequible Permanente y de Alquiler Bajo/Alto HOME no pueden exceder el límite máximo de alquiler publicado por la ciudad, el límite de alquiler Bajo/Alto HOME publicado por el HUD o el límite de alquiler LIHTC para esa unidad, el que sea menor. Esto significa que el propietario/administrador debe determinar el alquiler máximo permitido para cada programa y luego utilizar el alquiler más bajo.

NOTA:El propietario/administrador debe implementar los nuevos límites de ingresos publicados anualmente por la Ciudad dentro de los 45 días posteriores a la fecha en que los publica la Ciudad de Boulder.

F. Aumentos de alquiler

El alquiler no podrá aumentarse más de una vez al año al momento de la ocupación inicial o al renovar el contrato de arrendamiento, hasta el límite máximo de alquileres aplicables según lo descrito anteriormente. El Propietario/Administrador deberá notificar por escrito a los inquilinos con al menos sesenta (60) días de anticipación antes de que se implementen los aumentos de alquiler.

G. Inquilinos que reciben pagos de asistencia para el alquiler

Cuando un hogar recibe asistencia para el alquiler, como la Sección 8, el Pago de Asistencia de Vivienda o cualquier otro tipo de pago de asistencia para el alquiler, el alquiler total pagado (alquiler pagado por el inquilino + subsidio de servicios públicos + subsidio de alquiler = alquiler total pagado) puede exceder el alquiler máximo aplicable publicado anualmente por BRARHP, siempre que el alquiler total pagado por el inquilino no exceda el alquiler máximo aplicable permitido y el hogar no pague más del treinta por ciento de sus ingresos en alquiler.

4.22 Aprobación de propuestas de alquileres y aumentos de alquileres

El Propietario/Administrador debe presentar las propuestas de alquiler y los ajustes/aumentos de alquiler completando el Formulario de Aprobación de Renta (Apéndice IV-E) al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda antes del inicio del arrendamiento y anualmente antes de los aumentos de alquiler. El Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda debe aprobar los aumentos de alquiler para todas las viviendas de alquiler permanentemente asequibles antes de su implementación. Los aumentos de alquiler solo podrán ocurrir cuando se publiquen anualmente los nuevos límites máximos de alquiler.

4.23 Subsidio por servicios públicos

Los servicios públicos representan el costo mensual promedio de los servicios de electricidad y calefacción. No incluyen agua, alcantarillado ni recolección de basura. Por lo general, los inquilinos de viviendas de alquiler permanentemente asequibles no deben pagar más del 30 % de sus ingresos por alquiler y servicios públicos. Cuando un inquilino deba pagar la calefacción y la electricidad, el propietario/administrador deberá calcular la "Asignación para Servicios Públicos" correspondiente utilizando la Tabla de Asignaciones para Servicios Públicos (Apéndice IV-F) que publica anualmente la Autoridad de Vivienda Pública local de la Ciudad de Boulder. A continuación, se debe deducir el subsidio para servicios públicos del alquiler máximo para calcular el alquiler que paga el inquilino.

El Propietario/Administrador debe desarrollar políticas y criterios para garantizar que todos los solicitantes e inquilinos reciban un trato justo y equitativo. El BRARHP protege los derechos de los inquilinos de diversas maneras:

• Se debe dar notificación por escrito a todos los solicitantes rechazados/denegados que incluya una explicación de los motivos del rechazo/denegación.
• Todo inquilino debe tener un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler escrito.
• El plazo del arrendamiento debe ser de al menos doce (12) meses, a menos que la Ciudad apruebe lo contrario. Boulder o BRARHP.
• El plazo de arrendamiento nunca podrá ser inferior a 30 días.
• El Pacto de Vivienda de Alquiler para Bajos Ingresos especifica ciertas cláusulas de arrendamiento prohibidas que se deben respetar al celebrar un contrato de arrendamiento con un inquilino.
• La ciudad debe revisar y aprobar todas las plantillas y actualizaciones de contratos de arrendamiento y adendas antes de su ejecución.

5.1 No se permite el desalojo sin representación [Ordenanza n.º 8412]

El Programa de Prevención de Desalojos y Asistencia para el Alquiler ofrece servicios a quienes enfrentan un posible desalojo. Este programa ayuda a las personas a resolver problemas de vivienda relacionados con el desalojo mediante servicios legales, asistencia para el alquiler y mediación. Los propietarios/administradores deben proporcionar a los inquilinos el Anexo de Arrendamiento de Unidades Permanentemente Asequibles, que incluye información sobre este programa.

NOTA:El Programa de Prevención de Desalojos y Asistencia de Alquiler solo se aplica a los hogares que viven dentro de la Ciudad de Boulder

5.2 Requisitos mínimos de arrendamiento

El Propietario/Administrador debe firmar un contrato de arrendamiento de un año (12 meses) con todos los inquilinos del hogar mayores de 18 años. Se podrá firmar un contrato de arrendamiento mensual por mutuo acuerdo entre el Propietario/Administrador y el/los inquilino(s). Se recomienda a los Propietarios/Administradores firmar contratos de arrendamiento mensuales con personas mayores y personas con discapacidad. El contrato debe describir los términos y condiciones para ocupar una vivienda de alquiler permanente y asequible. Los requisitos descritos en el Manual de Cumplimiento de Alquileres deben incorporarse en los términos y condiciones del contrato de arrendamiento. Como mínimo, el contrato debe incluir, entre otros:

El propietario/administrador debe proporcionar una copia de su modelo de contrato de arrendamiento y cualquier actualización y adenda posterior a la Ciudad de Boulder y administradores regionales de cumplimiento y monitoreo para su revisión y aprobación antes de la ejecución.

El propietario/gerente debe asegurarse de que los contratos de arrendamiento contengan más de un método conveniente para comunicarse directamente con el propietario/gerente, incluso en persona, por teléfono, correo electrónico o a través de un portal web.

• El nombre legal de todas las partes del contrato de arrendamiento;
• Una descripción de la unidad a alquilar; debe incluir dirección y número de unidad;
• La fecha en que el contrato de arrendamiento entra en vigor;
• El plazo del contrato de arrendamiento
• Lenguaje que aborda los depósitos de seguridad;
• Anexo sobre pintura a base de plomo;
• Anexo de arrendamiento de HOME (solo unidades asistidas por HOME)
• Ciudad de Boulder Anexo de Unidad Asequible (según corresponda);
• Anexo de arrendamiento VAWA;
• Los requisitos de la asignación de servicios públicos, incluido un desglose claro de qué servicios públicos son pagados por el propietario y cuáles son pagados por el inquilino;
• El uso de las instalaciones, incluido el lenguaje que establece que solo los miembros enumerados en el contrato de arrendamiento/TIC pueden ocupar la unidad, que la unidad debe ser la residencia principal del hogar y que la unidad no puede subarrendarse:
• Anexo al contrato de arrendamiento o idioma que describe los derechos y obligaciones de las partes, incluida la obligación del inquilino de certificar su elegibilidad anualmente;
• Lenguaje que aborda el derecho del Propietario/Administrador o de la Ciudad de Boulder y los administradores regionales de cumplimiento y monitoreo o su designado ingresen a la unidad permanentemente asequible para realizar una inspección física;
• Lenguaje que aborde el proceso de terminación (debe proporcionar un aviso mínimo de 30 días);
• Firma de todos los inquilinos mayores de 18 años;
• Firma del propietario/gerente; y
• Fecha de ejecución.

