De nombreux colocataires entrent dans leur situation de vie avec de grands espoirs et des attentes positives. Surtout quand les colocataires sont aussi des amis, ils croient que tout ira bien et que tout ce dont ils ont besoin est "une compréhension" entre eux. Mais les gens peuvent changer, les circonstances peuvent changer et les meilleurs amis ne font pas toujours les meilleurs colocataires. Il est sage de traiter le partage d'un ménage comme une relation d'affaires afin de protéger les relations personnelles.
Les suggestions ci-dessous ne sont pas des exigences légales mais devraient aider à établir des lignes directrices pour la résolution de problèmes et la coexistence pacifique.
Former un nouveau foyer
Souvent, la base des conflits est un manque de bonne communication ou une inadéquation des modes de vie et des attentes entre les colocataires. Pour minimiser les idées fausses et les fausses attentes, nous recommandons que :
- Avant d'emménager ensemble et de signer un bail, les colocataires potentiels discutent en détail de leurs besoins, de leurs attentes et des règles générales qu'ils souhaitent instaurer dans un foyer partagé. Cela s'applique également à l'emménagement d'un nouveau colocataire dans un foyer déjà établi.
- Les colocataires rédigent et signent un contrat de colocation qui énonce leurs droits et obligations les uns envers les autres, y compris, par exemple :
- Date de l'accord
- Noms des colocataires
- Adresse de la propriété
- Part du loyer et des charges à payer par chaque colocataire
- Montant total du dépôt de garantie payé et partie de ce dépôt payée par chaque colocataire
- Accord selon lequel chaque colocataire paiera les dommages causés par lui ou ses invités
- Accord selon lequel chaque colocataire, s'il doit déménager avant la fin du bail, continuera de payer sa part du loyer à moins qu'il n'obtienne la permission du propriétaire et se remplace par un autre locataire acceptable pour les autres colocataires, à moins que les arrangements alternatifs conviennent à toutes les parties
- Qui trouvera, interviewera et décidera du nouveau colocataire
- Accord selon lequel chaque colocataire paiera une part spécifique du coût de toutes les réparations, améliorations ou autres coûts engagés dans les opérations du ménage ou dus en vertu du bail.
- Toute autre question que les colocataires jugent appropriée, y compris les directives pour le nettoyage, les heures calmes, la nourriture, les invités, etc.
- Signatures de tous les colocataires
- L'accord de colocation n'est que cela : un accord entre les colocataires. Il n'engage pas le propriétaire. Le bail est l'accord entre les locataires qui ont signé le bail et le propriétaire. Les locataires doivent être particulièrement attentifs à la « responsabilité solidaire » qui est leur obligation envers le propriétaire, comme expliqué dans le Manuel du propriétaire/locataire.
- Si des problèmes surviennent, les colocataires devraient se parler et essayer de les résoudre dès qu'ils surviennent plutôt que d'attendre que les problèmes se transforment en ressentiments insolubles. La médiation peut être une option lorsque les colocataires sont incapables de gérer une situation de manière indépendante.
Changer de colocataire
Le problème le plus courant survient peut-être lorsqu'un colocataire d'un ménage doit déménager. Lorsqu'un colocataire quitte avant la fin d'un bail, il faut faire très attention pour minimiser la confusion et éviter de créer des problèmes. Le bail doit être examiné pour comprendre quels engagements juridiques et financiers sont requis.
Tout locataire ayant signé le bail est responsable du loyer pendant toute la durée du bail qu'il habite ou non dans les lieux. Si plus d'une personne a signé le bail, chaque personne individuellement et toutes les personnes collectivement sont responsables du paiement intégral du loyer. Si un colocataire déménage et ne paie pas sa part du loyer, les autres colocataires doivent payer le loyer en totalité, sinon ils seront expulsés pour non-paiement du loyer. Ces colocataires peuvent alors tenter de récupérer l'argent du colocataire non payant qu'ils ont payé en leur nom. Ces exigences s'appliquent à moins que des dispositions alternatives ne soient prises d'un commun accord entre les autres colocataires et le propriétaire. Des aménagements raisonnables devraient être faits par toutes les parties dans cette situation.
Voici une liste de procédures pour les colocataires qui quittent qui aideront à prévenir les problèmes. Un colocataire qui envisage de déménager avant la fin du bail doit :
- Parlez aux autres colocataires de leur intention de déménager.
- Lisez le bail pour comprendre son impact sur leurs projets : la sous-location/réaffectation est-elle interdite ? Même si le bail interdit la sous-location, le propriétaire ne peut généralement pas refuser de sous-louer sans motif valable.
- L'autorisation du propriétaire est-elle requise avant que le locataire puisse sous-louer ou rétrocéder ? L'autorisation doit-elle être écrite ?
- Y a-t-il des conditions particulières à respecter ?
- Existe-t-il une restriction selon laquelle seules les personnes nommées dans le bail peuvent occuper les locaux ?
