區域經濟適用房屋租賃合規手冊

由於本地區對經濟適用房的承諾具有長期性，本地區的合規要求在製定BRARHP時，著眼於長期和廣泛的合規性。本地區的政策和程序旨在為確保專案在早期階段以及整個經濟適用房週期的合規性和成功奠定基礎。

公共支持計畫通常由多種資金組合資助。當組合多種資金來源時，業主/管理者必須遵守所有適用項目的要求。通常，只需遵守最嚴格的要求即可。本手冊旨在解答有關根據與市政府簽訂的契約管理永久性經濟適用房的政策、程序、規則和法規的問題。需要注意的是，本手冊應作為現有法律法規的補充。

誰應該閱讀本指南？

本手冊旨在作為培訓和參考指南，以確保遵守 BRARHP 的規定。本手冊也可作為 BRARHP 的指南，BRARHP 致力於在全地區推廣經濟適用房，並建立了由市政府主導的租賃住房集中合規計劃。 Boulder本手冊可能會因當地政策、聯邦計畫要求和技術修訂的變更而被取代。合作夥伴將透過電子郵件和市政府網站公告的方式收到這些修訂通知。在擬議的變更/更新最終被採納之前，合作夥伴將有三十 (30) 天的時間提供回饋、問題和意見。

年收入 – 預計所有年滿12歲的家庭成員在未來XNUMX個月內將收到的所有款項（無論是否為現金）。年收入包括家庭成員可動用的資產所產生的收入。

年度收入豁免 – 根據聯邦法規，HUD 要求在確定資格或福利時排除在收入之外的金額。 HUD 於 31 年 2024 月 24 日發布了一份更新的收入和資產來源清單，其中明確列出了聯邦法律明確要求在確定 HUD 計劃資格或福利時不作為收入考慮的收入和資產來源。更新後的清單增加了新的排除項目，並刪除了目前已編入 HUD 5 CFR 第 XNUMX 部分收入法規的排除項目。

地區收入中位數 (AMI) – 美國住房和城市發展部 (HUD) 或任何後續美國政府部門、機構或機構每年都會針對主要大都市統計區「PMSA」（包括紐約市）報告各種規模家庭的 AMI。 Boulder科羅拉多州。 AMI 限額每年由 HUD 發布，並由住房高級合規經理提交給業主、管理人員和合作夥伴。這些限額的副本可透過市政府網站取得。

資產 – 個人擁有或控制的具有經濟價值的現金或非現金資源，期望其能帶來未來利益。

資產限制 – 首次申請或年度重新認證時資產超過 100,000 美元的家庭沒有資格入住或續簽永久性經濟適用出租房屋的租約或參與 BRARHP。

極低收入 – 個人或家庭收入不超過 HUD 確定的 AMI 的 30%。

福斯特成人 - 一名年滿 18 歲且符合州法律規定的寄養成人定義的家庭成員。一般而言，寄養成人是指年滿 18 歲，因身體或精神狀況衰弱而無法獨立生活，並由授權安置機構或任何有管轄權的法院的判決、裁定或其他命令安置在該家庭的人。

家居用品 – 居住在永久性經濟適用出租房屋單位的一人或多人。

收入 - 指第92.203(c)條及第5.609條所定義的收入。除第5.609(b)條中未明確排除的款項外，所有18歲以上家庭成員、戶主或戶主配偶從所有來源獲得的所有款項，加上每位18歲以下受扶養人（住家照護人員、寄養兒童和寄養成人除外）的非勞動收入。

當家庭淨資產價值超過 50,000 美元（HUD 將根據城市工薪階層和文職人員的消費者物價指數每年調整該金額）且無法計算特定資產的實際回報時，將根據 HUD 確定的當前存摺儲蓄率估算資產回報。

住家助理 - 指與一名或多名老年人、近老年人或殘疾人同住的人，且該人 1) 被確定為對這些人的護理和福祉至關重要，2) 沒有義務為他們提供支持，3) 除非提供必要的支持服務，否則不會住在該單位。

低收入 – 收入不超過美國住房和城市發展部低收入指南所要求的最高收入的個人或家庭，通常稱為「HUD Low」。

最高收入 – 首次入住時，家庭總收入不得超過協議和/或契約中規定的AMI。首次入住後，家庭總收入不得超過AMI的84%。

最高租金 – 最高租金是市府每年公佈的租金金額 Boulder 根據AMI和臥室大小計算。公佈的租金限額包括租戶支付的租金、水電費補貼以及任何非可選費用。因此，除非所有水電費均由業主支付且沒有其他非可選費用，否則租戶通常不會被收取最高租金。除非該單位獲得租金補貼，否則最高租金不得超過公佈的最高租金。

