Vivienda inclusiva

La Vivienda Inclusiva (IH) es un requisito reglamentario que exige que todos los nuevos desarrollos residenciales proporcionen el 25% del total de unidades de vivienda como viviendas asequibles o contribuyan a viviendas asequibles por medios alternativos, como una contribución en efectivo en lugar o dedicación de terrenos.

Para proyectos de alquiler, del 25 % proporcionado, el 80 % de las viviendas deben ser asequibles para hogares que no ganen más del 60 % del ingreso medio del área (AMI, el ingreso medio para el área estadística metropolitana de Denver, según lo determina anualmente HUD). . El 20% restante de las unidades de alquiler asequibles requeridas deben ser asequibles para hogares que no ganen más del 50% del ingreso medio del área. Las unidades asequibles en venta deben tener el precio establecido en lo que sea asequible para los hogares que ganan el 100 % del AMI, excepto para las unidades unifamiliares o casas adosadas que tienen el precio fijado en lo que es asequible para los hogares que ganan el 120 % del AMI. Tenga en cuenta que los límites de ingresos para unidades asequibles en venta se establecen en un nivel más alto que el precio.

Independientemente del tamaño, todos los desarrollos dentro de la ciudad que agregan unidades de vivienda están sujetos a los requisitos de vivienda inclusiva. Los medios para satisfacer el requisito de inclusión deben ser aprobados por el personal de la ciudad antes de solicitar un permiso de construcción residencial.

Se anima a los desarrolladores a reunirse con el personal mucho antes de la revisión o solicitud de permiso para determinar cómo se cumplirán los requisitos de IH para evitar demoras. Unidades asequibles a la venta construidas por un desarrollador y vendidas, con asistencia de la ciudad, a un comprador aprobado. Las unidades de alquiler asequibles pueden ser propiedad del desarrollador o del propietario posterior, de una autoridad de vivienda o de una agencia sin fines de lucro similar. Se debe firmar y registrar una escritura que restrinja el convenio para cada unidad permanentemente asequible antes de solicitar un permiso de construcción residencial. En la mayoría de los casos, la ciudad nunca posee las unidades asequibles.

Los desarrollos pueden proporcionar cualquier cantidad de unidades asequibles requeridas en el sitio, y el resto del requisito se cumple a través de otras opciones disponibles, incluida una contribución en efectivo en lugar, la provisión de unidades asequibles fuera del sitio, la dedicación de terrenos baldíos o por cualquier combinación de estas opciones.

Las viviendas asequibles obtenidas a través de programas de la ciudad tienen restricciones de escritura como permanentemente asequibles. Esto significa que un determinado apartamento o casa tiene una restricción continua diseñada para mantenerlo asequible a perpetuidad para los hogares de bajos ingresos. Los términos exactos de la restricción de reventa están contenidos en un convenio de restricción de escritura que se registra en la oficina de tasación del condado para cada propiedad.

Los precios de venta máximos permitidos para las viviendas asequibles se calculan trimestralmente considerando las variaciones en las tasas de interés hipotecarias y se establecen al firmarse el convenio de asequibilidad. Las hojas de precios se encuentran a continuación. Para obtener información sobre cómo se determinan los precios de venta máximos permitidos para viviendas asequibles nuevas, consulte la Metodología de cálculo de precios de venta. Tenga en cuenta que estos son los precios de venta máximos permitidos y no un precio mínimo garantizado. Dependiendo del mercado y de la conveniencia de una determinada unidad permanentemente asequible, es posible que sea necesario ajustar los precios a la baja para completar con éxito una venta.

El precio máximo de venta de viviendas permanentemente asequibles se calcula en función de estimaciones de capital, intereses, impuestos, seguro, seguro hipotecario privado y un ajuste que representa las cuotas de la asociación de propietarios y el tipo de unidad. El pago hipotecario mensual resultante para precios bajos/moderados no puede superar el veintiocho por ciento (28%) del ingreso familiar mensual bruto y para precios de ingresos medios no puede superar el treinta (30%) del ingreso familiar mensual bruto. El precio máximo de venta se basa en una hipoteca de tasa fija a treinta años a las tasas de interés vigentes. Se supone un pago inicial del cinco por ciento (5%).

