집주인 세입자 핸드북

커뮤니케이션 및 문서화

집주인과 세입자 간의 의사소통은 문제를 이해하고 해결하는 데 중요합니다.

양측은 이메일, 문자 메시지, 메모, 사진 등을 기록해야 합니다. 모든 계약은 구체적으로 작성해야 합니다. 그것들을 글로 적어 두다, 그리고 이를 준수해야 합니다. 임대 계약서에는 임대 계약 변경, 연장 또는 전대와 같은 특정 추가 계약을 작성하고 서명하도록 요구하는 경우가 있습니다. 임대 계약서에는 상황에 따라 어떤 유형의 의사소통을 사용해야 하는지 명시되어 있지만, 일반적으로 임대인과 임차인 모두에게 주로 이메일을 통해 의사소통하는 것이 가장 좋습니다. 온라인 포털만 사용하는 경우 시스템 변경으로 인해 의사소통이 끊어질 수 있으므로 양측 모두에게 위험이 있습니다.

임대란 무엇입니까?

임대차 계약은 임대인과 세입자 간의 법적으로 구속력이 있는 계약으로, 세입자는 임대료를 받는 대가로 특정 기간 동안 임대인의 부동산에 거주할 수 있습니다. In Boulder30일 이상의 임대 기간에 대한 모든 임대 계약은 서면으로 작성되어야 합니다.

• 임대 계약서에는 임대료 금액, 임대 기간, 임대인과 세입자의 권리와 책임, 그리고 법률에 따라 요구되는 기타 내용 등이 명시되어야 합니다.
• 임대 계약서에는 임대인의 이름과 주소가 포함되어야 합니다. 이 정보에 변경 사항이 있는 경우, 영업일 기준 1일 이내에 세입자에게 알려야 합니다.
• 임대인과 세입자는 모두 서명하기 전에 임대 계약 조건에 대해 협상할 의향이 있어야 하지만, 일단 임대 계약이 체결되면 상호 합의가 없는 한 어느 당사자도 결과 없이 계약을 철회할 수 없습니다.
• 임대 계약은 임대 기간 시작 후 30일 이내에 서명해야 하며, 임대인은 모든 당사자가 서명한 후 15영업일 이내 또는 임차인이 서명한 날로부터 XNUMX일 이내(둘 중 빠른 날짜)에 각 임차인에게 계약서 사본을 제공해야 합니다. 임차인이 서면 계약서를 요청하지 않는 한, 임대인은 임차인에게 계약서 전자 사본을 제공할 수 있습니다..

시에서 승인한 임대 계약서 샘플 Boulder, 찾을수있다 시 홈페이지에서.

일반 임대 조건

• 임대: 지불해야 할 금액과 지불 기한(일반적으로 매월 1일)입니다.
• 유예 기간 및 페널티: 임대료 납부가 연체된 것으로 간주되는 날짜와 임대료가 연체될 때 필요한 수수료 또는 지불 방법은 무엇입니까?
• 점유 기간: 임대 계약이 유효한 기간(일반적으로 1년, 6개월 또는 월 단위)입니다.
• 공공 서비스 요금: 물, 하수, 쓰레기, 천연가스, 인터넷, 케이블 TV, 전기 등의 서비스에 대한 비용을 지불할 책임은 누구에게 있나요?
• 수리: 임대 부동산의 사소한 수리와 대규모 수리(가전 제품, 배관, 난방 및 냉방 장치 등)에 대한 책임은 누구에게 있습니까?
• 개인 정보 : 집주인이 임대 주택에 들어갈 수 있는 상황으로, 여기에는 다음이 포함됩니다: 세입자에게 알려야 하는 통지 기간, 들어갈 수 있는 시간대, 세입자가 반드시 있어야 하는지 여부, 긴급 상황, 수리, 매매 또는 임대를 위해 보여주는 경우.
• 제설, 쓰레기 수거, 잔디 관리: 이러한 유지관리에 대한 책임은 누구에게 있고, 필요한 도구는 누가 제공합니까?
• 하위 임대 및/또는 양도: 임대 기간 중 세입자 교체 요건. "전대"의 경우, 기존 세입자는 기존 임대 계약의 모든 요건에 대한 책임을 지며, "양도"의 경우, 새로운 세입자가 기존 임대 계약의 모든 요건에 대한 책임을 인수합니다.
• 보증금 지침: 임대 기간이 종료된 후 최종 보증금 계산서가 얼마나 빨리(최대 60일) 전달될 것인지, 그리고 집주인이 세입자와 최초 및 최종 점검을 할 것인지 등을 포함한 예상 사항입니다.
• 사용 금지 사항: 반려동물이나 흡연 등 허용되지 않는 사항이 있습니다. 특별한 제한 사항이 없는 경우, 세입자는 불법이 아니거나 지역 조례 또는 주택 규칙을 위반하지 않고, 건물에 불쾌감을 주거나 손상을 입히지 않는 모든 목적으로 임대 주택을 사용할 수 있습니다.
• 기타 특정 계약: 임대 계약의 수정 및 추가는 합법적인 범위 내에서 모든 당사자의 상호 동의에 따라 이루어질 수 있습니다.

임대 유형

기타 임대 고려 사항

흡연

흡연자는 보호 계층이 아니며, 아파트 소유주는 자신의 아파트가 흡연 가능하거나 금연인지 결정할 수 있습니다. 콜로라도주에서는 아파트의 화장실, 로비, 복도 및 기타 공용 공간에서의 흡연을 법률로 금지합니다(CRS §25-14-204).

흡연으로 인해 임대 주택이 손상되는 경우, 주택 소유주는 세입자의 손해 보증금을 청소 및 수리 비용으로 사용할 수 있으며, 보증금을 초과하는 손상에 대해서는 추가 금액을 받을 수 있습니다. 집주인과 주택 소유자 협회는 현관과 발코니에서의 흡연에 대한 추가 규칙을 정하고 건물에서 일정 거리 내에서만 흡연을 허용할 수 있습니다.

삼

콜로라도에서는 21세 이상의 성인은 합법적으로 최대 XNUMX온스의 마리화나를 소지할 수 있고, 최대 XNUMX그루까지 재배할 수 있습니다. 콜로라도주의 임대인은 자신의 부동산에서 마리화나 사용, 재배 또는 소지를 금지할 수 있습니다. 이러한 제한 사항은 흡연이나 반려동물 관련 규정과 마찬가지로 임대 계약서에 포함되어야 합니다.

임대인은 장애인을 위해 의료용 대마초를 사용하는 사람들을 포함한 특정 집단을 보호하는 연방 공정 주택법을 준수해야 합니다. 임대인은 궁금한 사항이 있는 경우 변호사나 콜로라도 인권 공정 주택국에 문의하는 것이 좋습니다.

주택 및 도시 개발부(HUD)에서는 연방 자금을 받는 임대 부동산에서 마리화나를 소지, 사용 또는 재배하는 것에 대해 세입자와 집주인을 대상으로 구체적인 지침을 제시합니다.

세입자 보험

세입자 보험은 일반적으로 저렴하며, 세입자의 개인 소지품이 파손되거나 도난당했을 때 손실을 보상하는 데 도움이 됩니다. 또한 세입자가 임대 주택이나 이웃 주택에 입힌 피해도 보상받을 수 있으며, 기타 비용에도 도움이 될 수 있습니다.

세입자는 세입자 보험의 보장 범위를 잘 확인해야 합니다. 화재(특히 산불)나 홍수(범람원에 거주하는 경우)로 인한 피해는 보험에서 명시적으로 제외되는 경우가 있습니다.

임대인은 세입자에게 임차인 보험 가입을 요구할 수 있습니다. 임차인이 임차인 보험 가입을 원하지 않고 임대인이 협상 불가능하다고 주장하는 경우, 임대인은 임대 계약을 진행할 의무가 없습니다.

룸메이트: 연대책임

대부분의 임대 계약은 여러 세입자 간에 "연대 책임"을 발생시킵니다. 즉, 두 명 이상의 세입자가 임대 계약에 서명할 경우, 각 세입자는 임대 계약의 모든 조건과 책임에 대해 개별적으로 책임을 집니다. 예를 들어, 세입자의 룸메이트가 임대료를 내지 않고 이사할 경우, 집주인은 해당 세입자에게 임대료 전액을 청구할 수 있습니다.

문제를 피하려면 룸메이트가 서면으로 "룸메이트 계약서"를 작성해야 합니다. 이 계약서에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.

• 각 사람이 얼마나 많은 임대료를 지불할 것인가
• 손해배상은 누가 지불하나요?
• 전기세, 수도세 등 공과금을 어떻게 분할하나요?
• 그들은 얼마나 오래 함께 살 것인가
• 누군가가 일찍 이사를 나가면 어떻게 되나요?

룸메이트 계약서는 정숙 시간, 청소, 손님 등의 사항을 다룰 수 있지만, 임대 계약 규정을 변경할 수는 없습니다. 집주인은 룸메이트 계약을 이행할 의무가 없습니다. 룸메이트끼리 독립적으로 해결할 수 없는 의견 불일치가 발생하는 경우, 조정 가치 있는 다음 단계가 될 수 있습니다.

심각한 문제가 있는 경우, 일반적으로 집주인만이 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 세입자가 누구에게 퇴거 권한이 있는지 확실하지 않은 경우 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 특히 전대와 같은 특수한 상황에서 권리와 책임에 대해 모호한 부분이 있다면 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.

임대 수정

임대 조건은 집주인과 세입자가 변경 사항에 동의하고 새로운 조건이 합법적인 경우에만 수정할 수 있습니다. 오해를 피하기 위해 모든 변경 사항은 서면으로 작성하여 집주인과 세입자가 서명하고 날짜를 기입하는 것이 가장 좋습니다. 구두 계약에만 의존하지 마세요.

임대 공개

도시에서 Boulder, 집주인은 소음, 곰 방지 용기, 불꽃놀이, 제설, 퇴거 중 법적 대리인의 권리 등을 포함하여 특정 도시 규정(BRC §12-2-4)에 대한 서면 정보를 세입자에게 제공해야 합니다. Boulder 사본을 위한 웹사이트 임대 공개.

콜로라도 주법은 또한 집주인에게 다음을 제공하도록 요구합니다.

• 납 페인트 공개
• 특정 공지사항 라돈 라돈 공개 및 팜플렛이 포함되어 있습니다.

시행 불가능한 조항에 주의하세요

임대 계약서에는 콜로라도 주법을 따르지 않아 집행할 수 없는 규칙이 포함되어 있는 경우가 있습니다. 이러한 규칙은 임대 계약서에 서명하기 전에 삭제해야 합니다. 임대 계약의 적법성에 대해 궁금한 점이 있는 당사자는 변호사와 상담해야 합니다. 다음은 임대인이 집행할 수 없는 조항의 예시입니다.

• 보증금 면제: 집주인은 세입자에게 보증금 계산 및/또는 환불에 대한 권리를 포기하도록 강요할 수 없습니다. (CRS §38-12-103) 세입자는 보증금에 대한 이자를 받을 권리를 포기하도록 강요받을 수 없습니다. (BRC §12-2-8)
• 과실 포기: 임차인에게 문제를 일으키는 심각한 실수에 대해서는 집주인을 면책시킬 수 없습니다.
• 군 복무 임대료: 임차인이 군 복무에 소집된 경우, 집주인에게 군 복무 증빙 서류를 제출한 후에는 임대 계약 기간의 나머지 기간에 대한 임대료 지불을 요구받을 수 없습니다(연방 군인 및 선원 민사 구제법; 50 USC App. § 534).
• 거주 가능성 보장: 세입자는 안전하고 거주 가능한 장소에서 살 권리를 포기할 수 없습니다(CRS §38-12-501).
• 불법 또는 "자력 퇴거": 집주인은 합법적인 퇴거 절차(CRS §38-12-510)를 따르지 않고는 세입자나 세입자의 소지품을 내보낼 수 없습니다.

