Manuel de conformité de location

La Ville de Boulder a été désignée comme juridiction participante par le Département du Logement et du Développement urbain des États-Unis (HUD) pour administrer les fonds du programme fédéral de partenariat d'investissement HOME. Ce manuel a été conçu en partie pour répondre aux exigences du programme HOME ainsi qu'aux politiques et procédures locales. Il ne contient pas la liste exhaustive de toutes les exigences du programme HOME. Les politiques et procédures du programme HOME sont disponibles sur le site web HUD Exchange.

2152-2156 Violet - Extérieur, présentement en construction

Le Boulder Programme régional de logements locatifs abordables

La Ville de BoulderL'objectif actuel de l'État en matière de logement abordable est de garantir que 15 % des BoulderLe parc de logements est en permanence abordable pour les ménages à revenus faibles/modérés, ceux qui gagnent jusqu'à 60 % de l'AMI pour les logements locatifs et 10 % au-dessus de la limite de faible revenu du HUD pour les unités d'accession à la propriété a été établi par le conseil municipal en 2000. En 2016, le conseil municipal a ajouté un objectif visant à rendre les logements accessibles aux ménages à revenus moyens ; un total de 3,500 2,500 unités, dont 1,000 XNUMX peuvent être non soumises à des restrictions de titre de propriété et XNUMX XNUMX doivent être en permanence abordables.

La Ville de Boulder et plusieurs juridictions de la région concluent un accord intergouvernemental (IGA) qui établit un programme régional de conformité en matière d'accession à la propriété et de location administré par la ville de Boulder personnel du ministère du Logement et des Services sociaux. L'objectif de cette initiative est de centraliser les services de conformité et d'accession à la propriété via le Boulder Partenariat régional pour le logement du comté (BCRHP). Actuellement, les juridictions locales suivantes font partie du BCRHP : Louisville, Lafayette, Érié et Boulder Office du logement du comté. L'objectif du BCRHP est de garantir que 12 % du parc immobilier de la région soit durablement abordable.

Le Boulder Le programme régional de logements locatifs abordables (BRARHP) a été développé non seulement pour garantir la conformité à long terme et préserver l'abordabilité permanente, mais également pour garantir que tous les projets de logements locatifs soutenus par l'État servent les résidents les plus vulnérables de la région.

Contact Shelly Conley, responsable principale de la conformité du logement

Contact Cindy Spence, administratrice de la conformité et du suivi

Contenu de ce manuel

Compte tenu de l'engagement à long terme de la Région en faveur du logement abordable, les exigences de conformité de la Région s'inscrivent dans une perspective globale et à long terme lors de l'élaboration du BRARHP. Les politiques et procédures de la Région sont établies afin de jeter les bases de la conformité et de la réussite dès les premières étapes d'un projet et tout au long de sa période d'accessibilité financière.

Les projets financés par des fonds publics sont souvent financés par une combinaison de fonds. Lorsqu'il combine plusieurs sources de financement, le propriétaire/gestionnaire doit se conformer aux exigences de tous les programmes applicables. En général, il suffit de se conformer à l'exigence la plus restrictive. Ce manuel vise à répondre aux questions concernant les politiques, procédures, règles et réglementations régissant les logements locatifs abordables permanents, conformément à la convention conclue avec la ville. Il est important de noter que ce manuel doit être utilisé en complément des lois et réglementations existantes.

Qui devrait lire ce guide ?

Ce manuel est destiné à servir de guide de formation et de référence pour assurer la conformité au BRARHP. Il sert également de guide pour le BRARHP, qui vise à développer le logement abordable dans la région et établit un programme centralisé de conformité pour le logement locatif, piloté par la Ville de BoulderCe manuel peut être remplacé par des modifications des politiques locales, des exigences des programmes fédéraux et des révisions techniques. Les partenaires seront informés de ces modifications par courriel et par publication sur le site web de la ville. Ils disposeront de trente (30) jours pour formuler leurs commentaires et questions avant l'adoption définitive des modifications/mises à jour proposées.

Glossaire des termes clés

Revenu annuel – Tous les montants, monétaires ou non, que tous les membres du ménage âgés de dix-huit ans et plus prévoient recevoir au cours des douze prochains mois. Le revenu annuel comprend les sommes provenant des actifs auxquels tout membre du ménage a accès.

Exclusions de revenu annuel – Montants que le HUD est tenu, en vertu de la loi fédérale, d'exclure des revenus pour déterminer l'admissibilité ou les prestations. Le 31 janvier 2024, le HUD a publié une liste actualisée des sources de revenus et de biens expressément exclues des revenus pour déterminer l'admissibilité ou les prestations d'un programme du HUD, conformément à la loi fédérale. Cette liste actualisée ajoute de nouvelles exclusions et supprime celles qui sont désormais codifiées dans la réglementation sur les revenus du HUD (24 CFR Part 5).

Revenu médian de la zone (AMI) – L'AMI rapporté annuellement pour les ménages de différentes tailles par le Département du Logement et du Développement Urbain des États-Unis (HUD), ou par tout département, agence ou organisme successeur du gouvernement des États-Unis, pour la zone statistique métropolitaine principale « PMSA » qui comprend la ville de Boulder, Colorado. Les limites AMI sont publiées chaque année par le HUD et soumises aux propriétaires, gestionnaires et partenaires par le responsable principal de la conformité du logement. Une copie de ces limites est disponible sur le site web de la ville.

Outils – Ressources monétaires ou non monétaires ayant une valeur économique qu’un individu possède ou contrôle dans l’espoir qu’elles lui procureront un avantage futur.

Limites des actifs – Les ménages dont les actifs sont supérieurs à 100,000 XNUMX $ au moment de la demande initiale ou de la recertification annuelle ne sont pas admissibles à occuper ou à renouveler leur bail pour un logement locatif abordable en permanence ou à participer au BRARHP.

Revenu extrêmement faible – Personne ou ménage dont les revenus ne dépassent pas 30 % de l’AMI, tel que déterminé par le HUD.

Adulte d'accueil - Un membre du foyer âgé de 18 ans ou plus et répondant à la définition d'adulte placé en famille d'accueil selon la loi de l'État. En général, un adulte placé en famille d'accueil est une personne âgée de 18 ans ou plus, incapable de vivre de façon autonome en raison d'une affection physique ou mentale invalidante, et placée dans une famille par une agence de placement agréée ou par jugement, décret ou autre ordonnance d'un tribunal compétent.

Ménage – Une ou plusieurs personnes occupant un logement locatif abordable de façon permanente.

Revenu - désigne la définition du revenu au sens des articles 92.203(c) et 5.609. Tous les montants, non spécifiquement exclus au paragraphe 5.609(b), perçus de toutes sources par chaque membre de la famille âgé de 18 ans ou plus, chef de famille ou conjoint du chef de famille, plus les revenus non gagnés par ou au nom de chaque personne à charge âgée de moins de 18 ans, à l'exception des aides à domicile, des enfants placés et des adultes placés.

Lorsque la valeur des actifs familiaux nets dépasse 50,000 XNUMX $ (montant que le HUD ajustera chaque année conformément à l'indice des prix à la consommation pour les salariés urbains et les employés de bureau) et que les rendements réels d'un actif donné ne peuvent pas être calculés, les rendements imputés sur l'actif sont basés sur le taux d'épargne actuel du livret, tel que déterminé par le HUD.

Aide à domicile - désigne une personne qui réside avec une ou plusieurs personnes âgées, ou presque âgées ou handicapées, qui est 1) jugée essentielle aux soins et au bien-être de la personne, 2) n'est pas obligée de subvenir aux besoins des personnes, et 3) ne vivrait pas dans l'unité sauf pour fournir les services de soutien nécessaires.

Faible revenu – Les personnes ou les ménages dont les revenus ne dépassent pas le revenu maximum requis pour respecter les directives du Département du Logement et du Développement urbain des États-Unis en matière de faible revenu, communément appelées « HUD Low ».

Revenu maximal – Lors de l'occupation initiale, les revenus combinés du ménage ne peuvent excéder l'AMI tel que défini dans le contrat et/ou la convention. Après l'occupation initiale, les revenus combinés du ménage ne peuvent excéder 84 % de l'AMI.

Loyer maximum – Le loyer maximum est le montant du loyer publié annuellement par la Ville de Boulder En fonction de l'AMI et de la taille des chambres. Le plafond de loyer publié comprend le loyer payé par le locataire, l'allocation de charges et les charges non optionnelles. Par conséquent, le loyer maximum ne peut généralement pas être facturé aux locataires, sauf si toutes les charges sont payées par le propriétaire et qu'il n'y a pas de charges supplémentaires non optionnelles. Le loyer maximum ne peut jamais dépasser le loyer maximum publié, sauf si le logement bénéficie d'une aide au loyer.

Non-renouvellement – La fin d’un bail ou d’un contrat de location sans possibilité de renouvellement du bail.

Surrevenu – Un revenu combiné du ménage qui dépasse 140 % de 60 % de l’AMI (ou 84 % de l’AMI), après l’occupation initiale.

Juridiction participante « PJ » – Tout État ou gouvernement local qui a été désigné par le HUD pour administrer la subvention du programme HOME.

Juridictions participantes (Partenariat régional pour le logement) - Un partenariat entre Louisville, Lafayette, Erie et le Boulder Autorité du logement du comté.

Unité financée par le secteur public - Une unité créée ou préservée à l'aide de subventions, résultant des exigences réglementaires du Programme régional de logement abordable (par exemple, financement, annexion, logement inclusif) et/ou qui maintient les restrictions de l'Alliance.

Subvention de location – un ménage bénéficiant d'une aide au loyer, telle que la Section 8, l'Aide au logement ou tout autre type d'aide au loyer. Le loyer total payé (loyer payé par le locataire + allocation de charges + subvention au loyer = loyer total payé) peut dépasser le loyer maximal applicable publié chaque année par la Ville de Boulder, à condition que le total du « loyer payé par le locataire » ne dépasse pas le loyer maximum applicable autorisé.

Si une unité assistée par HOME reçoit une subvention de location basée sur un projet fédéral ou étatique et que le ménage verse une contribution au loyer ne dépassant pas 30 pour cent du revenu ajusté de la famille, alors le loyer maximum (c'est-à-dire la contribution du locataire plus la subvention de location basée sur un projet) est le loyer autorisé dans le cadre du programme de subvention de location basé sur un projet fédéral ou étatique.

Étudiante – Une personne âgée de 18 ans ou plus qui est inscrite dans un établissement d’enseignement supérieur au cours de l’année civile, quel que soit son statut d’inscription à temps partiel ou à temps plein.

Résiliation de location – Une résiliation du bail ou du contrat de location avant l’expiration de la durée du bail.

Utilitaires – Le coût mensuel moyen des services d'électricité et de chauffage. Les services publics ne comprennent pas l'eau, l'assainissement et la collecte des ordures ménagères.

Allocation de services publics – Le coût raisonnablement estimé des services publics dans le secteur, compte tenu du type de bâtiment et de la taille du logement. Chaque année, la Ville établira une allocation mensuelle pour les services publics. BoulderChaque juridiction participante est responsable d'établir sa propre allocation de services publics pour sa juridiction ou par propriété abordable, selon le cas.

Très faible revenu – Un ménage dont le revenu annuel ne dépasse pas 50 % de l’AMI, tel que déterminé par le HUD.

Chapitre 1 : Logements subventionnés par l'État

1.1 Aperçu

Le Département du Logement et des Services Sociaux de la ville gère un Programme d'Investissement dans le Logement et un Programme de Logement Intégral, qui collaborent avec des propriétaires et des promoteurs de logements abordables afin de créer et de préserver des opportunités de logement. L'objectif principal de ces partenariats est d'offrir des choix de logement à tous les niveaux de revenus du continuum du logement abordable. Actuellement, le Programme d'Investissement dans le Logement concentre ses ressources financières sur les personnes les plus modestes, en ciblant les populations suivantes :

  • Ménages avec enfants;
  • Ménages dont les membres travaillent et gagnent un salaire faible ou modéré ;
  • Ménages non étudiants; et
  • Groupes de population particuliers, notamment :
    • Sans abri
    • Les gens vivant avec un handicap
    • Malade mental chronique
    • Les personnes âgés frêles

Des logements locatifs abordables en permanence sont produits, acquis et préservés grâce à une subvention de la Ville de Boulder, pour satisfaire aux exigences du logement inclusif ou dans le cadre d'une annexion. Tous ces projets sont soumis à des conditions de conformité et d'admissibilité à perpétuité. Ces exigences sont formellement acceptées par la signature d'une convention relative au logement locatif à loyer modéré avant le versement des fonds ou la délivrance des permis de construire. Ces conventions sont liées au terrain et ne peuvent être modifiées qu'avec l'accord de toutes les parties signataires.

1.2 Sources de financement

La Ville de Boulder Il existe actuellement cinq sources de financement permettant d'acquérir des logements abordables. Ces sources comprennent :

  • Fonds de logement abordable (FAH)
  • Subvention globale de développement communautaire (CDBG)
  • Frais de liaison commerciale
  • Programme d'aide au logement communautaire (CHAP)
  • Partenariat d'investissement HOME (HOME)

Ces sources de financement ont été combinées pour créer un fonds commun de placement soutenant divers programmes et projets de logement. Outre le programme de subventions globales pour le développement communautaire, chaque fonds a pour objectif principal la promotion du logement abordable. Des exigences et des restrictions différentes s'appliquent, mais des possibilités d'utilisations complémentaires existent et sont souvent exploitées. Par exemple, les fonds CHAP financent le logement des personnes gagnant entre 15 % et 60 % du revenu médian des ménages (AMI) ; les fonds HOME et CDBG peuvent être utilisés pour les ménages dont les revenus atteignent le seuil de faible revenu du HUD. Ensemble, ces sources de financement peuvent être utilisées pour un projet de logement mixte destiné aux ménages à très faibles revenus, aux ménages à revenus moyens et aux logements au prix du marché.

Chapitre 2 : Rôles et responsabilités

2.1 Boulder Programme régional de logements locatifs abordables

L'équipe de conformité du département du logement et des services sociaux de la ville est responsable de la surveillance de la ville de Boulder programme de logements locatifs abordables en permanence et le Boulder Programme régional de logements locatifs abordables (PRLHA). Aux fins du présent manuel, cela comprend l'élaboration de politiques et de procédures, ainsi que la définition des exigences de conformité du programme de logements locatifs abordables.

Le BRARHP est conçu pour garantir que tous les logements locatifs financés par l'État soient abordables en permanence, qu'ils soient destinés aux ménages à faibles et très faibles revenus et que les propriétés soient entretenues pour répondre aux normes de propriété locales et fédérales.

2.2 Responsable principal de la conformité du logement

Le responsable principal de la conformité du logement est responsable de la gestion de la ville de Boulder et le BRARHP veillent à ce que tous les projets et programmes soient conformes aux réglementations locales et fédérales en vigueur. Le responsable principal de la conformité du logement est l'interlocuteur principal pour toute information et question relative au suivi de la conformité, ainsi que pour toute question pouvant survenir de la mise en œuvre du projet à la location et au maintien de la conformité. Il effectue des évaluations des risques, des analyses de la performance des projets/programmes et des audits du rapport annuel afin de garantir la viabilité à long terme de tous les projets et la conformité des programmes. Il supervise et supervise quotidiennement l'équipe de conformité de la ville et du BRARHP, et assure le leadership, la formation et l'orientation du BRARHP.

2.3 Administrateur des subventions

L'administrateur des subventions assure la liaison avec le HUD et gère les rapports et le suivi des projets financés par le gouvernement fédéral. Il assure également la gestion de projets financés par les gouvernements fédéral et local et fournit des conseils en matière de conformité pour les projets de logements abordables et de développement communautaire.

2.4 Chef de projet de logement

Le/La chef(fe) de projet logement assure la gestion de tous les projets financés par le gouvernement fédéral et fournit des conseils, des formations et une assistance technique aux chefs de projet du HHS ainsi qu'aux propriétaires/gestionnaires. Ce/Cette titulaire assure également la coordination des sections 3 et 504 et des personnes ayant une maîtrise limitée de l'anglais (LEP).

2.5 Administrateur de la conformité et de la surveillance

L'administrateur de la conformité et du suivi est chargé de veiller à ce que les logements locatifs abordables et permanents soient loués et entretenus conformément aux conditions de financement, aux clauses restrictives et aux accords. Il travaille directement avec les gestionnaires immobiliers pour garantir la conformité avec tous les programmes et projets. Il transmet les demandes de documents au ministère du Logement et des Services sociaux à des fins de suivi de la conformité. Il sert également de contact pour toute information et question relative au suivi de la conformité et au suivi à long terme. Il effectue régulièrement des contrôles sur site et à distance, ainsi que des suivis et des inspections des logements/propriétés afin de vérifier la conformité. Il participe à la formation et à l'assistance technique du propriétaire/gestionnaire.

2.6 Administrateur régional de la conformité et du suivi

L'administrateur régional de la conformité et du suivi est chargé de veiller à ce que les logements locatifs abordables et permanents au sein de la juridiction participante au Programme régional de logement abordable soient loués et entretenus conformément aux conditions de financement, aux clauses restrictives et aux accords. Il travaille directement avec les juridictions participantes, les promoteurs, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers afin de garantir le respect de toutes les politiques et procédures. Il est responsable de l'ensemble du suivi et des rapports au sein de chaque juridiction participante et sert également de contact pour toute question relative au suivi de la conformité et au suivi à long terme.

2.7 propriétaire

Le propriétaire d'un projet de logement locatif abordable en permanence ou son représentant est responsable de garantir le respect de toutes les exigences décrites dans les conventions signées pour la propriété ainsi que des règles et politiques locales adoptées par la ville de BoulderPour que la ville puisse allouer des fonds de subvention à un projet de logement abordable, le projet doit répondre aux critères suivants :

  • Rester abordable à perpétuité pour la population établie telle que définie dans l’alliance.
  • Être bien entretenu et soigné et répondre à toutes les normes de qualité du logement, aux normes de réhabilitation et à la Ville de Boulder codes du logement, le cas échéant.
  • Répondez aux exigences du marketing positif et du logement équitable.
  • Se conformer à toutes les réglementations fédérales, étatiques et locales qui peuvent s’appliquer au projet.
  • Le propriétaire est en fin de compte responsable de garantir le respect de toutes les règles, réglementations et politiques applicables qui régissent la propriété, nonobstant la notification de la ville de Boulder concernant toute modification de ces exigences. Si le propriétaire détermine que le projet n'est pas conforme aux exigences de la Ville de Boulder exigences du programme, le responsable principal de la conformité du logement doit être informé immédiatement.
  • Il est de la responsabilité du propriétaire/gestionnaire de s'assurer que tout le personnel de gestion immobilière reçoit une formation adéquate pour garantir le respect des conditions décrites dans le Pacte, le Manuel de conformité des locations et les politiques de la ville.
  • Afin de garantir la conformité, le propriétaire doit fournir au personnel de gestion immobilière des exemplaires de l'accord, de la convention et du manuel de conformité locative. De plus, en cas de changement de direction, le propriétaire est tenu de fournir toutes les informations et les dossiers des anciens locataires à la nouvelle société de gestion immobilière.