Los precios para ingresos bajos o moderados se basan en el pago de la hipoteca que puede pagar un hogar que gana la determinación de bajos ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) para la región que contiene la vivienda. Boulder Área estadística metropolitana primaria (PMSA). Los precios para personas de ingresos medios se basan en el pago de la hipoteca que puede pagar un hogar que gana entre el ochenta por ciento (80%) y el ciento veinte por ciento (120%) del ingreso medio del área, según lo determina el HUD. Los límites de ingresos para comprar las viviendas se establecen en niveles más altos que los que se utilizan para determinar los precios permanentemente asequibles. Esta “ventana” entre los ingresos utilizados para fijar el precio de las viviendas y el límite de ingresos para los hogares que compran las viviendas aumenta el rango de hogares que pueden comprar las viviendas desde el punto de vista financiero.

Los precios asequibles se actualizan trimestralmente y se pueden consultar en las dos hojas de precios, para ingresos bajos/moderados y medios, a continuación. Contacte con un asesor de vivienda en inclusionaryhousing@bouldercolorado.gov para obtener información adicional.

Los alquileres de unidades asequibles permanentemente se determinan anualmente y se pueden encontrar en el Tabla de alquiler asequible. Los alquileres asequibles incluyen el alquiler total pagado por el inquilino, incluidas las tarifas no opcionales y el subsidio mensual establecido para servicios públicos. Ciudad de Boulder Los alquileres máximos se basan en los alquileres máximos publicados por la CHFA y reflejan el Boulder mercado. La ciudad mantiene la discreción de modificar las rentas máximas o sustituir un índice alternativo.

Todas las unidades asequibles deben cumplir Estándares de habitabilidad para viviendas asequibles permanentemente. Esto incluye estándares como pies lineales de gabinetes, tamaños mínimos de habitaciones, cantidad de almacenamiento y gabinetes y garantías de electrodomésticos.

El requisito de IH es una determinación proporcional del tipo de unidad, la cantidad de dormitorios y el tamaño de la unidad con respecto a las unidades del mercado. Las unidades asequibles deben distribuirse por todo el desarrollo y no agregarse en un área o edificio.

La expectativa es que las unidades permanentemente asequibles sean “funcionalmente equivalentes” a las unidades a precio de mercado. Esto significa que si las unidades del mercado incluyen lavavajillas y trituradores de basura, también deben estar disponibles en las unidades asequibles. También significa que los acabados y electrodomésticos proporcionados en las unidades asequibles, como gabinetes de cocina, encimeras, pisos, etc., no necesitan ser idénticos a los que se ofrecen en las unidades del mercado. Por ejemplo, las unidades a precio de mercado podrían incluir encimeras de granito, mientras que las encimeras laminadas de calidad razonable serían aceptables para las unidades permanentemente asequibles.

Se espera que las viviendas permanentemente asequibles se construyan como viviendas completas y habitables. Como tal, las mejoras deben ofrecerse con moderación y deben ser aprobadas por adelantado por la ciudad. Las mejoras se permiten únicamente en casas en venta e incluyen elementos que serían más costosos o estructuralmente difíciles de agregar después de la construcción. Se puede encontrar una lista de mejoras aceptables en la política de la ciudad sobre Mejoras de precompra de nueva construcción.

Los desarrollos pueden satisfacer algunos o todos los requisitos de inclusión con una contribución en efectivo en lugar (CIL).

Los montos de efectivo en lugar se evalúan según el total de pies cuadrados residenciales en un desarrollo. Las tasas de efectivo en lugar aumentan según el tamaño del desarrollo y se ajustan anualmente el 1 de enero. Consulte la herramienta Calculadora de unidades y efectivo en lugar disponible en esta página.

Las siguientes definiciones se pueden encontrar en la Sección 9-16-1, “Definiciones generales”, BRC 1981 y deben usarse para determinar los “pies cuadrados residenciales” de un desarrollo residencial:

Área de piso para unidades de vivienda adjuntas significa los pies cuadrados totales de todos los niveles medidos hasta la superficie exterior del marco exterior, hasta la línea central de las paredes que se cierran entre las unidades y hasta la superficie exterior de las paredes exteriores si no hay un marco exterior que incluya escaleras, almacenamiento y instalaciones mecánicas. habitaciones, internas a la unidad, pero excluidos los garajes.