수도 요금 청구(도시에 있는 부동산에 대해) Boulder)

• 임대 계약서에는 누가 공과금을 지불해야 하는지 명시해야 합니다.
• 계산서를 지불하는 사람은 다음을 완료해야 합니다. 서비스 시작/중지 양식 세입자가 요금을 납부하는 경우, 입주 후 30~45일 이내에 첫 번째 요금 청구서를 받게 됩니다. 해당 기간 내에 요금 청구서를 받지 못한 경우, 다음 연락처로 공과금 청구 부서에 문의해야 합니다. 문의 Boulder 아니면 물이 끊길 수도 있습니다.
• 공공 서비스 계정의 고객 이름이 변경될 때마다 요금이 부과됩니다.
• 집주인이 부동산 관리 회사를 이용하는 경우, 해당 회사가 청구 정보에 접근할 수 있도록 관리 계약 사본을 공공요금 청구 사무실에 제공해야 합니다.
• 임대인은 세입자에게 보증금을 반환하기 전에 최종 고지서가 납부되었는지 확인해야 합니다. 미납된 공과금은 건물 소유주 또는 새 세입자에게 이전되며, 퇴거하는 세입자의 보증금에서 공제될 수 있습니다.
• 계좌에 누구 명의가 등록되어 있든 관계없이, 궁극적으로는 부동산 소유주가 청구서에 대한 책임을 져야 합니다. 미납된 공공요금과 가산금은 부동산세와 함께 징수될 수 있습니다.

워크 쓰루

집주인과 세입자는 부동산을 꼼꼼히 살펴보고 입주 체크리스트를 작성해야 합니다. 이 체크리스트는 양측이 입주 당시 부동산의 상태를 파악하는 데 도움이 됩니다. 수리가 필요한 문제점을 파악하고 수리 시기를 합의해야 합니다. 이사 체크리스트는 최종 점검 시 작성해야 합니다. 임대 전후 부동산 상태를 비교하면 보증금 관련 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

임대 기간 시작과 종료 시 날짜를 기록한 사진이나 동영상을 촬영하는 것도 좋습니다. 이를 통해 부동산의 상태를 확인하고, 정상적인 사용감 외에는 원래 상태와 유사한 상태로 반납할 수 있습니다.

임대 신청 및 신원 조사

임대인은 신용 및 범죄 경력 조회를 요구할 수 있지만, 모든 신청자를 동등하게 대우해야 합니다. 한 명의 신청자가 신원 조회를 받아야 하는 경우, 모든 신청자는 동일한 절차를 거쳐야 합니다. (공정신용보고법(FCRA) 및 주 법률) 임대인은 세입자가 요청하는 경우 신용 보고서 사본을 제공해야 합니다. 세입자는 임대차 계약 신청 과정에서 자신의 신용 보고서를 제출할 권리가 있음을 안내받아야 합니다. (CRS §38-12-904)

세입자는 독립 신용 보고 기관의 "휴대용 심사 보고서(인용 필요)"를 직접 제출할 수 있습니다. 이 보고서에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.

• 세입자 이름과 연락처 정보.
• 고용 및 소득 검증.
• 마지막으로 알려진 주소.
• 각 관할권에 대한 임대료, 신용 및 범죄 기록.
• 보고된 정보에 대한 명확한 기간.
• 집주인은 세입자가 제공한 이러한 보고서를 수락해야 합니다(일부 예외가 있음).

심사 기준에 대한 제한 사항

집주인은 7년 이상 된 신용 내역을 고려할 수 없습니다(CRS §38-12-904). 정부 보조금(예: 섹션 8)을 사용하는 신청자의 경우 신용 점수와 불리한 신용은 고려될 수 없습니다. 집주인은 월세의 두 배를 초과하는 소득을 요구할 수 없습니다(CRS §38-12-904).

임대인은 최근 5년 이내에 발생한 범죄 경력만 예비 세입자의 범죄 경력으로 간주할 수 있습니다. 단, 마약 제조 또는 유통, 메스암페타민 제조 재료 소지, 성범죄, 살인, 스토킹 등 중대한 범죄의 경우, 과거 범죄 경력 검토 기간에 몇 가지 예외가 있습니다.

신청 수수료 및 거부

집주인은 신청서 심사 및 처리 비용을 직접 충당하는 금액만큼만 신청자에게 수수료를 부과할 수 있습니다. 미사용된 신청 수수료는 20일 이내에 신청자에게 환불되어야 합니다.

임대 신청이 거부될 경우, 집주인은 거부 이유를 구체적으로 명시한 서면 통지를 신청자에게 제공해야 합니다.

보증금

보증금은 손해 보증금이라고도 하며, 세입자가 이사할 때 집주인에게 지불하는 돈입니다. 이 금액은 세입자가 임대료를 내지 않거나 손상을 입히는 등 임대 계약을 위반할 경우 집주인을 보호합니다(CRS §§38-12-101~104).

보증금은 2개월 임대료를 초과할 수 없으며, 지불해야 할 구체적인 금액은 임대 계약서에 기재되어야 합니다.

임대인은 임대차 계약 및 콜로라도 주법에 따라 임대 기간 종료 시 보증금을 정산할 책임이 있으며, 임차인에게 미납된 금액을 환불해야 합니다. (보증금 관련 내용 참조)

반려동물 보증금 및 반려동물 임대료

반려동물 보증금은 세입자가 반려동물을 집에 두기 위해 집주인에게 지불하는 추가 금액입니다. 보증금은 $300를 초과할 수 없으며, 임대 계약 종료 시 반려동물로 인한 손해를 제외하고 환불됩니다. 집주인은 반려동물 한 마리당 월 이용료를 부과할 수 있으며, 이 금액은 환불되지 않습니다. 이 이용료는 35달러 또는 세입자 월세의 1.5% 중 더 높은 금액을 초과할 수 없습니다. 집주인은 환불 가능한 반려동물 보증금과 반려동물 임대료를 각 반려동물(예: 개, 고양이, 토끼 등)에 대해 모두 청구할 수 있습니다.

세입자는 임대 계약을 주의 깊게 검토하여 건물 내에서 반려동물을 키우는 데 드는 비용이 있는지 확인해야 합니다.

선불 임대료 vs. 보증금

일부 집주인은 임대 시작 시 마지막 달 임대료를 요구합니다. 이는 보증금과는 다릅니다. 마지막 달 임대료는 집에서의 마지막 한 달 임대료를 지불하는 데 사용됩니다. 임대 기간이 조기 종료되는 등 어떤 이유로든 임대료가 반환되면 집주인은 해당 금액에 대한 이자를 지불할 필요가 없습니다.

임대료 연체료

임대 계약서에 명시된 경우, 임대료가 연체될 경우 집주인이 연체료를 부과할 수 있습니다. 임대 계약서에는 임대료 납부 기한과 연체 시기가 명시되어야 합니다.

집주인은 다음을 할 수 없습니다.

• 임대료 납부가 7일 이상 연체되지 않으면 연체료를 부과합니다.
• 연체료를 부과할 경우 50달러를 초과하거나 연체된 임대료의 5% 중 더 큰 금액을 부과합니다.
• 각 연체료에 대해 연체료를 두 번 이상 부과할 수 있습니다(CRS §38-2-105). 예를 들어, 최대 금액인 $50 또는 5%에 도달하면 일일 연체료가 부과되지 않을 수 있습니다.
• 임대 기간 동안 연체료에 대한 이자를 청구합니다.
• 연체료 미납으로 인해 세입자를 퇴거시킵니다.
• 임대료 납부 연체료를 원하는 금액만큼 회수합니다.
• 집주인은 임대료 납부 기한일로부터 180일 이내에 세입자에게 연체료에 대한 서면 통지를 제공해야 합니다. (CRS 38-12-105).

임대 부동산의 유지 보수 및 수리와 관련하여 임대인과 임차인 모두 법적으로 정해진 의무를 갖습니다. 그러나 유지 보수 및 수리에 대한 일부 규칙은 임대인이 결정할 수 있으며, 각 부동산마다 다를 수 있습니다. 임차인이 계약서에 서명하기 전에 유지 보수 및 수리 방법을 명확하게 명시하여 계약 조건을 이해할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

집주인의 책임

여러 세대가 거주하는 주택의 공용 공간과 시설을 제외하고, 특정 상황에서는 집주인이 수리 및 유지 관리를 담당합니다.

• 집주인은 특정 계약(임대 계약 등)에 집주인이 책임을 져야 한다고 명시되어 있는 경우, 해당 부동산을 수리하거나 유지 관리해야 합니다.
• 도시의 요구 사항을 충족하기 위해 수리가 필요한 경우 Boulder 주택법(§10-2-1, et seq., BRC 1981)에 따르면 임대인은 임차인이 수리를 책임져야 한다고 임대 계약서에 명시되어 있지 않는 한 해당 수리를 해야 합니다.
• 임대 주택이 안전하지 않거나 거주에 적합하지 않은 경우(CRS §§38-12-501~511), 집주인은 주택을 수리해야 하거나, 임차인이 벌금 없이 임대 계약을 해지하도록 허용할 수 있습니다.
• 임대 주택이 세입자의 건강이나 안전에 위험한 경우(CRS §§38-12-501~511), 집주인은 이를 수리해야 합니다.

임차인의 책임

임대 계약서에 명시된 의무 외에도, 임차인은 건물을 합리적으로 깨끗하고 안전하게 사용할 의무가 있습니다(CRS §38-12-504). 임차인은 다음을 준수해야 합니다.

• 건강과 안전과 관련된 건물, 건강 및 주택 규정을 준수하세요.
• 깨끗하고, 안전하고, 합법적인 방법으로 재, 쓰레기, 폐기물 및 기타 폐기물을 처리하세요.
• 모든 전기, 배관, 난방, 환기, 에어컨, 엘리베이터, 쓰레기통 및 기타 시설을 합리적으로 사용하십시오.
• 이웃의 평화로운 즐거움을 방해하지 않는 방식으로 행동해야 합니다.
• CRS §38-12-505에 정의된 대로 건물이 거주할 수 없는 경우 또는 건물을 수리하지 않으면 거주할 수 없게 될 수 있는 상황이 있는 경우, 유지 관리 문제가 있는 경우 즉시 집주인에게 알리십시오.
• 경영진과 협력하여 필요하거나 요청된 유지관리를 완료합니다.
• 건물의 어떤 부분도 파괴, 훼손, 손상 또는 제거하지 말고, 자신이 통제하는 사람이 그러한 일을 하도록 의도적으로 허용하지 마십시오.
• 손님이나 집 또는 건물에 들어오는 다른 사람의 행동에 대한 책임을 져야 합니다.

임대 라이선스

도시 내 주거용 임대 부동산에는 임대 허가증이 필요합니다. Boulder(BRC §10-3-2(b)) 일부 예외가 있습니다. 집주인은 시의 임대 주택 허가 사무소를 통해 임대 허가를 신청해야 합니다.

모든 임대 부동산은 다음 사항을 따라야 합니다. Boulder 부동산 유지 관리법. 이 법규는 주택을 안전하고 건강하게 유지하기 위한 기본 규칙을 정하고 있으며, 다음과 같은 중요한 안전 기준을 포함합니다.

• 화재 안전 시스템
• 안전한 문과 벽
• 배관 및 물 공급 작업
• 전기 서비스
• 난방 및 조리 장비
• 잠기는 창문과 문
• 해충 방제

도시는 임대 허가를 발급하기 전에 부동산 유지 관리 규정을 준수하는지 임대 부동산을 검사할 수 있는 승인된 검사관 목록을 제공합니다.

수리

수리비로 인한 임대료 원천징수에 주의하세요

일반적으로 세입자는 수리가 완료될 때까지 임대료를 지불하지 않아야 합니다. 마찬가지로, 세입자가 수리를 한 후 집주인의 사전 서면 동의 없이 수리 비용을 임대료에서 공제하는 것은 위험합니다.

세입자가 임대료를 체납할 경우, 집주인은 세입자가 임대료를 납부하지 않았다는 이유로 퇴거 소송을 제기할 수 있습니다. 경우에 따라 세입자는 수리 청구를 통해 퇴거에 대한 방어책을 마련할 수 있습니다. (CRS §38-12-507). 이러한 조치를 고려하는 세입자는 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

가전제품 및 편의 시설 수리

편의시설은 세입자가 사용하거나 이용할 수 있지만, 규정상 의무 사항은 아닌 것으로, 식기세척기나 인터넷 기기 등이 있습니다. 임대인은 임대 계약서에 별도로 명시되어 있거나 거주성에 문제가 있는 경우를 제외하고는 편의시설을 제공하거나 수리할 의무가 없습니다. 임대 계약서에 명시되지 않은 경우, 수리는 임대인의 재량에 따라 이루어집니다.

