3.1 Licences de location de logements
La ville Boulder Le Code révisé et le Code d'entretien des propriétés exigent que toutes les propriétés locatives Boulder Maintenir un permis de location valide. Le code établit également des normes minimales pour l'utilisation et l'occupation sécuritaire des logements afin de protéger, préserver et promouvoir la santé physique et mentale des résidents.
L'obtention d'un permis de location incombe au propriétaire. La découverte d'un bien locatif sans permis entraînera des poursuites judiciaires. Informations complémentaires concernant les exigences en matière de licences de location.
REMARQUE:Les juridictions régionales participantes au programme de logement abordable suivront leurs propres exigences en matière de permis de location, le cas échéant.
3.2 Période d'abordabilité
La période d’abordabilité est la durée pendant laquelle des exigences de conformité spécifiques s’appliquent au bien locatif aidé.
A. Période d'accessibilité du Programme régional de logement abordable
Toutes les propriétés restreintes par une ville de Boulder ou l'Alliance régionale pour le logement abordable exige une accessibilité permanente, par exemple à perpétuité.
B. Période d'accessibilité financière
Un projet locatif financé par HOME requiert une période d'accessibilité financière, déterminée par le type d'activité et l'investissement moyen par logement. La convention HOME de chaque projet financé par HOME précise la période d'accessibilité financière applicable. À l'expiration de cette période, la convention relative aux logements locatifs à loyer modéré (LLM) s'appliquera à tous les logements spécifiés dans la convention. Tous les logements couverts par la convention resteront abordables en permanence.
| INVESTISSEMENT IMMOBILIER | PROCURATION À DOMICILE |
|---|
| <$ 15,000 | 5 ans |
|---|
| $15,000 - $40,000 | 10 ans |
|---|
| > 40,000 XNUMX $ | 15 ans |
|---|
| Refinancement de logements locatifs (avec réhabilitation) | 15 ans |
|---|
| Nouvelle construction | 20 ans |
|---|
C. Crédits d'impôt combinés pour les logements locaux, HOME et à loyer modéré
Lorsque les crédits d'impôt pour le logement social (CISSS) et les crédits d'impôt pour le logement social (CISS) sont combinés dans un bien immobilier financé localement, le propriétaire ou le gestionnaire du bien doit se conformer aux exigences de chaque programme pendant toute la durée de la période d'accessibilité financière/de conformité. En général, le programme CISSS impose des exigences plus strictes. Cependant, certaines règles et politiques locales sont plus restrictives que celles des programmes CISSS et CISS. Pour garantir le respect de toutes les exigences du programme, le propriétaire ou le gestionnaire doit se conformer aux exigences. le plus restrictif exigences de conformité dans toutes les circonstances.
3.3 Mélange d'unités
De nombreux projets de location à loyers abordables et permanents exigent une diversité de tailles et de nombre de chambres, ainsi qu'un plafond d'allocation de logement (AMI) pour chaque logement. Le propriétaire/gestionnaire doit veiller à ce que cette diversité soit maintenue en permanence. Lorsque les fonds HOME sont utilisés pour financer le bien, le contrat HOME exige également qu'un nombre spécifique de logements soient maintenus en tant que logements subventionnés par HOME pendant toute la période d'accessibilité financière. Le propriétaire/gestionnaire doit maintenir cette diversité en permanence.
A. Désignation de l'unité HOME
Les logements bénéficiant d'un programme d'aide à domicile nécessitent qu'un certain nombre de logements soient désignés comme tels. Le propriétaire/gestionnaire doit désigner les logements bénéficiant d'un programme d'aide à domicile. Ces logements doivent être identifiés dans le dossier du locataire et dans le rapport annuel du locataire.
B. Unité flottante
Les propriétés avec un mélange d'AMI (c'est-à-dire 30 %, 50 % et 60 %) peuvent faire flotter la désignation AMI de l'unité parmi les unités abordables en permanence au sein de la même propriété, à condition que l'AMI de l'unité et le mélange de chambres requis soient maintenus à tout moment comme l'exige l'Alliance.
C. Unités flottantes HOME
Les propriétés avec logements subventionnés par le programme HOME ne disposent pas de logements spécifiques désignés comme tels pendant la période d'accessibilité. La désignation des logements subventionnés par le programme HOME peut changer ou « flotter » parmi des logements subventionnés et non subventionnés comparables pendant la période d'accessibilité afin de conserver la répartition initiale de ces logements.
D. Maintenir la composition des unités lorsque celles-ci « flottent »
Lors de la requalification d'un logement, afin de maintenir la composition requise, le propriétaire/gestionnaire doit remplacer le logement avec assistance à domicile par un logement comparable sans assistance. Le propriétaire/gestionnaire peut choisir de remplacer un logement plus grand par un logement plus petit. Un logement plus grand est un logement qui peut être considéré comme préférable en raison de sa superficie, de ses chambres supplémentaires ou de ses commodités. Cependant, le propriétaire/gestionnaire n'est jamais autorisé à remplacer un logement plus grand par un logement plus petit.
- Pour maintenir la diversité des logements dans les propriétés équipées de logements avec assistance à domicile, il suffit de modifier la désignation du logement dès qu'un logement avec ou sans assistance à domicile est disponible. Par exemple :
- Un logement est loué à un locataire à revenu élevé dans un logement subventionné par le programme HOME. Lorsque le logement suivant, non subventionné, devient disponible, il est désigné comme subventionné par le programme HOME et loué à un locataire admissible.