不續約 – 租約或租賃協議終止，且沒有續約的選擇。

超額收入 – 首次入住後，家庭總收入超過 140% AMI（或 60% AMI）的 84%。

參與管轄區“PJ” – 任何由 HUD 指定管理 HOME 計劃補助金的州或地方政府。

參與轄區（區域住房夥伴關係） - 路易斯維爾、拉斐特、伊利和 Boulder 縣住房管理局。

公共支援單位 - 根據區域經濟適用住房計畫的監管要求（例如，資金、併購、包容性住房）使用補貼創建或保留的單位，和/或維持任何契約限制。

租金補貼 – 領取租金援助（例如第8節住房援助金或任何其他類型的租金援助金）的家庭。已付租金總額（租戶支付的租金 + 水電費補貼 + 租金補貼 = 已付租金總額）可能超過市政府每年公佈的適用最高租金。 Boulder，前提是「租戶支付的租金」總額不超過允許的最高租金。

如果 HOME 援助單位獲得聯邦或州基於專案的租金補貼，且家庭支付的租金不超過家庭調整後收入的 30%，則最高租金（即租戶支付額加上基於專案的租金補貼）為聯邦或州基於專案的租金補貼計劃允許的租金。

學生 – 年滿 18 歲且在日曆年內就讀於高等教育機構的個人，無論是兼職還是全職入學。

終止租約 – 在租賃期到期之前終止租賃或租用協議。

實用 – 每月平均電力和暖氣服務費用。公用事業費用不包括水費、污水處理費和垃圾處理費。

公用事業津貼 – 考慮建築類型和單位大小，合理估算該地區公共事業費用。市府每年將制定每月公共事業津貼，用於 Boulder. 每個參與轄區負責為其轄區或每個可負擔房產建立自己的公用事業補貼（如適用）。

極低收入 – 家庭年收入不超過 HUD 確定的 AMI 的 50%。

1.1概述

紐約市住房與公共服務部負責管理住房投資計劃和包容性住房計劃，該計劃與經濟適用房業主和開發商合作，創造並保留住房機會。這些合作的主要目標是為經濟適用房的各個收入水準提供住房選擇。目前，住房投資計畫的財政資源主要服務於低收入者，目標人口如下：

• 有孩子的家庭；
• 家庭成員收入較低或中等的家庭；
• 非學生家庭；以及
• 特殊人群包括：
  • 無家可歸
  • 殘疾人
  • 慢性精神病患者
  • 體弱老人
    

永久性可負擔租賃住房的建造、取得和保存是透過市政府的撥款來實現的。 Boulder，以滿足包容性住房或作為合併的一部分。所有這些都必須永久遵守合規性和資格要求。這些要求在提取任何資金或發放建築許可證之前，透過簽署《低收入租賃住房契約》正式達成協議。這些契約與土地所有權同時生效，只有在所有簽署方同意的情況下才能修改。

1.2 資金來源

的城市 Boulder 目前有五個資金來源，用於購買經濟適用房。這些資金來源包括：

• 經濟適用房屋基金（AHF）
• 社區發展整筆撥款 (CDBG)
• 商業關聯費
• 社區住房援助計劃 (CHAP)
• HOME投資合夥公司（HOME）

這些資金來源已整合，形成一個資金池，用於支持各種住房開發項目和計劃。除社區發展綜合撥款計劃外，每個基金都以推廣經濟適用房為主要目標。雖然適用不同的要求和限制，但其互補用途的潛力仍然存在，並且經常被利用。例如，社區發展援助計劃 (CHAP) 資金支持收入為月收入 (AMI) 15% 至 60% 的人群的住房；住房補貼 (HOME) 和社區發展援助計劃 (CDBG) 資金可用於收入不超過住房和城市發展部 (HUD) 低收入限額的家庭。這些資金來源可以整合用於混合收入住房開發，為極低收入、中等收入和市價家庭提供住房。

2.1 Boulder 區域經濟適用房租賃計劃

市府住房及人類服務部合規團隊負責監督 Boulder 永久性經濟適用房租賃計劃和 Boulder 區域經濟適用房租賃計劃 (BRARHP)。就本手冊而言，這包括制定政策、程序以及建立經濟適用房租賃計劃合規要求。

BRARHP 旨在確保所有公共支持的出租房屋永久價格合理、為低收入和極低收入家庭提供服務，並確保房產維護符合當地和聯邦的房產標準。

2.2 房屋高級合規經理

住房高級合規經理負責管理 Boulder 以及 BRARHP，以確保所有項目和計劃均符合適用的地方和聯邦法規。住房高級合規經理將作為主要聯絡人，負責處理與合規監控相關的資訊和問題，以及專案實施、租賃和持續合規過程中可能出現的問題。住房高級合規經理將進行風險評估、專案/計劃績效分析和年度報告審計，以確保所有專案保持長期可行性，所有計劃保持長期合規。住房高級合規經理負責監督和日常監管市政府和 BRARHP 合規團隊，並為 BRARHP 提供領導、培訓和指導。