2.8 Gestionnaire immobilier/Société de gestion immobilière

Le gestionnaire immobilier est chargé de veiller à ce que le projet, une fois mis en service, soit correctement géré et entretenu afin qu'il soit toujours habitable. En tant que représentant autorisé du propriétaire, le gestionnaire immobilier est tenu de respecter toutes les exigences de conformité mentionnées ci-dessus.

Il est de la responsabilité de la société de gestion immobilière de signaler tout changement d'effectif, d'affectation des biens et de rotation du personnel. Ces informations doivent être communiquées au Responsable de la conformité du logement dans les trente (30) jours suivant ces changements.

La société de gestion immobilière doit s'assurer que tout son personnel est correctement formé aux exigences locales et fédérales en matière de conformité locative. Le responsable de la conformité et du suivi accompagnera la société de gestion immobilière dans ses efforts de formation en fournissant une assistance technique sur demande.

2.9 Juridiction participante au Partenariat régional pour le logement

Le Boulder Le programme régional de logement abordable est composé de juridictions participantes, dont la ville de Boulder, Louisville, Lafayette, Érié et le Boulder Autorité du logement du comté. Chaque juridiction participante est tenue de s'assurer que les propriétaires, promoteurs et gestionnaires de logements abordables relevant de sa juridiction sont informés de ces politiques et procédures. Les juridictions participantes tiendront la ville informée. Boulder Ils doivent être informés des noms et coordonnées de toutes les parties concernées à des fins de suivi et de reporting. Ils doivent également veiller à ce que tous les logements et propriétés à loyers abordables soient inspectés chaque année, conformément à la réglementation du HUD, telle que décrite dans ce manuel.

2.10 Changements de propriété ou de gestion de biens

En cas de changement de propriétaire ou de direction, la juridiction participante et le propriétaire sont tenus d'en informer l'administrateur de la conformité et du suivi. De plus, le propriétaire/gestionnaire doit informer l'administrateur de la conformité et du suivi de tout changement de propriétaire ou de direction, notamment ses coordonnées, notamment ses noms, titres, adresses, courriels, numéros de téléphone et de fax.

Chapitre 3 : Exigences réglementaires

3.1 Licences de location de logements

La ville Boulder Le Code révisé et le Code d'entretien des propriétés exigent que toutes les propriétés locatives Boulder Maintenir un permis de location valide. Le code établit également des normes minimales pour l'utilisation et l'occupation sécuritaire des logements afin de protéger, préserver et promouvoir la santé physique et mentale des résidents.

L'obtention d'un permis de location incombe au propriétaire. La découverte d'un bien locatif sans permis entraînera des poursuites judiciaires. Informations complémentaires concernant les exigences en matière de licences de location.

REMARQUE:Les juridictions régionales participantes au programme de logement abordable suivront leurs propres exigences en matière de permis de location, le cas échéant.

3.2 Période d'abordabilité

La période d’abordabilité est la durée pendant laquelle des exigences de conformité spécifiques s’appliquent au bien locatif aidé.

A. Période d'accessibilité du Programme régional de logement abordable

Toutes les propriétés restreintes par une ville de Boulder ou l'Alliance régionale pour le logement abordable exige une accessibilité permanente, par exemple à perpétuité.

B. Période d'accessibilité financière

Un projet locatif financé par HOME requiert une période d'accessibilité financière, déterminée par le type d'activité et l'investissement moyen par logement. La convention HOME de chaque projet financé par HOME précise la période d'accessibilité financière applicable. À l'expiration de cette période, la convention relative aux logements locatifs à loyer modéré (LLM) s'appliquera à tous les logements spécifiés dans la convention. Tous les logements couverts par la convention resteront abordables en permanence.

INVESTISSEMENT IMMOBILIERPROCURATION À DOMICILE
<$ 15,0005 ans
$15,000 - $40,00010 ans
> 40,000 XNUMX $15 ans
Refinancement de logements locatifs (avec réhabilitation)15 ans
Nouvelle construction20 ans

C. Crédits d'impôt combinés pour les logements locaux, HOME et à loyer modéré

Lorsque les crédits d'impôt pour le logement social (CISSS) et les crédits d'impôt pour le logement social (CISS) sont combinés dans un bien immobilier financé localement, le propriétaire ou le gestionnaire du bien doit se conformer aux exigences de chaque programme pendant toute la durée de la période d'accessibilité financière/de conformité. En général, le programme CISSS impose des exigences plus strictes. Cependant, certaines règles et politiques locales sont plus restrictives que celles des programmes CISSS et CISS. Pour garantir le respect de toutes les exigences du programme, le propriétaire ou le gestionnaire doit se conformer aux exigences. le plus restrictif exigences de conformité dans toutes les circonstances.

3.3 Mélange d'unités

De nombreux projets de location à loyers abordables et permanents exigent une diversité de tailles et de nombre de chambres, ainsi qu'un plafond d'allocation de logement (AMI) pour chaque logement. Le propriétaire/gestionnaire doit veiller à ce que cette diversité soit maintenue en permanence. Lorsque les fonds HOME sont utilisés pour financer le bien, le contrat HOME exige également qu'un nombre spécifique de logements soient maintenus en tant que logements subventionnés par HOME pendant toute la période d'accessibilité financière. Le propriétaire/gestionnaire doit maintenir cette diversité en permanence.

A. Désignation de l'unité HOME

Les logements bénéficiant d'un programme d'aide à domicile nécessitent qu'un certain nombre de logements soient désignés comme tels. Le propriétaire/gestionnaire doit désigner les logements bénéficiant d'un programme d'aide à domicile. Ces logements doivent être identifiés dans le dossier du locataire et dans le rapport annuel du locataire.

B. Unité flottante

Les propriétés avec un mélange d'AMI (c'est-à-dire 30 %, 50 % et 60 %) peuvent faire flotter la désignation AMI de l'unité parmi les unités abordables en permanence au sein de la même propriété, à condition que l'AMI de l'unité et le mélange de chambres requis soient maintenus à tout moment comme l'exige l'Alliance.

C. Unités flottantes HOME

Les propriétés avec logements subventionnés par le programme HOME ne disposent pas de logements spécifiques désignés comme tels pendant la période d'accessibilité. La désignation des logements subventionnés par le programme HOME peut changer ou « flotter » parmi des logements subventionnés et non subventionnés comparables pendant la période d'accessibilité afin de conserver la répartition initiale de ces logements.

D. Maintenir la composition des unités lorsque celles-ci « flottent »

Lors de la requalification d'un logement, afin de maintenir la composition requise, le propriétaire/gestionnaire doit remplacer le logement avec assistance à domicile par un logement comparable sans assistance. Le propriétaire/gestionnaire peut choisir de remplacer un logement plus grand par un logement plus petit. Un logement plus grand est un logement qui peut être considéré comme préférable en raison de sa superficie, de ses chambres supplémentaires ou de ses commodités. Cependant, le propriétaire/gestionnaire n'est jamais autorisé à remplacer un logement plus grand par un logement plus petit.

  • Pour maintenir la diversité des logements dans les propriétés équipées de logements avec assistance à domicile, il suffit de modifier la désignation du logement dès qu'un logement avec ou sans assistance à domicile est disponible. Par exemple :
  • Un logement est loué à un locataire à revenu élevé dans un logement subventionné par le programme HOME. Lorsque le logement suivant, non subventionné, devient disponible, il est désigné comme subventionné par le programme HOME et loué à un locataire admissible.
  • L'unité occupée par un locataire à revenu excédentaire est redésignée comme unité non assistée.
  • Lorsque la désignation d’une unité change, le propriétaire/gestionnaire doit s’assurer que le bail du locataire est révisé en conséquence.

REMARQUE:Si un ménage occupe une unité d'habitation nouvellement désignée, assurez-vous d'obtenir une déclaration de citoyenneté pour chaque membre du ménage lors de la recertification des revenus ou avant la désignation d'une unité d'habitation, selon la première éventualité.

3.4 Logement équitable et égalité des chances

Le Titre VIII de la loi sur les droits civiques de 1968 interdit toute discrimination, quelle que soit la nature de la location d'un logement ou la fourniture de services ou d'installations liés à la location, en raison de la race, de la couleur, du sexe, de la religion ou de l'origine nationale (catégories protégées). La loi de 1988 portant modification de la loi sur le logement équitable a étendu le champ d'application du Titre VIII afin d'interdire les pratiques discriminatoires en matière de logement fondées sur le handicap et la situation familiale (catégories protégées). Les propriétaires et gestionnaires doivent connaître les lois qui peuvent avoir établi des « catégories protégées ».

3.5 Non-discrimination dans le logement

Les lois fédérales sur l'équité en matière de logement interdisent toute discrimination en matière de logement fondée sur l'origine ethnique, la couleur de peau, la religion, le sexe, la situation familiale, l'origine nationale, l'âge et le handicap. Elles interdisent également toute discrimination dans le logement, les activités liées au logement et les programmes de logement, que le logement bénéficie ou non d'une aide financière fédérale. Le propriétaire ou le gestionnaire ne peut faire preuve de discrimination dans la location des logements, dans l'établissement des conditions générales de location ou dans la publicité des logements locatifs. Le formulaire de plainte pour discrimination en matière de logement (annexe III-A) doit être mis à la disposition de tous les demandeurs et résidents. Informations complémentaires concernant le processus de réclamation.

3.6 Règle d'égalité d'accès

Les propriétaires/gestionnaires doivent garantir l’égalité d’accès au logement, quelle que soit l’orientation sexuelle, l’identité de genre ou l’état matrimonial.

  1. Disposition générale d'égalité d'accès : le logement doit être mis à disposition sans tenir compte de l'orientation sexuelle, de l'identité de genre ou de l'état matrimonial réels ou perçus (24 CFR 5.105 (a)(2)).
  2. Définition de la famille : Doit inclure les personnes indépendamment de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre ou de leur état matrimonial réels ou perçus.
  3. Demandes de renseignements : Interdit les demandes de renseignements sur l'orientation sexuelle ou l'identité de genre d'un demandeur ou d'un occupant dans le but de déterminer l'admissibilité ou de rendre un logement disponible.

Les propriétaires/gestionnaires peuvent se renseigner sur l'identité de genre d'une personne afin de déterminer le placement le plus approprié pour une personne souhaitant se loger dans un refuge ou un établissement présentant des limitations physiques ou des configurations nécessitant des chambres ou des sanitaires partagés. Les propriétaires/gestionnaires doivent veiller à ce que les personnes ne soient pas soumises à des interrogatoires intrusifs ni invitées à fournir des informations anatomiques ou des preuves documentaires, physiques ou médicales de leur identité de genre.

3.7 Ville de Boulder Ordonnance sur les droits de l'homme

La Ville de Boulder L'ordonnance sur les droits de l'homme est une loi locale qui protège contre la discrimination illégale dans les limites de la ville de BoulderL’ordonnance prévoit spécifiquement une protection contre la discrimination dans trois domaines :

  • Logement
  • Emplois
  • Hébergement public

Dans ces trois domaines, l'ordonnance relative aux droits de l'homme interdit la discrimination fondée sur l'ascendance, la couleur, les croyances, la variance de genre, les caractéristiques génétiques, le statut d'immigration, l'état matrimonial, le handicap mental, l'origine nationale, le handicap physique, la race, la religion, le sexe, l'orientation sexuelle et la source de revenus, en matière de logement. Elle interdit également la discrimination fondée sur la garde d'un enfant mineur, la parentalité et la grossesse, ainsi que la discrimination fondée sur l'âge, en particulier à partir de 40 ans. Une copie de l'ordonnance relative aux droits de l'homme est disponible sur le site web de la ville ou en contactant la ville de Boulder Bureau des droits de l'homme au 303-441-4197.

REMARQUE:Cette ordonnance s'applique uniquement à la ville de Boulder.

3.8 ADA, Section 504 et Accessibilité au logement équitable

Les propriétaires et gestionnaires doivent connaître plusieurs lois applicables aux différents types de logements abordables permanents du BRARHP. Les programmes fédéraux et l'âge du bien déterminent les lois applicables.

  • Le titre VIII de la loi sur les droits civils de 1968 (loi sur le logement équitable) protège la race, la religion, le sexe et l’origine nationale.
  • La loi de 1988 portant modification de la loi sur le logement équitable (Amendments Act - FHAA) a ajouté le handicap et le statut familial.
  • La loi de 1998 portant modification de la loi sur le logement équitable protège les personnes contre la discrimination lors de la location, de l'achat ou de l'obtention d'un financement pour un logement. Les interdictions couvrent spécifiquement la discrimination fondée sur la race, la couleur, l'origine nationale, la religion, le sexe, le handicap et la présence d'enfants.
  • La loi américaine sur les personnes handicapées (ADA) de 1990 traite des lieux publics (les bureaux de location et les espaces communs sont considérés comme des lieux publics).
  • L’article 504 de la loi sur la réadaptation de 1973 (article 504) s’applique à ceux qui reçoivent une aide fédérale.
  • Les droits des personnes handicapées sont protégés par trois lois principales (ADA, FHAA et 504).

3.9 Loi sur les Américains handicapés (ADA)

Le Titre III de l'ADA couvre les espaces publics et communs des ensembles immobiliers lorsque ces espaces sont, de par leur nature, ouverts au public. Par exemple, il couvre le bureau de location, car celui-ci est ouvert au public. Le Titre II de l'ADA s'applique à tous les programmes, services et activités fournis ou mis à disposition par des entités publiques. Cela inclut le logement lorsqu'il est fourni ou mis à disposition par une entité publique. Par exemple, le logement couvert par le Titre II de l'ADA inclut les organismes de logement social qui répondent à la définition d'« entité publique » de l'ADA.

La Ville de BoulderLa politique relative à l'ADA Titre I est présentée à l'annexe III-B et l'avis relatif à l'Americans with Disabilities Act (ADA) est présenté à l'annexe III-B.1, qui décrit la conformité de la ville à l'ADA. Les procédures de réclamation et le formulaire de plainte de la ville sont disponibles à l'annexe III-B.2. Ces formulaires sont également accessibles sur le site web de la ville. Pour plus d'informations sur la conformité à l'article 504, veuillez contacter Wendy Litman, coordinatrice de l'article 504 et de l'ADA, au (720) 576-2506 ou litmanw@bouldercolorado.gov au bureau de gestion des risques de la ville.

REMARQUE:Les juridictions régionales participantes devraient élaborer et mettre en œuvre leurs propres politiques, procédures de griefs et de plaintes.

3.10 Section 504 et droits des personnes handicapées en matière de logement

L'article 504 prévoit qu'aucune personne qualifiée handicapée ne doit, uniquement en raison de son handicap, être exclue de la participation, se voir refuser des avantages ou être soumise à une discrimination dans le cadre de tout programme ou activité bénéficiant d'une aide financière fédérale.

A. Définition du handicap :

Les lois fédérales définissent une personne handicapée comme «Toute personne qui souffre d’une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs activités importantes de la vie, qui a des antécédents de cette déficience ou qui est considérée comme souffrant d’une telle déficience."

En général, une déficience physique ou mentale comprend les déficiences auditives, motrices et visuelles, l'alcoolisme chronique, les maladies mentales chroniques, le sida, les maladies liées au sida et le retard mental limitant considérablement une ou plusieurs activités essentielles de la vie. Ces activités comprennent la marche, la parole, l'audition, la vue, la respiration, l'apprentissage, l'exécution de tâches manuelles et les soins personnels.

Droits des personnes handicapées dans les logements privés et publics Peu importe que vous viviez dans un logement privé ou public, les lois fédérales accordent les droits suivants aux personnes handicapées :

B. Interdit la discrimination à l'égard des personnes handicapées

Il est illégal pour un propriétaire ou un gestionnaire de logements locatifs abordables de refuser de louer à une personne simplement en raison d'un handicap. Un propriétaire ou un gestionnaire ne peut imposer des critères de candidature ou d'admissibilité, des loyers ou des conditions de location différents de ceux exigés ou offerts aux personnes valides.

ExempleUn propriétaire ou un gestionnaire ne peut refuser de louer un logement à une personne handicapée mentale, par ailleurs qualifiée, sous prétexte qu'elle est mal à l'aise avec son handicap. Un tel acte contreviendrait à la Loi sur le logement équitable, car il priverait une personne d'un logement uniquement en raison de son handicap.

C. Article 504 de la loi sur le logement équitable - Aménagements raisonnables

La Loi sur le logement équitable exige des propriétaires et gestionnaires qu'ils apportent des aménagements et des modifications raisonnables, si nécessaire, pour offrir aux personnes handicapées l'égalité des chances en matière de location d'un logement locatif abordable. Les propriétaires et gestionnaires de logements locatifs abordables permanents doivent s'assurer que leur programme et leurs logements sont accessibles et utilisables par les personnes handicapées, notamment :

  • Assurer une communication efficace avec les candidats, les locataires et les membres du public.
  • Faites des aménagements raisonnables.
  • Accès en fauteuil roulant aux bureaux d'admission et de demande de programmes, aux audiences publiques et aux réunions des locataires, etc.

Aux fins de la Loi sur le logement équitable, un handicap est défini comme une personne qui a :

  • Une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs des principales activités de la vie de cette personne, ou
  • Un dossier attestant d'une telle déficience; ou
  • Le propriétaire/gérant ne peut vérifier le handicap (annexe III-C) que dans la mesure nécessaire pour prouver que le demandeur/locataire a besoin de l'aménagement demandé. Il ne peut exiger des demandeurs/locataires qu'ils lui donnent accès à des dossiers médicaux confidentiels ni qu'ils se soumettent à un examen physique. Il ne peut pas non plus demander ni vérifier spécifiquement la nature et l'étendue du handicap. Le formulaire de vérification utilisé doit être signé par le demandeur/locataire pour autoriser la divulgation de ces informations et doit demander à la source d'indiquer (1) si le demandeur répond à la définition de handicap telle que définie ci-dessus et (2) si l'aménagement ou la modification demandée correspond à ses besoins spécifiques. La perception de prestations d'invalidité de la Sécurité sociale constitue une preuve suffisante du statut d'invalidité d'une personne, mais la corrélation entre le handicap et l'aménagement ou la modification demandée peut nécessiter une vérification.

D. Aménagements raisonnables

Un aménagement raisonnable est un changement, une exception ou un ajustement des règles, des politiques, des pratiques ou des services lorsqu’un tel changement est nécessaire pour offrir à une personne handicapée l’égalité des chances d’utiliser et de profiter d’un logement, y compris les espaces publics et communs.

Conformément à la Loi sur le logement équitable, les propriétaires/gestionnaires doivent accepter une demande d'aménagement raisonnable (annexe III-D), sauf si cela représente un fardeau financier excessif ou modifie fondamentalement la nature de leurs activités. Lorsqu'un aménagement raisonnable entraîne un fardeau financier excessif, le propriétaire/gestionnaire doit fournir tous les autres aménagements nécessaires jusqu'à ce que de nouveaux aménagements entraînent un fardeau financier excessif. Pour plus d'informations sur les aménagements raisonnables, consultez la déclaration conjointe du HUD et du ministère de la Justice intitulée « Aménagements raisonnables en vertu de la Loi sur le logement équitable », publiée le 17 mai 2004.

