Часто задаваемые вопросы арендодателя-арендатора

Солидарная ответственность означает, что все арендаторы, арендующие жилье, несут ответственность за всю арендную плату и весь ущерб, независимо от того, как арендаторы распределяют арендную плату и другие финансовые вопросы и обязанности между арендаторами. Если один человек не платит арендную плату, другие арендаторы несут ответственность за эту долю арендной платы, или все они подлежат выселению за неуплату арендной платы. Взыскание долга с неплательщика зависит от арендаторов, а не от арендодателя. Однако то, как осуществляется выселение, зависит от отдельного домовладельца, при условии, что он соответствует Уставу штата Колорадо и Boulder Муниципальные кодексы, и арендодатель может разрешить какое-либо альтернативное решение проблемы, например, заменить просрочившего арендатора новым арендатором по договору аренды. Арендодатель также может принять решение о выселении одного арендатора по договору аренды. Арендаторы не могут выселить других арендаторов (хотя в случае субаренды арендаторы могут это сделать — в этой ситуации следует проконсультироваться с адвокатом).

Если вы нарушили условия договора аренды, арендодатель должен пройти процедуру выселения своих арендаторов. Арендодатель сначала должен за десять дней вывесить на двери арендатора уведомление о том, что он должен соблюдать условия аренды или выехать. Затем у арендатора есть десять дней, чтобы выполнить указанный арендодателем срок аренды («устранить» проблему) или покинуть помещение. Если арендатор остается, но не решает проблему, домовладелец может подать заявление о выселении в суд (официально известный как «Принудительный въезд и задержание» или «Суд FED»). Если арендатор получил неоднократные десятидневные уведомления или если нарушение условий аренды является чрезвычайно серьезным, арендодатель не обязан давать арендатору возможность решить проблему, и он может приступить к выселению, если арендатор добровольно не покинул недвижимость. через десять дней.

Если арендодатель подаст иск о выселении, арендатор будет уведомлен о дате суда, а затем и арендатор, и арендодатель обратятся в суд, чтобы изложить свою точку зрения. Затем судья вынесет решение за или против выселения или, если для принятия решения необходима дополнительная информация, он назначит дату слушания, обычно в пределах одной недели. Если судья вынесет решение о выселении, арендатор должен освободить помещение в течение 10 дней. Если арендатор не освободится в течение 10 дней, домовладелец может позвонить шерифу и провести контролируемый вывоз вещей арендатора и физически выселить арендатора из объекта недвижимости.

Арендодатель имеет право выселить арендатора или заблокировать его доступ к собственности без предварительного прохождения процедуры выселения.

Любая сторона, которая не явится на слушание в суд по выселению, скорее всего, получит решение против нее. Арендаторам следует приложить все усилия, чтобы прийти на дату суда, поскольку им часто будет предоставлена ​​возможность договориться о лучшем исходе дела с арендодателем или его представителем.

Нет. Если вас выселят, выселение будет занесено в вашу учетную запись, появится при проверке анкетных данных и, скорее всего, затруднит вам аренду жилья в будущем. Кроме того, выселение не может освобождать арендатора от условий аренды. Арендатор может по-прежнему нести ответственность за оплату арендной платы арендодателю до тех пор, пока арендодатель не сможет повторно сдать недвижимость в аренду.

Как правило, следует направлять разумное уведомление, за исключением случаев чрезвычайной ситуации. Разумное уведомление обычно определяется как 24 часа. Однако, если это специально не указано в договоре аренды, не существует конкретного периода времени, который арендодатель должен предоставить, чтобы вступить в свою собственность. Это то, что арендодатель и арендатор должны решить вместе, желательно до подписания договора аренды.

В общем, нет. Обязанность арендатора платить арендную плату не зависит от обязанности арендодателя содержать помещение в порядке. Вас могут выселить за неуплату аренды. Вы можете попытаться договориться с арендодателем о сроках, когда все будет исправлено, возможной компенсации за неудобства или компенсации за невыполнение обещанных условий. Если вам неудобно или вы не можете вести переговоры лично или по телефону, другой вариант — написать письмо.