2.3 撥款管理人

撥款管理員負責與住房和城市發展部 (HUD) 的聯絡，管理本市對聯邦資助項目的報告和追蹤。該職位還擔任聯邦和地方資助項目的項目經理，為經濟適用房和社區發展項目的合規性提供指導。

2.4 房屋專案經理

住房專案經理負責所有聯邦資助專案的專案經理，為衛生及公共服務部 (HHS) 專案經理以及業主/經理提供指導、培訓和技術援助。該職位還負責協調第 3 節、第 504 節以及英語能力有限 (LEP) 人士的相關事宜。

2.5 合規與監控管理員

合規與監控管理員負責確保永久性經濟適用房租賃單位的租賃和維護符合資金條件、契約和協議。合規與監控管理員直接與物業經理合作，確保所有項目和計劃的合規性。合規與監控管理員負責發送所有文件申請，這些文件將提交給住房與人類服務部，以進行合規監控。合規與監控管理員也將負責處理與合規監控相關的資訊和問題，以及與長期監控相關的問題。合規與監控管理員將定期進行現場和遠端監控審查、必要的後續審查以及單元/物業檢查，以驗證合規性。合規與監控管理員將協助為業主/經理提供培訓和技術支援。

2.6 區域合規與監控管理員

區域合規與監控管理員負責確保區域經濟適用房計畫參與轄區內的永久性經濟適用房租賃單位的租賃和維護符合資助條件、契約和協議。區域合規與監控管理員直接與參與轄區、開發商、業主和物業經理合作，確保遵守所有政策和程序。區域合規與監控管理員負責每個參與轄區內的所有監控和報告工作，並作為合規監控相關問題以及與長期監控相關的問題的聯絡人。

2.7所有者

永久性經濟適用房租賃專案的業主或其指定人員有責任確保遵守為該房產簽署的契約中列出的所有要求以及市政府通過的當地規則和政策。 Boulder為了讓城市向經濟適用住房項目分配補助資金，該項目必須滿足以下標準：

• 永久維持契約所定義的既定人口所能負擔的價格。
• 得到良好的維護和照顧，並符合所有住房品質標準、修復標準和市 Boulder 住房法規（如適用）。
• 滿足積極行銷和公平住房要求。
• 遵守適用於該項目的所有聯邦、州和地方法規。
• 業主最終負責確保遵守管理該物業的所有適用規則、法規和政策，儘管市政府已發出通知 Boulder 就此類要求的任何變更。如果業主確定開發案不符合市 Boulder 計劃要求，必須立即通知住房高級合規經理。
• 業主/經理有責任確保所有物業管理人員接受足夠的培訓，以確保遵守契約、租賃合規手冊和城市政策中概述的條款。
• 為確保合規，業主應向物業管理人員提供《契約》、《協議》和《租賃合規手冊》的副本。此外，如果管理階層發生變更，業主有責任向新的物業管理公司提供所有資訊和先前的租戶檔案。

2.8 物業經理/物業管理公司

物業經理負責確保專案投入使用後得到妥善管理和維護，使其始終適合入住。作為業主的授權代表，物業經理必須遵守上述所有合規要求。

物業管理公司有責任報告任何人員配置、物業分配和員工流動情況的變更。此類資訊必須在變更發生後三十 (30) 天內報告給房屋高級合規經理。

物業管理公司必須確保所有物業管理人員都接受過當地和聯邦租賃合規要求的適當培訓。合規與監控管理員將根據物業管理公司的要求提供技術援助，以支援其培訓工作。

2.9 區域住房夥伴關係參與轄區

Boulder 區域經濟適用房計劃由參與轄區組成，其中包括 Boulder、路易斯維爾、拉斐特、伊利和 Boulder 縣住房管理局。每個參與轄區均有責任確保其轄區內經濟適用房的業主、開發商和管理人員了解這些政策和程序。參與轄區將保留市政府 Boulder 告知所有相關方的名稱和聯絡訊息，以便進行監測和報告。他們還必須確保所有永久性可負擔房產和單元每年按照本手冊中概述的HUD規定進行檢查。

2.10 財產所有權或管理權的變更

如果所有權或管理權發生變更，參與管轄區和業主有責任向合規與監控管理員報告此類變更。此外，業主/管理人必須將所有權或管理權的任何變更告知合規與監控管理員，包括姓名、職位、地址、電子郵件、電話和傳真號碼。

3.1 租賃房屋許可

城市的 Boulder 修訂後的法規和物業維護法規要求所有出租物業 Boulder 持有有效的租賃許可證。該規範還規定了住房使用和安全居住的最低標準，以保護、維護和促進居民的身心健康。

獲得租賃許可證是業主的責任。如發現無證租賃，將面臨法律訴訟。 有關租賃許可要求的其他信息.