- L'unité occupée par un locataire à revenu excédentaire est redésignée comme unité non assistée.
- Lorsque la désignation d’une unité change, le propriétaire/gestionnaire doit s’assurer que le bail du locataire est révisé en conséquence.
REMARQUE:Si un ménage occupe une unité d'habitation nouvellement désignée, assurez-vous d'obtenir une déclaration de citoyenneté pour chaque membre du ménage lors de la recertification des revenus ou avant la désignation d'une unité d'habitation, selon la première éventualité.
3.4 Logement équitable et égalité des chances
Le Titre VIII de la loi sur les droits civiques de 1968 interdit toute discrimination, quelle que soit la nature de la location d'un logement ou la fourniture de services ou d'installations liés à la location, en raison de la race, de la couleur, du sexe, de la religion ou de l'origine nationale (catégories protégées). La loi de 1988 portant modification de la loi sur le logement équitable a étendu le champ d'application du Titre VIII afin d'interdire les pratiques discriminatoires en matière de logement fondées sur le handicap et la situation familiale (catégories protégées). Les propriétaires et gestionnaires doivent connaître les lois qui peuvent avoir établi des « catégories protégées ».
3.5 Non-discrimination dans le logement
Les lois fédérales sur l'équité en matière de logement interdisent toute discrimination en matière de logement fondée sur l'origine ethnique, la couleur de peau, la religion, le sexe, la situation familiale, l'origine nationale, l'âge et le handicap. Elles interdisent également toute discrimination dans le logement, les activités liées au logement et les programmes de logement, que le logement bénéficie ou non d'une aide financière fédérale. Le propriétaire ou le gestionnaire ne peut faire preuve de discrimination dans la location des logements, dans l'établissement des conditions générales de location ou dans la publicité des logements locatifs. Le formulaire de plainte pour discrimination en matière de logement (annexe III-A) doit être mis à la disposition de tous les demandeurs et résidents. Informations complémentaires concernant le processus de réclamation.
3.6 Règle d'égalité d'accès
Les propriétaires/gestionnaires doivent garantir l’égalité d’accès au logement, quelle que soit l’orientation sexuelle, l’identité de genre ou l’état matrimonial.
- Disposition générale d'égalité d'accès : le logement doit être mis à disposition sans tenir compte de l'orientation sexuelle, de l'identité de genre ou de l'état matrimonial réels ou perçus (24 CFR 5.105 (a)(2)).
- Définition de la famille : Doit inclure les personnes indépendamment de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre ou de leur état matrimonial réels ou perçus.
- Demandes de renseignements : Interdit les demandes de renseignements sur l'orientation sexuelle ou l'identité de genre d'un demandeur ou d'un occupant dans le but de déterminer l'admissibilité ou de rendre un logement disponible.
Les propriétaires/gestionnaires peuvent se renseigner sur l'identité de genre d'une personne afin de déterminer le placement le plus approprié pour une personne souhaitant se loger dans un refuge ou un établissement présentant des limitations physiques ou des configurations nécessitant des chambres ou des sanitaires partagés. Les propriétaires/gestionnaires doivent veiller à ce que les personnes ne soient pas soumises à des interrogatoires intrusifs ni invitées à fournir des informations anatomiques ou des preuves documentaires, physiques ou médicales de leur identité de genre.
3.7 Ville de Boulder Ordonnance sur les droits de l'homme
La Ville de Boulder L'ordonnance sur les droits de l'homme est une loi locale qui protège contre la discrimination illégale dans les limites de la ville de BoulderL’ordonnance prévoit spécifiquement une protection contre la discrimination dans trois domaines :
- Housing
- Emplois
- Hébergement public
Dans ces trois domaines, l'ordonnance relative aux droits de l'homme interdit la discrimination fondée sur l'ascendance, la couleur, les croyances, la variance de genre, les caractéristiques génétiques, le statut d'immigration, l'état matrimonial, le handicap mental, l'origine nationale, le handicap physique, la race, la religion, le sexe, l'orientation sexuelle et la source de revenus, en matière de logement. Elle interdit également la discrimination fondée sur la garde d'un enfant mineur, la parentalité et la grossesse, ainsi que la discrimination fondée sur l'âge, en particulier à partir de 40 ans. Une copie de l'ordonnance relative aux droits de l'homme est disponible sur le site web de la ville ou en contactant la ville de Boulder Bureau des droits de l'homme au 303-441-4197.
REMARQUE:Cette ordonnance s'applique uniquement à la ville de Boulder.
3.8 ADA, Section 504 et Accessibilité au logement équitable
Les propriétaires et gestionnaires doivent connaître plusieurs lois applicables aux différents types de logements abordables permanents du BRARHP. Les programmes fédéraux et l'âge du bien déterminent les lois applicables.
- Le titre VIII de la loi sur les droits civils de 1968 (loi sur le logement équitable) protège la race, la religion, le sexe et l’origine nationale.
- La loi de 1988 portant modification de la loi sur le logement équitable (Amendments Act - FHAA) a ajouté le handicap et le statut familial.