Un type courant d'aménagement raisonnable concerne les animaux d'assistance. Dans ce manuel, la Ville utilise le terme « animaux d'assistance » pour décrire une catégorie qui inclut également les animaux de thérapie, les animaux de compagnie, les animaux de soutien affectif et les animaux d'assistance. Ces animaux ne sont pas des animaux de compagnie et doivent donc être autorisés même dans les logements où les animaux sont interdits, à condition que la personne ait demandé un aménagement conformément à la règle d'interdiction et que la nécessité de l'animal d'assistance puisse être prouvée. De plus, le propriétaire/gestionnaire ne peut exiger ni dépôt de garantie ni frais pour l'animal d'assistance. Cependant, il peut facturer au locataire les frais de réparation des dommages causés par l'animal d'assistance. Un autre exemple courant d'aménagement raisonnable est la présence d'un auxiliaire de vie à domicile.

E. Règlement 504 sur les nouvelles constructions

Dans les logements multifamiliaux couverts composés de 4 unités ou plus avec ascenseur construits pour une première occupation après le 13 mars 1991, toutes les unités doivent être conformes aux sept exigences de conception et de construction suivantes de la Loi sur le logement équitable :

  • Entrée accessible sur un itinéraire accessible
  • Espaces publics et communs accessibles
  • Porte utilisable
  • Itinéraire accessible vers et à travers l'unité d'habitation
  • Interrupteurs d'éclairage, prises électriques, thermostats et commandes environnementales accessibles
  • Murs renforcés dans les salles de bains
  • Cuisines et salles de bains utilisables
  • Dans les logements multifamiliaux couverts par la réglementation 504 sans ascenseur qui se composent de 4 unités ou plus construites pour une première occupation après le 13 mars 1991, toutes les unités du rez-de-chaussée doivent être conformes aux sept exigences de conception et de construction de la loi sur le logement équitable.

Pour obtenir des informations sur la manière de se conformer aux exigences d'accessibilité physique de la loi sur le logement équitable, visitez le Site Web de l'accessibilité au logement équitable FIRST.

3.11 Logements pour personnes âgées

La loi de 1995 sur le logement des personnes âgées (HOPA) exempte certains types de logements pour personnes âgées de l'interdiction de discrimination fondée sur la situation familiale prévue par la loi sur le logement équitable. Par conséquent, les propriétaires/gestionnaires peuvent désigner des logements pour personnes âgées de l'une des manières suivantes sans enfreindre la loi sur le logement équitable :

  • 100 % des unités sont réservées aux ménages dont tous les membres sont âgés de 62 ans ou plus (voir 24 CFR Part 100.303) ; ou
  • Au moins 80 % des logements de la propriété sont réservés aux ménages dont au moins un membre est âgé de 55 ans ou plus. Les 20 % restants peuvent être réservés aux ménages dont au moins un membre est âgé de 55 ans ou plus, avec une limite d'âge plus basse ou être laissés libres sans aucune limite d'âge. Cette décision est laissée au propriétaire/gestionnaire. La politique choisie par le propriétaire/gestionnaire concernant les 20 % restants doit être appliquée de manière uniforme à tous les candidats et doit être consignée par écrit dans le cadre du plan de sélection des locataires de la propriété. De plus, la partie restante des logements non comptabilisée pour satisfaire à l'exigence de 80 % ne peut être séparée au sein de la résidence ou de l'établissement.

3.12 Marketing affirmatif

La réglementation sur le marketing équitable du logement (24 CFR 200.600) garantit que les personnes ayant des niveaux de revenus similaires dans une zone de marché du logement disposent d'une gamme similaire de choix de logement, indépendamment de la race, de la couleur, de la religion, du sexe ou de l'origine nationale.

La politique du BRARHP est de fournir des informations et d'attirer les personnes éligibles vers les logements disponibles sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale (personnes ayant des enfants de moins de 18 ans, y compris les femmes enceintes) ou de handicap. Les procédures suivies visent à promouvoir les objectifs du Titre VIII de la loi sur les droits civiques de 1968 (loi sur le logement équitable) et du décret 11063, qui interdit toute discrimination dans la vente, la location, la location et toute autre cession de biens et d'installations appartenant ou exploités par le gouvernement fédéral ou financés par des fonds fédéraux.

Conformément aux réglementations de marketing affirmatif du programme HOME 24 CFR 92.351, le BRARHP a établi un guide de marketing affirmatif (annexe III-E) pour garantir que tous les propriétaires/gestionnaires utilisent un plan de marketing qui favorise un logement équitable et assure la sensibilisation de tous les ménages potentiellement éligibles, en particulier ceux qui sont les moins susceptibles de demander de l'aide.

Le propriétaire/gestionnaire doit veiller au respect des obligations en matière de marketing affirmatif, telles qu'énumérées dans le 24 CFR 92.351. Ces procédures sont soumises à l'approbation de la Ville. Le propriétaire/gestionnaire doit se conformer aux exigences du BRARHP concernant la commercialisation proactive de tous les logements abordables disponibles à la location, de manière à attirer des locataires sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale ou de handicap, conformément au plan de marketing affirmatif. Le propriétaire/gestionnaire s'engage, lors de la prospection de locataires, à respecter les principes suivants :

  1. Utiliser le logo Égalité des chances en matière de logement dans toutes les publicités ;
  2. Solliciter des demandes de logements vacants auprès de personnes qui ne sont pas susceptibles de postuler pour le logement sans une sensibilisation particulière, par exemple en faisant appel à des organisations communautaires, des lieux de culte, des centres d'emploi, des groupes de logement équitable ou des agences de conseil en logement, etc.
  3. Afficher une affiche sur le logement équitable dans le bureau de location ;
  4. Le cas échéant, faire de la publicité et utiliser les médias, y compris les médias minoritaires, susceptibles d’atteindre les personnes les moins susceptibles de postuler pour un logement ;
  5. Conserver les dossiers des activités de marketing positives du propriétaire/gestionnaire pendant cinq (5) ans et y donner accès au personnel de conformité ;
  6. Ne pas s'abstenir de louer à un locataire titulaire d'un certificat de logement existant de la section 8, sauf pour un motif valable, tel qu'un défaut antérieur de paiement du loyer et/ou d'entretien d'un logement locatif, ou la violation par le locataire d'autres conditions matérielles de location ;
  7. Se conformer à la section 8 du Règlement sur les logements existants lors de la location à un locataire titulaire d'un certificat de logement existant de la section 8 ; et
  8. Exercer une commercialisation positive des unités une fois libérées.

Le propriétaire/gestionnaire est tenu d'élaborer et de maintenir un plan de gestion des logements adapté à chaque logement. Tout plan de gestion des logements adapté incluant des préférences doit être examiné et approuvé par le HUD avant sa mise en œuvre. Une copie du plan de gestion des logements adapté approuvé doit être remise au service de la conformité avant la location. Les procédures doivent être écrites et cohérentes avec les actions visant à informer et à attirer les personnes éligibles vers les logements disponibles, sans distinction de race, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de religion, de situation familiale ou de handicap. Les exigences de marketing affirmatif s'appliquent également aux logements destinés aux personnes ayant des besoins particuliers.

Le propriétaire/gestionnaire doit conserver une documentation de toutes ses activités de publicité et de sensibilisation. Cette documentation doit servir de référence pour remplir le rapport de conformité au marketing positif, qui démontre les efforts du propriétaire/gestionnaire pour se conformer aux exigences du marketing positif.

3.13 Compétence limitée en anglais (LEP)

Les personnes qui, en raison de leur origine nationale, ne parlent pas l'anglais comme langue principale et dont la maîtrise de l'anglais est limitée (« Maîtrise limitée de l'anglais » ou « LEP ») peuvent bénéficier d'une aide linguistique en vertu du Titre VI de la loi sur les droits civils de 1964 afin de bénéficier d'une prestation ou d'un service particulier. Conformément au Titre VI, à ses règlements d'application et au décret 13166, le propriétaire/gestionnaire doit prendre des mesures raisonnables pour garantir un accès significatif aux personnes LEP qui postulent et vivent dans un logement locatif abordable permanent.

A. Mesures raisonnables du LEP

Chacune des mesures suivantes peut constituer une « mesure raisonnable » selon les circonstances. Cette liste n'est toutefois pas exhaustive :

  • Acquisition de traducteurs pour traduire des documents essentiels, des publicités ou des avis
  • Acquisition d’interprètes pour des entretiens en face à face avec des personnes LEP ;
  • Placer des publicités et des avis dans les journaux destinés aux personnes LEP ;
  • Partenariat avec d’autres organisations qui servent les populations LEP pour fournir la traduction, l’interprétation ou la diffusion d’informations concernant la propriété abordable en permanence ;
  • Embaucher des employés ou des bénévoles bilingues pour des activités de sensibilisation et d’accueil; ou
  • Contrat avec un service d'interprétation par téléphone.

B. Services, procédures et formation LEP

Le propriétaire/gestionnaire est tenu de s'assurer que le personnel de gestion immobilière connaît les services et procédures du LEP et est formé pour travailler efficacement avec des interprètes. Il peut démontrer son efficacité en matière de sensibilisation au LEP au sein de la communauté :

  • Informer les personnes LEP de la disponibilité de services d’assistance linguistique gratuits, lors de la demande et/ou de la résidence dans un logement abordable permanent ;
  • Fournir des avis dans la ou les langues appropriées pour atteindre les populations LEP des juridictions régionales participantes ;
  • Affichage de panneaux dans les espaces communs, les bureaux et partout ailleurs où des demandes de logement abordable permanent sont reçues ;
  • Fournir des déclarations appropriées dans les documents de sensibilisation (brochures, livrets, affiches, etc.) indiquant que les services linguistiques sont disponibles gratuitement ;
  • Fournir un menu de messagerie vocale téléphonique dans les langues les plus courantes rencontrées ;
  • Publier des avis dans/sur les médias locaux non anglophones (c.-à-d. journaux, stations de radio et de télévision).

3.14 Plan d'accès linguistique

En tant que bénéficiaire de fonds fédéraux, la ville de Boulder Les bénéficiaires d'une aide financière fédérale doivent se conformer aux exigences spécifiques en matière d'accès aux langues, telles qu'établies par le Titre VI de la loi sur les droits civiques de 1964 (Titre VI), qui interdit aux bénéficiaires d'une aide financière fédérale toute discrimination fondée, entre autres, sur l'origine nationale. Le Titre VI et le décret 13166 – Améliorer l'accès aux services pour les personnes ayant une maîtrise limitée de l'anglais – exigent que les bénéficiaires d'une aide financière fédérale prennent des mesures raisonnables pour offrir aux personnes ayant une maîtrise limitée de l'anglais un accès significatif aux programmes, services et activités. Le propriétaire/gestionnaire doit garantir le respect de ces exigences. Ville de Boulder Plan d'accès linguistique.

REMARQUE:Les juridictions régionales participantes doivent élaborer et mettre en œuvre leur propre plan d’accès linguistique.

3.15 Exigences en matière de marketing

A. Efforts de publicité et de marketing

Le propriétaire/gestionnaire de logements locatifs abordables permanents doit mener ses activités de marketing et de publicité conformément aux lois applicables en matière de logement équitable, en plus des exigences spécifiques de HOME relatives au marketing affirmatif. Ces exigences en matière de logement équitable et de marketing affirmatif garantissent que le propriétaire/gestionnaire offre la possibilité de louer des logements abordables permanents à tous les candidats admissibles. Les efforts de marketing doivent être déployés auprès de diverses sources. Se limiter à une seule source est inacceptable. Internet ne doit pas être la seule source de marketing, car certaines personnes n'y ont pas accès.

B. Marketing du programme

Le propriétaire/gestionnaire doit mener des activités de marketing et de publicité afin d'informer les résidents du secteur de l'offre de programmes, de services et d'offres de logements locatifs abordables et permanents. Ces activités doivent inclure le logo « Égalité des chances en matière de logement » ou une déclaration de non-discrimination, ou les deux.

C. Commercialisation des locaux vacants

La publicité pour les logements vacants doit inclure le logo ou le slogan « Égalité des chances en matière de logement », ou les deux. La publicité peut inclure, sans s'y limiter :

  • Journaux
  • Radio
  • Télévision
  • Brochures
  • Brochures
  • Affiche sur place
  • Sites web

La publicité doit cibler les personnes sur le marché du logement les moins susceptibles de postuler à un logement abordable sans l'aide d'actions de sensibilisation spécifiques. En général, les personnes n'appartenant pas à la même origine ethnique que les résidents du quartier où se trouvent les logements abordables sont considérées comme les moins susceptibles de postuler.

Les propriétaires/gestionnaires doivent analyser le marché immobilier local afin d'identifier les personnes les moins susceptibles de postuler, puis élaborer des stratégies marketing pour les atteindre. Le marché immobilier doit être réévalué chaque année afin d'identifier les personnes les moins susceptibles de postuler. Les ressources pour une sensibilisation ciblée peuvent inclure, sans s'y limiter :

  • Organismes communautaires
  • Centres d'emploi
  • Groupes de logement équitable
  • Agences de conseil en logement
  • Centres de services sociaux

Les techniques de marketing utilisées l'année précédente doivent être analysées afin de déterminer leur efficacité à atteindre les personnes ciblées. Les efforts de marketing doivent être adaptés en fonction des résultats de cette analyse, afin d'accroître la participation des personnes identifiées comme étant les moins susceptibles de postuler à un logement abordable. Les propriétaires/gestionnaires doivent conserver un dossier documentant toutes les actions de marketing (copies d'annonces dans les journaux, notes d'appels téléphoniques, courriels imprimés, copies de lettres et d'affiches, etc.).

D. Marketing des unités accessibles

De plus, le propriétaire/gestionnaire doit prendre des mesures supplémentaires pour mettre des logements accessibles aux personnes handicapées. Le propriétaire/gestionnaire d'immeubles dotés de logements accessibles et construits conformément aux exigences de l'article 504 doit élaborer des procédures pour garantir que les informations concernant la disponibilité des logements accessibles parviennent aux personnes handicapées admissibles. Des mesures raisonnables et non discriminatoires doivent être prises pour garantir que des logements accessibles soient disponibles :

  • Premièrement, à un occupant actuel de la propriété qui pourrait avoir besoin ou bénéficier des caractéristiques d'accessibilité de l'unité
  • Deuxièmement, à un candidat qualifié admissible sur la liste d'attente qui a besoin de l'accessibilité à une ou plusieurs fonctionnalités de l'unité
  • Commercialiser l'unité pour attirer un nouveau candidat handicapé
  • Enfin, à une personne non handicapée sur liste d'attente

Un locataire valide ne peut louer un logement accessible que si le propriétaire/gestionnaire a déployé tous les efforts raisonnables pour attirer un locataire handicapé et a suivi les étapes décrites ci-dessus. Nous recommandons au gestionnaire immobilier de contacter le Centre pour les personnes handicapées (CPWD) au 303-442-8662 ou au 1-888-929-5519 pour l'informer qu'un logement locatif accessible est disponible pour les ménages dont les revenus sont admissibles. Le personnel du CPWD peut informer ses clients admissibles du nombre limité de logements accessibles et leur conseiller de déposer une demande de logement locatif et de s'inscrire sur la liste d'attente. Le BRARHP recommande cette approche afin d'optimiser les ressources en matière de logement spécialement conçues en les fournissant en priorité aux ménages qui en ont besoin, afin de tirer le meilleur parti de nos programmes de logement abordable.

E. Affiche, logo et clause de non-discrimination sur le logement équitable

Le propriétaire/gestionnaire doit afficher et entretenir de manière visible l'affiche sur l'accès équitable au logement (annexe III-F) afin qu'elle soit facilement visible pour toutes les personnes à la recherche d'un logement. Le logo « Accès équitable au logement » (annexe III-F.1) et la clause de non-discrimination doivent figurer sur tous les supports du programme et être publiés sur le site web du propriétaire/gestionnaire, le cas échéant.

F. Tenue de registres des efforts de marketing et de sensibilisation

Le propriétaire/gestionnaire est responsable de tenir des registres de tous les efforts de marketing et de sensibilisation liés à la propriété, y compris les annonces dans les journaux, les courriels imprimés, les photos d'affiches/panneaux, les copies de publications, etc.

3.16 Directives de sélection des locataires

Le propriétaire/gestionnaire est responsable de l'établissement de procédures de sélection des locataires spécifiques à chaque propriété, conformément aux directives de sélection des locataires (annexe III-H). Le propriétaire/gestionnaire doit traiter les candidats et les locataires de manière juste et équitable en :

  • Établir et suivre des procédures standard de sélection des locataires ;
  • Utiliser des baux qui protègent les droits des locataires ; et
  • Utiliser des procédures établies pour résoudre les conflits avec les locataires

3.17 Plan de sélection des locataires

Le BRARHP vise à réduire les obstacles à l'accès au logement. Pour atteindre cet objectif, tous les logements locatifs abordables et permanents visés par la Convention doivent élaborer un plan de sélection des locataires conforme au Guide de marketing pour un logement équitable et aux Lignes directrices du BRARHP, et mettre en place un plan de sélection des locataires avant la location des logements.

Préférences 3.18

Comme indiqué précédemment dans ce manuel, le BRARHP concentre ses efforts sur le ciblage de groupes de population spécifiques. À cet effet, le propriétaire/gestionnaire peut privilégier, lors du processus de sélection des locataires, les personnes ayant des besoins particuliers, telles que les sans-abri, les personnes âgées et les personnes handicapées. Cependant, il ne peut privilégier les personnes présentant un handicap spécifique. Un logement abordable et permanent pour les personnes handicapées doit être accessible à toutes les personnes handicapées, quelle que soit la nature de leur handicap. Ces préférences ne doivent pas enfreindre les politiques anti-discrimination du HUD. Elles doivent être clairement définies dans le plan de sélection des locataires et le plan de marketing pour un logement équitable et positif. Des documents complémentaires doivent être joints à l'AFHMP afin de justifier l'application de ces préférences. Les plans proposés doivent être examinés et approuvés par le HUD et/ou le Bureau pour l'égalité des chances en matière de logement équitable (FHEO) avant leur mise en œuvre. Une copie des plans approuvés doit être soumise au responsable principal de la conformité du logement pour examen et approbation avant leur mise en œuvre.

3.19 Avis aux demandeurs

Le propriétaire/gestionnaire doit informer rapidement le demandeur par écrit du refus de sa demande et en préciser le motif. Une notification rapide est généralement considérée comme étant effectuée dans les 30 jours suivant la demande.

3.20 Exigences relatives à la liste d'attente

Le propriétaire/gestionnaire doit offrir aux candidats la possibilité de déposer une demande de logement locatif permanent à prix abordable. Les formulaires de demande doivent être disponibles auprès du bureau de gestion immobilière et par courrier, courriel ou fax. Le propriétaire/gestionnaire doit accommoder les personnes handicapées qui, en raison de leur handicap, ne peuvent utiliser son processus de demande privilégié en proposant une autre méthode de traitement des demandes. Dans le cadre de son processus de sélection, le propriétaire/gestionnaire doit tenir une liste d'attente des candidats admissibles et sélectionner les candidatures par ordre chronologique afin de pourvoir les postes vacants.