注意：區域經濟適用房參與轄區將遵循其自己的租賃許可要求（如適用）。

3.2 可負擔期

可負擔期是指對受援助的租賃房產適用特定合規要求的時間長度。

A. 區域經濟適用房計畫的可負擔期

所有受城市限制的財產 Boulder 或區域經濟適用住房公約要求永久性的可負擔性，例如永久性的。

B. 住房可負擔期

HOME 資助的租賃項目需要一段可負擔期，該期限由活動類型和每單位 HOME 的平均投資金額決定。每個 HOME 資助項目的 HOME 協議都概述了適用於該項目的可負擔期。 HOME 可負擔期到期後，該房產的低收入租賃住房契約將適用於契約中規定的所有單位。所有符合契約的單位將永久維持可負擔狀態。

C. 地方、住房和低收入住房綜合稅收抵免

當本地資助的房產同時包含HOME和低收入住房稅收抵免 (LIHTC) 時，該房產的業主/管理人必須在每個計劃的可負擔性/合規期內遵守各自的要求。通常，HOME計劃的要求更為嚴格。但是，也有一些本地實施的規則和政策比HOME和LIHTC計劃更為嚴格。為確保符合所有計劃要求，業主/管理人必須遵守 最嚴格的 在任何特定情況下的合規要求。

3.3 單位組合

許多永久性可負擔租賃項目要求混合使用不同大小和臥室的單元，並設定單元的最大AMI限額。業主/管理人必須確保始終保持適當的單位組合。當使用HOME基金為房產融資時，HOME協議還要求在HOME可負擔期內，保留一定數量的單元作為HOME資助單元。業主/管理人必須始終保持適當的單位組合。

A. HOME 單元名稱

HOME-Assisted 房源要求，房源內必須有一定數量的單位被指定為 HOME-Assisted 單元。屋主/經理必須指定房源內哪些單位為 HOME-Assisted 單位。這些單元必須在租戶檔案和年度租戶報告中予以識別。

B. 浮動單位

具有混合 AMI（即 30%、50% 和 60%）的房產可以在同一房產內的永久可負擔單元中浮動單元 AMI 指定，前提是始終按照契約的要求保持所需的單元 AMI 和臥室組合。

C. 浮動住宅單元

擁有浮動家庭補助房源的房產，在可負擔期內，並沒有專門指定為家庭補助房源的房源。相反，在家庭補助房源可負擔期內，家庭補助房源的指定可能會發生變化，或在同類補助房源和非補助房源之間“浮動”，以保持原有的補助房源和非補助房源組合。

D. 當單位「浮動」時維持單位組合

重新指定單元時，為了維持所需的單元組合，業主/經理必須將HOME輔助單元的指定替換為非輔助單元。業主/經理可以選擇用“更大”單元替換“更小”單元。 「更大」單位是指由於面積更大、臥室更多或設施更完善而更受歡迎的單位。但是，業主/經理不得用“更小”單元替換更大單元。

• 擁有 HOME 輔助單元的房產，可以透過在下一個 HOME 輔助單元或非 HOME 輔助單元可用時更改單元名稱來維持單元組合。例如：
• 一處房產的HOME援助單元中，有一位收入超標的租戶。當下一個非援助單元空置時，該單元將被指定為HOME援助單元，並出租給符合收入條件的租戶。
• 收入過高的租戶所居住的單位將被重新指定為非援助單位。
• 當單位的指定發生變化時，業主/經理必須確保租戶租約也進行相應的修改。

注意：如果一個家庭居住在新指定的 HOME-Unit，請務必在重新證明收入時或在指定 HOME-Unit 之前（以先到者為準）為家庭的每個成員獲取公民身份聲明。

3.4 公平住房與平等機會

1968年《民權法案》第八條規定，在住房租賃或與住房租賃相關的經紀服務或設施提供方面，不得因種族、膚色、性別、宗教或國籍（受保護群體）而歧視任何人。 1988年《公平住房修正案》擴大了第八條的覆蓋範圍，禁止基於殘疾和家庭狀況（受保護群體）的歧視性住房行為。業主/管理人應了解可能已設立「受保護群體」的個別法律。

3.5 住房方面的非歧視

聯邦公平住房法禁止基於種族、膚色、宗教、性別、家庭狀況、國籍、年齡和殘疾狀況的住房歧視。公平住房法禁止在所有住房、住房相關活動和住房項目中歧視，無論該住房是否接受聯邦財政援助。業主/管理者不得在單位租賃、制定租賃條款和條件或發佈出租房屋資訊時進行歧視。所有申請人和住戶應獲得《住房歧視投訴表》（附錄 III-A）。 有關投訴流程的更多信息.