5.3 Términos de arrendamiento prohibidos

Ningún contrato de arrendamiento residencial de la Propiedad o de cualquier parte de ella podrá contener cualquiera de las siguientes disposiciones:

• Acuerdo para ser demandado. Acuerdo del inquilino para ser demandado, admitir su culpabilidad o un fallo a favor del Propietario/Administrador en una demanda interpuesta en relación con el contrato de arrendamiento;
• Tratamiento de la Propiedad. Acuerdo del inquilino para que el Propietario/Administrador pueda tomar, conservar o vender bienes personales de los miembros del hogar sin previo aviso ni una decisión judicial sobre los derechos de las partes. Esta prohibición no aplica a un acuerdo del inquilino sobre la disposición de los bienes personales que permanezcan en la unidad de vivienda después de que el inquilino se haya mudado. El Propietario/Administrador podrá disponer de estos bienes personales de acuerdo con la ley estatal.
• Exoneración de responsabilidad del propietario. El inquilino se compromete a no responsabilizar legalmente al propietario/administrador ni a sus agentes por ninguna acción u omisión, ya sea intencional o negligente.
• Renuncia al Aviso. Acuerdo del inquilino de que el Propietario/Administrador puede iniciar una demanda sin previo aviso al inquilino;
• Renuncia a Procedimientos Legales. Acuerdo del inquilino de que el Propietario/Administrador puede desalojarlo o desalojarlo de sus hogares sin iniciar un proceso judicial civil en el que el inquilino tenga la oportunidad de presentar una defensa, o antes de una decisión judicial sobre los derechos de las partes.
• Renuncia a juicio por jurado. Acuerdo del inquilino de renunciar a cualquier derecho a un juicio por jurado;
• Renuncia al derecho de apelar una decisión judicial. Acuerdo del inquilino de renunciar a su derecho a apelar o impugnar ante los tribunales una decisión judicial relacionada con el contrato de arrendamiento; y
• El inquilino está obligado a pagar los costos de la acción legal, independientemente del resultado. El inquilino se compromete a pagar los honorarios de los abogados u otros costos legales, incluso si gana un proceso judicial contra él, iniciado por el propietario/administrador. El inquilino podría estar obligado a pagar los costos si pierde.
• Servicios de Apoyo Obligatorios. Acuerdo del inquilino (excepto en vivienda de transición) para aceptar los servicios de apoyo que se ofrecen.

5.4 Anexos de arrendamiento requeridos

A. Anexo sobre Unidades Regionales de Vivienda de Alquiler Asequible

El Anexo de Unidades Asequibles Permanentes de BRARHP (Apéndice VA) describe los criterios de elegibilidad específicos según las políticas municipales. Los propietarios/administradores deben utilizar este Anexo para informar a los solicitantes y residentes o adoptar un Anexo similar que demuestre el cumplimiento de las políticas municipales. Este Anexo se ha actualizado para incluir, entre otros:

• Ciudad de BoulderRepresentación legal en caso de desalojo y asistencia con el alquiler: Toda persona que alquile o arriende una unidad de vivienda dentro de los límites de la ciudad de Boulder, A Colorado se le debe proporcionar información de acuerdo con las disposiciones de Boulder Código Revisado, Sección 12-2-9 (Ordenanza 8462). Se recomienda a los arrendadores que presenten la información requerida al momento de la firma del contrato de arrendamiento para promover el debate sobre estas regulaciones municipales. Sin embargo, los arrendadores pueden presentar la información requerida por escrito en cualquier momento.
• Códigos de ciudad: Toda persona que alquile o arriende una unidad de vivienda dentro de los límites de la ciudad de Boulder, Colorado debe recibir información escrita de conformidad con las disposiciones de la Boulder Código Revisado, Sección 12-2-4 (Ordenanza 8412).

B. Anexo de arrendamiento de HOME

Todas las unidades asistidas por HOME deben tener un Anexo de Contrato de Arrendamiento de HOME (Apéndice VB).

C. Anexo sobre el contrato de arrendamiento de pintura a base de plomo

Los propietarios/administradores de unidades de vivienda de alquiler permanentemente asequibles deben asegurarse de que se firme un Anexo sobre pintura a base de plomo (Apéndice VC) con los residentes en el momento de la ocupación inicial.

5.5 Ley de Violencia contra la Mujer

La Ley de Violencia contra la Mujer de 2005 (VAWA) ofrece protección legal a las víctimas de violencia doméstica, violencia en el noviazgo o acoso. Estas protecciones prohíben a los propietarios/administradores desalojar o cancelar la asistencia a las personas que reciben asistencia bajo un programa HOME o de la Sección 8 si el motivo alegado para dicha acción es un caso de violencia doméstica, violencia en el noviazgo o acoso.

El Propietario/Administrador no podrá considerar los incidentes de violencia doméstica, violencia de pareja o acoso como una violación grave o reiterada del contrato de arrendamiento ni como otra "causa justificada" para la rescisión de los derechos de asistencia, arrendamiento o ocupación de la víctima de abuso. El Propietario/Administrador no podrá considerar la actividad delictiva directamente relacionada con el abuso, cometida por un miembro del hogar del inquilino, un invitado u otra persona bajo su control, como causa para la rescisión de los derechos de asistencia, arrendamiento o ocupación si el inquilino o un familiar directo del inquilino es víctima o amenaza de ser víctima de abuso. El Propietario/Administrador debe cumplir con todos los requisitos de la Ley de Violencia contra la Mujer (VAWA) de acuerdo con el Título 24 del Código de Reglamentos Federales (CFR), Sección 92.359.

A. Requisitos de notificación

El propietario/gerente debe proporcionar un aviso (HUD-5380) (Apéndice VD) y formulario de certificación (HUD-5382) (Apéndice VD.1) que cumpla con los requisitos del Título 24 del Código de Regulaciones Federales (CFR) 5.2005(a) al solicitante de una unidad asistida por HOME en el momento en que se le admita en dicha unidad, o en el momento en que se le deniegue la admisión según las políticas y criterios de selección de inquilinos del Propietario/Administrador. El Propietario/Administrador de viviendas de alquiler asistidas por HOME también debe proporcionar el formulario de notificación y certificación descrito en el Título 24 del CFR 5.2005 junto con cualquier notificación de desalojo de una unidad asistida por HOME.

B. Bifurcación de los requisitos del contrato de arrendamiento

A los efectos de esta parte, se aplicarán los siguientes requisitos en lugar de los requisitos del 24 CFR 5.2009(b): Si un hogar que vive en una unidad de alquiler asistida por HOME se separa según el 24 CFR 5.2009(a), los inquilinos restantes pueden permanecer en la unidad asistida por HOME.

C. Término del contrato de arrendamiento/Adenda de VAWA (HUD-91067)

El Propietario/Administrador debe elaborar un término/adenda del contrato de arrendamiento VAWA (Apéndice VD.2) que incorpore todos los requisitos aplicables al Propietario/Administrador o al contrato de arrendamiento según el Título 24 del Código de Regulaciones Federales (CFR), Parte 5, Subparte L, y esta sección, incluyendo las bases prohibidas para el desalojo y las restricciones a la interpretación de los términos del contrato de arrendamiento según el Título 24 del CFR 5.2005(b) y (c). Este término/adenda del contrato de arrendamiento VAWA también debe estipular que el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización si el Propietario/Administrador determina que el inquilino ha cumplido con las condiciones para una transferencia de emergencia según el Título 24 del CFR 5.2005(e). Cuando se proporcione asistencia para el alquiler del inquilino de HOME, el término/adenda del contrato de arrendamiento debe exigir que el Propietario/Administrador notifique a la Ciudad antes de bifurcar el contrato de arrendamiento o notificar el desalojo al inquilino. Si la asistencia de alquiler basada en el inquilino de HOME es la única asistencia proporcionada (es decir, la unidad no está recibiendo asistencia basada en proyecto bajo un programa de vivienda cubierto, como se define en 24 CFR 5.2003), el plazo/anexo del contrato de alquiler VAWA puede redactarse para que expire al final del período de asistencia de alquiler.