В письме должна быть четко указана проблема, которую вы хотите устранить, сроки ее устранения и любая помощь, которую вы можете оказать для этого (т. е. когда устройство будет доступно для ремонта и т. д.). Если арендодатель не отвечает на запросы об обслуживании или ремонте, вы можете проконсультироваться с адвокатом о других вариантах или позвонить по телефону. Лицензия на аренду (если недвижимость находится в г. Boulder), чтобы проверить, не нарушает ли проблема технического обслуживания городские нормы. Номер телефона отдела лицензирования аренды: 303-441-3152.

Если условия являются экстремальными или тяжелыми и долгосрочными, вам следует поговорить с адвокатом о вариантах исправления ситуации или расторжения договора и обязательств по аренде.

Если у вас есть другие вопросы или вы хотите поговорить с кем-то лично о конкретной проблеме или проблеме, позвоните в городской Посредничество команда Посредническая служба по телефону 303-441-4364. Медиация – это процесс, который позволяет людям разрешать свои конфликты посредством открытого общения и творческого решения проблем. Эта программа может помочь в разрешении конфликтов между отдельными людьми или внутри сообществ или организаций. Медиаторы не являются адвокатами и не предоставляют юридических консультаций. Медиация доступна жителям г. Boulder. и посредничество между арендодателем и арендатором доступно в других областях Boulder Округ.

Вы не можете производить ремонт и вычитать свои расходы без разрешения арендодателя.

Аренда является юридически обязывающим договором; рассмотрите эти ключевые моменты, прежде чем подписывать.

• Прочитайте договор аренды и поймите его: Не существует такого понятия, как стандартная аренда; разные арендодатели заключают разные договоры аренды. Если вы не понимаете что-то в том виде, в каком оно написано, или хотите просмотреть договор аренды перед его подписанием, спросите об этом у арендодателя.

• Знайте продолжительность и свои обязательства: Если вы подписываете годовой договор аренды и остаетесь только на 9 месяцев, вы все равно можете нести ответственность за всю арендную плату или за поиск субарендатора. Предполагать, что вы сможете найти кого-то, кто займет ваше место, рискованно. Возможно, вам удастся договориться с арендодателем о краткосрочной аренде.

• Знайте своих соседей по комнате: Если вы подписываете договор аренды с другими лицами, вы несете ответственность перед домовладельцем за долю вашего соседа по комнате в арендной плате, если он не заплатит. Убедитесь, что ваши соседи по комнате надежны и намерены остаться с вами на весь срок. Приходите к соглашению с соседями по комнате и излагайте это в письменном виде, независимо от того, насколько хорошо вы знаете друг друга. Ваш арендодатель может быть готов подписать индивидуальный договор аренды с каждым арендатором.

• Убедитесь, что вы понимаете, кто несет ответственность за ремонт: Арендодатель должен производить ремонт только в том случае, если в договоре аренды указано, что он несет ответственность. Если в вашем договоре аренды нет такого пункта, обсудите его добавление с арендодателем. В пункте должно быть указано, кто и за какой вид ремонта платит.

• Не полагайтесь на устные обещания: Если ваш домовладелец обещает сделать такие улучшения, как покраска, ковровое покрытие или ремонт, получите эти обещания в письменной форме до подписания договора аренды. Укажите дату, к которой будет завершен ремонт или улучшение. Если ваш арендодатель говорит, что он не будет требовать от вас выполнения определенного пункта договора аренды, вычеркните его и попросите обе стороны поставить подпись на изменении.

• Вещи могут быть предметом переговоров: Арендаторы имеют некоторую переговорную силу. Если арендная плата высока или дом находится в аварийном состоянии и есть определенные вещи, которые вы хотите включить в договор аренды или исключить из него, обсудите эти моменты со своим домовладельцем. Если вы согласны на изменения, изложите их в письменном виде в договоре аренды и попросите все стороны поставить подписи под изменениями. Изменения или дополнения в условия аренды могут быть внесены в любой момент в течение срока аренды, но только в случае согласия всех сторон и при условии, что эти изменения являются законными.