그러나 임대인은 임대 계약 초기에 제공된 에어컨과 같은 특정 편의시설에 대해 수리 의무가 있을 수 있습니다. 세입자는 합법적이고 안전한 에어컨, 선풍기 또는 기타 냉방 기기를 사용할 권리가 있습니다. 임대인은 에어컨을 제공할 의무는 없지만, 제공된 에어컨 중 고장이 발생한 경우 수리해야 합니다.

기타 고려 사항은 다음과 같습니다.

• 세입자는 임대 계약서에 서명하기 전에 규정에 포함되지 않은 가전제품에 대한 집주인의 수리 방침에 대해 문의해야 합니다. 이러한 책임 사항을 임대 계약서에 명시하거나 서면 부록으로 명시해 달라고 요청해야 합니다.
• 세입자는 자신이나 손님의 학대나 과실로 인해 발생하는 피해에 대해 재정적으로 책임을 져야 합니다.
• 세입자는 문제가 제대로 해결되도록 수리가 필요할 경우 집주인에게 알려야 합니다. 수리 비용은 보험이나 가전제품 보증을 통해 보장될 수 있습니다.

거주 가능성 보장은 콜로라도 주에서 제정한 법률로, 주 내 거의 모든 임대 주택이 최소 안전 및 건강 기준(CRS §38-12-505)을 충족해야 합니다.

대부분의 경우, 세입자는 서면 임대 계약 여부와 관계없이 자신의 부동산이 세입자의 생명, 건강 또는 안전을 위협하지 않도록 안전하고 건강한 생활 환경을 법적으로 보장받습니다. 임대인은 자신의 부동산이 세입자의 생명, 건강 또는 안전을 위협하지 않도록 이러한 요건을 포기하거나 변경할 수 없습니다.

어떤 장소가 사람이 살 수 없는 곳일까요?

• 필수 기능이 누락되었습니다: 설치 당시에는 합법적이었던 가전제품 작동, 지붕, 벽, 창문, 문 등의 기상 보호, 배관, 냉온수 공급, 난방, 전기 조명 및 배선(설치 당시에는 합법적이었던), 깨끗하고 해충 없는 공용 공간, 적절한 쓰레기 처리, 안전한 바닥/계단/난간, 외부 문과 창문의 잠금 장치 등이 부족합니다. (전체 목록은 CRS §38-12-505 참조).
• 규정 위반 사항: 임대 조건이 건물, 주택 또는 건강 규정을 위반하여 세입자의 건강이나 안전을 위협하는 경우입니다.
• 환경 유해성 : 환경 건강 사건 이후 또는 메스 연구소가 있었던 경우 해당 부지는 청소가 필요합니다.
• 기타 부적합 조건: 집에서 살기에 안전하지 못하게 만드는 기타 조건.

거주할 수 없는 조건에 대한 중요 참고 사항

• 공용 공간의 문제는 세입자 개인의 거주 공간에 영향을 미칠 때에만 해당 주택이 거주할 수 없게 됩니다.
• 집주인은 부동산이 거주 가능한지 확인해야 합니다. 전에 임대하는 것. 거주할 수 없는 주택을 임대하면 거주 가능성 보장이 무효화됩니다.
• 1년 2025월 XNUMX일 이후 시작되는 임대 절대로 필요한 것 세입자의 안전한 주거에 대한 권리와 집주인의 보복 금지에 대한 내용을 굵은 글씨로 표시한 성명(영어 및 스페인어)과 거주 불가능한 상황을 신고할 수 있는 연락처 정보를 포함합니다.

거주할 수 없는 것으로 추정되는 조건

이 법은 세입자의 건강과 안전에 중대한 영향을 미쳐 임대 주택의 거주를 불가능하게 만드는 것으로 추정되는 심각한 주택 문제를 규정합니다. 여기에는 누수, 가스 위험, 필수 공공시설(수도, 난방, 전기), 안전 문제(자물쇠, 비상구, 전기), 배관/하수 문제, 해충, 그리고 엘리베이터 고장(출입에 필요한 경우) 등이 포함됩니다. 집주인은 심각한 문제라는 생각에 동의하지 않을 수 있지만, 해당 문제가 세입자의 생명, 건강 또는 안전에 실질적인 영향을 미치지 않는다는 것을 매우 명확하고 설득력 있게 입증해야 합니다.

냉각 장치

집주인은 일반적으로 휴대용 냉각 장치를 금지할 수 없지만 안전상의 이유(규정 위반, 파손, 과부하 등)로 제한합니다. 전기 용량이 제한되는 경우, 장애인 세입자에게 우선권을 부여해야 합니다. 모든 제한 사항은 인근 공동 냉방 공간에 대한 정보와 함께 공개되어야 합니다.

기록 보관

집주인은 다음을 포함하여 잠재적인 거주 가능성 또는 안전 문제와 관련된 모든 문서 기록을 보관해야 합니다.

• 집주인과 세입자 간의 서신(편지, 이메일, 문자 메시지).
• 집주인이 발행한 공지사항.
• 집주인이 문제를 해결하기 위해 취한 조치를 문서화합니다.

이 기록은 임대 기간 전체와 그 후 10년간 보관해야 합니다. 임차인은 이 기록의 사본을 요청할 권리가 있으며, 사본은 XNUMX일 이내에 제출해야 합니다.

입장 사전 공지

집주인은 수리를 위해 주택에 들어가기 전 최소 24시간 전에 통지해야 합니다. 단, 화재나 홍수 등 건물에 상당한 피해가 발생할 위험이 있는 긴급 상황의 경우는 예외입니다. 긴급 상황 시 사전 통지는 필요하지 않습니다. 빈대의 경우, 세입자가 해당 기간의 적용을 포기하지 않는 한 48시간 전에 통지해야 합니다(CRS §38-12-1004).

천연 가스

집주인은 가스 파이프, 가스 스토브, 가스 기기와 관련된 위험한 문제를 해결하기 위해 면허를 소지한 전문가를 고용해야 합니다.

임차인의 책임

• 집주인에게 서면으로 알리십시오: 거주 가능 여부와 관련된 문제는 임대 계약서에 명시된 방식 외에도 서면(가능하면 이메일)으로 즉시 임대인에게 알리십시오. 1년 2025월 XNUMX일 이후 체결된 임대 계약서는 세입자에게 임대인에게 문제 해결을 위한 서면 요청서를 제출할 수 있는 장소를 명시해야 합니다. 임대인과의 모든 서면 연락(편지, 문자 메시지 등)은 보관하고, 추후 증빙 자료가 필요할 경우를 대비하여 이메일이나 개인 클라우드 서버와 같은 온라인 플랫폼에 백업해 두십시오.
• 규정 준수: 현지 주택, 건강 및 건축 규정을 준수하세요.
• 청결 : 시설을 깨끗하고 안전하며 위생적으로 유지해 주세요. 쓰레기, 재, 기타 폐기물은 적절히 처리해 주세요.
• 수리 과정 동안 집주인과 협조하세요. 수리 인력이 들어갈 수 있도록 일정을 유연하게 조정하세요.

예외 - 거주 가능성 보장은 다음에 적용되지 않습니다.

• 기관용 주택(예: 의료용, 교육용, 종교용 주택).
• 이동식 주택 소유자(이동식 주택 공원과 관련된 문제).
• 단기 호텔 숙박.
• 사냥 오두막이나 텐트와 같은 임시 주거 시설.
• 농장이나 축산업 종사자들에게 제공되는 주택입니다.
• 친목회, 여학생 친목회, 사회 단체.
• 근로자나 개인이 일의 대가로 제공하는 주택, 즉 자가 주택입니다.
• 임차인이 작업을 수행하는 데 필요한 기술을 보유하고 있는 한 부동산의 특정 측면을 유지하는 데 서면으로 동의한 단독 주택.

또한, 세입자, 세입자의 가족 또는 손님이 입힌 피해에는 보증이 적용되지 않습니다. 단, 세입자가 가정 폭력, 학대, 스토킹 또는 불법적인 성적 행위의 피해자이고 범죄를 저지른 사람이 피해를 입힌 경우는 예외입니다.

임차인이 거주 가능성 보증이 위반되었다고 생각할 때 해야 할 일

임대인은 거주 적합성 문제에 대해 조치를 취하기 전에 서면으로 통지받아야 합니다. 이 통지는 세입자, 정부 기관, 다른 세입자, 임대인 직원 또는 기타 권한을 가진 사람을 통해 제공될 수 있습니다.

집주인의 대응 일정:

• 긴급한 문제(생명, 건강 또는 안전을 위협하는 문제): 집주인은 24시간 이내에 응답하고 가능한 한 빨리 수리를 시작해야 합니다. 정당한 사유가 없는 한 수리는 7일 이내에 완료되어야 합니다.
• 비긴급 문제(일반 거주 가능성 문제): 집주인은 72시간 이내에 응답하고 가능한 한 빨리 수리를 시작해야 합니다. 정당한 사유가 없는 한 수리는 14일 이내에 완료되어야 합니다.

임시 주택

긴급한 상황 발생 시, 집주인은 호텔 객실이나 유사한 다른 숙소 등 임시 숙소에 대한 정보를 제공해야 합니다. 세입자는 임시 숙소를 요청해야 하며, 집주인은 24시간 이내에 자신의 비용으로 임시 숙소를 제공해야 합니다. 임시 숙소는 침대 수, 편의시설(냉장고, 냉동고, 스토브), 그리고 거리(일반적으로 5마일 이내) 측면에서 세입자가 거주하는 숙소와 유사해야 합니다. 집주인은 보관 및 운송과 같은 추가 이전 비용도 부담해야 합니다.

집주인의 유지 관리 또는 수리 실패에 대한 옵션

임대인이 거주성 보증을 위반하고 주택을 제대로 수리하지 않을 경우, 세입자는 몇 가지 법적 조치를 취할 수 있습니다. 세입자는 다음 조치를 취하기 전에 변호사와 상담해야 합니다.

• 임대 계약을 종료하고 이사를 나가세요: 집주인이 지정된 기간 내에 긴급하거나 반복되는 문제를 해결하지 못할 경우, 세입자는 임대 계약을 종료하고 임대료 지불을 중단할 수 있습니다.
• 보건부나 건축법 집행 기관에 문의하세요. 세입자는 심각한 건강 또는 안전 위험을 관련 당국에 신고할 수 있습니다.
• 소송 제기: 세입자는 손해배상 소송을 제기하거나 법원 명령을 받아 집주인에게 수리를 강제할 수 있습니다.
• 수리비로 임대료를 원천징수합니다. 특정 상황에서는 세입자가 수리 비용을 임대료에서 공제할 수 있지만, 위에서 언급했듯이 이는 잠재적 위험을 수반합니다. 세입자는 임대료를 공제하기 전에 변호사와 상담해야 합니다.
• 거주 가능성 문제를 퇴거 소송의 방어 수단으로 활용하세요. 집주인이 퇴거 소송을 제기할 경우, 세입자는 거주 가능성 문제를 방어수단으로 삼을 수 있습니다.

보복은 불법입니다

임대인은 거주 적합성 문제에 대한 불만 제기나 다른 세입자와의 단체 결성 등 세입자의 권리 행사에 대해 보복할 수 없습니다. 보복 행위에는 임대료 인상, 수수료 부과, 임대 계약 갱신 거부, 퇴거 위협, 자력 퇴거 및 기타 형태의 괴롭힘이 포함됩니다.

세입자가 거주 가능 여부 보증 문제를 신고한 것에 대해 집주인이 보복하고 있다고 생각하는 경우, 집주인을 상대로 최대 3개월 임대료 또는 실제 손해액의 3배에 달하는 손해배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있으며, 임대 계약을 해지할 수도 있습니다. 하지만 문제를 철저히 문서화하고 보복 조치를 입증하기 위해 법률 자문을 구하는 것이 중요합니다.