D. Plan de Transición de Emergencia (HUD-5381)

El propietario/administrador debe desarrollar un plan de transferencia de emergencia (Apéndice VD.3) como se describe en el Manual de cumplimiento de alquiler de la ciudad.

E. Solicitud de traslado de emergencia

Si una víctima de violencia doméstica busca un traslado de emergencia, el propietario/gerente debe proporcionar HUD-5383 (Apéndice VD.4) para solicitar un traslado de emergencia y certificar que cumplen con los requisitos de elegibilidad para un traslado de emergencia según la Ley de Violencia contra la Mujer.

F. Terminación anticipada del contrato de arrendamiento

Si un inquilino que vive en una unidad asequible es víctima de violencia familiar, el propietario/administrador debe permitir que el inquilino rescinda su contrato de arrendamiento sin penalización.

NOTA:El requisito de la Adenda del Contrato de Arrendamiento VAWA solo se aplica a las unidades designadas como HOME.

5.6 Terminación del arrendamiento

La rescisión del contrato de arrendamiento es la rescisión del contrato de arrendamiento o la negativa a renovarlo antes del vencimiento del plazo del contrato. Los propietarios/administradores solo pueden rescindir el contrato de arrendamiento de un inquilino de una vivienda de alquiler permanentemente asequible por "causa justificada", según se define en el artículo 92.253(c), que incluye:

• Una violación grave o reiterada de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento;
• Violación de la ley federal, estatal o local aplicable;
• Finalización del período de arrendamiento de vivienda de transición; o

• Otra buena causa, según lo definido por la ciudad y descrito en el contrato de arrendamiento.
  

  Cuando exista una buena causa, un propietario/administrador puede rescindir el contrato de arrendamiento mediante:

• Notificar por escrito al inquilino con al menos sesenta (30) días de antelación a la rescisión del contrato de arrendamiento. Esta notificación debe especificar los motivos de la rescisión.
• Documentar los archivos de la propiedad con la justificación de la terminación del contrato de arrendamiento y una copia del aviso escrito de 30 días al inquilino.
  
  Elementos que no deben interpretarse como buena causa para el desalojo:
• No se permite el desalojo si el mismo es discriminatorio en función de la clase protegida del inquilino/hogar según la Ley de Vivienda Justa (ver Capítulo 3).
• El Propietario/Gerente no utilizará un registro de arresto, libertad condicional o libertad vigilada, o acusación actual para establecer una violación.
• De acuerdo con la Ley de Reautorización de Violencia contra la Mujer de 2013 (ver Sección 5.3 C), el Propietario/Administrador deberá garantizar que un incidente de violencia doméstica real o amenazada, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho no se interprete como:
  • Una violación grave o repetida de un contrato de arrendamiento por parte de la víctima o la víctima amenazada de dicho incidente; o
  • Causa justificada para dar por terminados los derechos de asistencia, arrendamiento u ocupación de la vivienda de la víctima de tal incidente.
    
    NOTA:No se requiere un período de preaviso de 60 días si la terminación del contrato de alquiler o la negativa a renovarlo se debe a una amenaza directa a la seguridad de los inquilinos o empleados de la vivienda o una amenaza inminente y grave a la propiedad.

5.7 Otra buena causa

Otras buenas causas incluyen:

• Cuando un inquilino crea una molestia documentada según la ley estatal o local aplicable o cuando un inquilino se niega irrazonablemente a proporcionar al propietario acceso a la unidad para permitir que el propietario la repare.
• Cuando un propietario debe rescindir un contrato de arrendamiento para cumplir con una orden de una entidad gubernamental o un tribunal que requiere que el inquilino desocupe el proyecto o la unidad o una ordenanza local que exige desalojar el proyecto o la unidad.
• Como causa justificada de una violación penal de una ley federal, estatal o local aplicable, debe existir un antecedente de condena por un delito durante el período de alquiler que tenga una relación directa con la continuidad del alquiler del inquilino en el proyecto de vivienda de alquiler permanentemente asequible.
• Una infracción de la ley federal, estatal o local aplicable no puede basarse en una infracción anterior al arrendamiento, una infracción que no afecte directamente la continuidad del arrendamiento del inquilino ni en una causa distinta a un antecedente penal. El propietario puede considerar cualquier circunstancia atenuante relevante para determinar si el inquilino volverá a infringir el contrato de arrendamiento o la ley federal, estatal o local aplicable.

5.8 Notificación de terminación a la Ciudad

Los propietarios/administradores deben proporcionar a la Ciudad una copia del aviso de desalojo para ayudar a la Ciudad a monitorear las unidades de alquiler permanentemente asequibles y ayudar a la Ciudad a responder cualquier pregunta que reciba del hogar que será desalojado.

5.9 No renovación del contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento para alquilar una vivienda de alquiler permanente y asequible es un contrato. El contrato vence al final del plazo especificado en el contrato. En ese momento, el inquilino devuelve la vivienda al propietario. El Propietario/Administrador puede renovar el contrato, permitiendo así que el inquilino continúe ocupando la vivienda, pero no está obligado a renovarlo ni a firmar uno nuevo. La no renovación del contrato no constituye un desalojo sin causa justificada. Sin embargo, bajo ninguna circunstancia se podrá emitir un aviso de no renovación para evitar el desalojo cuando exista causa justificada. El Propietario/Administrador debe contactar al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda para consultarlo antes de emitir avisos de no renovación.

Cualquier hogar que, tras la recertificación anual, se determine que no es elegible según las políticas y requisitos del programa de la ciudad, no podrá renovar su contrato de arrendamiento. El propietario/administrador debe informar a los inquilinos sobre las políticas y requisitos de la ciudad al momento de la ocupación inicial o al renovar el contrato, según corresponda, y debe estar detallado en su contrato.

Cuando un hogar deja de cumplir los requisitos de elegibilidad, el Propietario/Administrador debe notificar al inquilino que ya no es elegible para ocupar una vivienda de alquiler permanentemente asequible y que su contrato de arrendamiento no se renovará. El Propietario/Administrador puede firmar un contrato de arrendamiento mensual con el hogar por hasta un año, para que este pueda encontrar una vivienda de reemplazo adecuada. Al finalizar el plazo de un año, el hogar debe demostrar que es elegible para continuar ocupando la vivienda o desocupar la vivienda permanentemente asequible.

NOTAEl Propietario/Administrador no puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento de un inquilino que ocupe una unidad asistida por HOME sin justa causa, según se define en el §92.253(c). Si se determina que un hogar ya no cumple con los requisitos de elegibilidad, el Propietario/Administrador debe emitir un aviso de no renovación y la designación de la unidad HOME debe transferirse a una nueva unidad elegible por HOME.

5.10 Cargos y tarifas

Todos los cargos y tarifas deben presentarse al Gerente de Cumplimiento Senior de Vivienda junto con el modelo de contrato de arrendamiento para su revisión y aprobación antes de su implementación. Los cargos y tarifas habituales se consideran costos razonables que normalmente se cobran a todos los inquilinos, como los depósitos de garantía por daños, los depósitos por mascotas, las tarifas de solicitud y/o los depósitos de crédito. El principio básico es que los cargos y tarifas deben ser razonables, necesarios y comparables a los de otras viviendas asequibles.

Se permiten cargos reembolsables asociados con el alquiler de unidades, siempre que sean razonables, necesarios y estén claramente definidos en el contrato de arrendamiento. Ejemplos de estos cargos incluyen: depósitos de garantía, multas únicas, como cargos por pagos atrasados, y cargos por rescisión prematura del contrato de arrendamiento. Estos cargos no deben incluirse en el cálculo del alquiler bruto.