Superficie construida para casas adosadas y unidades pequeñas adjuntas significa el total de pies cuadrados habitables de todos los niveles medidos hasta la superficie exterior del marco exterior, hasta la línea central de las paredes entre unidades y la superficie exterior de las paredes exteriores si no hay marco exterior, que incluye escaleras, almacenamiento y Cuartos de máquinas, internos a la unidad, pero excluidos los garajes.

Superficie de las viviendas unifamiliares independientes significa el total de pies cuadrados habitables de todos los niveles medidos hasta la superficie exterior del marco exterior, o hasta la superficie exterior de las paredes exteriores si no hay marco exterior o partes del mismo, que incluye escaleras, almacenamiento y cuartos mecánicos internos al estructura, pero excluyendo garajes.

Esta opción se evalúa caso por caso. El terreno dedicado debe tener zonificación residencial y cumplir con una serie de otros criterios de uso del suelo que se pueden encontrar en Sección 9-13-10(a)(3), “Dedicación de tierras”, BRC 1981. Consulte la Página web del Proceso de Revisión y Aprobación de Dedicación de Tierras para obtener más información.

Un propietario puede optar por proporcionar la vivienda asequible requerida en un lugar separado. Se puede proponer que las viviendas existentes o de nueva construcción tengan escritura restringida como permanentemente asequibles para satisfacer el requisito de IH. Se aplican una serie de procesos y otros requisitos, incluida la aprobación de la ubicación, la simultaneidad de la construcción, la provisión de una garantía financiera y las inspecciones de la vivienda. El primer paso en el proceso es aprobar una ubicación fuera del sitio propuesta mediante la presentación de un formulario de revisión previa a la solicitud al departamento de planificación. Referirse a Procesos externos y cronogramas para desarrolladores Para más detalles, visite nuestra página web. Puede encontrar información sobre la opción fuera del sitio en Sección 9-13-10(a)(2), “Provisión de unidades asequibles fuera del sitio”, BRC 1981.

Una revisión del diseño de viviendas asequibles a nivel administrativo se aplica a cualquier vivienda asequible proporcionada fuera o dentro del sitio con más de 40 unidades que no complete una revisión del sitio, una revisión de uso o una revisión de código basada en formularios. Consulte la Sección 4.0 de las Regulaciones Administrativas de la Ordenanza de Vivienda Inclusiva para obtener más información.

Para garantizar un acceso justo a oportunidades de propiedad de vivienda asequibles permanentemente, la ciudad requiere que todas las ventas de viviendas asequibles cumplan con un conjunto de procedimientos de marketing justos. Estos se pueden encontrar en el Procedimientos de marketing para desarrolladores.

La vivienda asequible permanente representa una inversión pública sustancial a largo plazo. Como tal, es imperativo que la vivienda asequible producida sea funcional, satisfaga las necesidades de una variedad de tipos y tamaños de hogares, cumpla con los códigos y estándares de propiedad estatales y locales, y se construya con materiales de calidad y una instalación calificada que sea consistente con los estándares de la industria. Las unidades asequibles deben cumplir con los estándares de la ciudad. Estándares de habitabilidad para viviendas asequiblesLos estándares de habitabilidad garantizan que la vivienda asequible sea habitable, de buena calidad y diseño, y cumpla con los estándares de salud y seguridad.

Según la configuración y la ubicación de las unidades asequibles, la ciudad puede exigir un inspector de viviendas para garantizar la calidad de la construcción, los materiales y las instalaciones y el cumplimiento de todos los requisitos, convenios y acuerdos de viviendas asequibles. El propietario es responsable del costo del inspector, que debe proporcionarse a la ciudad antes de la presentación del permiso de construcción residencial. Se debe presentar un informe final del inspector de viviendas antes de la emisión de cualquier certificado de ocupación (CO).

Una vivienda de reemplazo puede ser elegible para una exención de los requisitos de vivienda inclusiva. Esta exención aplica a las viviendas de reemplazo construidas dentro de los tres años posteriores a la emisión del permiso de demolición. El solicitante debe tramitar un permiso de construcción para la vivienda dentro de dicho plazo, realizar la debida diligencia para iniciar y completar la construcción, y cumplir con todos los plazos establecidos por los códigos de construcción municipales. Cabe mencionar que las viviendas de reemplazo que reciben una exención de vivienda inclusiva pueden estar sujetas a ciertas tarifas de impacto para vivienda asequible al momento de solicitar el permiso de construcción.