A. Création et gestion de la liste d'attente

Dès réception d'une demande de location ou d'aide, le propriétaire/gestionnaire doit indiquer sur la demande la date et l'heure de réception. Il peut alors soit traiter l'admission du demandeur, soit l'inscrire sur la liste d'attente, soit le rejeter, sur la base d'une évaluation préliminaire de son admissibilité.

Le propriétaire/gestionnaire doit recueillir des informations sur les préférences pour lesquelles le demandeur est admissible afin de pouvoir sélectionner les candidats à partir de la liste d'attente conformément aux préférences établies pour la propriété.

B. Ouverture et fermeture de la liste d'attente

Le propriétaire/gestionnaire doit surveiller régulièrement les logements vacants et sa liste d'attente afin de s'assurer qu'il y a suffisamment de candidats pour les combler. Il doit également surveiller sa liste d'attente afin d'éviter que le temps d'attente pour un logement ne devienne excessif.

  • Ouverture des listes d'attente : Lorsque le propriétaire/gestionnaire accepte les demandes d'inscription sur liste d'attente, il doit en informer les candidats potentiels par voie de publication. Cette annonce doit être détaillée et préciser les modalités de candidature ainsi que l'ordre de traitement des demandes. Les annonces doivent indiquer où et quand déposer une demande et être conformes aux activités de publicité et de sensibilisation décrites dans le Plan de marketing pour un logement équitable et positif.
  • Fermeture des listes d'attente : La liste d'attente peut être fermée pour une ou plusieurs tailles d'unités lorsque le temps d'attente moyen est excessif (par exemple, un an ou plus). Lorsque le propriétaire-gestionnaire décide de ne plus accepter de demandes, il doit publier un avis à cet effet dans une publication susceptible d'être lue par les candidats potentiels. Cet avis doit indiquer les motifs du refus du propriétaire-gestionnaire d'accepter des demandes supplémentaires.

C. Non-discrimination lors de l'appariement des candidats aux unités disponibles

Bien que le propriétaire/gestionnaire puisse établir des préférences pour admettre des ménages présentant des caractéristiques spécifiques à partir de la liste d'attente, le propriétaire/gestionnaire ne doit jamais fonder la sélection des candidats ou le refus d'aide sur l'un des éléments suivants :

  • Appartenance à une classe socio-économique (par exemple, bénéficiaires de l’aide sociale, ménages monoparentaux) ou absence d’adhésion à l’organisme parrain ;
  • Statut familial;
  • Race, couleur, religion, sexe ou origine nationale des membres du ménage ;
  • Si le ménage compte un membre souffrant d’un handicap particulier (sauf si cela est restreint par les statuts du programme) ;
  • Taille de la famille (Toutefois, si la taille de la famille nécessite une taille d'unité qui n'existe pas dans la propriété, la famille doit se voir refuser l'aide.
  • Âge (sauf restriction prévue par les statuts du programme)

Liste d'intérêt 3.21

Tout propriétaire/gestionnaire qui choisit d’utiliser une liste d’intérêts en ligne (sur le Web) doit également rendre la liste d’intérêts accessible aux personnes sans accès à Internet et aux personnes handicapées.

3.22 Déclaration de citoyenneté

La loi de 1996 sur la responsabilité personnelle et les possibilités de travail (PRWORA) interdit aux logements bénéficiant d'une aide au logement d'apporter une aide aux personnes autres que les citoyens américains, les ressortissants américains ou certaines catégories de non-citoyens admissibles qui postulent ou résident dans un logement bénéficiant d'une aide fédérale. Cela inclut les logements bénéficiant d'une aide au logement qui doivent se conformer aux exigences de conformité pendant la période d'accessibilité financière requise.

Le propriétaire/gestionnaire est tenu de demander à chaque membre du ménage d'un logement avec services d'hébergement à domicile de remplir une déclaration de citoyenneté (annexe III-H) et de fournir tous les documents requis. Une copie de la déclaration de citoyenneté et de tous les documents requis doit être conservée au dossier du locataire pour chaque membre du ménage. Les organismes sans but lucratif, les refuges de nuit et les logements de transition sont exemptés de cette règle.

REMARQUEUne déclaration de citoyenneté n'est requise que pour les logements avec assistance à domicile. Elle n'est pas requise pour les logements financés localement. Lorsqu'une désignation de logement avec assistance à domicile est attribuée à un nouveau logement, tous les occupants de ce logement nouvellement désigné doivent se conformer à l'exigence de déclaration de citoyenneté.

3.23 Race et origine ethnique

Le propriétaire/gérant doit proposer aux locataires de remplir le formulaire de déclaration des données sur l'origine ethnique (annexe III-I) ou le formulaire démographique supplémentaire (annexe III-I.1). Ce formulaire doit être rempli lors de la demande initiale ou de la signature du bail. Une fois rempli, il n'est plus nécessaire de le remplir à nouveau, sauf en cas de changement du chef de famille ou de composition du ménage. Aucune pénalité n'est appliquée aux personnes qui ne remplissent pas le formulaire. Cependant, le demandeur/locataire doit signer, dater et déclarer qu'il refuse de le remplir. Les parents ou tuteurs légaux doivent remplir le formulaire pour les enfants de moins de 18 ans.

Les propriétaires/gestionnaires ne sont pas tenus d'utiliser le formulaire de race et d'origine ethnique publié par le HUD tant que le formulaire utilisé contient les mêmes informations que celles décrites dans le formulaire HUD.

Chapitre 4 : Conditions d'éligibilité

Les locataires potentiels de logements locatifs abordables permanents doivent être informés dès le début du processus de demande des plafonds de revenus et de patrimoine, ainsi que des restrictions concernant l'occupation et la propriété immobilière par les étudiants. Le propriétaire/gestionnaire doit expliquer aux candidats que les revenus, le patrimoine et le statut étudiant de toutes les personnes de plus de dix-huit ans qui occuperont le logement doivent être vérifiés avant l'occupation. Le propriétaire/gestionnaire doit également expliquer qu'une fois que la personne ou le ménage sera jugé(e) ne répondant plus aux critères d'admissibilité lors de la recertification annuelle, il ne pourra plus renouveler son bail. Pour plus d'informations, veuillez consulter la section 5.9.

4.1 Conditions d'éligibilité

Certaines conditions d'admissibilité décrites dans ce manuel diffèrent de celles des programmes HOME et LIHTC. Veuillez noter que, dans certains cas, les politiques du BRARHP sont plus restrictives que celles des programmes HOME et LIHTC. Le propriétaire/gestionnaire doit appliquer les exigences et processus les plus restrictifs pour déterminer l'admissibilité.

4.2 Invités et visiteurs autorisés

Les résidents peuvent autoriser un invité/visiteur à séjourner dans leur logement jusqu'à 14 jours consécutifs, avec l'accord préalable du propriétaire/gestionnaire. Cependant, cet invité/visiteur ne peut occuper le logement plus de 21 nuits au total par an (période de 12 mois et non d'une année civile). Les résidents ne doivent autoriser personne d'autre que les personnes mentionnées au bail à occuper leur logement. Il est important de noter que permettre à un invité/visiteur autorisé de séjourner dans le logement plus longtemps que prévu constitue une infraction au Manuel de conformité des locations.

4.3 Restrictions sur la location à court terme et la sous-location

Les locations à court terme (LCT) sont des logements loués à un visiteur pour moins de 30 jours. Il est interdit aux résidents de logements locatifs abordables permanents de louer leur logement, quelle que soit la durée. Il leur est également interdit de céder leur bail ou de sous-louer leur logement.

4.4 Signatures électroniques et transmission de documents

Le BRARHP a décidé d'adopter les directives du HUD concernant les logements multifamiliaux concernant les signatures électroniques et la transmission de documents (Avis H 20-4), publiées le 26 mai 2020, pour les logements locatifs abordables permanents, conformément à la convention conclue avec la ville. La ville autorise, sans toutefois l'exiger, les propriétaires et les gestionnaires à accepter les signatures électroniques. Les propriétaires et les gestionnaires doivent également offrir aux demandeurs et aux locataires la possibilité d'utiliser des signatures manuscrites et des documents papier sur demande. La ville autorise également la transmission électronique des documents requis lorsque la législation locale, étatique et fédérale le permet.

4.5 Politique étudiante

Le logement abordable vise à aider les membres à faible revenu des collectivités de chaque territoire participant. Le Programme régional de logement locatif abordable vise notamment à aider les ménages à faible revenu, à fournir des logements aux travailleurs et à aider les personnes handicapées. La plupart des étudiants de niveau postsecondaire sont des membres à court terme de la communauté et ont accès à d'autres ressources que leurs revenus pour subvenir à leurs besoins. Leur faible revenu ne constitue donc pas une préoccupation majeure de la communauté.

Le BRARHP souhaite que les logements locatifs abordables et permanents soutiennent les résidents en quête d'autonomie et dans leurs transitions de vie. La Ville peut envisager les exceptions suivantes à la Politique étudiante (annexe IV-A) sur présentation d'une demande d'exception étudiante (annexe IV-A.1) et des pièces justificatives. Veuillez noter que les ménages occupant des logements désignés HOME ne sont pas admissibles aux exceptions 7 à 9, décrites ci-dessous. La décision finale d'admissibilité est à la seule discrétion du BRARHP.

1. L'étudiant est âgé de 24 ans ou plus,
2. L'étudiant est un vétéran de l'armée américaine, ou
3. L'étudiant est une personne handicapée, ou
4. L'étudiant a un ou plusieurs enfants à charge, ou
5. L'étudiant vit avec un parent qui est jugé admissible; ou
6. L'étudiant est marié, ou
7. L'étudiant reçoit une aide en vertu du titre IV de la loi sur la sécurité sociale, également connue sous le nom d'aide temporaire aux familles dans le besoin (TANF), ou
8. L'étudiant est inscrit à un programme de formation professionnelle bénéficiant d'une aide en vertu de la loi sur l'investissement dans la main-d'œuvre (anciennement connue sous le nom de loi sur le partenariat de formation Jon) ou d'un programme fédéral, étatique ou local similaire, ou
9. L'étudiant était auparavant sous la responsabilité de soins et de placement de l'agence d'État chargée d'administrer un régime en vertu du titre IV de la loi sur la sécurité sociale (c'est-à-dire le placement en famille d'accueil).

A. Processus d'examen et détermination de l'éligibilité

Une demande d'exception pour étudiant doit être remplie par tous les membres du foyer âgés de 18 ans et plus inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur avant la fin du bail et chaque année lors du renouvellement du bail. L'admissibilité de l'étudiant est déterminée individuellement, indépendamment de son inscription à temps plein ou à temps partiel, de sa situation professionnelle ou de la composition du foyer.

Tous les étudiants inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur doit Soumettre une demande de dérogation étudiante et les documents complémentaires justifiant l'admissibilité à la dérogation au personnel de gestion immobilière pour examen et décision d'admissibilité. Toutes les demandes de dérogation étudiante et les documents complémentaires doivent être conservés dans le dossier du locataire et mis à la disposition du responsable de la conformité et du suivi, sur demande, à des fins de suivi.

4.6 Définition du revenu

La politique relative aux revenus et aux actifs du BRARHP (annexe IV-B) adopte la définition du revenu annuel figurant aux articles 92.203 et 5.609(a)(b) et est utilisée par divers programmes fédéraux, notamment les programmes Section 8, HOME et LIHTC. Le revenu annuel est utilisé pour déterminer l'admissibilité au revenu du ménage.

4.7 Revenu annuel

Le revenu annuel (24 CFR 5.609(a) comprend, en ce qui concerne le ménage :

  • Tous les montants, non spécifiquement exclus dans la règle HOTMA, reçus de toutes les sources par chaque membre de la famille âgé de 18 ans ou plus ou qui est le chef de famille ou le conjoint du chef de famille, plus
  • Les revenus non gagnés par ou au nom de chaque personne à charge âgée de moins de 18 ans, et
  • Rendements imputés sur les actifs familiaux nets supérieurs à 50,000 XNUMX $ (ajustés annuellement selon l'IPC-W) lorsque la valeur des rendements réels d'un actif donné ne peut être calculée. Les rendements imputés sont basés sur le taux d'épargne sur livret en vigueur, tel que déterminé par le HUD.

4.8 Exclusions de revenus imposées par le gouvernement fédéral

Montants que le HUD est tenu, en vertu de la loi fédérale, d'exclure des revenus pour déterminer l'admissibilité aux prestations. La liste complète des revenus exclus du calcul des revenus est disponible à l'annexe IV-B.1.

4.9 Détermination de la composition du ménage et projection des revenus

Le propriétaire/gestionnaire doit calculer le revenu annuel du ménage en projetant le taux de revenu en vigueur au moment où il détermine que le ménage est admissible au revenu. Le revenu annuel comprend les revenus de toutes les personnes du ménage, à l'exception des aides à domicile, des enfants placés et des adultes placés.

4.10 Détermination de l'admissibilité au revenu

Chaque logement locatif abordable permanent et chaque propriété sous convention avec une juridiction régionale participante fixe un plafond de revenu basé sur la taille du ménage et l'AMI applicable, publié chaque année par le HUD. Le propriétaire/gestionnaire doit mettre en œuvre les nouveaux plafonds de revenu dans les quarante-cinq (45) jours suivant leur publication par le HUD. Ces plafonds peuvent fluctuer d'une année à l'autre en fonction des conditions du marché. Le propriétaire/gestionnaire doit utiliser l'AMI la plus récente publiée pour déterminer l'admissibilité au revenu lors de l'occupation initiale et lors de la recertification annuelle des revenus.

Les propriétaires/gestionnaires doivent s'assurer que le locataire potentiel est admissible au revenu avant de lui louer un logement locatif abordable de façon permanente. Cela implique de vérifier le revenu brut annuel anticipé du ménage et de s'assurer qu'il ne dépasse pas le plafond de revenu établi pour le logement dans l'accord signé sur le bien. Le propriétaire/gestionnaire doit également déterminer l'admissibilité du ménage au revenu chaque année, comme indiqué ci-dessous.

4.11 Calcul du revenu

Les propriétaires/gestionnaires doivent s'assurer que le calcul du revenu utilisé pour déterminer l'admissibilité est conforme au Guide technique pour la détermination du revenu et des allocations du programme HOME (annexe IV-C). Calculateur d'éligibilité Le manuel d'utilisation (annexe IV-C.1) a été développé par le HUD pour être un outil interactif simplifiant la détermination de l'admissibilité au revenu. Ce calculateur permet de calculer l'admissibilité au revenu pour le programme HOME et divers autres programmes fédéraux. Son utilisation est facultative.

Toute information utilisée pour déterminer l’admissibilité au revenu du ménage doit être documentée de manière à permettre au personnel de conformité de surveiller la décision du propriétaire/gestionnaire.

4.12 Méthodes de détermination du revenu annuel

Le propriétaire/gestionnaire doit vérifier les revenus combinés de tous les membres du ménage âgés de 18 ans et plus, à l'exception des aides à domicile, des enfants et des adultes placés en famille d'accueil. La vérification des revenus et du patrimoine doit être effectuée lors de l'occupation initiale, puis annuellement. Le BRARHP a adopté les méthodes suivantes pour vérifier les revenus du ménage.

A. Si un ménage demande ou vit dans un logement locatif abordable en permanence, et que le logement est aidé par un programme de subvention de loyer basé sur un projet fédéral ou étatique, le propriétaire/gestionnaire doit accepter la détermination du revenu annuel du ménage et du revenu ajusté par l'agence de logement public ou le fournisseur de subvention de loyer en vertu des règles de ce programme, comme indiqué dans 4.13(A).

B. Si un ménage demande ou vit dans un logement locatif abordable en permanence, et que le ménage est aidé par un programme fédéral d'aide au loyer basé sur les locataires (par exemple, des bons de choix de logement, etc.), le propriétaire/gestionnaire peut accepter la détermination du revenu annuel et du revenu ajusté du ménage par le fournisseur d'aide au loyer en vertu des règles de ce programme.

C. Dans tous les autres cas, le propriétaire/gestionnaire doit calculer le revenu annuel conformément aux paragraphes 4.13(B) à l'occupation initiale et à la 6e année de la date de mise en service (PIS). Méthodes 4.13(C) à (E) lors de la recertification.

4.13 Documents requis pour le calcul du revenu annuel

A. Détermination du revenu du fournisseur de subventions au loyer

Lorsqu'un ménage reçoit une subvention au loyer, le propriétaire/gestionnaire doit utiliser la détermination des revenus et des actifs effectuée par le fournisseur de la subvention (annexe IV-D.1) au lieu d'une vérification par un tiers au moment de l'occupation initiale et de la recertification annuelle. L'utilisation de la détermination des revenus effectuée par le fournisseur de la subvention au loyer allégera la charge administrative des propriétaires/gestionnaires.

Le propriétaire/gestionnaire doit conclure un accord avec le fournisseur de subventions de location et la ville de Boulder Avant d'accepter les déterminations de revenus et de patrimoine des organismes de subvention au loyer pour les ménages occupant des logements locatifs abordables, ces accords doivent être signés et soumis à la Ville de Boulder avant la mise en œuvre. La détermination du revenu du fournisseur de subventions au loyer doit être acceptée lors de l'occupation initiale et de la recertification annuelle.

B. Vérification par un tiers

Les propriétaires/gestionnaires doivent effectuer une vérification des revenus par un tiers avant la première année d'occupation et tous les six ans à compter de la date de mise en service ou de la période d'accessibilité financière HOME, selon le cas. Dans le cadre de cette vérification, une vérification écrite par un tiers, provenant de la source, du demandeur/locataire (par exemple, une attestation d'emploi de l'employeur, une déclaration de revenus de la Sécurité sociale ou d'un organisme d'aide au logement), fournit des informations permettant de vérifier les revenus.

  • Les revenus vérifiables de tous les membres du ménage âgés de 18 ans et plus doivent être inclus.
  • La détermination doit être basée sur les revenus prévus au cours des douze prochains mois.
  • Le propriétaire/gestionnaire doit examiner les talons de chèque de paie consécutifs des deux derniers mois pour vérifier l'exactitude des informations sur les revenus déclarées dans la demande.
  • Les calculs des revenus d'emploi et de toutes les autres sources de revenus doivent être joints à chaque vérification du dossier. Cela comprend les bandes de calcul, les formulaires/feuilles de calcul ou les calculs manuscrits.
  • Des exemples de formulaires de vérification des revenus de tiers sont inclus dans ce manuel comme suit :
    Déclaration de revenus et d'actifs du fournisseur de subventions de location (annexe IV-D.1)
    Vérification de l'emploi (Annexe IV-D.2)
    Vérification des prestations publiques (Annexe IV-D.3)
    Questionnaire de certification – Candidats/Résidents en recertification (Annexe IV-D.4)
    Déclaration de patrimoine du demandeur/résident – ​​moins de 50,000 5 $ (annexe IV-D.XNUMX)
    Vérification des actifs – plus de 50,000 6 (annexe IV-D.XNUMX)
    Attestation de revenus et déclaration de profits et pertes (annexe IV-D.7)
    Vérification des prestations de chômage (annexe IV-D.8)
    Déclaration de revenu zéro-extrêmement faible (Annexe IV-D.9)
    Vérification de l'aide au ménage (Annexe IV-D.10)
    Déclaration d'aide financière (Annexe IV-D.11)
    Déclaration sous serment relative à la pension alimentaire pour enfants et aux pensions alimentaires (Annexe IV-D.12)
    Déclaration sur les revenus de pourboires (Annexe IV-D.13)
    Déclaration sous serment du travailleur saisonnier (annexe IV-D.14)
    Fiche de clarification (Annexe IV-D.15)
    Feuille de calcul de l'emploi (Annexe IV-D.16)

    REMARQUE:À l'exception des ménages bénéficiant d'une subvention au loyer, les ménages vivant dans une propriété abordable doivent faire l'objet d'une vérification par un tiers toutes les 6 années suivant la date de mise en service - et non toutes les 6 années suivant la date anniversaire du ménage.