곰팡이

콜로라도 법은 세입자를 임대 주택의 유해한 곰팡이와 습기로부터 보호합니다. 집주인은 곰팡이 문제를 해결할 책임이 있지만, 세입자는 곰팡이 발생을 방지하기 위한 조치를 취해야 하며 집주인과의 모든 의사소통 내용을 기록해야 합니다.

임차인의 책임

• 알림: 세입자는 곰팡이나 습기 문제가 있는 경우 즉시 집주인에게 알려야 합니다.
• 유지관리: 세입자는 곰팡이가 생기지 않도록 주택을 유지관리해야 합니다. 예를 들어, 샤워를 할 때 환풍기를 켜거나 욕실을 환기해야 합니다.

집주인의 책임

• 대응: 집주인은 즉각적인 건강 위험 상황인 경우 24시간 이내에 곰팡이 문제에 대응해야 하며, 비상이 아닌 상황인 경우 72시간 이내에 대응해야 합니다.
• 개선: 집주인은 곰팡이 문제를 해결하기 위해 다음을 포함한 조치를 취해야 합니다.
  • 즉각적인 위험을 줄이기 위한 임시 해결책을 마련합니다.
  • 습기의 원인을 제거합니다.
  • 오염된 재료를 제거하거나 오염을 제거합니다.
  • 수리 후 곰팡이 테스트.
• 임시 주거: 심각한 경우, 집주인은 임시 주거를 제공해야 할 수도 있습니다(위의 거주 가능성 보장 섹션 참조).

집주인이 곰팡이 문제를 해결하지 못하면 세입자는 다음과 같은 일을 겪을 수 있습니다.

• 임대 종료: 특정한 상황에서 임대 계약을 종료합니다(변호사와 상담하세요).
• 보건 당국에 연락하세요: 해당 지역 보건소에 문제를 보고하세요.
• 법적 조치를 취하세요: 집주인을 상대로 손해배상을 청구하거나 수리를 강제하세요.
• 임대료 보류: 수리 비용을 지불하기 위해 임대료를 보류할 수 있지만, 매우 구체적인 법적 절차가 필요합니다. 세입자가 이 방법을 고려하고 있다면, 새로운 거주 가능성 보증법에 경험이 풍부한 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

일산화탄소(CO) 감지기

콜로라도 주법은 대부분의 임대 주택에 경보 기능이 있는 일산화탄소(CO) 감지기를 설치하도록 규정하고 있습니다. 집주인은 감지기를 유지 관리해야 합니다. 세입자는 배터리 교체가 필요하거나 감지기가 도난, 제거, 분실, 만료 또는 작동하지 않을 경우 집주인에게 서면으로 통지해야 합니다.

• 세입자가 일산화탄소 감지기의 배터리를 교체하거나 경보기를 검사 또는 유지 관리하는 경우를 제외하고 배터리를 제거하는 것은 불법입니다.
• 건물에 연료 연소 기기가 없고 차고가 없는 경우 일산화탄소 감지기가 필요하지 않습니다(CRS §§38-45-101~106).

해충

Boulder 건물은 곤충 및 설치류의 침입을 방지해야 한다는 국제 재산 관리 규정(IPMC)을 준수합니다. 세입자가 입주할 때 집에 해충이 없는지 확인하는 것은 집주인의 책임입니다.

• 단독주택의 경우, 거주자는 설치류와 해충으로부터 집을 깨끗하게 유지할 책임이 있습니다. 세입자가 해충을 유인하는 불결한 환경을 조성할 경우, 세입자는 문제 해결에 협조해야 합니다.
• 다세대 주택의 경우, 소유주는 공용 공간과 외부 공간의 해충 방제에 대한 책임이 있습니다. 세입자가 해충을 발생시킨 경우, 소유주와 세입자 모두 해충 방제에 대한 공동 책임을 집니다. 구조적 결함으로 인한 해충 발생 시, 소유주는 이를 수리할 책임이 있습니다. IPMC는 해충 발생 시 인체 건강에 해롭지 않은 승인된 절차를 사용하여 처리해야 한다고 명시하고 있습니다. 해충이 제거된 후에는 임대인과 세입자 모두 해충이 다시 발생하지 않도록 조치를 취해야 합니다.

임차인이 해충 문제를 해결하려는 집주인에 협조하지 않을 경우(예: 살충업체의 출입을 허용하지 않는 경우), 문제에 대한 책임 중 일부가 다시 임차인에게 전가될 수 있습니다.

집주인이 서면으로 문제에 대해 통지받고 합리적인 기간 내에 문제를 해결하지 않고 해충 문제를 해결하지 않을 경우, 세입자는 거주 가능성 보증 청구를 할 수 있습니다(거주 가능성 보증 섹션 참조).

침대 벌레

세입자가 아파트에서 빈대를 발견하면 즉시 서면으로 또는 임대 계약서에 따라 집주인에게 알려야 합니다. 집주인은 통지를 받은 후 96시간 이내에 자격을 갖춘 검사관의 검사를 받아야 합니다. 빈대가 발견되면 인근 세대도 검사합니다. 집주인은 XNUMX영업일 이내에 세입자에게 검사 결과를 알려야 합니다. 빈대가 확인되면 XNUMX일 이내에 치료를 시작해야 합니다.

세입자는 집주인, 검사관 또는 해충 방제 담당자와 협력하여 아파트 출입을 허용하고 방제 작업을 위한 공간을 마련해야 합니다. 그렇지 않을 경우 세입자에게 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

집주인은 초기 점검 및 처리 비용을 부담해야 합니다. 그러나 집주인은 대체 주택을 제공하거나 세입자에게 재산 피해에 대한 보상을 제공할 의무가 없습니다. 세입자는 이러한 비용이 보장되는지 확인하기 위해 세입자 보험에 문의해야 합니다.

개인정보보호

세입자는 자신의 집에서 사생활을 보호받을 권리가 있습니다. 임대인은 긴급 상황이거나 임대 계약서에 허가된 경우를 제외하고는 합리적인 통지 없이 임대 주택에 출입할 수 없습니다. 임대 계약서에 서명하기 전에 세입자는 사생활 보호 관련 조항을 이해해야 합니다.

일반적으로 임대인은 합리적인 통지를 통해 수리, 부동산 전시 또는 점검을 위해 입주할 수 있습니다. 입주 통지 기간은 임대 계약서에 명시되어야 하며, 일반적으로 24시간 전에 통지하는 것이 좋습니다.

집주인은 비상시에 사전 통지 없이 집에 들어올 수 있습니다. 비상사태는 파손된 파이프로 인한 홍수나 화재처럼 즉각적인 조치가 필요한 상황을 의미합니다.

세입자가 사생활 침해를 당한다고 느낄 경우, 집주인과 협의하여 집주인이 언제, 왜 들어올 수 있는지에 대해 명확하게 합의해야 합니다. 합의에 이르지 못할 경우, 변호사나 중재 기관의 도움을 받는 것이 좋습니다.

세입자는 집주인이 집에 들어오는 것을 거부할 때 주의해야 합니다. 정당한 이유 없이 출입을 거부하면 강제퇴거로 이어질 수 있으므로, 출입을 거부하기 전에 변호사와 상담하는 것이 가장 좋습니다.

조용한 즐거움의 언약

임대 계약서에 그렇게 명시되어 있든 없든, 콜로라도 법은 집주인이 임차인을 편안하게 살기 어렵게 만드는 문제로부터 보호하는 데 도움이 됩니다. 이러한 문제가 공식적인 안전 규정을 위반하지 않더라도 마찬가지입니다.

예를 들어, 집주인이 옆집에서 시끄러운 공사를 진행하여 세입자가 집에서 편안하게 생활하기 어려운 경우, 집주인은 조용한 생활 보장(Council of quiet enjoyment)을 준수하지 않을 수 있습니다. 세입자는 이 문제에 대해 집주인에게 서면으로 알려야 합니다. 집주인이 합리적인 기간 내에 문제를 해결하지 않을 경우, 세입자는 법적 조치를 취할 수 있습니다. 그러나 자연재해나 집주인이 통제할 수 없는 상황으로 인해 심각한 문제가 발생한 경우, 집주인은 아무런 조치를 취할 의무가 없을 수 있습니다.

임대인, 부동산 중개인, 주택 담보 대출 기관, 주택소유자 협회 등은 공정 주택법의 적용을 받습니다. 이 법은 아파트, 단독 주택, 이동식 주택 단지 등 다양한 유형의 주택에 적용됩니다. 임대인이 다음과 같은 사유로 세입자를 차별하는 것은 콜로라도 주법에 위배됩니다.

• 무능
• 경주
• 신조
• 색상
• 성별
• 성적 취향
• 종교
• 결혼 상태
• 가족 상태
• 국적 또는 혈통
• 소득원(사회보장, 장애 수당 또는 주택 바우처 등)
• 인종과 관련된 머리카락 질감이나 스타일(예: 머리띠, 머리카락, 아프로)

이는 집주인이 이러한 이유로 임대를 거부하거나, 임대료를 인상하거나, 세입자를 다르게 대우할 수 없음을 의미합니다. Boulder집주인은 이러한 범주에 따라 세입자를 심사할 때 다른 임대료나 보증금을 청구하거나, 다른 임대 기간을 요구하거나, 다른 규칙을 적용할 수 없습니다(BRC §12-1-2). 학생은 보호 계층으로 간주되지 않습니다.

차별적 관행의 예

• 주택 임대 거부: 집주인이 아이를 둔 가족에게 아파트를 보여주거나 임대해주기를 거부합니다.

• 주택 가용성에 대한 허위 정보 제공: 집주인이 잠재적 세입자에게 아파트가 이미 임대되었다고 말하지만 나중에 다른 사람에게 임대합니다.

• 차별적인 조건이나 조항을 부과하는 경우: 집주인은 장애인 세입자에게 더 높은 보증금을 요구합니다.

• 세입자를 괴롭히거나 위협하는 행위: 집주인이 인종이나 종교를 근거로 세입자를 모욕적인 발언을 하거나 위협하는 경우.

• 합리적인 배려 거부: 집주인이 장애가 있는 세입자에게 보조 동물을 키우는 것을 허용하지 않습니다.

• 차별적 광고: 아파트 광고에는 "섹션 8은 적용되지 않습니다"라는 문구가 포함되어 있습니다.

합리적인 숙박 시설

장애는 신체적 또는 정신적 손상으로 인해 하나 또는 주요 생활 활동이 크게 제한되는 것으로 정의됩니다. 장애인은 주택을 구하거나 유지하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이러한 어려움을 해결하기 위해 집주인에게 합리적인 편의를 요청할 수 있습니다.

합리적인 배려란 임대하는 재산을 동등하게 사용할 수 있도록 규칙, 정책, 관행 또는 서비스에 대한 변경, 예외 또는 조정을 말합니다. 그러나 이러한 배려는 반드시 필요한 것이어야 하며 지나치게 부담스럽지 않아야 하며, 집주인의 사업을 근본적으로 바꾸어서는 안 됩니다. 편의 제공에는 건물 자체의 구조적 변경은 포함되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 장애가 명확하지 않은 경우, 집주인은 자격을 갖춘 전문가에게 확인을 요청할 수 있습니다. 여기에는 의사, 심리학자, 사회복지사 등이 포함될 수 있습니다. 집주인은 합리적인 편의 제공이나 개조 요청을 평가할 때에도 세입자의 의료 기록을 요청할 수 없습니다. 세입자는 자신의 구체적인 장애를 공개할 의무가 없습니다.

임대 주택의 합리적인 편의 제공 사례는 다음과 같습니다.

• 반려동물이 출입할 수 없는 건물에 보조 동물을 허용합니다.

• 시각 장애가 있는 세입자에게 다양한 형식으로 정보를 제공합니다.

• 도움이 필요한 세입자와 함께 보호자가 살 수 있도록 허용합니다.

합리적인 배려에 대한 자격을 판단하기 위해 세입자는 다음 질문을 고려할 수 있습니다.

• 장애로 인해 주거 문제를 겪고 있나요?