3.6 平等機會規則

業主/管理者必須確保無論性取向、性別認同或婚姻狀況如何，都能平等地獲得住房。

1. 一般平等機會規定：提供住房時不得考慮實際或感知的性取向、性別認同或婚姻狀況 (24 CFR 5.105 (a)(2))。
2. 家庭的定義：必須包括無論實際或感知的性取向、性別認同或婚姻狀況如何的人。
3. 詢問：禁止為了確定資格或以其他方式提供住房而詢問申請人或居住者的性取向或性別認同。

業主/管理人可能會詢問個人的性別認同，以便為尋求入住有身體限製或需要共用睡眠區或洗浴設施的庇護所和設施的人士確定最合適的安置地點。業主/管理人必須確保個人不會受到干擾性詢問，也不會被要求提供關於其性別認同的解剖資訊、文件、體檢或醫學證據。

3.7年城市 Boulder 人權條例

的城市 Boulder 人權條例是保護城市範圍內免受非法歧視的地方法律 Boulder該條例具體在三個方面提供防止歧視的保護：

• 住房
• 僱用
• 公共住宿

在這三個領域，《人權條例》禁止在住房方面基於血統、膚色、信仰、性別差異、基因特徵、移民身份、婚姻狀況、精神殘疾、國籍、身體殘疾、種族、宗教、性別、性取向和收入來源進行歧視。該條例也禁止基於未成年子女監護權、父母身分和懷孕的歧視。在就業方面，該條例也禁止基於年齡（特別是40歲及以上）的歧視。 《人權條例》的副本可在市政府網站上獲取，或聯繫市政府。 Boulder 人權辦公室，電話：303-441-4197。

注意：本條例僅適用於 Boulder.

3.8 ADA 第 504 條和公平住房無障礙

業主/管理者必須熟悉幾項適用於 BRARHP 內各種永久性經濟適用房類型的法律。聯邦計畫和房產的房齡決定了適用哪些法律。

• 1968 年民權法案第八章（公平住房法案）保護種族、宗教、性別和國籍。
• 1988 年《公平住房修正案》（修正案 - FHAA）增加了殘疾和家庭狀況。
• 1998年《公平住房修正案》保護人們在租賃、購買或獲得任何住房融資時免受歧視。該修正案特別禁止因種族、膚色、國籍、宗教、性別、殘疾和是否有子女而受到歧視。
• 1990 年的《美國殘疾人法案》（ADA）涉及公共設施（租賃辦公室和公共區域被視為公共設施）
• 504 年康復法案第 1973 條（第 504 條）適用於接受聯邦援助的人。
• 殘疾人的權利受到三項主要法律（ADA、FHAA 和 504）的保護。

3.9 美國殘障法案（ADA）

《美國殘疾人法案》第三章涵蓋住宅開發案中的公共和共用區域，前提是這些公共區域本質上向公眾開放。例如，它涵蓋租賃辦公室，因為租賃辦公室向公眾開放。 《美國殘疾人法案》第二章適用於所有公共實體提供或提供的項目、服務和活動。這包括由公共實體提供或提供的住房。例如，《美國殘疾人法案》第二章涵蓋的住房包括符合《美國殘疾人法案》「公共實體」定義的公共住宅管理局。

的城市 Boulder紐約市的《美國殘疾人法案》第一章政策載於（附錄 III-B），《美國殘疾人法案下的通知》載於（附錄 III-B.1），其中概述了紐約市對《美國殘疾人法案》的遵守情況。紐約市的申訴程序和投訴表格載於（附錄 III-B.2）。這些表格也可透過紐約市網站取得。如需了解更多關於第 504 條合規性的信息，請聯繫第 504 條和 ADA 協調員 Wendy Litman，電話：(720) 576-2506 或 litmanw@bouldercolorado.gov 在城市風險管理辦公室。

注意：區域參與轄區應制定並執行自己的政策、申訴和申訴程序。

3.10 第 504 條和住房中的殘疾人權利

第 504 條規定，任何符合資格的殘疾人士都不應僅僅因為其殘疾而被排除在任何接受聯邦財政援助的計劃或活動之外、被剝奪其應得的福利或受到歧視。

A. 殘疾的定義：

聯邦法律將殘疾人定義為“任何因身體或精神缺陷而嚴重限制一項或多項主要生活活動的人，或有此類缺陷的記錄的人，或被視為患有此類缺陷的人。"

一般來說，身體或精神障礙包括聽力、行動和視力障礙、慢性酒精中毒、慢性精神疾病、愛滋病、愛滋病相關症候群以及嚴重限制一項或多項主要生活活動的智力障礙。主要生活活動包括行走、說話和聽力、視力、呼吸、學習、執行體力任務、照顧自己。

私人和公共住房中的殘疾人權利無論您居住在私人住房還是公共住房，聯邦法律都為殘疾人提供以下權利：

B. 禁止歧視殘疾人

永久性平價出租房屋的業主/管理人僅因殘障人士而拒絕出租房屋，屬違法行為。業主/管理人不得對非殘障人士施加與申請或資格標準、租金或租賃條款或條件不同的要求或規定。

例：業主/經理不得因不滿意精神殘疾人士的殘疾狀況而拒絕將其出租給符合其他條件的人士。此類行為違反《公平住房法》，因為該法僅基於殘疾而拒絕為其提供住房。

C.《公平住房法》第 504 條 - 合理住宿

《公平住房法》要求業主/管理者在必要時做出合理的調整和改造，以確保殘障人士享有平等的租賃經濟適用住房的機會。永久性經濟適用住宅的業主/管理者必須確保其專案和單位方便殘障人士使用，具體包括：