A. Tarifas de procesamiento de solicitudes

Se podrán cobrar tarifas de solicitud para cubrir el costo real de procesar la solicitud y verificar los antecedentes penales, el historial crediticio, las referencias del arrendador, etc. Sin embargo, la tarifa no puede exceder el monto de los gastos reales en que incurra el Propietario/Administrador. No se podrá cobrar ninguna cantidad que exceda el costo promedio previsto de procesar la solicitud.

B. Seguro de inquilinos

Los propietarios/administradores pueden recomendar a los inquilinos que contraten un seguro de alquiler. Sin embargo, si el seguro de inquilino es obligatorio para la ocupación, el importe del seguro debe incluirse en el cálculo del alquiler bruto. BRARHP recomienda encarecidamente que los propietarios/administradores no exijan el seguro de inquilino. En su lugar, deben incluir una cláusula clara en el contrato de arrendamiento que explique que el propietario/administrador no es responsable de los daños a las pertenencias del hogar y que los inquilinos contraten un seguro de inquilino cuando lo consideren oportuno.

5.11 Tarifas opcionales

Cualquier tarifa seleccionada por el inquilino por servicios o comodidades adicionales, como tarifas por mascotas, plazas de aparcamiento adicionales o espacio de almacenamiento adicional, etc., se considera opcional. El estacionamiento generalmente se considera parte del área común de la propiedad. Cada unidad debe contar con espacio suficiente para almacenamiento, estacionamiento o acceso a opciones de transporte alternativo. Las tarifas opcionales no deben incluirse en el cálculo del alquiler bruto. Un servicio o comodidad se considera opcional solo si:

• Un inquilino puede optar por no recibir el servicio o la comodidad sin penalización y continuar viviendo en la propiedad; y
• Existen alternativas razonables.
  
  Cualquier servicio que el inquilino paga y que es provisto por la propiedad, ya sea opcional o no opcional, debe estar enumerado en el contrato de arrendamiento del inquilino con el costo de cada servicio individual claramente enumerado.

5.12 Tarifas no opcionales/obligatorias

Cualquier tarifa que se cobre como condición de ocupación (es decir, una tarifa por un servicio) se considera obligatoria. Todas estas tarifas deben incluirse en el cálculo de la renta bruta.

5.13 Directrices para cargos y tarifas permitidos

La siguiente tabla de tarifas se desarrolló con base en los estándares de la industria de la vivienda asequible, que exigen que las tarifas sean razonables, necesarias y comparables a las de otras propiedades de vivienda asequible ubicadas en cada una de las Jurisdicciones Participantes. Esta tabla de tarifas no es exhaustiva y pretende servir de guía para determinar cargos y tarifas razonables. Todos los cargos y tarifas deben ser revisados ​​y aprobados por la Ciudad.

5.14 Tarifas prohibidas

Los siguientes cargos no se podrán cobrar, independientemente de que estén incluidos o no en el cálculo del alquiler bruto:

• Tarifas por el trabajo necesario para completar la Certificación de Ingresos del Inquilino y demás documentación específica del programa. Los propietarios/administradores no pueden cobrar al solicitante ni al inquilino los costos incurridos para recibir o completar los formularios de verificación de ingresos. Si se aplica una tarifa para obtener la verificación, el propietario/administrador puede optar por pagarla o utilizar otra fuente de verificación.
  Honorarios por inspeccionar o corregir deficiencias en la unidad o áreas comunes que no fueron causadas por el inquilino.
• Tarifas por preparar una unidad para su ocupación o por el mantenimiento general. El Propietario/Administrador es responsable de mantener todas las unidades en condiciones adecuadas para su ocupación en todo momento. Solo se cobrará a los inquilinos por reparaciones o daños que superen el desgaste normal. El Propietario/Administrador debe documentar los daños en el expediente con fotos para demostrar que la unidad se encuentra en condiciones superiores al desgaste normal esperado. Los cargos al inquilino no deben exceder el costo real de la reparación. La ciudad espera ver documentación en el expediente del inquilino sobre la naturaleza del daño, incluyendo fotos y recibos de las reparaciones.
• Se prohíben las tarifas de procesamiento de arrendamiento, los cargos por aceleración y los intereses sobre saldos impagos.
  
  Al finalizar la ocupación, el inquilino deberá entregar la vivienda alquilada al Propietario/Administrador en buen estado de limpieza. El desgaste normal es normal y se considera propio del uso de una vivienda.
  
  NOTA: Propietarios/administradores de unidades asequibles fuera de la ciudad de Boulder debe remitirse a su Jurisdicción Participante local para determinar los cargos y tarifas permitidos y prohibidos, según corresponda.

5.16 Protecciones adicionales de autonomía

La nueva regla HOME requiere las siguientes protecciones para los inquilinos que ocupan una unidad asistida por HOME.

• Acceso a las zonas comunes: El propietario/administrador debe garantizar el acceso y uso razonable de las zonas comunes de la propiedad. Se prohíbe a los propietarios/administradores tener servicios separados, como gimnasios, piscinas, spas, ascensores, jardines en azoteas, trasteros y salas de juegos, a los que solo puedan acceder o usar los inquilinos sin asistencia.
• Asociaciones de inquilinos: el propietario/administrador debe garantizar el derecho de los inquilinos a organizarse, crear asociaciones de inquilinos, convocar reuniones, distribuir literatura y publicar información en una propiedad asistida por HOME.
• Servicios de apoyo: Es posible que no se exija a los inquilinos que acepten los servicios de apoyo ofrecidos en la vivienda a menos que el inquilino viva en una vivienda de transición y dichos servicios sean necesarios en relación con esa vivienda.
  • Avisos obligatorios del propietario.

5.17 Manual para propietarios e inquilinos

El Manual para propietarios e inquilinos (Apéndice VE) fue preparado por la Ciudad de Boulder Servicios de Mediación con asesoría legal de la Boulder Fiscalía de la Ciudad. Resume las leyes vigentes del Estado de Colorado y de la Ciudad de... Boulder Ley de arrendador-inquilino residente. El sitio web de propietarios e inquilinos proporciona recursos valiosos.

NOTA: Propietarios/administradores de unidades asequibles fuera de la ciudad de Boulder debe remitirse a su Jurisdicción Participante local para su Manual de Propietario/Inquilino, según corresponda.

5.18 Conflicto de intereses

Con excepción de los administradores de propiedades y el personal de mantenimiento que residen en una unidad, los propietarios y sus funcionarios, empleados, agentes o consultores no pueden ocupar una vivienda de alquiler asequible de forma permanente. El Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda podrá conceder excepciones a esta regla caso por caso.

5.19 Resolución de disputas

Los propietarios/gerentes deben tener procedimientos escritos que aborden las siguientes situaciones:

• Disputas entre inquilinos individuales o hogares; y
• Quejas de los inquilinos contra la administración de la propiedad.

5.20 Servicios de mediación

La ciudad de Boulder El Servicio de Mediación Comunitaria ayuda a resolver disputas para la Ciudad de Boulder residentes sobre problemas entre propietarios e inquilinos. La mediación se basa en la comunicación abierta y en un deseo sincero de resolver la disputa. La participación en la mediación es voluntaria. Un gran porcentaje del trabajo de los Servicios de Mediación Comunitaria se centra en problemas entre propietarios e inquilinos. Se han desarrollado diversos recursos que abordan específicamente este tipo de relaciones..

NOTA: Propietarios/administradores de unidades asequibles fuera de la ciudad de Boulder deben remitirse a su Jurisdicción Participante local para sus Servicios de Mediación, según corresponda.