• 요청한 숙박 시설이 주택을 얻거나 유지하는 데 도움이 될까요?

• 숙박 시설의 임대 조건을 준수할 수 있나요?

• 숙박 시설이 건물 내 다른 사람들의 건강, 안전 및 재산을 보호해 줄까요?

합리적인 편의 제공 요청

1. 요청사항을 서면으로 작성하세요.
2. 의료 기록이나 전문가의 소견서 등 증빙 서류를 제공하세요.
3. 해당되는 경우 주택 제공자의 절차를 따르세요.

집주인은 요청을 승인하거나 거부 사유를 합리적으로 설명해야 합니다. 집주인이 합리적인 편의를 부당하게 거부하는 경우, 이는 주택 차별에 해당할 수 있습니다. 경우에 따라 항소 절차가 있을 수 있습니다. 세입자는 변호사와 상담하거나 콜로라도 시민권국 또는 미국 주택도시개발부(HUD)에 민원을 제기할 수 있습니다.

공정주택법과 미국장애인법(ADA)은 별개의 법률입니다. 일부 분야에서는 유사한 보호를 제공하지만, 그 범위와 구체적인 요건은 서로 다릅니다.

보조 동물

장애인을 위한 보조 동물에는 두 가지 유형이 있습니다.

• 봉사 동물 : 업무 수행을 위해 훈련됨.

• 지원 동물: 정서적 지원을 제공합니다(훈련을 받지 않았을 수도 있음).

집주인과 세입자를 위한 핵심 사항:

• 요청 : 세입자는 언제든지 보조 동물을 요청할 수 있습니다.

• 요금 : 집주인은 보조 동물에 대해 추가 요금을 청구할 수 없지만, 손해에 대한 손해배상은 청구할 수 있습니다.

• 선적 서류 비치: 집주인은 보조 동물이 필요하다는 사실을 증명하는 서류를 요청할 수 있습니다(특히 장애가 눈에 띄지 않는 경우).

• 규칙 : 보조 동물은 여전히 ​​지역 동물 관리 및 공중 보건 규칙을 따라야 합니다.

• 부인: 집주인은 상당한 부담, 안전 위험 또는 상당한 피해를 초래할 수 있는 경우에만 요청을 거부할 수 있습니다. 요청을 거부하기 전에 세입자와 모든 선택 사항을 논의해야 합니다.

자세한 내용은 연방 공정 주택법Walk Through California 프로그램, 미국 장애인 법또는 변호사와 상담하세요.

가정 폭력 보호

• 불법적인 성적 행위, 스토킹 또는 가정 폭력의 피해자는 CRS §60-24-30 및 CRS §2103-38-12에 명시된 바와 같이 최근 401일 이내의 경찰 보고서, 법원에서 발행한 보호 명령 또는 의료 전문가의 서면 진술서(스토킹 사건 제외)와 같은 증거를 제공하면 벌금 없이 임대 계약을 종료할 수 있습니다.

• 피해자는 자신이나 자녀의 안전을 위협받아 집을 떠날 수 있으며, 이사 후 90일 이내에 한 달 치 임대료만 납부하면 됩니다(CRS §38-12-402). 단, 집주인은 세입자로부터 임대료를 수령하기 전까지는 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다.

• 집주인은 가정 폭력, 불법 성행위, 스토킹 등의 피해자가 경찰에 신고한 경우 가해자와의 관계의 성격에 관계없이 임대 계약을 해지하거나 벌금을 부과할 수 없습니다. (CRS §38-12-402(1)).

• 가정 폭력으로 인해 피해자가 임대 계약을 해지하는 경우, 집주인은 법률에 의해 요구되지 않는 한 이 정보를 타인에게 공개할 수 없으며 세입자의 새 주소를 공유할 수도 없습니다(CRS §38-12-402(4)).

• 여성에 대한 연방 폭력 방지법(VAWA)은 가정 폭력 생존자에게 추가 보호를 제공하고 이들의 강제퇴거를 금지합니다.

• 주법(CRS § 13-40-104(4))에 따르면 가정 폭력이나 가정 내 학대 피해자는 다음과 같은 변호를 받을 수 있습니다.임대 계약 위반으로 인한 강제퇴거. 그러나 세입자는 임대료 미납에 대한 변명으로 가정 폭력을 사용할 수 없습니다.

• 임대 계약 위반에 대한 퇴거 방어 요건:

  • 피해자는 가해자와 "친밀한 관계"(현재 또는 과거)가 있어야 합니다.
  • 피해자는 가해자가 될 수 없습니다.
  • 가정 폭력/학대가 강제퇴거의 직접적인 원인이어야 합니다.
  • 가정 폭력/학대는 경찰 보고서나 유효한 보호 명령을 통해 입증되어야 합니다.

위에서 언급했듯이, 이러한 권리 중 어느 것도 임대 조건에 의해 포기될 수 없습니다.

당신이나 당신이 아는 누군가가 도움이 필요할 경우 Safehouse Progressive Alliance for Nonviolence에 연락하세요. www.safehousealliance.org, 303-444-2424.

현역 군 복무

• 군인 민사 구제법은 군인과 그 가족이 군에 입대하거나, 현역으로 소집되거나, 새로운 주둔지로 이전되거나, 다른 지역으로 배치되는 경우 임대 계약을 종료하거나 퇴거를 일시 중단할 수 있도록 허용합니다.

• 임대 계약을 종료하려면 군인은 임대인에게 서면으로 통지하고 군 명령서 사본이나 지휘관의 서한을 제출해야 합니다. 통지서에는 이사 또는 근무 시작일이 명시되어야 합니다. 임대료를 월 단위로 납부하는 경우, 임대 계약은 다음 임대료 납부일로부터 30일 후에 종료됩니다. 예를 들어, 군인이 10월 1일에 통지하고 31월 30일에 임대료를 납부해야 하는 경우, XNUMX월 임대료를 납부해야 합니다. 임대 계약은 XNUMX월 XNUMX일에 공식적으로 종료됩니다. 선납된 임대료는 임대 계약 종료 후 XNUMX일 이내에 환불해야 합니다.

• 이 법은 군인과 그 가족이 군 복무 기간 동안 법원 명령 없이는 강제로 퇴거당하지 않도록 보호합니다. 이 보호는 주택이 주로 생활용이고 임대료가 법정 주택 가격 인플레이션을 고려하여 2,400달러 이하인 경우에 적용됩니다.

이민 또는 시민권 상태

이민자 세입자 보호법(CRS §38-12-1201-1205)에 따라 집주인은 다음을 할 수 없습니다.

• 집주인이 세입자의 고용주인 경우를 제외하고, 세입자의 이민 또는 시민권 상태와 관련된 정보를 요청합니다.
• 세입자의 이민 또는 시민권 상태에 대한 정보를 공개하거나 공개하겠다고 위협하거나, 이 법에 따른 권리를 행사하는 세입자를 괴롭히거나 위협하는 행위
• 임차인의 이민 또는 시민권 상태만을 근거로 임대 계약을 체결하는 것을 거부합니다.

세입자의 이민 또는 시민권 상태를 이유로 임대 부동산의 소유권을 회복하기 위한 소송을 제기합니다.

임대 부동산 판매

• 임대인은 임대차 계약서에 그렇게 할 권리가 명시되어 있지 않는 한, 단지 부동산을 팔고 싶다는 이유만으로 임대차를 조기에 종료할 수 없습니다.

• 임대 부동산을 매매할 경우, 새 소유주는 임대료 및 임대 종료일을 포함한 임대 계약을 준수해야 합니다. 세입자와 새 소유주가 변경 사항에 동의하는 경우, 임대 계약 조건이 변경될 수 있습니다.

• 세입자는 원래 집주인으로부터 새로운 집주인에게 임대료를 지불하라는 서면 통지를 받을 때까지 원래 집주인에게 계속 임대료를 지불해야 합니다.

• 부동산이 매매될 때 세입자의 보증금을 처리하는 방법에는 두 가지가 있습니다. 기존 임대인은 보증금을 새 소유주에게 양도하고 세입자에게 서면으로 통지할 수 있습니다. 기존 소유주는 체크인 시트와 같은 부동산 상태 관련 서류도 함께 양도해야 합니다. 또는 기존 소유주는 임대 계약 조건에 따라 유효한 공제 금액을 제외한 보증금을 세입자에게 반환할 수 있습니다. 이후 새 소유주는 새로운 보증금을 받게 됩니다. 두 방법 모두 새 소유주는 부동산을 검사하고 기존 상태 문제를 확인해야 합니다.

임대 부동산의 압류

콜로라도에서는 압류된 부동산에 거주하는 세입자는 압류가 진행된 후에도 거주할 권리가 보장되지 않습니다. 세입자라면 새 집주인과 계속 거주하는 것에 대해 이야기할 수 있습니다. 합의에 도달하면 서면으로 작성하고 모든 사람이 서명하도록 하세요.

임대차 계약서는 전대차 및/또는 양도를 허용하거나 명시적으로 금지할 수 있습니다. 전대차 및 양도는 임대인의 허가가 있어야만 가능하며, 모든 당사자의 보호를 위해 항상 서면으로 작성되어야 합니다. 임대차 계약서에 전대차 및/또는 양도에 대한 내용이 명시되어 있지 않은 경우, 임대인은 부당하게 동의를 거부할 수 없습니다.

하위 임대와 양도는 같은 것이 아니지만, 이 두 단어는 종종 혼용되어 혼란을 야기합니다.

전대

• 전대차는 기존 임대 계약 기간 내에 기존 세입자가 다른 사람에게 집을 임대하는 경우를 말합니다. 새 세입자는 기존 세입자에게 임대료를 지불하고, 기존 세입자는 여전히 집주인에게 임대료를 지불합니다.

• 기존 세입자는 집주인에게 임대료를 지불할 책임이 있습니다. 새 세입자가 임대료를 지불하지 않더라도 기존 세입자는 여전히 집주인에게 임대료를 지불해야 합니다.

• 기존 세입자는 새 세입자에게 체크인/아웃 서류에 서명하도록 요청할 수 있으며, 보증금을 요구할 수도 있습니다. 또한, 새 세입자가 부동산을 직접 방문하여 점검을 할 수도 있습니다.

• 새 세입자가 부동산을 손상시키거나 임대차 계약을 위반할 경우, 기존 세입자는 해당 문제에 대해 여전히 집주인에게 책임이 있습니다. 새 세입자는 기존 세입자에게 손해를 배상할 책임이 있습니다.

할당

• 임대차 계약 양도는 원래 세입자가 임대 부동산에 대한 소유권을 새로운 세입자에게 이전하는 것을 의미합니다.

• 양도에 따라 새로운 세입자는 집주인에게 직접 임대료를 지불할 책임이 있습니다.

• 원래 세입자는 집주인이 계약을 완전히 해제하지 않는 한 다른 의무를 유지할 수 있습니다.

• 일반적으로 임대차 양도에는 원래 세입자, 새 세입자, 집주인 간의 협상이 필요합니다.

임대 계약 갱신 불가

세입자의 임대 계약이 만료되거나 월세 세입자인 경우, 집주인은 임대 계약을 종료하기 위해 특정 요건을 충족해야 할 수 있습니다. 이러한 "정당한 사유 보호"는 모든 경우에 적용되는 것은 아니며, 특히 세입자가 해당 부동산에 12개월 미만 거주한 경우에는 더욱 그렇습니다.

세입자가 해당 부동산에 거주한 경우 적게 12개월 이상

임대인이 임대 계약을 종료하려면 갱신 불가 통지서를 제출해야 합니다. 통지 기간은 세입자가 거주한 기간에 따라 1일에서 28일까지입니다.

• 6개월 ~ 1년 미만: 28일 전 통지.

• 1개월에서 6개월 미만: 21일 전 통지.

• 1주일에서 1개월 미만: 3일 전에 통지하세요.

• 1주일 이내: 1일 전에 통보하세요.