• 確保與申請人、租戶和公眾進行有效溝通。
• 做出合理的安排。
• 輪椅可進入專案受理/申請辦公室、公眾聽證會和租戶會議等。

根據《公平住房法》，殘疾的定義是：

• 身體或精神障礙嚴重限制了該人一項或多項主要生活活動，或
• 有此類損害的記錄；或
• 業主/經理僅可在必要範圍內核實申請人/租戶確實需要所申請的住宿的殘疾情況（附錄 III-C）。業主/經理不得要求申請人/租戶提供機密醫療記錄或接受體檢。業主/經理不得特別詢問或核實殘疾的性質和程度。所使用的核實表格必須由申請人/租戶簽署，以授權發布此類信息，並應要求信息來源確定 (1) 申請人是否符合上述殘疾定義，以及 (2) 所申請的住宿或改造是否與該人的特定需求相關。收到社會安全殘障補助金足​​以證明個人的殘障狀況，但殘障狀況與所申請的住宿或改造之間的關聯可能仍需核實。

D. 合理的住宿

合理的住宿是指對規則、政策、慣例或服務進行的改變、例外或調整，這種改變是為了讓殘疾人有平等的機會使用和享受住所，包括公共和公共空間。

根據《公平住房法》，業主/管理者必須允許合理便利申請（附錄 III-D），除非這樣做會造成過度的經濟負擔或從根本上改變業主/管理者的經營性質。如果合理的便利措施會導致過度的經濟負擔，業主/管理者必須提供所有其他便利措施，直至進一步的便利措施不再導致過度的經濟負擔。有關合理便利的更多信息，請參閱美國住房和城市發展部 (HUD) 和司法部於 17 年 2004 月 XNUMX 日發布的聯合聲明《公平住房法下的合理便利》。

一種常見的合理安置方式涉及服務性動物。本手冊中使用的「服務性動物」一詞泛指治療動物、伴侶動物、情緒支持動物和輔助動物等動物。這些動物不屬於寵物，因此即使在「禁止攜帶寵物」的住房中也必須允許其進入，前提是個人已申請符合「禁止攜帶寵物」規定的安置方式，並且能夠證明需要服務性動物。此外，業主/經理不得收取服務性動物的預付押金或費用。但是，業主/經理可以向租戶收取服務性動物造成的任何損壞的維修費用。合理安置的另一個常見例子是住家護理員/住家助理。

E. 新建建築 504 法規

對於 4 年 13 月 1991 日之後建造並首次入住的、由 XNUMX 個或更多單元組成且配有電梯的多戶住宅，所有單元必須符合《公平住房法》的以下七項設計和施工要求：

• 無障礙路線上的無障礙入口
• 無障礙公共區域
• 可用門
• 進入並穿過住宅單元的無障礙通道
• 可存取的燈開關、電源插座、恆溫器和環境控制器
• 浴室的加固牆
• 可用的廚房和浴室
• 對於 504 年 4 月 13 日之後建造的、由 1991 個或更多單元組成的、未設電梯的多戶住宅，如果受 XNUMX 條法規的約束，則所有底層單元都必須符合《公平住房法》的七項設計和施工要求。

有關如何遵守《公平住房法》的物理無障礙要求的信息，請訪問 公平住房無障礙 FIRST 網站.

3.11 老年人住房

1995 年《老年人住房法》（HOPA）將某些類型的「老年人住房」排除在《公平住房法》禁止因家庭狀況而歧視的條款之外。因此，業主/管理人可以透過以下方式之一指定老年人住房，而不會違反《公平住房法》：

• 100% 的單元僅限所有成員年齡均在 62 歲或以上的家庭居住（請參閱 24 CFR 第 100.303 部分）；或者
• 物業內至少80%的單位僅限至少一名成員年滿55歲或以上的家庭入住。剩餘20%的單位可僅限至少一名成員年滿55歲或以上的家庭入住，也可降低年齡限制，或不設任何年齡限制。此決定權由業主/經理決定。業主/經理就剩餘20%單位制定的政策必須對所有申請人平等實施，並以書面形式納入物業租戶選擇計畫。此外，未計入80%要求的剩餘單元部分不得在社區或設施內進行隔離。

3.12 積極行銷

積極公平住房行銷條例（24 CFR 200.600）確保住房市場區域內收入水平相似的人們擁有同等的住房選擇，無論其種族、膚色、宗教、性別或國籍如何。

BRARHP 的政策旨在提供資訊並吸引符合資格的人士申請現有住房，不分種族、膚色、國籍、性別、宗教信仰、家庭狀況（包括有 18 歲以下子女的人士，包括孕婦）或殘疾狀況。所遵循的程序旨在進一步落實 1968 年《民權法案》第八章（《公平住房法案》）和第 11063 號行政命令的目標，這些目標禁止在聯邦政府擁有或運營或由聯邦資金提供的房產和設施的出售、租賃、出租和其他處置過程中存在歧視。