Compendio del 6.1

El Propietario/Administrador deberá mantener la Propiedad en buen estado, segura y habitable en todos los aspectos, excepto por el desgaste normal, y en pleno cumplimiento de todas las leyes, ordenanzas, normas y reglamentos aplicables. El Propietario/Administrador es responsable de realizar inspecciones anuales de la unidad y de mantener la documentación de dichas inspecciones en el expediente del inquilino. La Ciudad de BoulderEl Departamento de Vivienda y Servicios Humanos ha contratado a un contratista de inspección de viviendas para realizar inspecciones de viviendas de alquiler y garantizar el cumplimiento de las normas de propiedad del HUD. El contratista realizará inspecciones periódicas de las unidades y propiedades para garantizar el cumplimiento de dichas normas.

Todas las unidades de alquiler permanentemente asequibles deben cumplir con los estándares de propiedad establecidos por el BRARHP, incluyendo las normas relacionadas con el control y la reducción de pintura a base de plomo y las Normas Federales Uniformes de Accesibilidad para unidades accesibles. Estos estándares son de aplicación perpetua, independientemente de quién administre la propiedad o de si se transfiere su titularidad.

6.2 Estándares mínimos de propiedad

Los siguientes estándares mínimos de propiedad se aplican según el tipo de actividad específica:

A. Adquisición

• Requisitos del código estatal o local aplicable; y
• Normas federales uniformes de accesibilidad para unidades accesibles, según corresponda.

B. Rehabilitación

• Normas locales escritas de rehabilitación;
• Códigos y normas estatales y locales o códigos modelo; y
• Normas federales uniformes de accesibilidad para unidades accesibles, según corresponda.

C. Nueva construcción

• Códigos y normas estatales y locales o códigos modelo;
• Código Internacional de Conservación de Energía; y
• Normas federales uniformes de accesibilidad para unidades accesibles, según corresponda.
• Normas del sitio y del vecindario

6.3 Estado físico de las propiedades/unidades asequibles

El Propietario/Administrador debe mantener la propiedad y las unidades permanentemente asequibles en buen estado, de acuerdo con los estándares de condición física del RARHP. El Propietario/Administrador debe realizar reparaciones y realizar el mantenimiento de las unidades y áreas comunes de manera profesional, tan pronto como sea posible. Cuando una deficiencia que ponga en peligro la vida en el estado físico de la unidad o proyecto del inquilino afecte al inquilino, este deberá ser reubicado de inmediato en una unidad de vivienda digna, segura, higiénica y en buen estado, o ubicado en un alojamiento físicamente adecuado hasta que se completen las reparaciones en la unidad o proyecto del inquilino.

6.4 Ingresar a una unidad permanentemente asequible

El Propietario/Administrador debe ingresar a la unidad en un horario razonable cuando esté realizando inspecciones y mantenimiento de rutina, reparaciones o mostrándola a posibles inquilinos. El Propietario/Administrador debe notificar al inquilino con al menos dos días de anticipación, indicando el propósito de la entrada.

El Propietario/Administrador podrá ingresar a una unidad en cualquier momento, sin previo aviso, si considera razonablemente que una emergencia requiere el ingreso. Si el Propietario/Administrador ingresa a una unidad cuando el inquilino y todos los miembros adultos del hogar están ausentes, deberá proporcionar una declaración escrita al inquilino explicando la fecha, la hora y el propósito de su ingreso.

6.5 Requisitos para la pintura a base de plomo

Cuando un proyecto apoyado con fondos públicos implica la adquisición o rehabilitación de una propiedad que fue construida antes de 1978, la propiedad está sujeta a las regulaciones de pintura a base de plomo del 24 CFR Parte 35.

A. Viviendas exentas

• Propiedades construidas después del 1 de enero de 1978;
• Propiedades que previamente dieron negativo en pruebas de pintura a base de plomo;
• Propiedades donde se ha identificado y eliminado toda la pintura a base de plomo mediante métodos aprobados;
• Propiedades donde la rehabilitación no afectará la pintura y no se han identificado riesgos para la pintura; y
• Propiedades donde es poco probable que sea ocupada por un niño.

B. Requisitos de divulgación de LBP

El Propietario/Administrador debe comprender la divulgación de información sobre pintura a base de plomo y las obligaciones de mantenimiento continuo. Antes de arrendar una unidad, el Propietario/Administrador de propiedades de alquiler construidas antes de 1978 debe:

• Proporcionar a los posibles inquilinos el folleto de información sobre los peligros del plomo. Proteja a su familia en su hogar (Apéndice VI-A).
• Proporcionar a los inquilinos un formulario de divulgación de pintura a base de plomo (Apéndice VI-A.1) y mantenerlo en el archivo del inquilino.
• Revele cualquier plomo o peligros de plomo conocidos en la propiedad, incluida la ubicación de pintura a base de plomo y/o peligros de plomo, y el estado de las superficies pintadas.
• Proporcionar a los posibles inquilinos todos los registros e informes sobre pintura a base de plomo y/o peligros de pintura a base de plomo que estén disponibles para el Propietario/Administrador, incluidos los registros e informes sobre áreas comunes y otras unidades, cuando dicha información se obtenga como resultado de una evaluación de todo el edificio; y
• Adjunte al contrato de arrendamiento, o inclúyalo en él, una Declaración de Advertencia sobre Plomo que confirme que el Propietario/Administrador cumple con todos los requisitos de notificación. Si se utiliza un documento adjunto, tanto el Propietario/Administrador como los inquilinos deben firmarlo y fecharlo.

C. Evaluación y reducción de riesgos del plomo

Las propiedades construidas antes de 1978 deben evaluarse para determinar la presencia de pintura deteriorada. Se debe realizar un mantenimiento regular y evaluar la reducción del riesgo de plomo. El propietario/administrador es responsable de:

• Una inspección visual de la pintura a base de plomo al momento de la entrega de la unidad o al menos una vez al año en las unidades ocupadas;
• Reparación de toda pintura inestable;
• Reparación de áreas encapsuladas o encerradas que estén dañadas; y
• Continuar cumpliendo con los requisitos de notificación cuando se realicen actividades adicionales de evaluación y reducción de peligros relacionados con el plomo.

6.6 Requisitos de inspección

El Estándar Nacional para la Inspección Física de Bienes Raíces (NSPIRE) es el estándar para realizar inspecciones. El modelo de inspección NSPIRE prioriza la salud, la seguridad y los defectos funcionales sobre la apariencia. Implementa inspecciones que reflejan mejor el verdadero estado físico de la propiedad. El modelo NSPIRE promueve la adopción de prácticas de mantenimiento rigurosas durante todo el año.
Los propietarios/gerentes deben asegurarse de tener una cantidad adecuada de personal capacitado para realizar las inspecciones de NSPIRE o contratar a un inspector certificado para que realice inspecciones en nombre del propietario/gerente.

6.7 Inspecciones anuales

El Propietario/Administrador es responsable de garantizar que todas las viviendas de alquiler permanentemente asequibles se inspeccionen anualmente. La documentación de la inspección debe conservarse en el expediente del inquilino o en otros archivos de administración de la propiedad, disponibles para su revisión por parte de la ciudad si se solicita. Los Propietarios/Administradores deben garantizar que todas las viviendas de alquiler permanentemente asequibles se inspeccionen anualmente utilizando el modelo NSPIRE.

Al igual que con todas las actividades del programa, la ciudad exige documentación para los proyectos de alquiler que demuestre el cumplimiento de todas las normas del programa y del proyecto. Debido al seguimiento a largo plazo que requieren los proyectos de alquiler, las responsabilidades de registro son ligeramente más estrictas.

El Propietario/Administrador es responsable de mantener registros adecuados que demuestren el cumplimiento de todos los requisitos aplicables. Debe mantener registros tanto de la propiedad como de los inquilinos. Los registros de la propiedad deben incluir documentación que respalde los cálculos de la renta y los subsidios de servicios públicos.