세입자가 해당 부동산에 거주한 경우 더 보기 12개월 이상

콜로라도에서는 세입자가 임대 주택에 12개월 이상 거주한 경우, 월 단위 임대 계약이 있더라도 "정당한 사유" 보호(CRS § 38-12-1301-1307)를 받을 가능성이 높습니다. 즉, 집주인은 일반적으로 12개월 후 임대 계약을 갱신하거나 현재 임대 계약과 유사한 조건으로 월 단위 계약을 연장해 줄 것을 제안합니다. 그러나 집주인은 임대료를 변경할 수 있습니다. 이러한 "정당한 사유" 보호는 임대 계약서의 내용과 관계없이 적용됩니다.

If a 주인 하지 지원 준수 과 전에, 막 원인 보호, 전에, 거주자 그것을 강제퇴거 소송에 대한 방어수단으로 사용하세요.

콜로라도의 집주인은 다음과 같은 법적으로 허용되는 이유로 임대 계약을 갱신하지 않기로 선택할 수 있습니다.

(전체 목록은 (CRS § 38-12-1301 — 1307)을 참조하세요.)

• 무단 출입/점유: 임차인이 집주인의 동의나 허가 없이 불법 점유 등 부동산을 점유하는 경우입니다.

• 임대료/지불 문제: 세입자가 합의한 대로 임대료를 납부하지 않는 경우. 임대 계약 기간 중 10회 이상 연체된 경우 (임대료 납부 기한 후 XNUMX일 이상 경과 시 연체로 간주)

• 임대 계약 위반: 임차인이 임대 계약을 중대하게 위반하거나 통지를 받은 후에도 임대 조건을 반복적으로 위반합니다.

• 무과실 퇴거: 이것은 콜로라도의 특정 법률 범주입니다(38-12-1303(3)). 일반적으로 임대인이 세입자의 잘못으로 인해 퇴거하는 것이 아니라 다른 상황(예: 자가 거주 부동산, 단기 임대, 철거/개조, 대규모 수리, 임대인/가족 이사, 매매)으로 인해 퇴거하는 상황을 말합니다. 자세한 내용은 해당 법률을 참조하세요.

• 불쾌감/피해: 세입자의 행위로 인해 불편을 끼치거나, 다른 사람의 조용한 즐거움을 방해하거나, 부주의하게 건물을 손상시키는 경우.

무과실 퇴거의 경우에도 집주인은 세입자에게 적절한 통지 기간을 제공해야 하며, 일반적으로 퇴거 통지 기간은 90일입니다. 각 상황에는 관련 요건과 통지 사항이 있습니다. 집주인은 관련 법률을 참고하는 것이 중요합니다. § 38-12-1303 각 상황에 대한 구체적인 규칙은 다음과 같습니다.

당사자들이 임대 또는 퇴거 권리에 대해 질문이나 우려 사항이 있는 경우, 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

임대 계약 조기 종료(조기 퇴거)

• 임대 계약의 조기 해지(임대 계약 위반이라고도 함)는 심각한 문제입니다. 임차인은 임대 계약서에 서명하기 전에, 임대 기간 만료 전에 나가고 싶거나 나가야 할 경우 임대 계약을 적절하게 해지하기 위해 필요한 조치를 이해해야 합니다.

• 세입자는 집주인이 빈 집을 채우도록 돕거나, 임대 계약을 위반할 경우 수수료나 기타 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.

• 일반적으로 세입자가 임대 계약을 위반하면, 공실이 채워질 때까지 임대료를 납부할 책임이 있습니다. 집주인은 공실을 채우기 위해 세입자와 협력할 의무가 있으며, 부당하게 대체 세입자의 입주를 거부해서는 안 됩니다. 새 세입자가 임대료를 납부하기 시작하면, 집주인은 같은 기간 동안 기존 세입자에게 임대료를 계속 징수할 수 없습니다.

• 임차인이 제한된 의무로 임대 계약을 조기에 종료할 수 있는 특정한 상황이 있습니다(군 복무, 가정 폭력, 거주 가능성 보장 및 조용한 즐거움에 대한 섹션 참조). 그러나 이러한 권리를 행사하기 전에 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

"강제 침입 및 불법 점유"(FED)는 일반적으로 임대인이 세입자를 상대로 제기하는 소송을 지칭하는 법률 용어로, 결국 퇴거로 이어질 수 있습니다. 퇴거는 법원이 세입자에게 건물에서 나가라고 명령할 때 발생합니다. 퇴거는 심각한 결과를 초래할 수 있으므로 세입자는 퇴거를 피해야 합니다. 퇴거와 관련하여 알아야 할 몇 가지 중요한 사항은 다음과 같습니다.

• 집주인은 법원 명령 없이는 집을 퇴거시킬 수 없습니다.

• 집주인은 한 명의 세입자를 임대 계약에서 퇴거시킬 수 있지만, 세입자는 일반적으로 서로를 퇴거시킬 수 없습니다. 왜냐하면 세입자는 서로 동일한 권리를 가지고 있기 때문입니다(대부분의 경우). 세입자는 하위 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다.

• 이동식 주택 공원에 적용되는 퇴거법은 다른 유형의 주택과 다릅니다. 조립식 주택에 대한 정보가 포함된 별도 가이드 이용 가능합니다. 또한 상업용 임대 계약에 적용되는 법률도 다릅니다.

• 도시의 Boulder 퇴거 위기에 처한 세입자를 지원하는 프로그램이 있습니다. 퇴거 방지 및 임대 지원 서비스(EPRAS) 프로그램은 계약 변호사를 통해 법률 자문 및 변호를 제공하고, 집주인에게 금전적 형태의 임대 지원을 제공하며, 조정 조립식 주택 지역의 세입자도 이러한 서비스를 받을 자격이 있습니다.

• 도움이 필요하면 EPRAS에 문의하세요. Boulder 그리고 퇴거에 직면해 있다면 303-441-3414로 전화하거나 서비스 요청을 제출합니다.

법원 명령 없이 퇴거

• 집주인은 적절한 법적 절차를 거치고 법원 명령을 받지 않고는 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 단, 드문 경우는 예외입니다. 마약 검사실 청소나 명백한 유기 증거(CRS § 38-12-510)는 예외입니다. (유기 관련 조항 참조) 그러나 이 두 가지 모두 위험할 수 있으므로, 집주인은 긴급 상황이 아닌 한 어떠한 조치도 취하기 전에 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

• 집주인은 법원 명령을 얻기 위한 법적 절차를 거치지 않고는 부동산의 자물쇠를 바꾸거나, 세입자를 잠그거나 차단하거나, 물리적으로 부동산을 철거하거나, 그 밖의 방법으로 세입자가 부동산을 사용하는 것을 막을 수 없습니다.

• 집주인은 세입자를 집에서 내쫓기 위해 난방, 수도, 온수, 전기, 가스 등 필수 서비스를 중단하거나 문, 창문 또는 자물쇠를 제거할 수 없습니다.

• 집주인은 임차인의 서면 허가 없이는 법적 절차(기타 섹션 참조)를 따르지 않고 임차인의 소지품을 건물에서 가져갈 수 없습니다.

• 흔히 "자력 퇴거"라고 불리는 이러한 조치를 취할 경우 집주인에게 상당한 벌금이 부과될 수 있습니다. 세입자가 집주인이 "고의로" 자신을 퇴거시켰다는 사실을 입증하기는 더 어려울 수 있지만, 실제 손해 배상금, 합리적인 변호사 비용, 법원 수수료, 그리고 5000개월 임대료 또는 38달러 중 더 높은 금액을 받을 수 있습니다. (CRS § 12-510-2(XNUMX)). 이는 집주인이 "자기 마음대로 법을 집행하는" 것을 막기 위해 의회가 마련한 강력한 도구입니다.

법원 명령 없이 잠금이 발생하는 경우

세입자가 건물에 출입할 수 없거나, 필수 서비스가 차단되어 나가라는 압력을 받았다고 생각하는 경우, 어떤 조치를 취해야 할지 신중하게 생각해야 합니다. 건물 안으로 무리하게 들어가지 않도록 주의해야 합니다. 세입자는 경찰이나 보안관에 연락하여 임대 계약서 사본을 담당관에게 제출해야 합니다. 담당관이 세입자가 건물에 있을 권리가 있다고 판단하면, 임대인에게 세입자의 재입주를 요구할 수 있습니다. 세입자는 변호사와 상담하여 추가적인 지침을 받아야 합니다.

집주인이 안전 문제로 인해 자물쇠를 교체하거나 유지 관리를 위해 필수적인 서비스를 중단하려는 경우, 가능한 한 사전에 서면으로 세입자에게 통지해야 하며, 양측 모두에게 가장 적합한 날짜와 시간을 세입자와 협의하여 정해야 합니다.

퇴거 절차

1단계: 퇴거 사유:

임대료 미납

• 임차인이 임대 계약서에 동의한 대로 임대료를 내지 못할 경우, 집주인은 일반적으로 10일 전에 임대료 또는 점유 요구 통지서를 제공해야 합니다(재산이 CARES 법의 적용을 받는 경우 30일. CARES 법은 정부 지원 주택담보대출, 압류된 부동산, 특정 정부 혜택/지원을 받는 임대 부동산에 적용됩니다).

• 이 통지서는 세입자에게 연체된 임대료를 납부하거나 집을 비워야 하는 10일(CARES 주택의 경우 30일)의 기간을 제공합니다. 세입자가 이사를 나가더라도 미납된 임대료에 대한 책임은 여전히 ​​있습니다.

• 세입자가 이를 따르지 않을 경우, 집주인은 법원에 퇴거 소송을 제기할 수 있습니다.

임대 위반

• 첫 번째 위반: 준수 또는 점유 통지에 대한 10일 요구(CARES 부동산의 경우 30일)가 발행되어 세입자에게 위반 사항을 시정하거나 이사할 때까지 10일(30일)의 시간이 주어집니다.

• 동일한 임대 조건을 두 번째로 위반하는 경우: 위반이 반복되면 10일(CARES 부동산의 경우 30일)의 퇴거 통지서가 발행되며, 세입자는 10일(또는 30일) 이내에 부동산을 비워야 합니다.

• 중대한 위반: 중대한 위반에 대한 3일간의 퇴거 통지서는 범죄 행위나 재산 피해와 같은 심각한 범죄에 대해 발급되어 즉각적인 퇴거가 가능합니다.

임대 만료

• 임대 계약이 특정 날짜에 종료되고 임차인이 "무과실" 퇴거 규정에 따른 보호 대상이 아닌 경우, 계약서에 달리 명시되지 않는 한 어느 당사자도 통지할 의무가 없습니다(임대 계약 종료 조항 참조). 임대 계약은 단순히 만료되며, 임차인은 부동산에서 퇴거해야 합니다.

2단계: 통지에 대한 세입자의 응답

• 집주인에게 연락하세요: 집주인에게 연락하여 문제와 잠재적 해결책을 논의하세요.

• 도움을 구하세요: 퇴거 방지 및 임대 지원 서비스에 문의하세요.

• 옵션 살펴보기:

  • 연체된 임대료를 지불하세요.

  • 변호사와 "조언 전용" 초기 상담을 통해 퇴거 소송에 대한 방어 수단이 있는지 확인하세요.

  • 특히 의무적 중재를 받을 자격이 있는 경우 중재를 요청하세요. (아래 참조)

  • 임대 지원을 요청하세요.

  • 지불 계획을 협상하세요.

  • 이사 일정을 협상하세요.

  • 임대 계약 위반 사항을 해결하세요.

3단계: 중재에 대한 의무적 제안

임차인이 SSDI, SSI 또는 Colorado Works 현금 지원을 받는 경우 집주인은 FED 또는 "퇴거" 소송을 시작하기 전에 성실하게 중재를 제안해야 합니다(CRS) § 13-40-110(1)(a)).

4단계: 법원 소환장

문제가 해결되지 않으면 집주인은 퇴거 소송을 제기할 수 있습니다. 세입자는 퇴거 위기에 처했다고 생각되는 즉시 다음 자료들을 활용하는 것이 중요합니다. 세입자가 빨리 조치를 취할수록 좋습니다.

• 법률 서비스: 변호사는 법적 권리와 선택권에 대한 지침을 제공할 수 있습니다.

• 잠재적 임대 지원: 임대료 지불에 도움이 되는 재정 지원이 제공될 수도 있습니다.