根據 HOME 計劃 24 CFR 92.351 的肯定行銷規定，BRARHP 制定了肯定行銷指南（附錄 III-E），以確保所有業主/經理採用促進公平住房的行銷計劃，並確保涵蓋所有潛在合格家庭，特別是那些最不可能申請援助的家庭。

業主/經理必須確保遵守《聯邦法規》第24卷第92.351條規定的積極行銷責任。此類程序須經市政府批准。業主/經理應遵守BRARHP的要求，積極行銷所有可供出租的永久性平價公寓，並根據積極行銷計劃，以吸引租戶的方式，不分種族、膚色、國籍、性別、宗教信仰、家庭狀況或殘疾狀況。業主/經理同意在招攬租戶時採取以下措施：

1. 在所有廣告中使用平等住房機會標誌；
2. 向那些如果沒有特別的宣傳（例如，利用社區組織、禮拜場所、就業中心、公平住房團體或住房諮詢機構等）就不可能申請住房的人徵求空置單位的申請。
3. 在租賃辦公室張貼公平住房海報；
4. 在適當的情況下，利用包括少數族裔媒體在內的媒體進行廣告宣傳，以接觸最不可能申請住房的人群；
5. 保存業主/經理的積極行銷活動文件五（5）年，並向合規人員提供存取權限；
6. 不得拒絕將房屋出租給任何持有第 8 條現有住房證書的租戶，除非有正當理由，例如之前未支付租金和/或未維護出租單元，或租戶違反其他重要租賃條款和條件；
7. 向持有第 8 條現有住房證書的租戶出租房屋時，必須遵守第 8 條現有住房法規；並且
8. 在單位空置時進行積極的營銷。

業主/管理人必須制定並維護針對該房產的積極住房管理計劃 (AFHMP)。任何包含優惠條件的積極住房管理計劃 (AFHMP) 都必須在實施前經住房和城市發展部 (HUD) 審核批准。經批准的積極住房管理計劃副本必須在出租前提交給合規人員。這些程序必須以書面形式製定，並且與提供資訊並以其他方式吸引符合條件的人士入住現有住房的行動一致，不考慮種族、膚色、國籍、性別、宗教、家庭狀況或殘疾狀況。積極行銷要求也適用於針對有特殊需求人士的房產。

業主/經理必須保存所有廣告和推廣活動的記錄。填寫積極行銷合規報告時，應參考此記錄，該報告應證明業主/經理為遵守積極行銷要求所做的努力。

3.13 有限英語程度（LEP）

因國籍原因，英語並非其主要語言，且英語聽說讀寫理解能力有限（「英語能力有限」或「LEP」）的人士，可能有權根據1964年《民權法案》第六章獲得語言援助，以獲得特定福利或服務。根據第六章及其實施條例及第13166號行政命令，業主/管理人應採取合理措施，確保申請併入住永久性經濟適用房的LEP人士能夠有效獲得相關服務。

A. LEP 合理步驟

根據具體情況，以下任何行動均可能構成「合理步驟」。然而，這並非可能採取行動的詳盡清單：

• 聘請翻譯人員翻譯重要文件、廣告或通知
• 聘請翻譯人員與英語能力有限的人士進行面對面訪談；
• 在服務英語能力有限人士的報紙上刊登廣告和通知；
• 與其他為 LEP 人群服務的組織合作，提供翻譯、口譯服務或傳播有關永久性可負擔房產的訊息；
• 僱用雙語員工或志工進行外展和接待活動；或
• 與電話線翻譯服務簽訂合約。

B. LEP 服務、程序與培訓

業主/經理有責任確保物業管理人員了解英語能力有限的服務和流程，並接受過與口譯員有效合作的培訓。業主/經理可以透過以下方式，在社區內有效聯繫英語能力有限的人士：

• 在申請和/或居住在永久性經濟適用住房時，告知 LEP 人士可獲得免費語言援助服務；
• 使用正確的語言提供通知，以涵蓋區域參與轄區的 LEP 人群；
• 在公共區域、辦公室和其他任何接受永久性經濟適用住房申請的地方張貼標誌；
• 在宣傳文件（宣傳冊、手冊、海報等）中提供適當聲明，說明語言服務是免費提供的；
• 提供最常見語言的電話語音郵件選單；
• 在當地非英語媒體（即報紙、廣播和電視台）上發布通知。

3.14 語言訪問計劃

作為聯邦資金的接受者， Boulder 必須遵守1964年《民權法案》第六章（第六章）規定的特定語言訪問要求，該法案禁止聯邦財政援助的接受者基於國籍等進行歧視。第六章和13166號行政命令－《改善英語能力有限人士的服務取得途徑》要求聯邦財政援助的接受者採取合理措施，為英語能力有限人士提供有效參與計畫、服務和活動的途徑。業主/管理者必須確保遵守 的城市 Boulder 語言准入計劃.