Договор аренды является юридически обязывающим договором. Ничто, включая переезд в другой штат, медицинские трудности или даже смерть, не может стать причиной прекращения аренды, если только в договоре аренды не указано, что такое событие приведет к прекращению аренды. Проверьте свой договор аренды на предмет условий досрочного расторжения, например, как и когда следует уведомить арендодателя, будущие финансовые обязательства или ожидания относительно поиска субарендаторов. Арендатор, который прекращает платить арендную плату в нарушение условий договора аренды, может быть привлечен к ответственности в суде или передан в агентство по сбору платежей. Если условия не указаны в договоре аренды, досрочное расторжение может быть согласовано с арендодателем самостоятельно или через посредничество.

Нет, как только вы подписали договор аренды, вы заключили договорное соглашение между вами и арендодателем. Льготного периода для отказа от аренды не существует.

Если договор аренды в письменном виде отсутствует и никогда не заключался, штат Колорадо предполагает помесячную аренду. Чтобы расторгнуть этот тип помесячной аренды, арендатор или арендодатель должен направить письменное уведомление за 21 день до окончания текущего месяца аренды. Если срок действия старого договора аренды истек, а новый так и не был подписан, договор автоматически переводится на помесячную аренду. Большинство условий первоначальной аренды по-прежнему применяются, включая объем уведомления, который арендатор или арендодатель должен направить для прекращения аренды (которое может быть дольше, чем минимум по умолчанию, требуемый законом в 21 день), кто несет ответственность за техническое обслуживание. и ремонт, а также дату выплаты арендной платы.

Договор аренды по-прежнему является обязательным для новых владельцев, если в договоре аренды не указано иное. Однако владелец (нынешний или новый) и арендатор могут договориться о другом результате, приемлемом для всех сторон.

Нет. Аренда — это обязательный договор между двумя или более организациями. Отсутствие лицензии на аренду не аннулирует договор аренды, за исключением случаев, когда квартира является «незаконным жилым помещением» и ни при каких обстоятельствах не может быть сдана в аренду на законных основаниях.

Арендатор, у которого возникают серьезные проблемы со здоровьем и безопасностью в сдаваемой в аренду недвижимости, которые арендодатель не устраняет и который не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды и выехать, должен поговорить с адвокатом о возможных вариантах прекращения аренды и освобождения недвижимости. Арендаторы НЕ могут ожидать удержания арендной платы или уплаты сниженной арендной платы по своему выбору и продолжения проживания в объекте недвижимости на неопределенный срок.

Если домовладелец не сможет произвести ремонт, который сделает помещение пригодным для проживания и не освободит вас от договора аренды, вы можете освободить недвижимость без штрафных санкций в соответствии с Законом о гарантиях жилости или с помощью метода, называемого «конструктивное выселение». Опять же, арендатор должен получить юридическую консультацию, прежде чем использовать эти средства правовой защиты: оба включают в себя конкретный график подачи запроса на ремонт и надлежащие методы уведомления о намерении покинуть помещение, а также другие важные требования.

После истечения первоначального срока аренды арендодатели не обязаны повторно сдавать аренду арендатору, а арендатор не обязан подписывать новый договор, если иное не указано в письменной форме. Однако на практике обе стороны должны знать намерения друг друга заранее. Арендаторам может быть интересно узнать, возможно ли остаться еще на год. Арендодатели, как правило, заинтересованы в том, чтобы сдаваемая в аренду недвижимость была заполнена. Они МОГУТ спрашивать арендаторов за несколько месяцев вперед, планируют ли они продлить договор аренды, а иногда крайний срок продления даже прописан в договоре аренды. Арендодатели должны быть разумными в своих требованиях к арендаторам. Но после подписания договора аренды он становится обязательным, независимо от того, является ли это первоначальной арендой или продлением. Прежде чем подписывать какой-либо договор аренды, убедитесь, что вы хотите оставаться в объекте недвижимости на время и на условиях, указанных в договоре аренды. Понимание условий аренды, касающихся досрочного расторжения, может помочь предотвратить проблемы, когда будущее неопределенно.