• 중개: 중립적인 제3자는 세입자와 집주인 간의 논의를 촉진하여 상호 합의에 도달할 수 있는 해결책을 찾을 수 있습니다.

임차인이 퇴거를 위한 법원 소환장을 받은 경우 지정된 날짜에 법원에 출두하는 것이 중요합니다.이것은 강제퇴거를 피하기 위한 가장 중요한 단계입니다.

5단계: 중재 결과

• 사건 기각: 임차인이 판결이 내려지기 전에 미지불 임대료와 기타 빚진 돈을 모두 갚으면, 집주인은 퇴거 명령을 기각해야 합니다.

• 지불 또는 이사 계획: 당사자들은 세입자가 빚진 돈을 갚을 수 있는 일정을 협상하거나(때로는 임대 지원을 통해) 특정 날짜까지 부동산을 비울 수 있습니다.

협상이 실패하고 당사자들이 스스로 결정을 내릴 수 없는 경우, 판사는 사건을 심리하고 즉시 판결을 내리거나 재판 일정을 정해 결과를 결정합니다.

6단계: 중재를 통해 해결되지 않을 경우 법원 소송

• 세입자는 잠재적인 방어수단이나 반소(집주인에 대한 소송)에 대해 답변서를 제출할 수 있습니다.

• 당사자들은 "정당한 사유"를 들어 연기를 요청할 수 있습니다. 이는 퇴거 심리를 연기해 달라는 공식적인 요청입니다. 이러한 요청은 매우 드물게 승인됩니다.

• 판결 및 영장: 법원은 판결(일반적으로 세입자를 상대로 부동산 소유권을 누가 얻을지 결정하는 판결)과 반환 명령(집주인이 보안관 대리인을 고용하여 세입자를 퇴거시키고 세입자의 소지품 철거를 감독할 수 있도록 하는 법원 명령)을 내립니다. 이는 세입자가 법원에 출두하지 않을 경우 가장 가능성이 높은 결과입니다.

7단계: 퇴거 방어 및 재판

세입자가 퇴거 명령에 이의를 제기할 타당한 사유가 있다고 판단하는 경우, 재판을 요청할 수 있습니다. 그러나 실직, 질병, 열악한 생활 환경과 같은 일반적인 사유는 일반적으로 유효한 법적 방어 수단으로 간주되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

• 체험판을 요청하려면 세입자는 다음을 수행해야 합니다.

  • 답변 제출: 법원에 서면으로 답변하여 퇴거가 정당하지 않다고 생각하는 이유를 설명하세요.

  • 법원 심리에 참석하세요. 예정된 날짜에 법원에 출두하여 사건을 진술하세요. 이러한 재판은 대개 세입자가 법원에 처음 출두한 날로부터 7~10일 후에 정해집니다.

• 재판에서 세입자는 다음을 할 수 있습니다.

  • 임대 계약서, 재무 기록, 사진 등 증거 자료를 제시하세요.

  • 선서하고 증언하세요.

  • 증인들에게 질문하세요.

  • 증인을 데려오세요

8단계: 퇴거 판결 후

임대인이 점유 판결을 받으면, 보안관으로부터 반환 영장을 받을 수 있습니다. 이를 통해 보안관은 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.

• 집주인은 일반적으로 법원의 결정이 내려진 후 48시간 이내에 이 명령장을 받을 수 있습니다.

• 그런 다음 10일 후에 보안관 사무실에 퇴거 일정을 정할 수 있습니다(사전 중재가 필요한 경우 이 기간은 30일입니다).

• 일반적으로 퇴거 전에 보안관은 건물 문에 녹색 공지문을 게시하여 세입자에게 24~48시간 전에 경고합니다.

중요한 고려 사항

• 퇴거 기록 억제: 콜로라도 법은 세입자에 대한 퇴거 판결이 내려지지 않는 한 대부분의 퇴거 기록을 삭제함으로써 세입자를 보호합니다. 그러나 임대인은 여전히 ​​세입자의 미래 임대인과 경험을 논의할 수 있으며, 퇴거가 실제로 발생하지 않았더라도 참고 문헌에 퇴거 신청을 했다는 사실을 공개할 수 있습니다.

• 변호사 비용 및 법원 비용: 강제퇴거 소송에서 승소한 당사자는 변호사 비용과 소송 비용을 회수할 자격이 있을 수 있지만, 임대 계약에서 구체적으로 허용하는 경우에만 해당됩니다.

• 지속적인 임대료 책임: 임대 기간이 끝나기 전에 임대 주택을 비우는 세입자는 여전히 임대료를 내야 할 수도 있지만, 이는 임대 계약의 구체적인 조건에 따라 달라집니다.

• 기간 : 최초 통지부터 최종 퇴거까지 전체 퇴거 절차는 몇 주 또는 몇 달이 걸릴 수 있습니다.

퇴거 위기에 처한 세입자는 자신의 권리와 선택 사항을 이해하기 위해 법률 자문을 구하는 것이 매우 중요합니다. 세입자가 퇴거 방어 전문 변호사와 빨리 상담할수록 변호사가 변호를 하거나 더 긍정적인 결과를 협상할 가능성이 높아집니다.

보증금은 손해 보증금이라고도 하며, 세입자가 이사하기 전에 집주인에게 지불하는 돈입니다. 이 보증금은 임대료 미납이나 정상적인 마모를 넘어서는 재산 손상과 같은 문제로부터 집주인을 보호하는 데 도움이 됩니다(CRS §§38-12-101~104).

• 집주인은 보증금으로 2개월치 임대료 이상을 청구할 수 없습니다. (CRS §38-12-102.5)

• 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 보증금을 임대료 선불로 사용할 수 없습니다. 임차인이 임대료를 지불하지 않을 경우, 임대인은 손실된 임대료를 충당하기 위해 보증금을 보관할 수 있습니다(CRS §38-12-103(1)).

• 손해액이 보증금을 초과할 경우, 집주인은 추가 비용에 대해 세입자를 상대로 소송을 제기할 권리가 있습니다. 또한, 집주인은 미납된 임대료에 대해서도 소송을 제기할 수 있습니다.

• 규정에 의해 요구되지 않는 한, 임대인은 세입자가 초래한 손상을 복구하지 않기로 선택할 수 있습니다. 이 경우에도 세입자는 손상에 대한 재정적 책임을 져야 합니다. 임대인은 규정에 따라 특정 가전제품, 필수 서비스 또는 건물 기반 시설의 손상을 수리해야 합니다. Boulder 부동산 유지 관리 규정.

보증금 반환

• 콜로라도 법에 따르면 세입자는 보증금 전액과 시의 이자를 돌려받을 자격이 있습니다. Boulder 임대 조건을 모두 준수하고, 임대료를 제때 납부하며, 정상적인 마모 및 파손을 넘어서는 손상을 일으키지 않는 경우 부동산을 임대할 수 있습니다(CRS §38-12-103).

• 임대 계약서에는 보증금 반환 방법이 명시되어야 합니다. 보증금을 우편으로 받는 세입자는 집주인에게 우편물 수령 주소를 알려야 합니다.

• 임대인은 임대차 계약 종료일 또는 이사일로부터 한 달 이내에 보증금을 반환하거나 세입자에게 공제 내역서를 제출하고, 잔액은 납부해야 합니다(CRS §38-12-103(1)). 이 기간은 임대차 계약서에 명시되어 있는 경우 최대 60일까지 연장될 수 있습니다(CRS §38-12-103(1)).

• 항목별 명세서는 보증금의 일부를 보관하는 정확한 사유를 설명해야 합니다. 집주인이 이 명세서를 제때 제출하지 않을 경우, 보증금의 일부를 보관할 권리를 상실하지만, 원할 경우 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

정상적인 마모란 무엇인가요?

• 정상적인 마모는 임대 주택이 의도한 대로 사용되고 세입자나 손님의 부주의, 사고 또는 오용으로 인해 손상되지 않은 경우 발생하는 자연스러운 악화를 말합니다(CRS §38-12-102(1)).

• 일반적인 마모의 예로는 일반적인 통행으로 인한 카펫의 마모된 부분이 있습니다. 일반적인 마모를 넘어서는 손상으로는 카펫의 얼룩, 찢어짐, 또는 카펫에 묻은 반려동물의 소변 등이 있습니다.

• 세입자가 정상적인 마모나 파손을 넘어 손상을 입힌 경우 수리를 하기 전에 집주인과 상의해야 합니다. 수리가 집주인의 기준을 충족하지 못할 수 있기 때문입니다.

보증금에서 돈을 원천징수하는 이유

• 정상적인 마모나 손상을 넘어서는 손상.

• 미납된 공공요금.

• 연체된 임대료.

• 임대 기간이 끝나거나 재임대 날짜가 먼저 도래하는 날까지의 미래 임대료입니다.

• 미납 연체료.

• 임대 계약서에 퇴거에 대한 법적 비용이 명시되어 있는 경우.

• 광고 비용.

• 세입자가 이사했을 당시의 상태로 부동산을 돌려놓기 위해서는 청소가 필요하며, 정상적인 마모나 파손은 제외됩니다.

• 임대 계약서에 명시된 대로 이사 시 전문적인 카펫 청소 등 모든 청소 서비스를 표준으로 제공합니다.

• 임대인에게 재정적 피해를 입히는 임대 계약 위반.

손해에 대한 공제 결정

• 수리 담당자가 노동비나 자재비에 대해 추정한 작업 비용은 집주인이 보증금에서 얼마를 공제해야 할지 알아내는 데 도움이 됩니다.

• 집주인은 일반적으로 손상된 물품에 대해 전체 교체 가치를 청구할 수 없으며, 감가상각된 가치를 청구해야 합니다. 감가상각된 가치는 물품의 최초 가격, 예상 수명, 그리고 현재 연령을 기반으로 한 합리적인 추정치여야 합니다.

보증금 원천징수에 대한 구제수단

• 임대인이 30일(또는 임대 계약서에 명시된 경우 60일) 이내에 보증금 전액을 반환하지 않거나 남은 잔액과 함께 공제 항목 목록을 제공하지 않으면 보증금을 유지할 권리를 상실합니다. (CRS §38-12-103(2)) 미쉬킨 영, 107 P.3d 393(콜로라도 2005).

• 이 권리를 잃었다고 해서 나중에 집주인이 세입자를 상대로 손해배상 소송을 제기하는 것을 막을 수는 없습니다.

협상

• 세입자가 공제액에 동의하지 않는다면, 집주인과 상의하여 자신이 생각하는 공평한 금액이 무엇인지 알아보아야 합니다.

• 집주인에게 사진, 비디오, 수리 견적 등 증거를 보여주면 주장을 뒷받침하는 데 도움이 됩니다.

• 집주인에게 답변 기한을 물어보면, 세입자가 집주인의 답변에 만족하지 못할 경우 다음에 무엇을 해야 할지 계획하는 데 도움이 됩니다.

• 대화로 문제가 해결되지 않으면 세입자와 집주인은 중재를 통해 문제를 논의하는 것이 더 나을 수 있습니다. 중재를 통해 양측이 서로의 의견을 듣고 증거를 공유할 수 있습니다.

7일 요구서

• 7일 청구서는 세입자가 부당하게 횡령되었다고 생각하는 손해 보증금의 반환을 공식적으로 요청하는 데 사용됩니다. 집주인이 7일 이내에 보증금(또는 세입자가 만족하는 금액)을 반환하지 않을 경우, 세입자는 원천징수된 금액의 3배에 해당하는 금액을 청구할 수 있습니다.

• 서한은 추적 가능한 방법으로 발송해야 합니다. 세입자는 일반 우편이나 이메일로 두 번째 사본을 보낼 수도 있습니다. 세입자는 서한 사본과 함께 서한이 정확한 주소로 발송되었고, 실제로 배송되었거나 배송이 시도되었다는 증빙 서류를 보관해야 합니다. 분쟁이 법원으로 확대될 경우, 세입자는 서한을 정확한 주소로 발송했음을 증명해야 합니다.