- Discutez avec les colocataires de la manière de trouver un colocataire de remplacement :
- Quel type de personne serait acceptable pour les autres colocataires et quel est un critère raisonnable à utiliser pour identifier cette personne ?
- Qui organisera et paiera la publicité, les vérifications d'antécédents ou les vérifications de crédit ?
- Qui recevra les appels et montrera l'appareil ?
- Accord du colocataire sortant de continuer à payer le loyer jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire soit trouvé et commence la location.
- Contactez le propriétaire pour savoir comment il souhaite gérer :
- Approbation du propriétaire du nouveau locataire
- Statut du nouveau locataire sur le bail
- Dépôts de garantie anciens et nouveaux locataires
Remarque : Même si le bail n'exige pas l'autorisation du propriétaire pour sous-louer, il est dans l'intérêt du locataire de communiquer avec le propriétaire.
Il existe de nombreuses versions de sous-location/réaffectation/remplacement utilisées dans Boulder. Les propriétaires et les locataires peuvent négocier entre eux pour déterminer quelle version leur convient. Voici quelques options. Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter l'une de ces options, mais encore une fois, il ne peut pas refuser de manière déraisonnable.
Option A: Le bailleur résilie l'ancien bail. Un nouveau bail avec le propriétaire est signé par les locataires restants et le nouveau locataire. Le locataire sortant n'a plus aucune obligation de loyer. Le propriétaire restitue le dépôt de garantie, moins les dommages, à tous les locataires d'origine. Le bailleur perçoit une nouvelle caution auprès des locataires restants et du nouveau locataire. Cette option peut être l'arrangement le plus clair. Cependant, peu de propriétaires le font car cela implique un travail important de la part du propriétaire.
Option B: Le propriétaire modifie le bail existant, supprimant le nom du locataire sortant et ajoutant le nom du nouveau locataire. Le locataire sortant n'a plus aucune obligation de loyer. Le nouveau locataire verse au locataire sortant une somme d'argent égale au dépôt de garantie du locataire sortant. Le nouveau locataire assume désormais toutes les responsabilités du locataire sortant, y compris la responsabilité des dommages antérieurs. Le propriétaire devra alors tout remboursement du dépôt de garantie au nouveau colocataire, plutôt qu'au colocataire décédé. Cette transaction doit être documentée par écrit dans un accord signé par l'ancien ou les anciens colocataires, le nouveau ou les nouveaux colocataires et le propriétaire.
Option C: Le locataire sortant sous-loue au nouveau locataire. Le locataire sortant reste sur le bail et est responsable de toutes les obligations du bail pour le reste de la durée du bail. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de la façon dont cette option pourrait se présenter pour les parties concernées.
- Le nouveau locataire signe un contrat de sous-location et verse l'acompte au locataire d'origine partant qui conserve l'acompte. Dans ce cas, le bailleur conserve le dépôt de garantie initial du locataire. Lorsque cette option est prise, le locataire d'origine reste responsable de tous les loyers et dommages jusqu'à la fin de la durée du bail. Si le nouveau locataire ne paie pas le loyer, les autres colocataires et le propriétaire peuvent tenir le locataire d'origine responsable du paiement. En raison de la "responsabilité conjointe et solidaire", le propriétaire peut également tenir les autres locataires résidents responsables des sommes dues. À la fin de la durée du bail, le propriétaire restitue les dépôts, moins les dommages, au locataire d'origine et le locataire d'origine restitue le dépôt, moins les dommages, au nouveau
- locataire. Tenir le locataire d'origine à l'une de ces obligations peut être difficile s'il a quitté la zone ou s'il a omis d'informer les autres parties de ses nouvelles coordonnées.
- Le nouveau locataire verse la caution au propriétaire et le propriétaire conserve les deux cautions jusqu'à la fin de la durée du bail
- Le nouveau locataire verse un acompte au propriétaire et le propriétaire restitue l'acompte au locataire d'origine
Option D : Un hybride ou une combinaison des options ci-dessus et/ou d'autres accords qui peuvent être conclus entre les parties (par exemple, le locataire sortant subventionne le loyer du nouveau locataire, le locataire sortant paie des frais aux locataires restants avec l'accord qu'ils obtiendront un nouveau colocataire, etc.).
Il est important de se rappeler que lorsque vous êtes impliqué dans une relation de « responsabilité conjointe et solidaire » et que des sommes sont retenues sur votre caution, le propriétaire n'a pas à déterminer qui est la partie responsable des sommes dues. Par conséquent, lorsque les locataires sont remplacés, il est dans l'intérêt de chacun de faire une visite de l'unité pour évaluer les dommages avant que le changement de location n'ait lieu.
Il est sage d'étudier ces options avec le propriétaire au moment de la signature du bail, puis de préciser dans le contrat de colocation quelle procédure sera utilisée si un colocataire doit déménager.
A noter que dans ces alternatives, le locataire sortant ne peut substituer son dépôt de garantie à tout paiement de loyer en l'absence d'un accord lui permettant de le faire.