Помесячная аренда — это договор аренды сроком на один месяц, который автоматически продлевается каждый месяц на следующий месяц до тех пор, пока он не будет надлежащим образом расторгнут любой из сторон. Если у кого-то ранее был договор аренды, который не был продлен, но лицо оставалось арендатором с согласия арендодателя, то договор аренды считается перенесенным на помесячную аренду. Условия расторжения и другие права и обязанности, установленные в истекшем письменном договоре аренды, обычно остаются в силе, если не будут пересмотрены с ведома всех сторон. Уведомление о намерении расторгнуть договор следует направить по почте или вручить копию уведомления арендодателю.

Если иное не указано в письменной форме, для надлежащего расторжения помесячной аренды письменное уведомление о намерении расторгнуть должно быть подано как минимум за 21 день до последнего дня уже оплаченного месяца аренды - дня, когда уведомление будет отправлено. данный не учитывается в 21-дневный период. Например, в письменном договоре аренды начните со дня выплаты арендной платы, а затем отсчитайте 21 день назад.

Если иное не указано в договоре аренды или не согласовано иным образом, арендатор несет ответственность за возврат имущества, по крайней мере, в таком же хорошем состоянии, в котором оно было на момент въезда, за исключением нормального износа. Обычно и приемлемо в договоре аренды требовать от арендатора оплаты чистки ковров профессиональной службой при выезде или вычета таких затрат из залога. Если арендатора не устраивает это требование, ему следует провести переговоры с арендодателем до подписания договора аренды, чтобы узнать, есть ли гибкость в этом вопросе.

Нормальный износ включает в себя ухудшение состояния помещений, которое происходит в нормальных условиях, обычно с течением времени. Например, краска может потускнеть, электрические выключатели могут перестать работать или пластиковые пластины переключателей могут треснуть, шнуры на жалюзи могут изнашиваться или ломаться, ковер может изнашиваться, особенно в местах с интенсивным движением, затирка может высохнуть и отслоиться. Подобные вещи случаются, даже если арендатор регулярно проводит уборку, проявляет разумный уход за имуществом и использует его надлежащим образом по назначению.

Повреждения возникают в результате неразумного использования или несчастных случаев, небрежности или небрежности. Повреждения могут включать сильное скопление грязи, плесени и т. д., пятна на коврах и разбитые окна. Даже умышленные изменения помещения без письменного разрешения арендодателя считаются ущербом. Например, арендатор не может оставлять в стенах дыры от стеллажей или висящих картин, а также не может перекрашивать стены, чтобы существенно изменить цвет. Если арендатор желает внести изменения в помещение, которое останется после выселения арендатора, арендатору следует сделать это только после обсуждения этих изменений с арендодателем и получения разрешения в письменной форме. При желании арендодатель должен указать свои ожидания от типа выполняемой работы, например, «окрашивание в соответствии с профессиональным стандартом, без капель и пятен» или «карнизы для штор должны быть установлены с использованием прочных стеновых анкеров».

Во избежание последующих споров сторонам следует в начале срока аренды предпринять шаги для документального подтверждения текущего состояния имущества. Арендатор должен тщательно осмотреть помещение и письменно отметить все проблемы в форме заезда/выезда. Также следует оценить чистоту. И арендатор, и арендодатель должны подписать и поставить дату в списке. По окончании срока аренды арендатор должен еще раз осмотреть помещение, в идеале в присутствии арендодателя, чтобы обсудить любые повреждения, оценить чистоту и сравнить условия с контрольным списком переезда. Арендаторы могут захотеть дополнительно задокументировать условия как до, так и после аренды с помощью фотографий или видео. Присутствие арендодателя для проведения встреч с арендатором не обязательно, но, как правило, это является хорошей практикой. Арендодатели, возможно, пожелают предоставить арендаторам список требований к чистоте при выезде, например, «вытяжка без пыли и жира» или «затирка в ванной комнате без плесени и грибка». Общее ожидание в отношении чистоты заключается в том, что имущество должно оставаться в состоянии, по крайней мере, таком же хорошем, как оно было найдено, без естественного износа.

Следующий список ни в коем случае не является исчерпывающим, но предназначен для разумной интерпретации различий между ожидаемым износом в результате обычного использования в жилых помещениях и случайными или преднамеренными действиями, которые наносят ущерб имуществу арендодателя. Важно отметить, что арендаторы должны незамедлительно сообщать о проблемах с состоянием, поскольку невыполнение этого требования может привести к еще большему ущербу, например, к незарегистрированной протечке в крыше, которая, в свою очередь, разрушает гипсокартон и ковровое покрытие и может стать ответственностью арендатора.