• 집주인은 주말을 포함하여 7일 이내에 서한에 답변해야 합니다. 집주인이 이 기간 내에 보증금을 반환하거나 분쟁 금액을 지불할 경우, 세입자는 원천징수된 금액의 3배를 청구할 수 없습니다.

• 집주인이 7일 이내에 이를 이행하지 않을 경우, 세입자는 3배 손해배상 청구 소송을 제기할 권리가 있습니다. 즉, 원천징수된 보증금의 3배를 청구할 수 있습니다. 세입자는 집주인이 미납된 공과금이나 임대료를 포함하여 원래 원천징수한 금액보다 더 많은 손해배상을 청구할 수 있으며, 소송에서 패소한 당사자가 소송 비용과 변호사 수임료를 부담해야 할 수도 있다는 점을 이해해야 합니다.

• 7일 요구서 템플릿 시 홈페이지에서 확인 가능합니다.

조정

도시의 부동산에 대해 Boulder or Boulder 롱몬트 카운티(Longmont 제외)에서는 법원에 가는 대신 CMRC(303-441-4364)에 전화하여 중재를 요청하세요. 중재는 일반적으로 법원보다 빠르고 스트레스가 적습니다. 중립적인 중재자는 양측의 대화와 협상을 지원하여, 양측이 공정하다고 판단하고 각자의 필요에 맞게 조정할 수 있는 합의에 도달하는 경우가 많습니다. 이 서비스는 무료입니다.

보증금에 대한 이자

• $XNUMX Million 미만 Boulder 개정 주택법 제12-2-5조에 따르면, 임차인은 보증금의 소유자입니다. 임차인은 임대 계약에서 이 권리를 포기하는 데 동의할 수 없습니다.

• 임대인은 임대 계약 종료 시 보증금에 대한 이자를 지불할 책임이 있습니다. 이 이자는 단리로 계산됩니다.

• 집주인은 임대 기간이 종료되거나 세입자가 이사한 후 60개월 이내에 이자를 지불해야 하지만, 임대 계약서에 명시된 경우 최대 XNUMX일까지 걸릴 수 있습니다.

• 집주인은 미납된 임대료나 공공요금 등 보증금에서 합법적으로 원천징수할 수 있는 사유와 동일한 사유로만 이자를 원천징수할 수 있습니다.

• 이자가 부당하게 유실된 경우, 세입자는 BRC §100-12-2(c)에 명시된 바와 같이 변호사 수임료 및 소송 비용과 함께 6배의 손해배상금 또는 XNUMX달러 중 더 큰 금액을 청구할 수 있습니다. 세입자는 법적 조치를 취하기 전에 집주인에게 최소 XNUMX일 전에 서면으로 통지하여 문제를 해결해야 합니다.

보증금 이자율 결정

• 보증금의 이자율은 3개 은행에서 제공하는 1년 만기 예금증서의 평균 이자율을 기준으로 시 관리자가 결정합니다. Boulder.

• 이자율은 매년 조정되며, 15월 XNUMX일에 계산됩니다. 이자율은 지역 신문에 공고되거나 시 웹사이트에 게시되어 대중이 접근할 수 있습니다.

• 이자율 정보 및 계산 공식 도시 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

임대 부동산의 포기 및 포기된 소지품

• 임차인이 임대 계약이 만료되기 전에 임대 계약을 제대로 해지하지 않고 나가면 임대를 포기한 것으로 간주됩니다. 대부분의 임대 계약서에는 임대 계약을 제대로 해지하는 방법이 명시되어 있습니다.
• 임대인은 퇴거 절차를 시작하지 않고도 부동산의 소유권을 회복할 수 있습니다. 단, 포기가 확실해야 합니다. 수도 포기를 제안하는 내용은 다음과 같습니다.
  • 세입자가 열쇠를 반납합니다.
  • 세입자가 개인 소지품의 상당 부분을 가져갑니다.
  • 세입자가 퇴실 의사를 공식적으로 통지합니다.
  • 세입자가 장기간 집을 비우고 임대료를 내지 못하는 경우.
• 이는 정황적 증거일 뿐임을 이해하는 것이 중요합니다. 임대인은 해당 부동산이 실제로 방치되었는지 여부에 대해 의심스러운 경우 매우 신중해야 하며 법률 자문을 구해야 합니다. 부당 퇴거는 중대한 법적 결과를 초래할 수 있습니다.
• 집주인이 부동산이 방치되었다고 판단하고 세입자와 여전히 연락 중인 경우, 세입자가 부동산과 남은 소지품을 반납한다는 내용을 명시한 서면 합의서를 받아야 합니다. 이는 양측을 보호하고 잠재적으로 손해를 입힐 수 있는 퇴거를 예방하는 데 도움이 됩니다.
• 집주인이 세입자로부터 서면 허가를 받지 못하고 법적 문제를 감수하고 싶지 않은 경우, 책임을 줄이기 위해 퇴거 절차를 따를 수 있습니다.

점유 제한

• 한 주택에 함께 거주하는 비혈연 관계 사람들의 수에 따라 거주 인원을 제한할 수 없습니다(콜로라도 주 하원 법안 2024-1007(HB24-1007)). 단, 지방 정부는 보건 및 안전 기준, 화재 규정 또는 기타 공중 보건 문제를 고려하여 거주 인원 제한을 시행할 수 있습니다.

• 도시의 Boulder 계속해서 시행할 것입니다 IPMC(국제 재산 유지 관리 코드) 각 세대의 침실 수와 크기에 따라 주거용 거주 인원을 제한합니다. IPMC는 각 침실의 면적이 최소 70제곱피트(약 50평방피트) 이상이어야 하며, 침실 거주자 XNUMX인당 최소 XNUMX제곱피트(약 XNUMX평방피트)가 되도록 규정하고 있습니다. 또한, 거실과 식당의 최소 면적은 세대당 거주자 수를 기준으로 합니다.

• 점유 규칙에 대해 자세히 알아보려면 303-441-1880으로 계획 부서에 문의하거나 시를 확인하세요. Boulder 웹 사이트를 방문 하십시오.

임대료 인상과 임대료 통제

• 집주인은 동일한 세입자가 연속으로 거주하는 38개월 기간 내에 임대료를 두 번 이상 인상하는 것이 금지됩니다(CRS § 12-701-XNUMX).

• 임대 기간 동안 임대료 금액은 당사자 간의 합의 없이는 변경할 수 없습니다.

• 서면 임대 계약이 없는 경우, 60일 전에 서면 통지하면 임대료를 인상할 수 있습니다(CRS § 38-12-701).

• 콜로라도에서는 집주인이 청구할 수 있는 임대료 금액을 제한하는 법률은 없지만 세입자가 38년 이상 주택에 거주한 경우 집주인이 CRS § 12-1303-3(XNUMX)(e)를 사용하여 퇴거를 정당화하는 경우 법원은 인상액이 너무 높아 "부당하다"고 판단할 가능성이 있습니다.

단기 임대

도시의 Boulder'의 단기 임대 조례는 다음을 허용합니다. Boulder 주택 소유자는 한 번에 30일 미만 동안 주거용 부동산을 임대하기 위해 허가를 신청해야 합니다.Boulder 시 조례 제8154호). 고정 기간 또는 월 단위 임대 계약을 체결한 임차인은 소유주의 허가가 있더라도 임대 주택을 단기 임대로 임대할 수 없습니다. 시 조례를 참조하십시오. Boulder 단기 임대에 대한 추가 정보는 웹사이트를 참조하세요.

주택 소유자 협회

• 주택소유자협회(HOA)는 콘도미니엄, 타운하우스, 그리고 일부 단독주택 등을 관리합니다. 세입자가 HOA에 속한 부동산을 임대하는 경우, HOA의 규칙(부칙 또는 계약이라고도 함)을 따라야 합니다. 일반적인 HOA 규칙에는 주차, 반려동물, 야외 보관, 소음, 흡연 등이 포함됩니다. HOA, 부동산 소유주 또는 부동산 관리자는 이러한 규칙을 세입자에게 제공해야 합니다.

• HOA 규정을 위반할 경우, HOA는 집주인에게 벌금을 부과할 수 있습니다. 세입자가 규정을 위반한 경우, 집주인은 세입자에게 벌금을 부과할 수 있으며, 위반 행위가 중단되지 않을 경우 퇴거 절차를 시작할 수 있습니다.

• 자세한 내용은 콜로라도주 규제 기관 부서(DORA) HOA 정보 및 리소스 센터에 문의하세요.

자세한 내용은 303-441-4364로 지역 중재 및 해결 센터에 문의하거나 서비스 요청서를 제출하십시오. 온라인 양식을 사용하여.

조정

• 시 Boulder 커뮤니티 조정 및 해결 센터
  • bouldercolorado.gov/community-mediation-and-resolution-center
  • 303-441-436
• 롱몬트 중재 서비스
  • longmontcolorado.gov/community-and-neighborhood-resources
  • 303-651-8444
• 콜로라도 중재 협회
  • coloradomediation.org
  • 303-322-9275

도시와 카운티

• 시 Boulder 퇴거 예방 및 임대 지원 서비스
  • bouldercolorado.gov/services/eviction-prevention-and-rental-assistance-services-program
  • 303-441-3414
• 시 Boulder 계획 및 개발 서비스
  건축법규 및 안전에 대한 법규 집행
  • 볼더콜로라도.gov/정부/부서/계획-개발-서비스
  • 303-441-1880
• 시 Boulder 인권 사무소
  • 볼더콜로라도.gov/services/human-rights-ordinance
  • 303-441-4197
• 주택 검사 및 임대 허가
  • bouldercolorado.gov/guide/rental-housing-licensing
  • 303-441-3152
• 시 Boulder 동물 보호
  • bouldercolorado.gov/services/animal-protection
  • 303-441-1874
• Boulder 카운티 보건부 실내 공기 질
  곰팡이, 납 등
  • 볼더카운티.org/부서/공공보건
  • 303-441-1564
• Boulder 경찰법 집행부
  잡초, 쓰레기, 눈, 소음
  • bouldercolorado.gov/services/code-enforcement-unit
  • 303-441-3333

콜로라도

• 콜로라도 보건 환경부
  실내 공기질
  • colorado.gov/pacific/cdphe
  • 303-692-2000
• 콜로라도 공정 주택 부서
  • cdola.colorado.gov/공정주택자원
  • 303-864-7810
• 콜로라도 시민권 및 차별
  • ccrd.colorado.gov/차별
  • 303-894-2997

콜로라도 대학

• 캠퍼스 외부 학생 주택 및 지역 관계
  • www.colorado.edu/offcampus/
  • 303-492-7053
• CU Boulder 학생 법률 서비스(CU 학생용)
  • www.cubouldersls.com
  • 303-492-6813

이용약관

• 콜로라도 개정 법령
  • leg.colorado.gov/agencies/office-legislative-legal-services/colorado-revised-statutes
• 소액 청구 법원
  • www.courts.state.co.us/Self_Help/countycivilappeal
  • 303-441-3750
• Boulder 시정법규
  • library.municode.com/co/boulder/codes/municipal_code
• 정의로의 다리
  퇴거 위기에 처한 세입자를 위한 법률 서비스
  • 볼더브리지투저스티스.org
  • 303-443-1038 퇴거@bridge2justice.org
• Boulder 카운티 변호사 협회
  • www.boulder-bar.org
  • 303-440-4758
• 콜로라도 사법 웹사이트
  • www.courts.state.co.us
• CU 법률 클리닉
  • colorado.edu/law/academics
  • 303-492-8126
• 콜로라도 법률 서비스(Boulder 사무실)
  • coloradolegalservices.org
  • 303-449-7575
• 로키 마운틴 법률 센터
  • rmlegal.org
  • 720-242-8642

신용 및 범죄 경력 확인

• 트랜스 유니언 (TransUnion)
  • www.transunion.com
  • 800-888-4213
• Experian
  • www.experian.com
  • 800-397-3742
• 에퀴 팩스
  • www.equifax.com/개인
  • 800-685-1111
• 연방 거래위원회
  • www.ftc.gov
• 콜로라도 수사국
  • www.cbirecordscheck.com
  • 303-239-4208

그 외

• Boulder 지역임대주택조합
  • www.barhaonline.org
  • 303-494-9048