- La loi de 1998 portant modification de la loi sur le logement équitable protège les personnes contre la discrimination lors de la location, de l'achat ou de l'obtention d'un financement pour un logement. Les interdictions couvrent spécifiquement la discrimination fondée sur la race, la couleur, l'origine nationale, la religion, le sexe, le handicap et la présence d'enfants.
- La loi américaine sur les personnes handicapées (ADA) de 1990 traite des lieux publics (les bureaux de location et les espaces communs sont considérés comme des lieux publics).
- L’article 504 de la loi sur la réadaptation de 1973 (article 504) s’applique à ceux qui reçoivent une aide fédérale.
- Les droits des personnes handicapées sont protégés par trois lois principales (ADA, FHAA et 504).
3.9 Loi sur les Américains handicapés (ADA)
Le Titre III de l'ADA couvre les espaces publics et communs des ensembles immobiliers lorsque ces espaces sont, de par leur nature, ouverts au public. Par exemple, il couvre le bureau de location, car celui-ci est ouvert au public. Le Titre II de l'ADA s'applique à tous les programmes, services et activités fournis ou mis à disposition par des entités publiques. Cela inclut le logement lorsqu'il est fourni ou mis à disposition par une entité publique. Par exemple, le logement couvert par le Titre II de l'ADA inclut les organismes de logement social qui répondent à la définition d'« entité publique » de l'ADA.
La Ville de BoulderLa politique relative à l'ADA Titre I est présentée à l'annexe III-B et l'avis relatif à l'Americans with Disabilities Act (ADA) est présenté à l'annexe III-B.1, qui décrit la conformité de la ville à l'ADA. Les procédures de réclamation et le formulaire de plainte de la ville sont disponibles à l'annexe III-B.2. Ces formulaires sont également accessibles sur le site web de la ville. Pour plus d'informations sur la conformité à l'article 504, veuillez contacter Wendy Litman, coordinatrice de l'article 504 et de l'ADA, au (720) 576-2506 ou litmanw@bouldercolorado.gov au bureau de gestion des risques de la ville.
REMARQUE:Les juridictions régionales participantes devraient élaborer et mettre en œuvre leurs propres politiques, procédures de griefs et de plaintes.
3.10 Section 504 et droits des personnes handicapées en matière de logement
L'article 504 prévoit qu'aucune personne qualifiée handicapée ne doit, uniquement en raison de son handicap, être exclue de la participation, se voir refuser des avantages ou être soumise à une discrimination dans le cadre de tout programme ou activité bénéficiant d'une aide financière fédérale.
A. Définition du handicap :
Les lois fédérales définissent une personne handicapée comme «Toute personne qui souffre d’une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs activités importantes de la vie, qui a des antécédents de cette déficience ou qui est considérée comme souffrant d’une telle déficience."
En général, une déficience physique ou mentale comprend les déficiences auditives, motrices et visuelles, l'alcoolisme chronique, les maladies mentales chroniques, le sida, les maladies liées au sida et le retard mental limitant considérablement une ou plusieurs activités essentielles de la vie. Ces activités comprennent la marche, la parole, l'audition, la vue, la respiration, l'apprentissage, l'exécution de tâches manuelles et les soins personnels.
Droits des personnes handicapées dans les logements privés et publics Peu importe que vous viviez dans un logement privé ou public, les lois fédérales accordent les droits suivants aux personnes handicapées :
B. Interdit la discrimination à l'égard des personnes handicapées
Il est illégal pour un propriétaire ou un gestionnaire de logements locatifs abordables de refuser de louer à une personne simplement en raison d'un handicap. Un propriétaire ou un gestionnaire ne peut imposer des critères de candidature ou d'admissibilité, des loyers ou des conditions de location différents de ceux exigés ou offerts aux personnes valides.
ExempleUn propriétaire ou un gestionnaire ne peut refuser de louer un logement à une personne handicapée mentale, par ailleurs qualifiée, sous prétexte qu'elle est mal à l'aise avec son handicap. Un tel acte contreviendrait à la Loi sur le logement équitable, car il priverait une personne d'un logement uniquement en raison de son handicap.
C. Article 504 de la loi sur le logement équitable - Aménagements raisonnables
La Loi sur le logement équitable exige des propriétaires et gestionnaires qu'ils apportent des aménagements et des modifications raisonnables, si nécessaire, pour offrir aux personnes handicapées l'égalité des chances en matière de location d'un logement locatif abordable. Les propriétaires et gestionnaires de logements locatifs abordables permanents doivent s'assurer que leur programme et leurs logements sont accessibles et utilisables par les personnes handicapées, notamment :
- Assurer une communication efficace avec les candidats, les locataires et les membres du public.
- Faites des aménagements raisonnables.
- Accès en fauteuil roulant aux bureaux d'admission et de demande de programmes, aux audiences publiques et aux réunions des locataires, etc.