    Mise en situation :
    (insérer le tableau d'auto-certification PIS Year vs. HOME)

C. Auto-certification

Lors de la recertification annuelle des années intermédiaires, les propriétaires/gestionnaires peuvent accepter l'autocertification des revenus et du patrimoine (annexe IV-D.4) des locataires. Il convient d'obtenir de la famille une déclaration écrite indiquant le montant de ses revenus annuels et la taille de sa famille, ainsi qu'une attestation certifiant que les informations sont complètes et exactes. Cette attestation doit stipuler que le ménage fournira les documents justificatifs sur demande.

D. Détermination du revenu du programme gouvernemental

Obtenir une déclaration écrite de l'administrateur d'un programme gouvernemental au titre duquel le ménage reçoit des prestations et qui examine chaque année le revenu annuel de la famille. Cette déclaration doit indiquer la taille de la famille du locataire et le montant de son revenu annuel ; ou encore, elle doit indiquer le plafond actuel pour les familles à très faible revenu ou à faible revenu, compte tenu de la taille de la famille du locataire, et préciser que son revenu annuel ne dépasse pas ce plafond.

E. Safe Harbor – Détermination du revenu à l'aide de l'aide publique sous condition de ressources

Les propriétaires/gestionnaires peuvent déterminer le revenu du ménage en fonction des déterminations de revenu lors de l'occupation initiale et de la recertification annuelle (annexe IV-D.3) à partir des formes d'aide publique fédérale suivantes, soumises à un test de ressources :

  • Aide temporaire aux familles dans le besoin (TANF)
  • assistance médicale aux indigents
  • Programme d'aide supplémentaire à la nutrition (SNAP)
  • Crédit d'impôt pour le logement à faible revenu
  • Nutrition complémentaire spéciale pour les femmes, les nourrissons et les enfants (WIC)

    La vérification de la sphère de sécurité doit être obtenue au moyen d'une vérification par un tiers et doit indiquer la taille du ménage, doit concerner l'ensemble du ménage (c'est-à-dire que les membres du ménage répertoriés dans la documentation doivent correspondre à la composition du ménage dans l'unité abordable en permanence et doivent indiquer le montant du revenu annuel du ménage. La vérification de la sphère de sécurité ne doit pas être mélangée et associée à d'autres vérifications de revenus, y compris d'autres déterminations de revenus de la sphère de sécurité. Par exemple : si un ménage reçoit TANF et SNAP, une seule détermination de revenu est requise.

    REMARQUE:Conformément au HUD, la disposition Safe Harbor ne peut pas être utilisée pour les unités assistées par HOME.

4.14 Recertification annuelle

Les propriétaires/gestionnaires doivent mettre en place des systèmes de recertification annuelle des revenus des locataires. En règle générale, les revenus et les biens de chaque ménage sont examinés à la date anniversaire de la certification initiale ou au renouvellement du bail. Cependant, le propriétaire/gestionnaire peut adopter un calendrier annuel et effectuer toutes les vérifications simultanément. Lors des visites de site ou de la surveillance à distance, le personnel de la conformité vérifie que les documents de recertification figurent bien dans les dossiers des locataires. Dans le cadre de la recertification annuelle, le propriétaire/gestionnaire doit mettre à jour la certification des revenus des locataires (CIL) lors de la recertification annuelle et conserver ce document dans le dossier du locataire.

4.15 Durée effective de la certification

La durée de validité de la certification des revenus est de six mois. Si plus de six mois se sont écoulés depuis que le propriétaire/gestionnaire a déterminé que le ménage était admissible aux revenus, il est tenu de réexaminer les revenus du ménage.

4.16 Actifs

La présente politique définit un actif comme un bien, qu'il soit liquide ou non, facilement convertible en espèces, notamment les intérêts imposables, les comptes chèques, l'épargne, les actions, les obligations et autres formes d'investissement. Le revenu annuel comprend les montants provenant des actifs auxquels les membres du ménage ont accès.

A. Exclusions d'actifs

Les biens personnels, les comptes d'épargne-études et les fiducies non révocables par un membre du ménage ou sous son contrôle ne seront pas considérés comme un actif familial net. Les comptes reconnus comme comptes de retraite par l'IRS ne sont pas comptabilisés comme des actifs. Dès que le ménage commence à effectuer des retraits périodiques, ceux-ci sont comptabilisés comme des revenus et la valeur du compte continue d'être ignorée comme un actif. Pour les ménages bénéficiant d'une aide au loyer, le propriétaire/gestionnaire doit accepter la vérification des actifs du fournisseur d'aide au loyer plutôt qu'une vérification par un tiers.

B. Vérification des actifs et calcul du revenu annuel

Les propriétaires/gestionnaires peuvent accepter une déclaration de patrimoine du demandeur/résident (annexe IV-D.5) lorsque le patrimoine est égal ou inférieur à 50,000 6 $ et que les revenus anticipés en découlent, sans vérification supplémentaire lors de l'occupation initiale et de la recertification annuelle. Le propriétaire/gestionnaire doit effectuer une vérification des biens par un tiers (annexe IV-D.6) au moment de la demande et tous les six ans à compter de la date de mise en service pour les ménages dont le patrimoine dépasse 50,000 XNUMX $.

C. Limite d'actifs

Les ménages dont les actifs sont supérieurs à 100,000 XNUMX $ au moment de la demande initiale ou de la recertification annuelle des revenus ne sont pas admissibles à occuper ou à renouveler leur bail pour un logement locatif abordable en permanence.

D. Restriction à la propriété résidentielle

Les demandeurs et/ou locataires détenant un droit de propriété sur un bien résidentiel habitable et légalement habitable ne sont pas autorisés à occuper un logement locatif abordable de façon permanente. Toutefois, certaines exceptions peuvent s'appliquer, comme indiqué dans la Politique relative aux revenus et au patrimoine.

E. Exceptions à la politique des actifs

La Politique sur les revenus et le patrimoine prévoit une exception au plafond de patrimoine pour les personnes âgées et handicapées. La loi fédérale définit une personne âgée comme une personne âgée de 55 ans ou plus. Une personne handicapée est définie comme une personne souffrant d'une déficience physique ou mentale limitant considérablement une ou plusieurs activités importantes de la vie, ayant des antécédents de déficience ou étant considérée comme souffrant d'une telle déficience.

F. Processus d'examen des demandes d'exception

Tout demandeur/locataire souhaitant obtenir une dérogation à la Politique des actifs (y compris la restriction relative à la propriété résidentielle) doit soumettre une demande de dérogation et les documents complémentaires justifiant son admissibilité au personnel de gestion immobilière pour examen et décision. Toutes les demandes de dérogation à la Politique des actifs (annexe IV-B.2) et les documents complémentaires doivent être conservés au dossier du locataire. Le personnel de conformité examinera ces documents lors des visites régulières du site et des suivis à distance. Tout problème de non-conformité, y compris les mesures correctives, sera consigné dans la lettre de suivi.

REMARQUEAucune limite d'actifs n'est requise dans les programmes HOME et LIHTC. La politique de limite d'actifs de la Ville a été élaborée à titre de règlement local. Le propriétaire/gestionnaire doit se conformer aux exigences les plus strictes.

4.17 Augmentation du revenu des ménages

La politique de revenu et d'actifs du BRARHP limite le revenu annuel du ménage à 140 % de 60 % de l'AMI (ou 84 % de l'AMI), après l'occupation initiale. Lorsque le propriétaire/gestionnaire recertifie le revenu annuel combiné du ménage et constate qu'il dépasse les limites susmentionnées, le ménage est considéré comme ayant des revenus excédentaires.

A. Locataires à revenus élevés

Les ménages à revenus excédentaires ne sont pas admissibles à occuper un logement locatif abordable de façon permanente et ne peuvent donc plus renouveler leur bail à l'expiration du bail actuel. Veuillez consulter la section 5.9 concernant le non-renouvellement du bail. Les propriétaires/gestionnaires doivent immédiatement informer les ménages concernés lorsqu'il est déterminé qu'ils ont des revenus excédentaires. Le propriétaire/gestionnaire peut conclure un bail mensuel avec le ménage pour une durée maximale d'un an, afin de lui permettre de trouver un logement de remplacement convenable. À l'issue de ce délai, le ménage doit soit démontrer son admissibilité à occuper le logement de façon permanente, soit quitter le logement abordable de façon permanente.

B. Locataires à revenus élevés dans les unités HOME

Lorsqu'un propriétaire/gestionnaire recertifie les revenus d'un locataire, il peut constater une augmentation de ces revenus. Un locataire est considéré comme ayant des revenus excédentaires lorsqu'il occupe un logement et que les revenus du ménage dépassent le plafond de l'AMI actuellement autorisé pour la taille de son ménage.

Lorsqu'un locataire a des revenus excédentaires, le logement n'est plus admissible à la désignation de logement subventionné par le programme HOME. Le propriétaire/gestionnaire doit transférer la désignation de logement subventionné à un autre logement dont le ménage est admissible aux revenus afin de maintenir la composition requise. Puisque le logement occupé par un locataire aux revenus excédentaires n'est plus admissible à la désignation de logement subventionné par le programme HOME, il redevient un logement non subventionné par le programme HOME, régi par la Convention.

4.18 Changements dans la composition des ménages

Si une personne supplémentaire emménage dans un logement locatif abordable permanent, ce nouveau membre doit être entièrement certifié. Le revenu du ménage est calculé en fonction du revenu du résident actuel lors de la dernière certification, combiné à celui du nouveau membre. Il n'est pas nécessaire de recertifier l'ensemble du ménage, sauf si la recertification est déjà en cours pour les membres existants. Le nouveau revenu combiné du ménage ne doit pas dépasser le plafond de revenu autorisé, soit 84 % de l'AMI.

4.19 Transfert d'unité

Lorsqu'un ménage admissible change de logement, il peut simplement emménager dans le nouveau logement sans avoir à obtenir de certificat d'emménagement. Le propriétaire/gestionnaire doit documenter le transfert dans le dossier du locataire en mettant à jour le formulaire d'attestation de revenus locatifs et en modifiant le bail existant ou en signant un nouveau.

4.20 Transfert d'unité avec changement dans la composition du ménage

Lorsqu'un ménage admissible actuel change de logement et que sa composition change suite à l'ajout d'un nouveau membre âgé de 18 ans ou plus, ce dernier doit effectuer une vérification des revenus et du patrimoine auprès d'un tiers. Le nouveau revenu total du ménage est calculé à partir de la dernière attestation de revenus et du patrimoine du ménage actuel, combinée à celle du nouveau membre. Il n'est pas nécessaire de recertifier l'ensemble du ménage, sauf si une recertification est déjà en cours pour les membres existants.

4.21 Détermination des loyers

Les logements locatifs à loyers abordables permanents sont soumis à des plafonds de loyers visant à les rendre accessibles aux ménages à revenus faibles et moyens. Chaque année, la Ville publiera les loyers maximaux du BRARHP, en fonction du nombre de chambres et de l'indice des loyers applicable. Ces loyers maximaux sont basés sur le loyer maximal de la CHFA et reflètent le marché de la zone desservie par le BRARHP. La Ville se réserve le droit de modifier les loyers maximaux ou de les remplacer par un autre indice, qui sera publié chaque année.

Le BRARHP utilise les plafonds de loyer HOME et du marché équitable publiés par le HUD, établis pour les logements bénéficiant d'une aide HOME. Ces plafonds sont mis à jour chaque année pour refléter les conditions du marché. Si les plafonds de loyer augmentent, le propriétaire/gestionnaire peut augmenter les loyers en conséquence. Si les plafonds de loyer diminuent, le propriétaire/gestionnaire est tenu de les diminuer.

Il s’agit d’une violation du Pacte si le propriétaire/gestionnaire facture des loyers qui dépassent les loyers maximum autorisés ou ne parvient pas à ajuster les loyers lorsque les limites publiées les plus récentes diminuent.

A. Loyers maximums

Chaque convention ou engagement conclu pour un logement précise les loyers maximaux autorisés, calculés en fonction de l'IMC cible et de la taille des chambres, tels que publiés chaque année par la Ville. Le loyer total payé par le locataire, y compris les frais non optionnels et l'allocation mensuelle de services publics, le cas échéant, ne peut excéder les loyers maximaux fixés par le BRARHP et publiés par la Ville, sauf si le ménage bénéficie d'une aide au loyer, comme indiqué au paragraphe 4.22(G).

B. Loyers maximaux des LOGEMENTS

Chaque logement bénéficiant de l'aide du programme HOME est soumis à des plafonds de loyers visant à rendre les loyers accessibles aux ménages à faibles revenus. Ces plafonds sont appelés « loyers HOME ». Conformément à l'article 92.252(b)(2),
Les loyers maximaux élevés des LOGEMENTS sont les moins élevés entre :

1) Le loyer du marché équitable pour les logements existants pour des unités comparables dans la zone, tel qu'établi par le HUD en vertu du 24 CFR 888.111 ; ou
2) Un loyer qui ne dépasse pas 30 pour cent du revenu ajusté d'une famille dont le revenu annuel est égal à 65 pour cent du revenu médian de la région, tel que déterminé par le HUD, avec des ajustements en fonction du nombre de chambres dans l'unité.

Loyers maximums bas pour les LOGEMENTS :
Dans les projets de location comportant cinq unités locatives ou plus bénéficiant de l'aide du programme HOME, au moins 20 % des unités bénéficiant de l'aide du programme HOME doivent être occupées par un ménage à très faible revenu et répondre à l'une des exigences de loyer suivantes :

1) Le loyer ne dépasse pas 30 pour cent du revenu annuel d'un ménage dont le revenu est égal à 50 pour cent du revenu médian de la région, tel que déterminé par le HUD, avec des ajustements pour les ménages plus petits et plus grands.
2) Un loyer qui ne dépasse pas 30 % du revenu annuel d'un ménage dont le revenu est égal à 50 % du revenu médian de la région, tel que déterminé par le HUD, ou
i. Un loyer égal à 30 % du revenu d’un ménage.
ii. Si l'unité reçoit une subvention de loyer basée sur un projet fédéral ou étatique et que le ménage verse une contribution au loyer ne dépassant pas 30 pour cent du revenu ajusté de la famille, alors le loyer maximum (c'est-à-dire la contribution du locataire plus la subvention de loyer basée sur un projet) est le loyer autorisé dans le cadre du programme de subvention de loyer basé sur un projet fédéral ou étatique.

C. Calcul des loyers maximums

Le loyer maximum pour un logement locatif abordable en permanence est calculé à l'aide des facteurs suivants :

  • Désignation AMI de l'unité applicable
  • Nombre total de chambres
  • Allocation de services publics (le cas échéant)
  • Frais/honoraires non facultatifs (le cas échéant)

D. Limites de loyer pour les types d'unités spéciales

Les limites de loyer suivantes s'appliquent aux types d'unités spéciales suivants :

  • Occupation d'une chambre simple (SRO) : Les loyers ne peuvent pas dépasser 75 % du loyer du marché équitable (FMR) pour un logement de zéro chambre (efficacité).
  • Micro-unités : Les loyers des petites unités de 475 piXNUMX ou moins (quelle que soit la taille de la chambre) sont soumis à la catégorie des petites unités dans le tableau des limites de revenu et de loyer du BRARHP.

E. Limites de loyer dans les propriétés RARHP/HOME/LIHTC

Les programmes régionaux de logement abordable (HOME) et de logement locatif abordable permanent (LIHTC) ont des exigences différentes en matière de plafond de loyer. Lorsqu'un logement bénéficiant d'une aide publique ou d'un programme HOME est également désigné comme logement LIHTC, la règle du « moins élevé » s'applique. Le loyer des logements abordables permanents et des logements HOME à loyer faible/élevé ne peut excéder le moins élevé des deux plafonds suivants : le plafond de loyer maximal publié par la ville, le plafond de loyer HOME publié par le HUD ou le plafond de loyer LIHTC pour ce logement. Cela signifie que le propriétaire/gestionnaire doit déterminer le loyer maximal autorisé pour chaque programme, puis utiliser le loyer le plus bas.

REMARQUE:Le propriétaire/gestionnaire doit mettre en œuvre les nouvelles limites de revenu publiées chaque année par la Ville dans les 45 jours suivant la date de leur publication par la Ville. Boulder.

F. Augmentations de loyer

Le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an, lors de l'occupation initiale ou du renouvellement du bail, dans la limite des loyers maximums BRARHP applicables, tels que décrits ci-dessus. Le propriétaire/gestionnaire doit fournir aux locataires un préavis écrit d'au moins soixante (60) jours avant toute augmentation de loyer.

G. Locataires recevant des paiements d'aide au loyer

Lorsqu'un ménage reçoit une aide au loyer telle que la Section 8, le Paiement d'aide au logement ou tout autre type de paiement d'aide au loyer, le loyer total payé (loyer payé par le locataire + allocation de services publics + subvention de loyer = loyer total payé) peut dépasser le loyer maximum applicable publié chaque année par le BRARHP, à condition que le loyer total payé par le locataire ne dépasse pas le loyer maximum applicable autorisé et que le ménage ne paie pas plus de trente pour cent de son revenu en loyer.

4.22 Approbation des loyers proposés et des augmentations de loyer

Le propriétaire/gestionnaire doit soumettre les propositions de loyer et les ajustements/augmentations de loyer en remplissant le formulaire d'approbation de loyer (annexe IV-E) au responsable principal de la conformité du logement avant la location initiale et chaque année avant toute augmentation de loyer. Le responsable principal de la conformité du logement doit approuver les augmentations de loyer pour tous les logements locatifs abordables permanents avant leur mise en œuvre. Les augmentations de loyer ne peuvent intervenir qu'après la publication annuelle des nouveaux plafonds de loyer.

4.23 Allocation de services publics

Les charges représentent le coût mensuel moyen de l'électricité et du chauffage. Elles ne comprennent pas l'eau, l'assainissement et la collecte des ordures ménagères. En règle générale, les locataires de logements locatifs à loyer modéré ne devraient pas consacrer plus de 30 % de leurs revenus au loyer et aux charges. Lorsqu'un locataire doit payer le chauffage et l'électricité, le propriétaire/gestionnaire est tenu de calculer l'allocation de charges correspondante à l'aide du barème des allocations de charges (annexe IV-F) publié chaque année par l'Office local du logement social de la ville de BoulderL'allocation de services publics doit ensuite être déduite du loyer maximum afin de calculer le loyer payé par le locataire.