7.1 Mantenimiento de registros de inquilinos

Para contar con la información necesaria para la presentación de informes, el propietario/administrador de viviendas de alquiler permanentemente asequibles debe mantener un expediente de inquilinos para cada hogar que ocupe una vivienda asequible. Los expedientes de inquilinos deben incluir la documentación necesaria para demostrar que cada unidad está ocupada correctamente por un inquilino elegible. El expediente debe contener la siguiente información:

• Unidad numérica
• Número de habitaciones en la unidad
• Nombre de los miembros del hogar que ocupan la unidad
• Solicitud de inquilino
• Verificación de asistencia para el alquiler
• Cuestionario de certificación
• Formularios de autorización firmados por el inquilino
• Documentación de verificación de ingresos de terceros
• Autocertificación, según corresponda
• Certificación de ingresos del inquilino
• Solicitud de excepción de estudiante, según corresponda
• Inspección de mudanza e informes de inspección anual
• Alquiler total pagado por el inquilino
• Subsidio de utilidad
• Tipo y monto del subsidio para inquilinos
• Una copia del contrato de arrendamiento actual o una enmienda al contrato de arrendamiento original
• AMI del hogar
• Porcentaje de los ingresos del inquilino pagado en alquiler
• Tamaño del hogar
• Nombres y fechas de nacimiento de todos los miembros del hogar
• Formulario demográfico: raza/etnia autoidentificada de todos los miembros del hogar
• Fechas de inicio y fin de la ocupación de los inquilinos
• Razones por las que ha cambiado la ocupación de la unidad
• Estado de discapacidad del hogar
• Declaración de estado de la Sección 214 (solo unidades HOME)
• Formulario de informe de datos raciales y étnicos
• Anexo de contrato de arrendamiento VAWA (solo unidades con asistencia de HOME)
• Anexo del contrato de arrendamiento de HOME (solo unidades asistidas por HOME)
• Reconocimientos de pintura a base de plomo (construidas antes de 1978)
• Anexo de Unidad Asequible Permanente firmado
  
  La documentación conservada deberá ser suficiente para respaldar la información proporcionada por el Propietario/Administrador a la ciudad. El Propietario/Administrador deberá permitir el acceso a estos registros en cualquier momento durante el horario laboral habitual, previa solicitud de la ciudad. Los registros deberán conservarse en la oficina local del Propietario/Administrador.

7.2 Formularios de muestra del expediente del inquilino

La ciudad ha desarrollado los siguientes formularios para ayudar a los propietarios/administradores a garantizar el cumplimiento de los requisitos del archivo de inquilinos:

• Lista de verificación del expediente del inquilino (Apéndice VII-A)
• Solicitud de muestra (Apéndice VII-B)
• Cuestionario de certificación
• Formularios de muestra de verificación de ingresos
• Formulario de certificación de ingresos del inquilino (Apéndice VII-C)
• Formulario de aclaración
• Lista de verificación de inspección de entrada y salida (Apéndice VII-D)
• Cuestionario de autocertificación
• Raza y etnia
• Anexos del contrato de arrendamiento

7.3 Retención de registros

El Propietario/Administrador debe conservar los registros completos de los últimos tres años, que muestren el número de solicitudes de los solicitantes para el programa. El Propietario/Administrador también debe conservar los registros completos de los inquilinos de los últimos cinco años, que documenten su elegibilidad.

7.4 Acceso a los registros

El Propietario/Administrador debe permitir que la ciudad acceda a todos los registros en cualquier momento durante el horario laboral habitual. Todos los registros deben conservarse en su oficina local.

7.5 Requisitos de informes

La ciudad exige que los propietarios/administradores de propiedades de alquiler demuestren el cumplimiento de todos los requisitos del programa. La presentación anual de informes es clave para que el propietario/administrador demuestre el cumplimiento de los requisitos, incluyendo las normas de propiedad aplicables, la asequibilidad, la elegibilidad de los inquilinos y los requisitos de ocupación. Como parte del monitoreo a largo plazo de la ciudad, todas las propiedades de alquiler están sujetas a una evaluación de riesgos anual y a una revisión documental de los siguientes informes obligatorios:

A. Informe anual del inquilino

Una vez completado el contrato de arrendamiento inicial y anualmente a partir de entonces, el propietario/gerente debe proporcionar información sobre los inquilinos mediante la presentación de un Informe anual del inquilino (Apéndice VII-E) antes del 31 de enero de cada año.

• Unidad numérica
• Identificar las unidades designadas asistidas por HOME
• Número de habitaciones
• Pies cuadrados totales
• Unidad AMI
• Apellido del jefe de familia
• Tipo de jefe de familia (por ejemplo):
  • Mujer jefa de hogar
  • Jefe de familia discapacitado
  • Cabeza de familia mayor
• Características étnicas
• Características raciales
• Estado del estudiante
• Ocupación del jefe de familia
• Tamaño del hogar
• Ingreso anual total del hogar
• Activos anuales totales del hogar
• Fuente de activos
• Alquiler total pagado por el inquilino
• Subsidio de alquiler (según corresponda)
• Subsidio por servicios públicos (según corresponda)
• Cargos y tarifas totales no opcionales (según corresponda)
• Alquiler bruto total
• Fecha de ocupación inicial

B. Informe anual de beneficiarios

El Informe Anual de Beneficiarios (Apéndice VII-F) es obligatorio para algunas viviendas de alquiler. Este informe resume el número de personas u hogares (beneficiarios) que se beneficiaron de los servicios prestados por el proyecto/programa. Este informe debe completarse anualmente y debe ser recibido por el Gerente Principal del Programa de Vivienda a más tardar el 31 de enero de cada año.
Solo las viviendas de alquiler que ofrecen alojamiento nocturno o alojamiento transitorio de corta duración deben presentar un Informe Anual de Beneficiarios. Todas las demás viviendas de alquiler deben presentar un Informe Anual de Inquilinos.

C. Certificación anual de cumplimiento

Como parte de nuestro Análisis Anual de Riesgos para el Programa Regional de Cumplimiento de Alquileres Asequibles, la Certificación Anual de Cumplimiento (Apéndice VII-G) debe presentarse anualmente y el Gerente Principal del Programa de Vivienda debe recibirla a más tardar el 31 de enero de cada año. Este informe certifica las actividades del año calendario anterior. Es obligatorio para todas las viviendas de alquiler permanentemente asequibles bajo el Convenio.

D. Informe de cumplimiento de marketing afirmativo

El Propietario/Administrador debe presentar un Informe de Cumplimiento de Marketing Afirmativo (Apéndice VII-H) para demostrar el cumplimiento del Plan de Marketing Afirmativo de Vivienda Justa de la ciudad o proporcionar una descripción por escrito de las iniciativas de marketing afirmativo realizadas para comercializar viviendas de alquiler permanentemente asequibles durante el último año. Debe adjuntar documentación que detalle las iniciativas de marketing. El Administrador de Cumplimiento y Supervisión supervisará el cumplimiento del Programa mediante todos los informes anuales requeridos. El incumplimiento de la presentación de los informes requeridos podrá considerarse un incumplimiento.

E. Informe anual de vacantes

Todas las viviendas multifamiliares de alquiler permanentemente asequible deben presentar un Informe Anual de Vacantes (Apéndice VII-I) antes del 31 de enero de cada año. Este informe sirve para informar al Equipo de Cumplimiento y a la Junta Asesora de Vivienda sobre las razones por las que los residentes desocupan las viviendas de alquiler permanentemente asequibles a lo largo del año.

F. Informe de ingresos y gastos de operación

Para garantizar la viabilidad financiera de las viviendas de alquiler permanentemente asequibles, BRARHP se reserva el derecho de solicitar y revisar los informes de ingresos y gastos operativos. Los propietarios/administradores deben proporcionar estos informes cuando se les solicite.