Aux fins de la Loi sur le logement équitable, un handicap est défini comme une personne qui a :
- Une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs des principales activités de la vie de cette personne, ou
- Un dossier attestant d'une telle déficience; ou
- Le propriétaire/gérant ne peut vérifier le handicap (annexe III-C) que dans la mesure nécessaire pour prouver que le demandeur/locataire a besoin de l'aménagement demandé. Il ne peut exiger des demandeurs/locataires qu'ils lui donnent accès à des dossiers médicaux confidentiels ni qu'ils se soumettent à un examen physique. Il ne peut pas non plus demander ni vérifier spécifiquement la nature et l'étendue du handicap. Le formulaire de vérification utilisé doit être signé par le demandeur/locataire pour autoriser la divulgation de ces informations et doit demander à la source d'indiquer (1) si le demandeur répond à la définition de handicap telle que définie ci-dessus et (2) si l'aménagement ou la modification demandée correspond à ses besoins spécifiques. La perception de prestations d'invalidité de la Sécurité sociale constitue une preuve suffisante du statut d'invalidité d'une personne, mais la corrélation entre le handicap et l'aménagement ou la modification demandée peut nécessiter une vérification.
D. Aménagements raisonnables
Un aménagement raisonnable est un changement, une exception ou un ajustement des règles, des politiques, des pratiques ou des services lorsqu’un tel changement est nécessaire pour offrir à une personne handicapée l’égalité des chances d’utiliser et de profiter d’un logement, y compris les espaces publics et communs.
Conformément à la Loi sur le logement équitable, les propriétaires/gestionnaires doivent accepter une demande d'aménagement raisonnable (annexe III-D), sauf si cela représente un fardeau financier excessif ou modifie fondamentalement la nature de leurs activités. Lorsqu'un aménagement raisonnable entraîne un fardeau financier excessif, le propriétaire/gestionnaire doit fournir tous les autres aménagements nécessaires jusqu'à ce que de nouveaux aménagements entraînent un fardeau financier excessif. Pour plus d'informations sur les aménagements raisonnables, consultez la déclaration conjointe du HUD et du ministère de la Justice intitulée « Aménagements raisonnables en vertu de la Loi sur le logement équitable », publiée le 17 mai 2004.
Un type courant d'aménagement raisonnable concerne les animaux d'assistance. Dans ce manuel, la Ville utilise le terme « animaux d'assistance » pour décrire une catégorie qui inclut également les animaux de thérapie, les animaux de compagnie, les animaux de soutien affectif et les animaux d'assistance. Ces animaux ne sont pas des animaux de compagnie et doivent donc être autorisés même dans les logements où les animaux sont interdits, à condition que la personne ait demandé un aménagement conformément à la règle d'interdiction et que la nécessité de l'animal d'assistance puisse être prouvée. De plus, le propriétaire/gestionnaire ne peut exiger ni dépôt de garantie ni frais pour l'animal d'assistance. Cependant, il peut facturer au locataire les frais de réparation des dommages causés par l'animal d'assistance. Un autre exemple courant d'aménagement raisonnable est la présence d'un auxiliaire de vie à domicile.
E. Règlement 504 sur les nouvelles constructions
Dans les logements multifamiliaux couverts composés de 4 unités ou plus avec ascenseur construits pour une première occupation après le 13 mars 1991, toutes les unités doivent être conformes aux sept exigences de conception et de construction suivantes de la Loi sur le logement équitable :
- Entrée accessible sur un itinéraire accessible
- Espaces publics et communs accessibles
- Porte utilisable
- Itinéraire accessible vers et à travers l'unité d'habitation
- Interrupteurs d'éclairage, prises électriques, thermostats et commandes environnementales accessibles
- Murs renforcés dans les salles de bains
- Cuisines et salles de bains utilisables
- Dans les logements multifamiliaux couverts par la réglementation 504 sans ascenseur qui se composent de 4 unités ou plus construites pour une première occupation après le 13 mars 1991, toutes les unités du rez-de-chaussée doivent être conformes aux sept exigences de conception et de construction de la loi sur le logement équitable.
Pour obtenir des informations sur la manière de se conformer aux exigences d'accessibilité physique de la loi sur le logement équitable, visitez le Site Web de l'accessibilité au logement équitable FIRST.
3.11 Logements pour personnes âgées
La loi de 1995 sur le logement des personnes âgées (HOPA) exempte certains types de logements pour personnes âgées de l'interdiction de discrimination fondée sur la situation familiale prévue par la loi sur le logement équitable. Par conséquent, les propriétaires/gestionnaires peuvent désigner des logements pour personnes âgées de l'une des manières suivantes sans enfreindre la loi sur le logement équitable :
- 100 % des unités sont réservées aux ménages dont tous les membres sont âgés de 62 ans ou plus (voir 24 CFR Part 100.303) ; ou
- Au moins 80 % des logements de la propriété sont réservés aux ménages dont au moins un membre est âgé de 55 ans ou plus. Les 20 % restants peuvent être réservés aux ménages dont au moins un membre est âgé de 55 ans ou plus, avec une limite d'âge plus basse ou être laissés libres sans aucune limite d'âge. Cette décision est laissée au propriétaire/gestionnaire. La politique choisie par le propriétaire/gestionnaire concernant les 20 % restants doit être appliquée de manière uniforme à tous les candidats et doit être consignée par écrit dans le cadre du plan de sélection des locataires de la propriété. De plus, la partie restante des logements non comptabilisée pour satisfaire à l'exigence de 80 % ne peut être séparée au sein de la résidence ou de l'établissement.
3.12 Marketing affirmatif
La réglementation sur le marketing équitable du logement (24 CFR 200.600) garantit que les personnes ayant des niveaux de revenus similaires dans une zone de marché du logement disposent d'une gamme similaire de choix de logement, indépendamment de la race, de la couleur, de la religion, du sexe ou de l'origine nationale.