Chapitre 5 : Droits et protections des locataires

Le propriétaire/gestionnaire doit élaborer des politiques et des critères pour garantir un traitement juste et équitable à tous les candidats et locataires. La BRARHP protège les droits des locataires de plusieurs manières :

  • Une notification écrite doit être adressée à tous les candidats rejetés/refusés, comprenant une explication des motifs du rejet/refus.
  • Chaque locataire doit avoir un bail ou un contrat de location écrit.
  • La durée du bail doit être d'au moins douze (12) mois, sauf approbation contraire de la Ville de Boulder ou BRARHP.
  • La durée du bail ne peut jamais être inférieure à 30 jours.
  • La Convention relative aux logements locatifs à loyer modique précise certaines clauses de bail interdites qui doivent être respectées lors de la conclusion d'un bail avec un locataire.
  • La ville doit examiner et approuver tous les modèles et mises à jour de baux et d’avenants avant leur exécution.

5.1 Pas d'expulsion sans représentation [Ordonnance n° 8412]

Le Programme de prévention des expulsions et d'aide au logement offre des services aux personnes menacées d'expulsion. Ce programme aide les personnes à résoudre leurs problèmes de logement liés à une expulsion grâce à des services juridiques, une aide au logement et une médiation. Les propriétaires/gestionnaires doivent fournir aux locataires l'avenant au bail du logement abordable permanent, qui comprend des informations sur ce programme.

REMARQUE:Le programme de prévention des expulsions et d'aide à la location s'applique uniquement aux ménages vivant dans la ville de Boulder

5.2 Exigences minimales en matière de bail

Le propriétaire/gestionnaire doit conclure un bail d'un an (12 mois) avec tous les locataires du ménage âgés de 18 ans et plus. Un bail mensuel peut être conclu d'un commun accord entre le propriétaire/gestionnaire et le(s) locataire(s). Les propriétaires/gestionnaires sont encouragés à conclure des baux mensuels avec les personnes âgées et handicapées. Le bail doit décrire les conditions d'occupation d'un logement locatif abordable permanent. Les exigences décrites dans le Manuel de conformité des loyers doivent être intégrées aux conditions du bail. Le bail doit inclure au minimum, sans s'y limiter :

Le propriétaire/gestionnaire doit fournir une copie de son modèle de bail et de toutes les mises à jour et addenda ultérieurs à la ville de Boulder et les administrateurs régionaux de conformité et de surveillance pour examen et approbation avant l'exécution.

Le propriétaire/gestionnaire doit s’assurer que les baux contiennent plus d’une méthode pratique pour communiquer directement avec le propriétaire/gestionnaire, y compris en personne, par téléphone, par courrier électronique ou via un portail Web.

  • Le nom légal de toutes les parties au contrat de location ;
  • Une description de l'unité à louer; doit inclure l'adresse et le numéro de l'unité;
  • La date à laquelle le bail entre en vigueur ;
  • La durée du bail
  • Langue traitant des dépôts de garantie;
  • Addendum sur la peinture à base de plomb ;
  • Avenant au bail HOME (unités assistées par HOME uniquement)
  • Ville de Boulder Addenda relatif à l’unité abordable (le cas échéant) ;
  • Addenda au bail VAWA ;
  • Les exigences relatives aux allocations de services publics, y compris une répartition claire des services publics payés par le propriétaire et de ceux payés par le locataire ;
  • L'utilisation des locaux, y compris le libellé précisant que seuls les membres figurant sur le bail/TIC peuvent occuper l'unité, que l'unité doit être la résidence principale du ménage et que l'unité ne peut pas être sous-louée :
  • Avenant au bail ou au contrat de location décrivant les droits et obligations des parties, y compris l'obligation du locataire de certifier son admissibilité chaque année ;
  • Langue traitant du droit du propriétaire/gestionnaire ou de la ville de Boulder et les administrateurs régionaux de conformité et de surveillance ou leur représentant pour entrer dans l'unité abordable en permanence pour une inspection physique ;
  • Langue abordant le processus de résiliation (doit prévoir un préavis minimum de 60 jours) ;
  • Signature de tous les locataires âgés de 18 ans et plus ;
  • Signature du propriétaire/gestionnaire; et
  • Date d'exécution.

5.3 Conditions de location interdites

Aucun bail résidentiel pour la Propriété ou une partie de celle-ci ne peut contenir l'une des dispositions suivantes :

  • Convention de poursuite. Le locataire accepte d'être poursuivi, de reconnaître sa culpabilité ou d'obtenir un jugement en faveur du propriétaire/gérant dans le cadre d'une action en justice intentée en lien avec le bail ;
  • Traitement des biens. Accord du locataire selon lequel le propriétaire/gérant peut prendre, conserver ou vendre les biens personnels des membres du ménage sans préavis ni décision de justice sur les droits des parties. Cette interdiction ne s'applique pas à un accord du locataire concernant la disposition des biens personnels restant dans le logement après son départ. Le propriétaire/gérant peut disposer de ces biens personnels conformément à la législation de l'État.
  • Exonération de responsabilité du propriétaire. Accord du locataire de ne pas tenir le propriétaire/gérant ou ses agents légalement responsables de toute action ou omission, intentionnelle ou par négligence ;
  • Renonciation à l'avis. Accord du locataire selon lequel le propriétaire/gestionnaire peut intenter une action en justice sans préavis au locataire ;
  • Renonciation aux poursuites judiciaires. Accord du locataire selon lequel le propriétaire/gérant peut expulser le locataire ou les membres du ménage sans engager de procédure civile, dans laquelle le locataire a la possibilité de présenter une défense, ou avant une décision de justice sur les droits des parties ;
  • Renonciation à un procès devant jury. Accord du locataire de renoncer à tout droit à un procès devant jury ;
  • Renonciation au droit d'appel d'une décision de justice. Le locataire accepte de renoncer à son droit d'appel ou de contester devant un tribunal une décision de justice relative au bail ; et
  • Le locataire est responsable des frais de justice, quelle que soit l'issue du litige. Le locataire s'engage à payer les honoraires d'avocat ou autres frais juridiques, même s'il obtient gain de cause dans une action en justice intentée par le propriétaire/gestionnaire contre lui. Le locataire peut être tenu de payer les frais en cas de perte.
  • Services de soutien obligatoires. Accord du locataire (autre qu'un locataire en logement de transition) d'accepter les services de soutien offerts.

5.4 Avenants au bail requis

A. Addenda relatif aux logements locatifs abordables régionaux

L'addenda relatif aux logements abordables permanents du BRARHP (annexe VA) décrit les critères d'admissibilité spécifiques aux politiques municipales. Les propriétaires et gestionnaires doivent utiliser cet addenda pour informer les demandeurs et les résidents, ou adopter un addenda similaire démontrant leur conformité aux politiques municipales. Cet addenda a été mis à jour pour inclure, sans s'y limiter :

Ville de BoulderReprésentation juridique en cas d'expulsion et assistance à la location : Toute personne qui loue ou donne à bail un logement dans les limites de la ville de BoulderLe Colorado doit recevoir des informations conformément aux dispositions de Boulder Code révisé, article 12-2-9 (ordonnance 8462). Les propriétaires sont encouragés à effectuer les divulgations requises lors de la signature des contrats de location afin de favoriser la discussion sur ces réglementations municipales. Ils peuvent toutefois effectuer les divulgations écrites requises à tout moment.
Codes de la ville : Toute personne qui loue ou donne à bail un logement dans les limites de la ville de BoulderLe Colorado doit recevoir des informations écrites conformément aux dispositions de la Boulder Code révisé, article 12-2-4 (ordonnance 8412).

B. Addenda au bail de la MAISON

Toutes les unités bénéficiant de l'aide HOME doivent avoir un avenant au bail de location HOME (annexe VB).

C. Addenda au bail relatif à la peinture à base de plomb

Les propriétaires/gestionnaires de logements locatifs abordables en permanence doivent s'assurer qu'un addenda sur la peinture à base de plomb (annexe VC) est signé avec les résidents au moment de l'occupation initiale.

5.5 Loi sur la violence à l'égard des femmes

La loi de 2005 sur la violence à l'égard des femmes (VAWA) offre des protections juridiques aux victimes de violences conjugales, de violences dans les relations amoureuses ou de harcèlement. Ces protections interdisent aux propriétaires et aux gestionnaires d'expulser ou de mettre fin à l'aide apportée aux personnes bénéficiant d'un programme HOME ou Section 8 si le motif invoqué est un cas de violences conjugales, de violences dans les relations amoureuses ou de harcèlement.

Le propriétaire/gérant ne peut considérer les incidents de violence conjugale, de violence dans les relations amoureuses ou de harcèlement comme une violation grave ou répétée du bail ou tout autre motif valable pour résilier l'assistance, le bail ou les droits d'occupation de la victime de violence. Le propriétaire/gérant ne peut considérer une activité criminelle directement liée à la violence, commise par un membre du foyer du locataire, un invité ou toute autre personne sous son contrôle, comme un motif de résiliation de l'assistance, du bail ou des droits d'occupation si le locataire ou un membre de sa famille immédiate est victime ou menacé de violence. Le propriétaire/gérant doit respecter toutes les exigences de la loi VAWA, conformément au 24 CFR 92.359.

A. Exigences en matière de notification

Le propriétaire/gestionnaire doit fournir un avis (HUD-5380) (Annexe VD) et formulaire de certification (HUD-5382) (Annexe VD.1) qui répond aux exigences de l'article 24 CFR 5.2005(a) au demandeur d'un logement avec assistance à domicile au moment de son admission dans un logement avec assistance à domicile, ou au moment où son admission dans un logement avec assistance à domicile lui est refusée en raison des politiques et critères de sélection des locataires du propriétaire/gestionnaire. Le propriétaire/gestionnaire d'un logement locatif avec assistance à domicile doit également fournir le formulaire de notification et de certification décrit dans l'article 24 CFR 5.2005 avec toute notification d'expulsion d'un logement avec assistance à domicile.

B. Bifurcation des exigences du bail

Aux fins de la présente partie, les exigences suivantes s'appliquent à la place des exigences de 24 CFR 5.2009(b) : Si un ménage vivant dans une unité locative assistée par HOME se sépare en vertu de 24 CFR 5.2009(a), le(s) locataire(s) restant(s) peuvent rester dans l'unité assistée par HOME.

C. Durée du bail VAWA/Addenda (HUD-91067)

Le propriétaire/gérant doit élaborer un contrat de bail VAWA (annexe VD.2) intégrant toutes les exigences applicables au propriétaire/gérant ou au bail en vertu de la partie 24, sous-partie L, du titre 5 du CFR et de la présente section, y compris les motifs d'expulsion interdits et les restrictions d'interprétation des clauses du bail en vertu des articles 24(b) et (c) du titre 5.2005 du CFR. Ce contrat de bail VAWA doit également prévoir que le locataire peut résilier le bail sans pénalité si le propriétaire/gérant estime que le locataire a rempli les conditions d'un transfert d'urgence en vertu de l'article 24(e). Lorsque l'aide au loyer HOME est accordée, le contrat de bail doit exiger que le propriétaire/gérant prévienne la Ville avant de scinder le bail ou de notifier l'expulsion au locataire. Si l'aide au loyer basée sur le locataire HOME est la seule aide fournie (c'est-à-dire que l'unité ne reçoit pas d'aide basée sur un projet dans le cadre d'un programme de logement couvert, tel que défini dans 5.2005 CFR 24), la durée/l'avenant du bail VAWA peut être rédigé pour expirer à la fin de la période d'aide au loyer.

D. Plan de transition d'urgence (HUD-5381)

Le propriétaire/gestionnaire est tenu d'élaborer un plan de transfert d'urgence (annexe VD.3) tel que décrit dans le manuel de conformité des locations de la Ville.

E. Demande de transfert d'urgence

Si une victime de violence domestique demande un transfert d'urgence, le propriétaire/gestionnaire doit fournir HUD-5383 (Annexe VD.4) pour demander un transfert d’urgence et certifier qu’ils répondent aux exigences d’admissibilité à un transfert d’urgence en vertu de la Loi sur la violence contre les femmes.

F. Résiliation anticipée du bail

Si un locataire qui vit dans un logement abordable est victime de violence familiale, le propriétaire/gestionnaire doit permettre au locataire de résilier son bail sans pénalité.

REMARQUE:L'exigence de l'addenda au bail VAWA s'applique uniquement aux unités désignées HOME.

5.6 Résiliation du bail

Une résiliation de bail est la résiliation du bail ou le refus de le renouveler avant l'expiration du bail. Les propriétaires/gérants ne peuvent résilier le bail d'un locataire d'un logement locatif à loyer modéré permanent que pour un « motif valable », tel que défini à l'article 92.253(c), qui comprend :

  • Une violation grave ou répétée des termes et conditions du bail ;
  • Violation de la loi fédérale, étatique ou locale applicable ;
  • Fin de la période de location du logement de transition; ou
  • Autre bonne cause, telle que définie par la ville et décrite dans le bail.

    Lorsqu'il existe un motif valable, un propriétaire/gestionnaire peut résilier le bail en :

  • En remettant un préavis écrit au locataire au moins soixante (60) jours avant la résiliation du bail. Ce préavis doit préciser les motifs de la résiliation.
  • Documenter les dossiers de propriété avec la justification de la résiliation du bail et une copie du préavis écrit de 60 jours au locataire.

    Éléments ne devant pas être interprétés comme un motif valable d'expulsion :
  • L'expulsion n'est pas autorisée si elle est discriminatoire en fonction de la catégorie protégée du locataire/ménage en vertu de la loi sur le logement équitable (voir chapitre 3).
  • Le propriétaire/gestionnaire ne doit pas utiliser un casier judiciaire, une libération conditionnelle ou une mise en probation, ni un acte d’accusation en cours pour établir une violation.
  • Conformément à la loi de 2013 sur la réautorisation de la violence à l'égard des femmes (voir section 5.3 C), le propriétaire/gestionnaire doit s'assurer qu'un incident de violence domestique, de violence dans les fréquentations, d'agression sexuelle ou de harcèlement réel ou menacé ne soit pas interprété comme :
    • Une violation grave ou répétée d'un bail par la victime ou la victime menacée d'un tel incident ; ou
    • Motif valable pour mettre fin à l’assistance, au bail ou aux droits d’occupation du logement de la victime d’un tel incident.

      REMARQUE:Un préavis de 60 jours n'est pas requis si la résiliation du bail ou le refus de renouvellement est dû à une menace directe pour la sécurité des locataires ou des employés du logement ou à une menace imminente et grave pour la propriété.

5.7 Autre bonne cause

D’autres bonnes causes incluent :

  • Lorsqu'un locataire crée une nuisance documentée en vertu de la loi nationale ou locale applicable ou lorsqu'un locataire refuse de manière déraisonnable de fournir au propriétaire l'accès à l'unité pour permettre au propriétaire de réparer l'unité.
  • Lorsqu'un propriétaire doit résilier un bail pour se conformer à une ordonnance d'une entité gouvernementale ou d'un tribunal qui exige que le locataire quitte le projet ou l'unité ou à une ordonnance locale qui nécessite de quitter le projet ou l'unité.
  • Pour une bonne cause de violation criminelle de la loi fédérale, étatique ou locale applicable, il doit y avoir un casier judiciaire pour un crime pendant la période de location qui a une incidence directe sur la location continue du locataire dans le projet de logement locatif abordable en permanence.
  • Une violation de la législation fédérale, étatique ou locale applicable ne peut être fondée sur une violation antérieure à la location, une violation sans incidence directe sur la location continue du locataire, ni sur un motif autre qu'un casier judiciaire. Le propriétaire peut prendre en compte toute circonstance atténuante pertinente quant à la probabilité que le locataire commette de nouvelles violations du bail ou de la législation fédérale, étatique ou locale applicable.

5.8 Avis de résiliation à la Ville

Les propriétaires/gestionnaires doivent fournir à la Ville une copie de l'avis de quitter les lieux afin d'aider la Ville à surveiller les unités locatives abordables en permanence pour aider la Ville à répondre à toutes les questions qu'elle reçoit du ménage expulsé.

5.9 Non-renouvellement du bail

Un bail pour la location d'un logement locatif abordable permanent est un contrat. Il expire à la fin de la période spécifiée dans le bail. À ce moment, le locataire restitue le logement au propriétaire. Le propriétaire/gestionnaire peut renouveler le bail, permettant ainsi au locataire de continuer à occuper le logement, mais il n'est pas tenu de renouveler le bail ni d'en conclure un nouveau. Le non-renouvellement du bail ne constitue pas une expulsion sans motif valable. Cependant, un avis de non-renouvellement ne peut en aucun cas être émis pour éviter une expulsion lorsqu'il existe un motif valable. Le propriétaire/gestionnaire doit contacter le responsable principal de la conformité du logement pour consultation avant d'émettre un avis de non-renouvellement.

Tout ménage jugé inadmissible, conformément aux politiques et/ou exigences du programme municipal, lors de la recertification annuelle, ne peut pas renouveler son bail. Le propriétaire/gestionnaire doit informer les locataires des politiques et exigences municipales lors de l'occupation initiale ou du renouvellement du bail, selon le cas, et ces informations doivent figurer dans leur bail.

Lorsqu'un ménage ne répond plus aux critères d'admissibilité, le propriétaire/gestionnaire doit informer le locataire qu'il n'est plus admissible à occuper un logement locatif abordable permanent et que son bail ne sera pas renouvelé. Le propriétaire/gestionnaire peut conclure un bail mensuel avec le ménage pour une durée maximale d'un an, afin de lui permettre de trouver un logement de remplacement adapté. À l'issue de ce délai, le ménage doit soit démontrer son admissibilité à occuper le logement de manière continue, soit quitter le logement abordable permanent.

REMARQUELe propriétaire/gérant ne peut refuser de renouveler le bail d'un locataire occupant un logement bénéficiant du programme HOME sans motif valable, tel que défini à l'article 92.253(c). Si un ménage ne remplit plus les conditions d'éligibilité, le propriétaire/gérant doit émettre un avis de non-renouvellement, et la désignation du logement HOME doit être transférée à un nouveau logement éligible.

5.10 Frais et honoraires

Tous les frais et charges doivent être soumis au Responsable Conformité Logement, accompagnés du modèle de bail, pour examen et approbation avant leur mise en œuvre. Les frais et charges habituels sont considérés comme des coûts raisonnables et normalement facturés à tous les locataires, tels que les dommages (cautions), les dépôts pour animaux, les frais de dossier et/ou les dépôts de crédit. Le principe fondamental est que les frais et charges doivent être raisonnables, nécessaires et comparables à ceux d'autres logements abordables.

Les frais remboursables liés à la location d'un logement sont autorisés, à condition qu'ils soient raisonnables, nécessaires et clairement définis dans le bail. Parmi ces frais figurent : les dépôts de garantie, les pénalités ponctuelles telles que les pénalités de retard et les frais de résiliation anticipée du bail. Ces frais ne doivent pas être inclus dans le calcul du loyer brut.

A. Frais de traitement des demandes

Des frais de dossier peuvent être facturés pour couvrir les coûts réels de traitement de la demande et de vérification des antécédents judiciaires, de l'historique de crédit, des références du propriétaire, etc. Toutefois, ces frais ne peuvent excéder le montant des frais réels engagés par le propriétaire/gestionnaire. Aucun montant ne peut être facturé au-delà du coût moyen prévisible du traitement de la demande.