Este capítulo del manual describe los procedimientos para supervisar a todos los socios y propiedades de vivienda de alquiler permanentemente asequible. El objetivo de este seguimiento es ayudar a los propietarios/administradores con las regulaciones federales y locales relativas a los requisitos y procedimientos de supervisión del cumplimiento de BRARHP, de conformidad con el Título 24 del Código de Regulaciones Federales (CFR), Parte 92 y el Título 24 del CFR, Parte 570. Sin embargo, el cumplimiento es responsabilidad exclusiva del propietario de las viviendas de alquiler permanentemente asequibles, según el Convenio con la ciudad o las Jurisdicciones Regionales Participantes.

8.1 Descripción general del monitoreo

Cuando el BRARHP invierte en vivienda asequible, asume la obligación de supervisar las propiedades de alquiler permanentemente asequibles para garantizar que cumplan con todas las normas y regulaciones aplicables durante el período de asequibilidad, según el Acuerdo HOME, y a perpetuidad, según el Convenio, para garantizar que la propiedad se mantenga de acuerdo con los requisitos y estándares de propiedad aplicables. Tres objetivos principales de la supervisión son:

• Garantizar la producción y la rendición de cuentas;
• Garantizar el cumplimiento de todos los requisitos federales y locales; y
• Evaluar el desempeño organizacional y del proyecto, así como la viabilidad del mismo (salud financiera, capacidad de gestión, etc.)
  
  Las actividades mínimas de seguimiento incluyen:

A. Informes

El propietario/administrador debe presentar un informe anual de inquilinos sobre rentas y ocupación. Este informe proporciona datos sobre los requisitos de asequibilidad que limitan la ocupación a hogares con ingresos bajos y muy bajos y restringen las rentas a niveles asequibles.

B. Inspecciones de unidades y propiedades

El propietario/gerente debe realizar inspecciones anuales que garanticen que la propiedad y las unidades se mantengan en cumplimiento con el modelo NSPIRE, incluida la notificación de pintura a base de plomo y los requisitos de mantenimiento continuo, según corresponda.

C. Mantenimiento de registros

El propietario/gerente debe mantener registros suficientes para determinar si ha cumplido con todos los requisitos.

D. Revisión de registros

El personal de cumplimiento de la Ciudad y BRARHP revisa los registros mantenidos por el Propietario/Gerente para verificar la precisión de los informes y determinar el cumplimiento.

8.2 Plan de seguimiento

La ciudad de Boulder Tiene la obligación de supervisar todas las viviendas y propiedades de alquiler permanentemente asequibles que reciben apoyo de la ciudad y de BRARHP para garantizar que cumplan con los requisitos aplicables. El plan de supervisión describe los procedimientos que seguirán los Administradores de Cumplimiento y Supervisión Municipales y Regionales al realizar diversos tipos de supervisión. Estos procedimientos se han desarrollado para ser completos, justos y coherentes con las actividades de supervisión de la ciudad. La supervisión del cumplimiento se divide en tres áreas generales:

A. Seguimiento administrativo y financiero

Garantiza que el Propietario/Gerente administre el programa adecuadamente con los controles fiscales necesarios. Esto implica la revisión y el cumplimiento de los Acuerdos y Convenios, la finalización puntual de los proyectos, el cumplimiento de las políticas y procedimientos adoptados por el R BRARHP, el cumplimiento de los requisitos administrativos, la presentación de informes oportunos y precisos, y la documentación de los logros.

B. Monitoreo del programa

Determina si el Propietario/Gerente cuenta con los procedimientos, formularios y archivos adecuados para ejecutar un programa conforme a los requisitos locales y federales. Esto implica la revisión de las solicitudes de financiamiento, las políticas, los procedimientos, los archivos del programa, los archivos financieros, la estructura y el mantenimiento de los archivos del proyecto.

C. Seguimiento del proyecto

Se asegura de que cada proyecto financiado cumpla con todos los requisitos, los beneficiarios elegibles y las normas de la propiedad. Como parte de este proceso, se revisan los expedientes de los inquilinos y se realizan inspecciones de las unidades.

8.3 Tipos de monitoreo

Se realizan revisiones de seguimiento exhaustivas con regularidad, incluso para propietarios/administradores de propiedades con un sólido historial de buen desempeño y cumplimiento. El Gerente Sénior del Programa de Vivienda garantiza que todos los proyectos de alquiler permanentemente asequibles de la cartera de BRARHP se supervisen anualmente mediante los siguientes tipos de revisión:

A. Monitoreo previo al arrendamiento

Todo propietario o administrador de nuevas promociones de viviendas de alquiler que no tenga experiencia previa en viviendas asequibles estará sujeto a supervisión adicional durante el contrato de arrendamiento inicial. El personal de Cumplimiento de la Ciudad se reserva el derecho de revisar y aprobar todos los expedientes de los inquilinos durante el primer año de arrendamiento.

B. Evaluación de riesgos

El Gerente Sénior de Cumplimiento de Vivienda realiza una Evaluación de Riesgos anual para identificar qué proyectos de vivienda de alquiler permanentemente asequible requieren un seguimiento exhaustivo a lo largo del año. Los proyectos de alto riesgo incluyen, entre otros:

• Nuevo socio para ofrecer viviendas de alquiler permanentemente asequibles;
• Cambio en la propiedad o administración de viviendas de alquiler permanentemente asequibles;
• Experimentar rotación de personal en puestos clave;
• Realizar por primera vez múltiples actividades financiadas; y
• No presentar informes oportunos ni precisos

C. Revisión de escritorio

Las revisiones documentales son un componente clave de las actividades básicas de monitoreo. Esta revisión implica examinar la información y los materiales proporcionados por los Propietarios/Administradores para monitorear el desempeño e identificar posibles áreas problemáticas. El Gerente Sénior de Cumplimiento de Vivienda realiza esta revisión trimestral y anualmente. Los informes pueden incluir, entre otros: cumplimiento de la propiedad, desempeño general del proyecto, salud financiera e informes de alquiler y ocupación. Dado que la mayoría de los informes solo ofrecen un panorama general de la situación, la ciudad puede contactar al Propietario/Administrador para aclarar la información o solicitar información adicional durante la revisión documental.

D. Revisiones de escritorio de premonitoreo

Los Administradores de Cumplimiento y Monitoreo Municipales y Regionales realizarán una Revisión de Escritorio Previa al Monitoreo antes de cada Revisión del Sitio o monitoreo remoto. Esta revisión consta de lo siguiente:
1. Vivienda justa e igualdad de oportunidades: garantizar que los carteles de Vivienda justa e igualdad de oportunidades se muestren en:

• La ubicación de la propiedad si se trata de un proyecto de un solo sitio; y/o
• En el sitio donde los residentes solicitan vivienda.
  
  2. Procedimientos de marketing afirmativo
• Revise el Plan de Marketing de Vivienda Justa Afirmativa (AFHMP) para asegurarse de que se esté utilizando para determinar el mercado para las personas con menos probabilidades de solicitar una vivienda.
• Asegúrese de que el AFHMP se evalúe y actualice al menos cada cinco (5) años, de acuerdo con las políticas de la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Todos los AFHMP y sus actualizaciones deben presentarse al Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda para su revisión y aprobación.
  
  3. Políticas de selección de inquilinos: revisión para garantizar que los solicitantes sean seleccionados y los criterios utilizados para aprobarlos o rechazarlos.

E. Revisión in situ (Revisiones in situ)

El Administrador de Cumplimiento y Supervisión Municipal y Regional realiza Inspecciones de Sitio e Inspecciones de Unidades/Propiedades. Durante la Inspección de Sitio, se analizan los expedientes de inquilinos seleccionados al azar y se revisa información complementaria, además de inspeccionar el estado físico general de las unidades y la propiedad.