La politique du BRARHP est de fournir des informations et d'attirer les personnes éligibles vers les logements disponibles sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale (personnes ayant des enfants de moins de 18 ans, y compris les femmes enceintes) ou de handicap. Les procédures suivies visent à promouvoir les objectifs du Titre VIII de la loi sur les droits civiques de 1968 (loi sur le logement équitable) et du décret 11063, qui interdit toute discrimination dans la vente, la location, la location et toute autre cession de biens et d'installations appartenant ou exploités par le gouvernement fédéral ou financés par des fonds fédéraux.
Conformément aux réglementations de marketing affirmatif du programme HOME 24 CFR 92.351, le BRARHP a établi un guide de marketing affirmatif (annexe III-E) pour garantir que tous les propriétaires/gestionnaires utilisent un plan de marketing qui favorise un logement équitable et assure la sensibilisation de tous les ménages potentiellement éligibles, en particulier ceux qui sont les moins susceptibles de demander de l'aide.
Le propriétaire/gestionnaire doit veiller au respect des obligations en matière de marketing affirmatif, telles qu'énumérées dans le 24 CFR 92.351. Ces procédures sont soumises à l'approbation de la Ville. Le propriétaire/gestionnaire doit se conformer aux exigences du BRARHP concernant la commercialisation proactive de tous les logements abordables disponibles à la location, de manière à attirer des locataires sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale ou de handicap, conformément au plan de marketing affirmatif. Le propriétaire/gestionnaire s'engage, lors de la prospection de locataires, à respecter les principes suivants :
- Utiliser le logo Égalité des chances en matière de logement dans toutes les publicités ;
- Solliciter des demandes de logements vacants auprès de personnes qui ne sont pas susceptibles de postuler pour le logement sans une sensibilisation particulière, par exemple en faisant appel à des organisations communautaires, des lieux de culte, des centres d'emploi, des groupes de logement équitable ou des agences de conseil en logement, etc.
- Afficher une affiche sur le logement équitable dans le bureau de location ;
- Le cas échéant, faire de la publicité et utiliser les médias, y compris les médias minoritaires, susceptibles d’atteindre les personnes les moins susceptibles de postuler pour un logement ;
- Conserver les dossiers des activités de marketing positives du propriétaire/gestionnaire pendant cinq (5) ans et y donner accès au personnel de conformité ;
- Ne pas s'abstenir de louer à un locataire titulaire d'un certificat de logement existant de la section 8, sauf pour un motif valable, tel qu'un défaut antérieur de paiement du loyer et/ou d'entretien d'un logement locatif, ou la violation par le locataire d'autres conditions matérielles de location ;
- Se conformer à la section 8 du Règlement sur les logements existants lors de la location à un locataire titulaire d'un certificat de logement existant de la section 8 ; et
- Exercer une commercialisation positive des unités une fois libérées.
Le propriétaire/gestionnaire est tenu d'élaborer et de maintenir un plan de gestion des logements adapté à chaque logement. Tout plan de gestion des logements adapté incluant des préférences doit être examiné et approuvé par le HUD avant sa mise en œuvre. Une copie du plan de gestion des logements adapté approuvé doit être remise au service de la conformité avant la location. Les procédures doivent être écrites et cohérentes avec les actions visant à informer et à attirer les personnes éligibles vers les logements disponibles, sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale ou de handicap. Les exigences de marketing affirmatif s'appliquent également aux logements destinés aux personnes ayant des besoins particuliers.
Le propriétaire/gestionnaire doit conserver une documentation de toutes ses activités de publicité et de sensibilisation. Cette documentation doit servir de référence pour remplir le rapport de conformité au marketing positif, qui démontre les efforts du propriétaire/gestionnaire pour se conformer aux exigences du marketing positif.
3.13 Compétence limitée en anglais (LEP)
Les personnes qui, en raison de leur origine nationale, ne parlent pas l'anglais comme langue principale et dont la maîtrise de l'anglais est limitée (« Maîtrise limitée de l'anglais » ou « LEP ») peuvent bénéficier d'une aide linguistique en vertu du Titre VI de la loi sur les droits civils de 1964 afin de bénéficier d'une prestation ou d'un service particulier. Conformément au Titre VI, à ses règlements d'application et au décret 13166, le propriétaire/gestionnaire doit prendre des mesures raisonnables pour garantir un accès significatif aux personnes LEP qui postulent et vivent dans un logement locatif abordable permanent.
A. Mesures raisonnables du LEP
Chacune des mesures suivantes peut constituer une « mesure raisonnable » selon les circonstances. Cette liste n'est toutefois pas exhaustive :
- Acquisition de traducteurs pour traduire des documents essentiels, des publicités ou des avis
- Acquisition d’interprètes pour des entretiens en face à face avec des personnes LEP ;
- Placer des publicités et des avis dans les journaux destinés aux personnes LEP ;
- Partenariat avec d’autres organisations qui servent les populations LEP pour fournir la traduction, l’interprétation ou la diffusion d’informations concernant la propriété abordable en permanence ;
- Embaucher des employés ou des bénévoles bilingues pour des activités de sensibilisation et d’accueil; ou
- Contrat avec un service d'interprétation par téléphone.