B. Assurance locataire

Les propriétaires/gérants peuvent encourager les locataires à souscrire une assurance locative. Cependant, si l'assurance locative est obligatoire, son montant doit être inclus dans le calcul du loyer brut. Le BRARHP recommande vivement aux propriétaires/gérants de ne pas imposer une assurance locative. Ils devraient plutôt inclure dans le bail une clause claire expliquant que le propriétaire/gérant n'est pas responsable des dommages causés aux biens du ménage et recommandant aux locataires de souscrire une assurance locative s'ils le jugent nécessaire.

5.11 Frais facultatifs

Tous les frais choisis par le locataire pour des services ou équipements supplémentaires, tels que les frais pour animaux de compagnie, les places de stationnement supplémentaires et/ou les espaces de rangement supplémentaires, sont considérés comme des frais optionnels. Le stationnement est généralement considéré comme faisant partie des parties communes de la propriété. Un espace de rangement, un parking ou un accès à des moyens de transport alternatifs adéquats doivent être disponibles dans chaque logement. Les frais optionnels ne doivent pas être inclus dans le calcul du loyer brut. Un service ou un équipement est considéré comme optionnel uniquement si :

  • Un locataire peut se retirer du service ou de l'équipement sans pénalité et continuer à vivre dans la propriété ; et
  • Des alternatives raisonnables existent.

    Tous les services payés par le locataire et fournis par la propriété, qu'ils soient facultatifs ou non, doivent être répertoriés dans le bail du locataire avec le coût de chaque service individuel clairement indiqué.

5.12 Frais non facultatifs/obligatoires

Tout frais exigé comme condition d'occupation (c'est-à-dire un frais pour un service) est considéré comme un frais obligatoire ou non. Tous ces frais doivent être inclus dans le calcul du loyer brut.

5.13 Lignes directrices relatives aux frais et honoraires autorisés

La grille tarifaire suivante a été élaborée conformément aux normes du secteur du logement abordable, qui exigent que les frais soient raisonnables, nécessaires et comparables à ceux des autres logements abordables situés dans chacune des juridictions participantes. Cette grille tarifaire n'est pas exhaustive et vise à servir de guide pour déterminer des frais raisonnables. Tous les frais doivent être examinés et approuvés par la Ville.

Type de frais et d'honorairesFrais et honoraires approuvés par la ville
Frais de demandeLes locataires pourront se voir facturer les frais réels de traitement des demandes, jusqu'à concurrence de 30 $. Aucuns frais ne seront facturés pour la recertification.
Paiements en retard, non honorés, expulsion et
Autres frais et charges
Frais de retard de 50.00 $ suivis d'un maximum de 15.00 $ par jour jusqu'à ce que tous les montants soient payés en totalité.
Frais de résiliation/relocation du bailLes frais de résiliation sont autorisés s'ils remplacent le paiement du loyer pour la durée restante du bail. Ces frais ne peuvent excéder deux mois de loyer.
Frais de réinspectionAutorisé uniquement en cas de violation documentée du bail, sans dépasser 25 $.
Frais diversLes locataires peuvent être facturés pour le coût réel de la fourniture
entretien ou remplacement.
Remplacer le détecteur de fumée/CO endommagéLes locataires peuvent se voir facturer le coût réel du remplacement lorsqu'ils sont responsables des dommages.
Remplir les trous de clous/mollyLes frais de préparation ou d'entretien d'une unité en raison de l'usure normale ne sont pas autorisés. Le coût réel pour
la réparation des dommages au-delà de l'usure normale est autorisée.
Remplacer les ampoules standardLes locataires peuvent être responsables du remplacement des ampoules standard pendant l'occupation.
Remplacer les piles des détecteurs de fumée/COLes locataires peuvent être responsables du remplacement des piles pendant l'occupation.

5.14 Frais interdits

Les frais suivants ne peuvent pas être facturés, qu'ils soient ou non inclus dans le calcul du loyer brut :

  • Frais pour la préparation de la certification des revenus locatifs et autres documents spécifiques au programme. Les propriétaires/gestionnaires ne peuvent facturer au demandeur ou au locataire les frais engagés pour recevoir ou remplir les formulaires de vérification des revenus. Si des frais sont associés à l'obtention de la vérification, le propriétaire/gestionnaire peut choisir de les payer ou d'utiliser une autre source de vérification.
    Frais d’inspection ou de correction des déficiences de l’unité ou des parties communes qui n’ont pas été causées par le locataire.
  • Frais de préparation d'un logement pour l'occupation ou d'entretien général. Le propriétaire/gestionnaire est responsable de l'entretien de tous les logements en tout temps. Seules les réparations ou dommages dépassant l'usure normale peuvent être facturés aux locataires. Le propriétaire/gestionnaire doit documenter les dommages au dossier, avec des photos, afin de prouver que le logement est dans un état dépassant l'usure normale prévue. Les frais facturés au locataire ne doivent pas dépasser le coût réel des réparations. La Ville s'attend à voir dans le dossier du locataire des documents concernant la nature des dommages, y compris des photos et des reçus des réparations.
  • Les frais de traitement de bail, les frais d’accélération et les intérêts sur les soldes impayés sont interdits.

    À la fin de l'occupation, le locataire doit remettre les lieux loués au propriétaire/gérant dans un état de propreté et de bon état. Une usure normale est attendue et est considérée comme faisant partie intégrante de l'occupation normale d'un logement.

    REMARQUE:Propriétaires/gestionnaires d'unités abordables à l'extérieur de la ville de Boulder doivent s'en remettre à leur juridiction locale participante pour déterminer les frais et honoraires autorisés et interdits, le cas échéant.

5.16 Protections supplémentaires de l'autonomie locale

La nouvelle règle HOME exige les protections suivantes pour les locataires occupant un logement assisté par HOME.

  • Accès aux parties communes : Le propriétaire/gestionnaire doit assurer un accès et une utilisation raisonnables des parties communes de la propriété. Il lui est interdit d'avoir des équipements séparés tels que des salles de sport, des piscines, des spas, des ascenseurs, des jardins sur les toits, des espaces de rangement et des salles de jeux accessibles uniquement aux locataires non accompagnés.
  • Associations de locataires : Le propriétaire/gestionnaire doit garantir le droit des locataires à s'organiser, à créer des associations de locataires, à convoquer des réunions, à distribuer de la documentation et à afficher des informations dans une propriété assistée par HOME.
  • Services de soutien : Les locataires ne peuvent pas être tenus d’accepter les services de soutien offerts dans le logement, à moins qu’ils ne vivent dans un logement de transition et que ces services soient requis dans le cadre de ce logement.
    • Avis requis du propriétaire.

5.17 Manuel du propriétaire/locataire

Le manuel du propriétaire-locataire (annexe VE) a été préparé par la ville de Boulder Services de médiation avec conseils juridiques de la Boulder Bureau du procureur de la ville. Il résume les lois existantes de l'État du Colorado et de la ville de Boulder droit des propriétaires-locataires résidents. Le site Web du propriétaire-locataire fournit des ressources précieuses.

REMARQUE:Propriétaires/gestionnaires d'unités abordables à l'extérieur de la ville de Boulder doivent se référer à leur juridiction locale participante pour leur manuel du propriétaire/locataire, le cas échéant.

5.18 Conflit d'intérêts

À l'exception des gestionnaires immobiliers et des agents d'entretien résidant sur place, les propriétaires et leurs dirigeants, employés, agents ou consultants ne peuvent pas occuper un logement locatif abordable de façon permanente. Le responsable principal de la conformité du logement peut accorder des exceptions à cette règle au cas par cas.

5.19 règlement des différends

Les propriétaires/gestionnaires doivent avoir des procédures écrites en place qui traitent des situations suivantes :

  • Litiges entre locataires individuels ou ménages ; et
  • Plaintes des locataires contre la gestion immobilière.

5.20 Services de médiation

La Ville de Boulder Le service de médiation communautaire aide à résoudre les conflits pour la ville de Boulder Les résidents peuvent discuter de leurs différends entre propriétaires et locataires. La médiation repose sur une communication ouverte et une volonté sincère de résoudre le conflit. La participation à la médiation est volontaire. Une grande partie du travail effectué par les Services de médiation communautaire porte sur les différends entre propriétaires et locataires. Une variété de ressources ont été développées traitant spécifiquement de ces types de relations.

REMARQUE:Propriétaires/gestionnaires d'unités abordables à l'extérieur de la ville de Boulder doivent s'en remettre à leur juridiction locale participante pour leurs services de médiation, le cas échéant.

Chapitre 6 : Normes de propriété

6.1 Aperçu

Le propriétaire/gestionnaire doit maintenir la propriété en bon état, sécuritaire et habitable à tous égards, à l'exception de l'usure normale, et en pleine conformité avec toutes les lois, ordonnances, règles et réglementations applicables. Le propriétaire/gestionnaire est responsable de la réalisation d'inspections annuelles des logements et de la conservation des documents de ces inspections dans le dossier du locataire. La Ville de BoulderLe Département du Logement et des Services Sociaux a confié à un entrepreneur en inspection des logements la mission d'inspecter les logements locatifs afin de garantir leur conformité aux normes de propriété du HUD. L'entrepreneur effectuera des inspections régulières des logements et des propriétés afin de garantir leur conformité aux normes de propriété.

Tous les logements locatifs abordables en permanence doivent respecter les normes de propriété établies par le BRARHP, notamment les règles relatives au contrôle et à la réduction de la peinture au plomb et les Normes fédérales uniformes d'accessibilité pour les logements accessibles. Ces normes sont applicables à perpétuité, quel que soit le gestionnaire du bien et/ou le transfert de propriété.

6.2 Normes minimales de propriété

Les normes de propriété minimales suivantes s'appliquent selon le type d'activité spécifique :

A. Acquisition

  • Exigences applicables des codes d’État ou locaux ; et
  • Normes fédérales uniformes d’accessibilité pour les unités accessibles, le cas échéant.

B. Réadaptation

  • Normes locales écrites de réadaptation;
  • Codes et normes d'État/locaux ou codes modèles ; et
  • Normes fédérales uniformes d’accessibilité pour les unités accessibles, le cas échéant.

C. Nouvelle construction

  • Codes et normes d’État/locaux ou codes modèles ;
  • Code international de conservation de l'énergie; et
  • Normes fédérales uniformes d’accessibilité pour les unités accessibles, le cas échéant.
  • Normes relatives au site et au quartier

6.3 État physique des propriétés/unités abordables

Le propriétaire/gestionnaire doit maintenir l'état physique du logement et des unités à loyer abordable en permanence conformément aux normes d'état physique du RARHP. Il doit effectuer les réparations et l'entretien des unités et des parties communes avec professionnalisme et dans les meilleurs délais. En cas de défaillance potentiellement mortelle de l'état physique du logement ou de l'ensemble du locataire, ce dernier doit être relogé sans délai dans un logement décent, sûr, salubre et en bon état, ou placé dans un logement convenable jusqu'à la fin des réparations.

6.4 Entrer dans un logement abordable en permanence

Le propriétaire/gérant doit entrer dans le logement à des heures raisonnables lorsqu'il effectue des inspections et des travaux d'entretien de routine, effectue des réparations ou fait visiter le logement à des locataires potentiels. Il doit donner au locataire un préavis d'au moins deux jours, en précisant le motif de l'entrée.

Le propriétaire/gestionnaire peut pénétrer dans un logement à tout moment, sans préavis, s'il estime raisonnablement qu'une urgence l'exige. Si le propriétaire/gestionnaire pénètre dans un logement alors que le locataire et tous les adultes du foyer sont absents, il doit fournir au locataire une déclaration écrite précisant la date, l'heure et le but de son entrée.

6.5 Exigences relatives à la peinture à base de plomb

Lorsqu'un projet soutenu par des fonds publics implique l'acquisition ou la réhabilitation d'une propriété construite avant 1978, la propriété est soumise à la réglementation sur la peinture à base de plomb de la partie 24 du 35 CFR.

A. Logements exemptés

  • Propriétés construites après le 1er janvier 1978;
  • Propriétés qui ont déjà été testées négatives pour la peinture à base de plomb ;
  • Propriétés où toute la peinture à base de plomb a été identifiée et éliminée à l’aide de méthodes approuvées ;
  • Propriétés où la réhabilitation ne perturbera pas la peinture et où aucun danger lié à la peinture n'est identifié ; et
  • Propriétés où l'occupation par un enfant est peu probable.

B. Exigences de divulgation LBP

Le propriétaire/gestionnaire doit connaître les exigences en matière de divulgation de la peinture au plomb et les obligations d'entretien courant. Avant de louer un logement, le propriétaire/gestionnaire d'un immeuble locatif construit avant 1978 doit :

  • Fournir aux locataires potentiels la brochure d’information sur les dangers du plomb, Protégez votre famille dans votre maison (Annexe VI-A).
  • Fournir aux locataires un formulaire de divulgation de peinture à base de plomb (annexe VI-A.1) et le conserver dans le dossier du locataire.
  • Divulguer tout plomb ou tout danger connu lié au plomb dans la propriété, y compris l’emplacement de la peinture à base de plomb et/ou des dangers liés au plomb, ainsi que l’état des surfaces peintes.
  • Fournir aux locataires potentiels tous les dossiers et rapports sur la peinture à base de plomb et/ou les dangers liés à la peinture à base de plomb qui sont à la disposition du propriétaire/gestionnaire, y compris les dossiers et rapports concernant les parties communes et autres unités, lorsque ces informations sont obtenues à la suite d'une évaluation à l'échelle de l'immeuble ; et
  • Joindre au bail, ou insérer dans le bail, une déclaration d'avertissement concernant le plomb, confirmant que le propriétaire/gestionnaire respecte toutes les exigences de notification. Si une annexe est utilisée, les propriétaires/gestionnaires et les locataires doivent la signer et la dater.

C. Évaluation et réduction des risques liés au plomb

Les propriétés construites avant 1978 doivent être évaluées afin de détecter toute trace de peinture détériorée. Un entretien régulier et une évaluation de la réduction des risques liés au plomb doivent être effectués. Le propriétaire/gestionnaire est responsable de :

  • Une inspection visuelle de la peinture à base de plomb lors du renouvellement des unités ou au moins une fois par an dans les unités occupées ;
  • Réparation de toutes peintures instables ;
  • Réparation des zones encapsulées ou fermées qui sont endommagées ; et
  • Continuez à vous conformer aux exigences de notification lorsque des activités supplémentaires d’évaluation des risques liés au plomb et de réduction des risques sont effectuées.

6.6 Exigences d'inspection

La Norme nationale pour l'inspection physique des biens immobiliers (NSPIRE) est la norme en matière d'inspection. Le modèle d'inspection NSPIRE privilégie la santé, la sécurité et les défauts fonctionnels plutôt que l'apparence. Il met en œuvre des inspections qui reflètent mieux l'état physique réel du bien. Le modèle NSPIRE encourage l'adoption de pratiques d'entretien rigoureuses tout au long de l'année.
Les propriétaires/gestionnaires doivent s'assurer qu'ils disposent d'un nombre suffisant de personnel formé pour effectuer les inspections NSPIRE ou passer un contrat avec un inspecteur certifié pour effectuer des inspections au nom du propriétaire/gestionnaire.

6.7 Inspections annuelles

Le propriétaire/gestionnaire est tenu de veiller à ce que tous les logements locatifs abordables permanents soient inspectés annuellement. Les documents d'inspection doivent être conservés dans le dossier du locataire ou dans d'autres dossiers de gestion immobilière, consultables par la Ville sur demande. Les propriétaires/gestionnaires doivent veiller à ce que tous les logements locatifs abordables permanents soient inspectés annuellement selon le modèle NSPIRE.

Chapitre 7 : Tenue et conservation des dossiers

Comme pour toutes les activités du programme, la Ville exige des documents pour les projets locatifs afin de démontrer que toutes les réglementations du programme et du projet ont été respectées. En raison du suivi à long terme requis pour les projets locatifs, les responsabilités en matière de tenue de registres sont légèrement plus importantes.

Le propriétaire/gestionnaire est tenu de tenir des registres adéquats démontrant le respect de toutes les exigences applicables. Il doit tenir à jour les registres de la propriété et des locataires. Ces registres doivent inclure les justificatifs nécessaires au calcul des loyers et des charges.

7.1 Tenue des dossiers des locataires

Afin de disposer des informations nécessaires à la déclaration, les propriétaires/gestionnaires de logements locatifs abordables permanents sont tenus de tenir un dossier locataire pour chaque ménage occupant un logement abordable. Ce dossier doit contenir les documents nécessaires pour démontrer que chaque logement est occupé par un locataire admissible. Le dossier doit contenir les informations suivantes :

  • Numéro d'unité
  • Nombre de chambres dans l'unité
  • Nom des membres du ménage occupant le logement
  • Demande de locataire
  • Vérification de l'aide à la location
  • Questionnaire de certification
  • Formulaires de décharge signés par le locataire
  • Documents de vérification des revenus de tiers
  • Auto-certification, le cas échéant
  • Certification des revenus des locataires
  • Demande d'exception d'étudiant, le cas échéant
  • Inspection d'emménagement et rapports d'inspection annuels
  • Loyer total payé par le locataire
  • Allocation pour services publics
  • Type et montant de la subvention au locataire
  • Une copie du bail actuel ou un avenant au bail original
  • AMI des ménages
  • Pourcentage du revenu du locataire consacré au loyer
  • La taille du ménage
  • Noms et dates de naissance de tous les membres du ménage
  • Formulaire démographique - race/ethnicité auto-identifiée pour tous les membres du ménage
  • Dates de début et de fin d'occupation des locataires
  • Raisons pour lesquelles l'occupation des unités a changé
  • Statut d'invalidité du ménage
  • Déclaration de statut de l'article 214 (unités HOME uniquement)
  • Formulaire de déclaration de données raciales/ethniques
  • Addendum au bail VAWA (unités assistées par HOME uniquement)
  • Avenant au bail de location HOME (unités assistées par HOME uniquement)
  • Reconnaissances relatives à la peinture à base de plomb (construite avant 1978)
  • Avenant signé relatif à l'unité abordable permanente

    La documentation conservée doit être suffisante pour étayer les informations fournies par le propriétaire/gestionnaire à la Ville. Le propriétaire/gestionnaire doit autoriser l'accès à ces dossiers à tout moment pendant les heures normales d'ouverture, sur demande de la Ville. Les dossiers doivent être conservés à son bureau local.

7.2 Exemples de formulaires de dossier de locataire

La ville a développé les formulaires suivants pour aider les propriétaires/gestionnaires à garantir la conformité aux exigences relatives aux dossiers des locataires :

  • Liste de contrôle du dossier du locataire (Annexe VII-A)
  • Exemple d'application (annexe VII-B)
  • Questionnaire de certification
  • Exemples de formulaires de vérification des revenus
  • Formulaire de certification des revenus des locataires (annexe VII-C)
  • Formulaire de clarification
  • Liste de contrôle d'inspection d'emménagement/déménagement (Annexe VII-D)
  • Questionnaire d'auto-certification
  • Race et ethnicité
  • Avenants au bail

7.3 Conservation des dossiers

Le propriétaire/gestionnaire doit conserver des dossiers complets pour les trois dernières années, indiquant le nombre de demandes présentées par les candidats au programme. Il doit également conserver des dossiers complets des locataires pour les cinq dernières années, attestant de leur admissibilité.