F. Monitoreo remoto

El monitoreo remoto externo se realiza en lugar de las revisiones in situ cuando es apropiado. Las inspecciones de la unidad pueden completarse el mismo día del monitoreo remoto o en un plazo razonable después de este.

La revisión del sitio y el monitoreo remoto constan de dos componentes:
1. Revisar los registros y archivos conservados en el sitio que documentan el cumplimiento del Propietario/Administrador con los requisitos descritos en el Pacto y verificar la exactitud de la información proporcionada en los informes de alquiler y ocupación del Propietario/Administrador.

2. Realizar una inspección física de una muestra de unidades en la propiedad para asegurarse de que la propiedad se mantenga en condiciones estándar.

Una revisión de registros puede incluir, entre otros, lo siguiente:
Expedientes administrativos generales:generado en la administración de la propiedad en su conjunto, incluyendo actividades de marketing, plan de selección de inquilinos, lista de espera, políticas y procedimientos.
Archivos de inquilinos:Relacionado con el inquilino y la unidad que ocupa.
Designación de la unidad HOME:Reflejar qué unidades son unidades asistidas por HOME en un momento determinado.
Archivos de mantenimiento:Documentación de las inspecciones anuales de la unidad para garantizar que se cumplan los estándares de propiedad aplicables e identificar todas las mejoras físicas realizadas a la propiedad.

NOTA:La ciudad podrá realizar seguimientos o inspecciones con mayor frecuencia según sea necesario.

8.4 Proceso de revisión del sitio y monitoreo remoto

El marco básico para realizar revisiones de sitios consta de cuatro pasos que incluyen:

A. Preparación del monitoreo

El personal de Cumplimiento realizará una Revisión Previa al Monitoreo de los datos relacionados con el proyecto. Se entregará un Cuestionario Previo al Monitoreo al Propietario/Gerente para que lo complete y lo devuelva al personal de Cumplimiento antes de la Revisión del Sitio.

B. Realización del seguimiento

La conducta de cumplimiento lleva a cabo la revisión del sitio que consta de los siguientes pasos:

Paso 1: Notificación: El personal de cumplimiento se comunicará con el Propietario/Gerente para explicarle el propósito de la visita y acordar una fecha para la Revisión del Sitio. Se solicitará toda la información necesaria para la revisión al momento de la notificación. Generalmente, se notificará al Propietario/Gerente con al menos 30 días de anticipación a la Revisión del Sitio, a menos que se acuerde lo contrario entre las partes.
Paso 2: Conferencia de ingreso: El personal de cumplimiento se reunirá con el propietario/gerente y/o el personal designado al comienzo de la visita de monitoreo para asegurarse de que el propietario/gerente tenga una comprensión clara del propósito y el alcance del monitoreo.
Paso 3: Revisión del expediente del inquilino: El personal de cumplimiento realizará una revisión de los archivos de los inquilinos y la documentación complementaria para determinar el cumplimiento de los requisitos aplicables.
Paso 4: Salir de la conferencia: Al finalizar la Revisión del Sitio, el personal de Cumplimiento se reunirá nuevamente con el Propietario/Gerente y/o el personal designado para presentar los resultados preliminares del monitoreo, obtener información adicional necesaria y brindarle al Propietario/Gerente la oportunidad de responder preguntas e inquietudes.
Paso 5: Inspecciones de la unidad: El contratista de inspección de viviendas es responsable de realizar una inspección de las unidades en nombre de la Ciudad de Boulder para garantizar que se cumplan los estándares de propiedad aplicables.
Paso 6: Seguimiento: Al finalizar la Revisión del Sitio, el personal de Cumplimiento se pondrá en contacto con el Propietario/Gerente para garantizar que se hayan resuelto todas las preguntas o inquietudes pendientes. El Propietario/Gerente tendrá la oportunidad de abordar cualquier inquietud identificada durante la supervisión, antes de la presentación formal de la carta de supervisión.
Paso 7: Carta de seguimiento: Se entregará al Propietario/Gerente un resumen escrito de la Revisión del Sitio dentro de los treinta (30) días posteriores a la misma. El Propietario/Gerente dispondrá de treinta (30) días a partir de la recepción de la carta de supervisión para implementar cualquier medida correctiva requerida, según lo descrito en dicha carta.

8.5 Asistencia Técnica

La ciudad incorpora asistencia técnica en el plan general de monitoreo para ayudar al Propietario/Administrador a comprender y cumplir con todos los requisitos de cumplimiento. La asistencia técnica no pretende sustituir el monitoreo formal, sino servir como herramienta complementaria para garantizar el cumplimiento a largo plazo. Se ofrece asistencia técnica antes del arrendamiento inicial, según las necesidades identificadas en el proceso de monitoreo y la rotación del personal, y está disponible previa solicitud.

8.6 Monitoreo de la viabilidad a largo plazo

Muchas dificultades en los proyectos de alquiler se manifiestan inicialmente en forma de problemas financieros. Por ello, el ayuntamiento realiza un seguimiento riguroso para garantizar la viabilidad financiera a largo plazo de la propiedad. Esta revisión se realiza anualmente mediante la revisión de los informes de ingresos y gastos operativos, los informes de vacantes y los estados financieros anuales.

8.7 Incumplimiento

El incumplimiento se define como cualquier período en el que el proyecto no cumpla con los requisitos aplicables. Cualquier determinación de incumplimiento se comunicará por escrito al Propietario/Gerente. La carta se redactará para notificar al Propietario/Gerente sobre todas las áreas de preocupación, cualquier determinación de incumplimiento, las acciones correctivas requeridas y el plazo de resolución. La gravedad y el alcance del incumplimiento pueden variar. En general, los incumplimientos se clasifican en tres niveles de gravedad.

Nivel 1: Caso único de incumplimiento, generalmente identificado como un “área de preocupación”.
Nivel 2: Casos de incumplimiento de moderados a graves que ocurren varias veces y/o sugieren que hay problemas con la gestión o cuestiones operativas en el cumplimiento de los requisitos;
Nivel 3: Casos de negligencia grave, fraude, discriminación o condiciones físicas que supongan una amenaza inminente para la salud o la seguridad de los inquilinos.
Si los problemas de incumplimiento no se resuelven dentro del período de tiempo asignado, el Gerente Superior de Cumplimiento de Vivienda investigará y podrá visitar el sitio para determinar el alcance del incumplimiento.

8.8 Condiciones de ejecución

Cuando se identifican incumplimientos, se pueden imponer diversas medidas correctivas o soluciones. El tipo de medida correctiva depende de la gravedad del incumplimiento. Algunos ejemplos de soluciones pueden incluir:

Nivel 1: Documentar el problema de incumplimiento, hacer seguimiento y verificar que el problema de incumplimiento se haya corregido; y/o monitorear con mayor frecuencia para garantizar que los problemas de incumplimiento no se repitan.
Nivel 2: Reunirse con el propietario/gerente para corregir el problema de incumplimiento; documentar la reunión y las directivas en una carta de seguimiento, verificar que se hayan corregido todos los problemas de incumplimiento; y monitorear con mayor frecuencia y brindar asistencia técnica según sea necesario.
Nivel 3: Reunirse con el Propietario/Gerente para identificar los incumplimientos y establecer un plazo para las medidas correctivas, y firmar un acuerdo formal que especifique los términos y condiciones para abordar el incumplimiento. Notificar a la Fiscalía Municipal si no se cumple plenamente dentro del plazo de resolución asignado. La Fiscalía Municipal podrá emprender las acciones legales necesarias para corregir la situación.

NOTA:La ciudad se reserva el derecho de tomar las acciones correctivas mencionadas anteriormente y como se describe en el Acuerdo y/o Pacto.