B. Services, procédures et formation LEP
Le propriétaire/gestionnaire est tenu de s'assurer que le personnel de gestion immobilière connaît les services et procédures du LEP et est formé pour travailler efficacement avec des interprètes. Il peut démontrer son efficacité en matière de sensibilisation au LEP au sein de la communauté :
- Informer les personnes LEP de la disponibilité de services d’assistance linguistique gratuits, lors de la demande et/ou de la résidence dans un logement abordable permanent ;
- Fournir des avis dans la ou les langues appropriées pour atteindre les populations LEP des juridictions régionales participantes ;
- Affichage de panneaux dans les espaces communs, les bureaux et partout ailleurs où des demandes de logement abordable permanent sont reçues ;
- Fournir des déclarations appropriées dans les documents de sensibilisation (brochures, livrets, affiches, etc.) indiquant que les services linguistiques sont disponibles gratuitement ;
- Fournir un menu de messagerie vocale téléphonique dans les langues les plus courantes rencontrées ;
- Publier des avis dans/sur les médias locaux non anglophones (c.-à-d. journaux, stations de radio et de télévision).
3.14 Plan d'accès linguistique
En tant que bénéficiaire de fonds fédéraux, la ville de Boulder Les bénéficiaires d'une aide financière fédérale doivent se conformer aux exigences spécifiques en matière d'accès aux langues, telles qu'établies par le Titre VI de la loi sur les droits civiques de 1964 (Titre VI), qui interdit aux bénéficiaires d'une aide financière fédérale toute discrimination fondée, entre autres, sur l'origine nationale. Le Titre VI et le décret 13166 – Améliorer l'accès aux services pour les personnes ayant une maîtrise limitée de l'anglais – exigent que les bénéficiaires d'une aide financière fédérale prennent des mesures raisonnables pour offrir aux personnes ayant une maîtrise limitée de l'anglais un accès significatif aux programmes, services et activités. Le propriétaire/gestionnaire doit garantir le respect de ces exigences. Ville de Boulder Plan d'accès linguistique.
REMARQUE:Les juridictions régionales participantes doivent élaborer et mettre en œuvre leur propre plan d’accès linguistique.
3.15 Exigences en matière de marketing
A. Efforts de publicité et de marketing
Le propriétaire/gestionnaire de logements locatifs abordables permanents doit mener ses activités de marketing et de publicité conformément aux lois applicables en matière de logement équitable, en plus des exigences spécifiques de HOME relatives au marketing affirmatif. Ces exigences en matière de logement équitable et de marketing affirmatif garantissent que le propriétaire/gestionnaire offre la possibilité de louer des logements abordables permanents à tous les candidats admissibles. Les efforts de marketing doivent être déployés auprès de diverses sources. Se limiter à une seule source est inacceptable. Internet ne doit pas être la seule source de marketing, car certaines personnes n'y ont pas accès.
B. Marketing du programme
Le propriétaire/gestionnaire doit mener des activités de marketing et de publicité afin d'informer les résidents du secteur de l'offre de programmes, de services et d'offres de logements locatifs abordables et permanents. Ces activités doivent inclure le logo « Égalité des chances en matière de logement » ou une déclaration de non-discrimination, ou les deux.
C. Commercialisation des locaux vacants
La publicité pour les logements vacants doit inclure le logo ou le slogan « Égalité des chances en matière de logement », ou les deux. La publicité peut inclure, sans s'y limiter :
- Journaux
- Radio
- Télévision
- Brochures
- Brochures
- Affiche sur place
- Sites web
La publicité doit cibler les personnes sur le marché du logement les moins susceptibles de postuler à un logement abordable sans l'aide d'actions de sensibilisation spécifiques. En général, les personnes n'appartenant pas à la même origine ethnique que les résidents du quartier où se trouvent les logements abordables sont considérées comme les moins susceptibles de postuler.
Les propriétaires/gestionnaires doivent analyser le marché immobilier local afin d'identifier les personnes les moins susceptibles de postuler, puis élaborer des stratégies marketing pour les atteindre. Le marché immobilier doit être réévalué chaque année afin d'identifier les personnes les moins susceptibles de postuler. Les ressources pour une sensibilisation ciblée peuvent inclure, sans s'y limiter :
- Organismes communautaires
- Centres d'emploi
- Groupes de logement équitable
- Agences de conseil en logement
- Centres de services sociaux
Les techniques de marketing utilisées l'année précédente doivent être analysées afin de déterminer leur efficacité à atteindre les personnes ciblées. Les efforts de marketing doivent être adaptés en fonction des résultats de cette analyse, afin d'accroître la participation des personnes identifiées comme étant les moins susceptibles de postuler à un logement abordable. Les propriétaires/gestionnaires doivent conserver un dossier documentant toutes les actions de marketing (copies d'annonces dans les journaux, notes d'appels téléphoniques, courriels imprimés, copies de lettres et d'affiches, etc.).