Эта информация об износе была адаптирована из сайта Rental Housing On Line.

В соответствии с законодательством штата Колорадо у арендодателей есть 30 дней на возврат залога или отчет о вычетах, объясняющий, почему залог не возвращается в полном объеме. Этот срок может быть продлен до 60 дней, но это должно быть записано в первоначальном договоре аренды. Арендодатели могут отправить заявление заказным письмом или другими отслеживаемыми способами. Если арендодатель превышает срок возврата залога, он теряет право удержать любые деньги и должен вернуть всю сумму, но он все равно может подать иск о возмещении ущерба позднее.

Если вы выполнили все требования договора аренды и оставили недвижимость в состоянии, по крайней мере, таком же хорошем, как вы ее нашли, за вычетом нормального износа, вы имеете право на получение всего залога. Если вы не согласны с суммой, удержанной арендодателем, вам следует сначала попытаться договориться о возврате той части, которую вы считаете справедливой. Полезно предоставить документацию, подтверждающую вашу позицию, например фотографии, ведомость регистрации заезда/выезда и т. д. Если арендодатель по-прежнему не возвращает сумму, которая вас устраивает, вы можете позвонить в посредническую службу и узнать, подходит ли ситуация. для посредничества. Если посредничество неуместно или другая сторона не желает участвовать в посредничестве, вы можете написать семидневное письмо с требованием, в котором будет указано, что, если вы не получите залог в течение семи дней, вы предъявите иск на сумму, в три раза превышающую денежную сумму. удержано (тройной ущерб). Если вы все еще не получили запрашиваемые деньги и хотите продолжить дело, вы можете подать иск. Чтобы получить тройную компенсацию, необходимо доказать в суде как умышленный, так и противоправный умысел со стороны арендодателя.

Квитанции и/или сметы на ремонт следует сохранять, но их не обязательно отправлять арендатору вместе с первоначальным заявлением. Однако, если арендатор оспаривает вычеты и запрашивает квитанции и/или оценки, на арендодателя ложится бремя предоставления их, чтобы продемонстрировать, что вычеты были справедливыми и надлежащими. Вычеты должны основываться на разумных затратах, которые при необходимости можно продемонстрировать, например, смета профессионального ремонта и поступления товаров или проверка типичных почасовых ставок на услуги по уборке или подрядчиков в Boulder области.

Арендодатели могут вычесть только амортизированную стоимость поврежденных предметов (и оплату труда по выполнению ремонта), а не полную стоимость замены предмета, если только предмет не был совершенно новым. Амортизированную стоимость определить сложно, но обычно она зависит от первоначальной стоимости, ожидаемой продолжительности жизни и возраста.

Гарантийный депозит можно использовать для любого из следующих целей:

• Неоплаченная арендная плата или коммунальные услуги, причитающиеся арендатору
• Оплата ущерба, нанесенного помещению сверх «нормального износа»
• Уборка, оговоренная арендатором в договоре аренды, например, профессиональная чистка ковров. Если это не указано в договоре аренды, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором оно было получено, за вычетом естественного износа.
• Любое другое нарушение условий аренды, причиняющее имущественный или финансовый ущерб арендодателю.

«Нормальный износ» определяется законодательством штата Колорадо как «то ухудшение, которое происходит в результате использования, для которого предназначено арендуемое помещение, без небрежности, небрежности, несчастного случая или злоупотребления помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора или члены его семьи, их приглашенные или гости».

Арендатор не может использовать залог за арендную плату за последний месяц, кроме как с письменного разрешения арендодателя. Гарантийный депозит предназначен для покрытия любого ущерба, невыплаченной арендной платы, счетов за коммунальные услуги и другого финансового бремени, причиненного арендатором во время аренды. Арендаторам, которые без разрешения используют залог за арендную плату за последний месяц, может быть предъявлен иск о возмещении ущерба или могут возникнуть другие финансовые последствия.