7.4 Accès aux dossiers

Le propriétaire/gestionnaire doit permettre à la Ville d'accéder à tous les dossiers à tout moment pendant les heures normales d'ouverture. Tous les dossiers doivent être conservés à son bureau local.

7.5 Exigences en matière de rapports

La Ville exige des propriétaires et gestionnaires d'immeubles locatifs qu'ils démontrent le respect de toutes les exigences du programme. La soumission annuelle de rapports est essentielle pour démontrer la conformité aux exigences, notamment en matière de normes immobilières applicables, d'accessibilité financière, d'admissibilité des locataires et d'occupation. Dans le cadre du suivi à long terme de la Ville, tous les immeubles locatifs font l'objet d'une évaluation annuelle des risques et d'une analyse documentaire des rapports obligatoires suivants :

A. Rapport annuel du locataire

À la fin du bail initial et chaque année par la suite, le propriétaire/gestionnaire doit fournir des informations sur le locataire en soumettant un rapport annuel du locataire (annexe VII-E) avant le 31 janvier de chaque année.

  • Numéro d'unité
  • Identifier les unités d'aide à domicile désignées
  • Nombre de chambres
  • Pieds carrés totaux
  • Unité AMI
  • Nom de famille du chef de famille
  • Type de chef de ménage (par exemple) :
    • Femme chef de famille
    • Chef de famille handicapé
    • Chef de famille âgé
  • Caractéristiques ethniques
  • Caractéristiques raciales
  • Statut d'étudiant
  • Profession du chef de famille
  • La taille du ménage
  • Revenu annuel total du ménage
  • Total des actifs annuels des ménages
  • Source des actifs
  • Loyer total payé par le locataire
  • Subvention de location (le cas échéant)
  • Allocation de services publics (le cas échéant)
  • Total des frais et honoraires non facultatifs (le cas échéant)
  • Loyer brut total
  • Date d'occupation initiale

B. Rapport annuel du bénéficiaire

Le rapport annuel des bénéficiaires (annexe VII-F) est requis pour certains logements locatifs. Ce rapport résume le nombre de personnes ou de ménages (bénéficiaires) ayant bénéficié des services offerts par le projet/programme. Ce rapport doit être rempli chaque année et reçu par le gestionnaire principal du programme de logement au plus tard le 31 janvier de chaque année.
Seuls les logements locatifs offrant un hébergement de nuit ou un logement de transition à court terme sont tenus de soumettre un rapport annuel des bénéficiaires. Tous les autres logements locatifs doivent soumettre un rapport annuel des locataires.

C. Certification annuelle de conformité

Dans le cadre de notre analyse annuelle des risques pour le Programme régional de conformité des logements locatifs abordables, la Certification annuelle de conformité (Annexe VII-G) doit être soumise chaque année et reçue par le Responsable principal du programme de logement au plus tard le 31 janvier de chaque année. Ce rapport certifie les activités de l'année civile écoulée. Il est exigé pour tous les logements locatifs abordables permanents visés par la Convention.

D. Rapport de conformité du marketing positif

Le propriétaire/gestionnaire doit soumettre un rapport de conformité au programme de marketing affirmatif (annexe VII-H) afin de démontrer sa conformité au plan de marketing affirmatif pour le logement équitable de la ville, ou fournir un compte rendu écrit des efforts de marketing affirmatif déployés pour commercialiser des logements locatifs abordables et permanents au cours de l'année écoulée. Les pièces justificatives détaillant les efforts de marketing doivent être jointes. L'administrateur de la conformité et du suivi contrôlera la conformité au programme au moyen de tous les rapports annuels requis. Le défaut de soumettre les rapports requis peut être considéré comme un cas de non-conformité.

E. Rapport annuel de vacance

Tous les immeubles d'habitation locatifs multifamiliaux à loyers abordables permanents doivent soumettre un rapport annuel de vacance (annexe VII-I) avant le 31 janvier de chaque année. Ce rapport permet d'informer le service de conformité et le conseil consultatif du logement des raisons pour lesquelles les résidents quittent les logements locatifs à loyers abordables permanents tout au long de l'année.

F. Rapport sur les revenus et les dépenses d'exploitation

Afin d'assurer la viabilité financière des logements locatifs abordables et permanents, la BRARHP se réserve le droit de demander et d'examiner les rapports de revenus et de dépenses d'exploitation. Les propriétaires et gestionnaires doivent fournir ces rapports sur demande.

Chapitre 8 : Surveillance de la conformité

Ce chapitre du manuel décrit les procédures de suivi de tous les partenaires et propriétés de logements locatifs abordables permanents. Ce suivi vise à aider les propriétaires/gestionnaires à respecter les réglementations fédérales et locales relatives aux exigences et procédures de suivi de la conformité du BRARHP, conformément aux parties 24 et 92 du titre 24 du CFR. Cependant, la conformité relève de la seule responsabilité du propriétaire de logements locatifs abordables permanents, conformément à la convention conclue avec la ville et/ou les juridictions régionales participantes.

8.1 Aperçu de la surveillance

Lorsque le BRARHP investit dans le logement abordable, il est tenu de surveiller les logements locatifs abordables permanents afin de garantir leur conformité à la réglementation en vigueur pendant toute la durée de l'accessibilité, conformément à l'accord HOME, et à perpétuité, conformément à la convention, afin de garantir leur entretien conformément aux exigences et aux normes de propriété applicables. Ce suivi a trois objectifs principaux :

  • Assurer la production et la responsabilisation ;
  • Assurer la conformité à toutes les exigences fédérales et locales; et
  • Évaluer la performance organisationnelle et du projet ainsi que la viabilité du projet (santé financière, capacité de gestion, etc.)

    Les activités de surveillance minimales comprennent :

A. Rapports

Le propriétaire/gestionnaire doit soumettre un rapport annuel sur les loyers et l'occupation des logements. Ce rapport fournit des données sur les exigences d'accessibilité financière qui limitent l'occupation aux ménages à faibles et très faibles revenus et limitent les loyers à des niveaux abordables.

B. Inspections des unités et des propriétés

Le propriétaire/gestionnaire doit effectuer des inspections annuelles qui garantissent que la propriété et les unités sont entretenues conformément au modèle NSPIRE, y compris la notification de la peinture à base de plomb et les exigences d'entretien continu, le cas échéant.

C. Tenue de registres

Le propriétaire/gestionnaire doit conserver des registres suffisants pour déterminer s’il a satisfait à toutes les exigences.

D. Examen des dossiers

Le personnel de conformité de la Ville et du BRARHP examine les dossiers conservés par le propriétaire/gestionnaire pour vérifier l'exactitude des rapports et s'assurer de la conformité.

8.2 Plan de surveillance

La Ville de Boulder a l'obligation de surveiller tous les logements locatifs abordables permanents subventionnés par la Ville et par le BRARHP afin de s'assurer de leur conformité aux exigences applicables. Le plan de surveillance décrit les procédures que les administrateurs municipaux et régionaux de la conformité et de la surveillance suivront lors de la réalisation des différents types de surveillance. Ces procédures ont été élaborées pour être complètes, équitables et cohérentes avec les activités de surveillance de la Ville. La surveillance de la conformité s'articule autour de trois axes généraux :

A. Suivi administratif et financier

S'assurer que le propriétaire/gestionnaire administre correctement le programme, en appliquant les contrôles financiers nécessaires. Cela implique l'examen et l'application des accords et des conventions, l'achèvement des projets dans les délais, le respect des politiques et procédures adoptées par le R BRARHP, la conformité aux exigences administratives, ainsi que la production de rapports et la documentation précis et ponctuels des réalisations.

B. Suivi du programme

Déterminer si le propriétaire/gestionnaire dispose des procédures, formulaires et dossiers appropriés pour mener à bien un programme conformément aux exigences locales et fédérales. Cela implique l'examen des demandes de financement, des politiques, des procédures, des dossiers de programme, des dossiers financiers, de la structure et de la maintenance des dossiers de projet.

C. Suivi du projet

S'assurer que chaque projet financé répond à toutes les exigences, aux bénéficiaires admissibles et aux normes de propriété. Un examen des dossiers des locataires et des visites des logements sont effectués dans le cadre de ce processus.

8.3 Types de surveillance

Des contrôles de suivi complets sont effectués régulièrement, même pour les propriétaires/gestionnaires immobiliers bénéficiant d'un historique solide de performance et de conformité. Le responsable principal du programme Logement veille à ce que chaque projet locatif durablement abordable du portefeuille BRARHP fasse l'objet d'un suivi annuel au moyen des types de contrôles suivants :

A. Suivi avant location

Tout propriétaire ou gestionnaire de nouveaux ensembles de logements locatifs n'ayant pas d'expérience préalable en matière de logement abordable est soumis à un suivi et à une surveillance supplémentaires lors de la première location. Le service de conformité de la Ville se réserve le droit d'examiner et d'approuver tous les dossiers des locataires pendant la première année de location.

B. Évaluation des risques

Le Responsable principal de la conformité du secteur du logement effectue une évaluation annuelle des risques afin d'identifier les projets de logements locatifs abordables et permanents nécessitant une surveillance rigoureuse tout au long de l'année. Les projets à haut risque comprennent, sans s'y limiter :

  • Nouveau partenaire pour la fourniture de logements locatifs abordables et permanents ;
  • Changement de propriétaire ou de gestion de logements locatifs abordables en permanence ;
  • Connaître un roulement de personnel dans les postes clés ;
  • Entreprendre pour la première fois plusieurs activités financées ; et
  • Ne pas soumettre de rapports précis ou en temps opportun

C. Examen documentaire

Les revues documentaires sont un élément clé des activités de suivi de base. Elles consistent à examiner les informations et les documents fournis par les propriétaires/gestionnaires afin de suivre la performance et d'identifier les points problématiques potentiels. Ces revues sont effectuées trimestriellement et annuellement par le responsable principal de la conformité du logement. Les rapports peuvent notamment porter sur la conformité du bien, la performance globale du projet, la santé financière et les rapports sur les loyers et l'occupation. La plupart des rapports n'offrant qu'un aperçu de la situation, la ville peut contacter le propriétaire/gestionnaire pour obtenir des précisions ou des informations complémentaires lors d'une revue documentaire.

D. Examens préalables au suivi

Les responsables de la conformité et de la surveillance de la ville et de la région effectueront un examen préliminaire avant chaque visite de site ou surveillance à distance. Cet examen comprend les éléments suivants :
1. Logement équitable et égalité des chances – Veiller à ce que des affiches sur le logement équitable et l’égalité des chances soient affichées à :

  • L'emplacement de la propriété s'il s'agit d'un projet à site unique ; et/ou
  • Sur le site où les résidents demandent un logement.

    2. Procédures de marketing positif
  • Examinez le plan de marketing du logement équitable et positif (AFHMP) pour vous assurer qu’il est utilisé pour déterminer le marché des personnes les moins susceptibles de demander un logement.
  • Veiller à ce que le plan de gestion des logements sociaux (AFHMP) soit évalué et mis à jour au moins une fois tous les cinq (5) ans, conformément aux politiques du Bureau pour l'équité en matière de logement et l'égalité des chances du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD). Tous les plans de gestion des logements sociaux et leurs mises à jour doivent être soumis au responsable principal de la conformité du logement pour examen et approbation.

    3. Politiques de sélection des locataires – examiner pour s’assurer que les candidats sont sélectionnés et les critères utilisés pour approuver ou refuser les candidats.

E. Examen sur place (examens sur place)

L'administrateur municipal et régional de la conformité et du suivi effectue des visites de site et des inspections des logements et des propriétés. Lors de ces visites, une analyse des dossiers des locataires sélectionnés au hasard et un examen des informations complémentaires sont effectués, ainsi qu'une inspection de l'état général des logements et des propriétés.

F. Surveillance à distance

La surveillance à distance hors site remplace les inspections sur site lorsque cela est approprié. Les inspections des unités peuvent être réalisées le jour même de la surveillance à distance ou dans un délai raisonnable après celle-ci.

L'examen du site et la surveillance à distance se composent de deux éléments :
1. Examiner les dossiers et les fichiers conservés sur place qui documentent la conformité du propriétaire/gestionnaire aux exigences décrites dans le Pacte et vérifier l'exactitude des informations fournies dans les rapports de loyer et d'occupation du propriétaire/gestionnaire.

2. Effectuer une inspection physique d'un échantillon d'unités de la propriété pour s'assurer que la propriété est maintenue dans un état standard

Un examen des dossiers peut inclure, sans s’y limiter, les éléments suivants :
Dossiers administratifs généraux:généré dans l'administration de la propriété dans son ensemble, y compris les activités de marketing, le plan de sélection des locataires, la liste d'attente, les politiques et les procédures.
Dossiers des locataires:Relatif au locataire et au logement qu'il occupe.
HOME - Désignation de l'unité:Reflétez quelles unités sont des unités assistées par HOME à un moment donné.
Fichiers de maintenance:Documentation des inspections annuelles des unités pour garantir que les normes de propriété applicables sont respectées et identifier toutes les améliorations physiques apportées à la propriété.

REMARQUE:La ville peut effectuer des surveillances ou des inspections plus fréquemment si nécessaire.

8.4 Processus d'examen du site et de surveillance à distance

Le cadre de base pour la réalisation d'examens de site comprend quatre étapes, notamment :

A. Préparation du suivi

L'équipe de conformité effectuera une étude préliminaire des données relatives au projet. Un questionnaire de pré-suivi sera remis au propriétaire/gestionnaire, qui devra le remplir et le retourner à l'équipe de conformité avant l'étude du site.

B. Réalisation du suivi

La Conformité Conduit l'examen du site qui comprend les étapes suivantes :

Étape 1 : Notification : L'équipe de conformité contactera le propriétaire/gestionnaire pour lui expliquer l'objet de la visite et convenir d'une date pour l'inspection du site. Toute information nécessaire à l'inspection sera demandée au moment de la notification. En règle générale, un préavis d'au moins 30 jours sera donné au propriétaire/gestionnaire avant l'inspection du site, sauf accord contraire entre les parties.
Étape 2 : Conférence d’entrée : Le personnel de conformité rencontrera le propriétaire/gestionnaire et/ou le personnel désigné au début de la visite de surveillance pour s'assurer que le propriétaire/gestionnaire a une compréhension claire de l'objectif et de la portée de la surveillance.
Étape 3 : Examen du dossier du locataire : Le personnel de conformité effectuera un examen des dossiers des locataires et des documents supplémentaires pour déterminer la conformité aux exigences applicables.
Étape 4 : Quitter la conférence : À la fin de l'examen du site, le personnel de conformité rencontrera à nouveau le propriétaire/gestionnaire et/ou le personnel désigné pour présenter les résultats préliminaires de la surveillance, obtenir les informations supplémentaires nécessaires et donner au propriétaire/gestionnaire l'occasion de répondre aux questions et aux préoccupations.
Étape 5 : Inspections des unités : L'entrepreneur en inspection de logements est chargé d'effectuer une inspection des unités au nom de la ville de Boulder pour garantir que les normes de propriété applicables sont respectées.
Étape 6 : Suivi : À l'issue de l'inspection du site, l'équipe de conformité assurera un suivi auprès du propriétaire/gestionnaire afin de s'assurer que toutes les questions et/ou préoccupations en suspens ont été résolues. Le propriétaire/gestionnaire aura l'occasion d'aborder tout point de préoccupation identifié lors du suivi, avant la soumission officielle de la lettre de suivi.
Étape 7 : Lettre de suivi : Un résumé écrit de l'examen du site sera remis au propriétaire/gestionnaire dans les trente (30) jours suivant l'examen. Le propriétaire/gestionnaire disposera de trente (30) jours à compter de la réception de la lettre de suivi pour prendre les mesures correctives requises, conformément à la lettre de suivi.

8.5 Assistance technique

La Ville intègre une assistance technique à son plan de surveillance global afin d'aider le propriétaire/gestionnaire à comprendre et à respecter toutes les exigences de conformité. Cette assistance technique ne vise pas à remplacer la surveillance formelle, mais plutôt à la compléter pour garantir la conformité à long terme. Elle est proposée avant la location initiale, en fonction des besoins identifiés lors du processus de surveillance et de la rotation du personnel, et est disponible sur demande.

8.6 Suivi de la viabilité à long terme

De nombreuses difficultés liées aux projets locatifs se manifestent d'abord par des problèmes financiers. C'est pourquoi la Ville effectue un suivi renforcé afin de garantir la viabilité financière à long terme des biens. Cet examen est réalisé chaque année au moyen d'une analyse des rapports de revenus et de dépenses d'exploitation, des rapports de vacance et des états financiers annuels.

8.7 Non-conformité

La non-conformité désigne toute période pendant laquelle le projet ne satisfait pas aux exigences applicables. Toute constatation de non-conformité sera communiquée par écrit au propriétaire/gestionnaire. Cette lettre l'informera de tous les points préoccupants, de toute constatation de non-conformité, des mesures correctives requises et du délai de résolution. La gravité et l'étendue de la non-conformité peuvent varier. En général, les problèmes de non-conformité se répartissent en trois niveaux de gravité.

Niveau 1: Cas ponctuel de non-conformité, généralement identifié comme un « domaine de préoccupation ».
Niveau 2: Cas de non-conformité modérés à graves qui se produisent à plusieurs reprises et/ou suggèrent qu’il existe des problèmes de gestion ou des problèmes opérationnels dans la mise en œuvre des exigences ;
Niveau 3: Cas de négligence grave, de fraude, de discrimination ou de conditions physiques qui constituent une menace imminente pour la santé ou la sécurité des locataires.
Si les problèmes de non-conformité ne sont pas résolus dans le délai imparti, le responsable principal de la conformité du logement enquêtera et pourra se rendre sur place pour déterminer l’étendue de la non-conformité.

8.8 Conditions d'exécution

Lorsque des problèmes de non-conformité sont identifiés, diverses mesures correctives peuvent être imposées. Le type de mesure corrective dépend de la gravité de la non-conformité. Voici quelques exemples de mesures correctives :

Niveau 1: Documentez le problème de non-conformité, effectuez un suivi et vérifiez que le problème de non-conformité a été corrigé ; et/ou surveillez plus fréquemment pour garantir que les problèmes de non-conformité ne se reproduisent pas.
Niveau 2: Rencontrez le propriétaire/gestionnaire pour corriger le problème de non-conformité ; documentez la réunion et les directives dans une lettre de suivi, vérifiez que tous les problèmes de non-conformité ont été corrigés ; et surveillez plus fréquemment et fournissez une assistance technique si nécessaire.
Niveau 3: Rencontrer le propriétaire/gestionnaire afin d'identifier les non-conformités et de fixer un calendrier de mesures correctives. Signer un accord formel précisant les modalités de résolution du problème. Informer le bureau du procureur de la ville si la conformité n'est pas pleinement assurée dans le délai imparti. Le bureau du procureur de la ville pourra engager toute action en justice nécessaire pour corriger la situation.

REMARQUE:La ville se réserve le droit de prendre les mesures correctives mentionnées ci-dessus et telles que décrites dans l'accord et/ou la convention.