D. Marketing des unités accessibles
De plus, le propriétaire/gestionnaire doit prendre des mesures supplémentaires pour mettre des logements accessibles aux personnes handicapées. Le propriétaire/gestionnaire d'immeubles dotés de logements accessibles et construits conformément aux exigences de l'article 504 doit élaborer des procédures pour garantir que les informations concernant la disponibilité des logements accessibles parviennent aux personnes handicapées admissibles. Des mesures raisonnables et non discriminatoires doivent être prises pour garantir que des logements accessibles soient disponibles :
- Premièrement, à un occupant actuel de la propriété qui pourrait avoir besoin ou bénéficier des caractéristiques d'accessibilité de l'unité
- Deuxièmement, à un candidat qualifié admissible sur la liste d'attente qui a besoin de l'accessibilité à une ou plusieurs fonctionnalités de l'unité
- Commercialiser l'unité pour attirer un nouveau candidat handicapé
- Enfin, à une personne non handicapée sur liste d'attente
Un locataire valide ne peut louer un logement accessible que si le propriétaire/gestionnaire a déployé tous les efforts raisonnables pour attirer un locataire handicapé et a suivi les étapes décrites ci-dessus. Nous recommandons au gestionnaire immobilier de contacter le Centre pour les personnes handicapées (CPWD) au 303-442-8662 ou au 1-888-929-5519 pour l'informer qu'un logement locatif accessible est disponible pour les ménages dont les revenus sont admissibles. Le personnel du CPWD peut informer ses clients admissibles du nombre limité de logements accessibles et leur conseiller de déposer une demande de logement locatif et de s'inscrire sur la liste d'attente. Le BRARHP recommande cette approche afin d'optimiser les ressources en matière de logement spécialement conçues en les fournissant en priorité aux ménages qui en ont besoin, afin de tirer le meilleur parti de nos programmes de logement abordable.
E. Affiche, logo et clause de non-discrimination sur le logement équitable
Le propriétaire/gestionnaire doit afficher et entretenir de manière visible l'affiche sur l'accès équitable au logement (annexe III-F) afin qu'elle soit facilement visible pour toutes les personnes à la recherche d'un logement. Le logo « Accès équitable au logement » (annexe III-F.1) et la clause de non-discrimination doivent figurer sur tous les supports du programme et être publiés sur le site web du propriétaire/gestionnaire, le cas échéant.
F. Tenue de registres des efforts de marketing et de sensibilisation
Le propriétaire/gestionnaire est responsable de tenir des registres de tous les efforts de marketing et de sensibilisation liés à la propriété, y compris les annonces dans les journaux, les courriels imprimés, les photos d'affiches/panneaux, les copies de publications, etc.
3.16 Directives de sélection des locataires
Le propriétaire/gestionnaire est responsable de l'établissement de procédures de sélection des locataires spécifiques à chaque propriété, conformément aux directives de sélection des locataires (annexe III-H). Le propriétaire/gestionnaire doit traiter les candidats et les locataires de manière juste et équitable en :
- Établir et suivre des procédures standard de sélection des locataires ;
- Utiliser des baux qui protègent les droits des locataires ; et
- Utiliser des procédures établies pour résoudre les conflits avec les locataires
3.17 Plan de sélection des locataires
Le BRARHP vise à réduire les obstacles à l'accès au logement. Pour atteindre cet objectif, tous les logements locatifs abordables et permanents visés par la Convention doivent élaborer un plan de sélection des locataires conforme au Guide de marketing pour un logement équitable et aux Lignes directrices du BRARHP, et mettre en place un plan de sélection des locataires avant la location des logements.
Préférences 3.18
Comme indiqué précédemment dans ce manuel, le BRARHP concentre ses efforts sur le ciblage de groupes de population spécifiques. À cet effet, le propriétaire/gestionnaire peut privilégier, lors du processus de sélection des locataires, les personnes ayant des besoins particuliers, telles que les sans-abri, les personnes âgées et les personnes handicapées. Cependant, il ne peut privilégier les personnes présentant un handicap spécifique. Un logement abordable et permanent pour les personnes handicapées doit être accessible à toutes les personnes handicapées, quelle que soit la nature de leur handicap. Ces préférences ne doivent pas enfreindre les politiques anti-discrimination du HUD. Elles doivent être clairement définies dans le plan de sélection des locataires et le plan de marketing pour un logement équitable et positif. Des documents complémentaires doivent être joints à l'AFHMP afin de justifier l'application de ces préférences. Les plans proposés doivent être examinés et approuvés par le HUD et/ou le Bureau pour l'égalité des chances en matière de logement équitable (FHEO) avant leur mise en œuvre. Une copie des plans approuvés doit être soumise au responsable principal de la conformité du logement pour examen et approbation avant leur mise en œuvre.
3.19 Avis aux demandeurs
Le propriétaire/gestionnaire doit informer rapidement le demandeur par écrit du refus de sa demande et en préciser le motif. Une notification rapide est généralement considérée comme étant effectuée dans les 30 jours suivant la demande.
3.20 Exigences relatives à la liste d'attente
Le propriétaire/gestionnaire doit offrir aux candidats la possibilité de déposer une demande de logement locatif permanent à prix abordable. Les formulaires de demande doivent être disponibles auprès du bureau de gestion immobilière et par courrier, courriel ou fax. Le propriétaire/gestionnaire doit accommoder les personnes handicapées qui, en raison de leur handicap, ne peuvent utiliser son processus de demande privilégié en proposant une autre méthode de traitement des demandes. Dans le cadre de son processus de sélection, le propriétaire/gestionnaire doit tenir une liste d'attente des candidats admissibles et sélectionner les candidatures par ordre chronologique afin de pourvoir les postes vacants.
A. Création et gestion de la liste d'attente
Dès réception d'une demande de location ou d'aide, le propriétaire/gestionnaire doit indiquer sur la demande la date et l'heure de réception. Il peut alors soit traiter l'admission du demandeur, soit l'inscrire sur la liste d'attente, soit le rejeter, sur la base d'une évaluation préliminaire de son admissibilité.
Le propriétaire/gestionnaire doit recueillir des informations sur les préférences pour lesquelles le demandeur est admissible afin de pouvoir sélectionner les candidats à partir de la liste d'attente conformément aux préférences établies pour la propriété.
B. Ouverture et fermeture de la liste d'attente
Le propriétaire/gestionnaire doit surveiller régulièrement les logements vacants et sa liste d'attente afin de s'assurer qu'il y a suffisamment de candidats pour les combler. Il doit également surveiller sa liste d'attente afin d'éviter que le temps d'attente pour un logement ne devienne excessif.
- Ouverture des listes d'attente : Lorsque le propriétaire/gestionnaire accepte les demandes d'inscription sur liste d'attente, il doit en informer les candidats potentiels par voie de publication. Cette annonce doit être détaillée et préciser les modalités de candidature ainsi que l'ordre de traitement des demandes. Les annonces doivent indiquer où et quand déposer une demande et être conformes aux activités de publicité et de sensibilisation décrites dans le Plan de marketing pour un logement équitable et positif.
- Fermeture des listes d'attente : La liste d'attente peut être fermée pour une ou plusieurs tailles d'unités lorsque le temps d'attente moyen est excessif (par exemple, un an ou plus). Lorsque le propriétaire-gestionnaire décide de ne plus accepter de demandes, il doit publier un avis à cet effet dans une publication susceptible d'être lue par les candidats potentiels. Cet avis doit indiquer les motifs du refus du propriétaire-gestionnaire d'accepter des demandes supplémentaires.
C. Non-discrimination lors de l'appariement des candidats aux unités disponibles
Bien que le propriétaire/gestionnaire puisse établir des préférences pour admettre des ménages présentant des caractéristiques spécifiques à partir de la liste d'attente, le propriétaire/gestionnaire ne doit jamais fonder la sélection des candidats ou le refus d'aide sur l'un des éléments suivants :
- Appartenance à une classe socio-économique (par exemple, bénéficiaires de l’aide sociale, ménages monoparentaux) ou absence d’adhésion à l’organisme parrain ;
- Statut familial;
- Race, couleur, religion, sexe ou origine nationale des membres du ménage ;
- Si le ménage compte un membre souffrant d’un handicap particulier (sauf si cela est restreint par les statuts du programme) ;
- Taille de la famille (Toutefois, si la taille de la famille nécessite une taille d'unité qui n'existe pas dans la propriété, la famille doit se voir refuser l'aide.
- Âge (sauf restriction prévue par les statuts du programme)
Liste d'intérêt 3.21
Tout propriétaire/gestionnaire qui choisit d’utiliser une liste d’intérêts en ligne (sur le Web) doit également rendre la liste d’intérêts accessible aux personnes sans accès à Internet et aux personnes handicapées.
3.22 Déclaration de citoyenneté
La loi de 1996 sur la responsabilité personnelle et les possibilités de travail (PRWORA) interdit aux logements bénéficiant d'une aide au logement d'apporter une aide aux personnes autres que les citoyens américains, les ressortissants américains ou certaines catégories de non-citoyens admissibles qui postulent ou résident dans un logement bénéficiant d'une aide fédérale. Cela inclut les logements bénéficiant d'une aide au logement qui doivent se conformer aux exigences de conformité pendant la période d'accessibilité financière requise.
Le propriétaire/gestionnaire est tenu de demander à chaque membre du ménage d'un logement avec services d'hébergement à domicile de remplir une déclaration de citoyenneté (annexe III-H) et de fournir tous les documents requis. Une copie de la déclaration de citoyenneté et de tous les documents requis doit être conservée au dossier du locataire pour chaque membre du ménage. Les organismes sans but lucratif, les refuges de nuit et les logements de transition sont exemptés de cette règle.
REMARQUEUne déclaration de citoyenneté n'est requise que pour les logements avec assistance à domicile. Elle n'est pas requise pour les logements financés localement. Lorsqu'une désignation de logement avec assistance à domicile est attribuée à un nouveau logement, tous les occupants de ce logement nouvellement désigné doivent se conformer à l'exigence de déclaration de citoyenneté.
3.23 Race et origine ethnique
Le propriétaire/gérant doit proposer aux locataires de remplir le formulaire de déclaration des données sur l'origine ethnique (annexe III-I) ou le formulaire démographique supplémentaire (annexe III-I.1). Ce formulaire doit être rempli lors de la demande initiale ou de la signature du bail. Une fois rempli, il n'est plus nécessaire de le remplir à nouveau, sauf en cas de changement du chef de famille ou de composition du ménage. Aucune pénalité n'est appliquée aux personnes qui ne remplissent pas le formulaire. Cependant, le demandeur/locataire doit signer, dater et déclarer qu'il refuse de le remplir. Les parents ou tuteurs légaux doivent remplir le formulaire pour les enfants de moins de 18 ans.
Les propriétaires/gestionnaires ne sont pas tenus d'utiliser le formulaire de race et d'origine ethnique publié par le HUD tant que le formulaire utilisé contient les mêmes informations que celles décrites dans le formulaire HUD.