注意：區域參與轄區必須制定並實施自己的語言存取計畫。

3.15 行銷要求

A. 廣告和行銷活動

永久性平價出租房屋的業主/管理者必須根據適用的公平住房法律以及與平權行銷相關的具體HOME要求進行行銷和廣告活動。這些公平住房和平權行銷要求確保業主/管理者為所有符合資格的申請人提供租賃永久性平價出租房屋的機會。行銷活動應透過多種管道進行。行銷活動不應局限於單一管道。由於有些人無法上網，因此不應將網路作為唯一的行銷管道。

B. 專案行銷

業主/管理者必須進行行銷和廣告活動，告知房屋市場區域內的人士，他們可以獲得各種專案、服務和永久性經濟適用房租賃機會。行銷和廣告活動必須包含平等住房機會標誌或非歧視聲明，或兩者兼有。

C. 行銷空置單位

空置房屋的廣告必須包含「平等住房機會」的標誌或標語，或兩者兼有。廣告內容包括但不限於：

• 報紙
• 廣播電台
• 電視
• 手冊
• 傳單
• 現場海報
• 網站

廣告必須針對房屋市場中那些在沒有特殊推廣活動的情況下最不可能申請經濟適用房的人。一般而言，與經濟適用房所在社區居民種族/民族不同的人群將被視為最不可能申請的人群。

業主/經理必須分析當地房屋市場，找出最不可能申請住房的人群，並制定行銷策略來涵蓋這些人群。應每年重新評估住房市場，以確定最不可能申請住房的人。用於定向推廣的資源包括但不限於：

• 社區組織
• 就業中心
• 公平住房團體
• 住房諮詢機構
• 社會服務中心

應分析上一年所使用的行銷技巧，以確定是否有效地觸及這些已確定的人群。應根據分析結果調整行銷工作，以增加那些被認定為最不可能申請經濟適用房的人的參與度。業主/經理必須保存所有行銷工作的文件（例如，報紙廣告副本、電話備忘錄、印刷的電子郵件、信件和海報副本等）。

D. 行銷無障礙單元

此外，業主/管理人必須採取某些額外措施，確保為殘障人士提供無障礙單元。對於根據第504條規定建造的帶有無障礙單元的房產，業主/管理人必須制定相關程序，確保符合條件的殘障人士能夠獲得無障礙單元可用性的信息。必須採取合理、非歧視性的措施，確保提供可用的無障礙單元：

• 首先，對於可能需要或受益於該單元無障礙設施的現有住戶
• 第二，對於候補名單上符合資格的申請人，需要使用該單元的無障礙設施
• 推銷該單位以吸引新的殘疾申請人
• 最後，對於候補名單上的非殘疾人士

只有在業主/經理已盡一切合理努力吸引殘障租戶並遵循上述步驟的情況下，非殘障租戶才可以租用無障礙單元。我們建議物業經理聯絡殘障中心 (CPWD)，電話：303-442-8662 或 1-888-929-5519，告知該機構有無障礙租賃房屋單位可供符合收入條件的家庭使用。 CPWD 工作人員會告知符合資格的客戶無障礙住房庫存有限，並建議他們申請租賃住房並加入候補名單。 BRARHP 建議採用這種方法，透過優先向有需要的家庭提供專門設計的住房資源，從而最大限度地利用我們的經濟適用房專案。

E. 公平住房海報、標誌和非歧視條款

業主/經理必須醒目地展示並維護所需的公平住房機會海報（附錄 III-F），以便所有尋求住房的人士都能一目了然。公平住房平等機會標識（附錄 III-F.1）和非歧視條款應在所有專案資料上展示，並根據情況在業主/經理的網站上公佈。

F. 維護行銷和推廣活動的記錄

業主/經理負責保存與該物業相關的所有行銷和推廣活動的記錄，包括報紙廣告、印刷電子郵件、海報/標誌的照片、出版物副本等。

3.16 租戶選擇指南

業主/管理人負責根據每個房產的具體情況，制定符合《租戶選擇指南》（附錄 III-H）的租戶選擇程序。業主/管理人必須公平公正地對待申請人和租戶，具體方式如下：

• 建立並遵循標準的租戶選擇程序；
• 使用保護租戶權利的租約；以及
• 使用既定程序解決與租戶的衝突

3.17 租戶選擇計劃

BRARHP 致力於減少獲得住房的障礙。為了實現這一目標，所有根據《契約》計劃的永久性可負擔租賃住房都必須制定符合 BRARHP 的《積極公平住房營銷指南》和《租戶選擇計劃指南》的租戶選擇計劃，並在出租單元之前製定好租戶選擇計劃。

3.18首選項

如本手冊前文所述，BRARHP 致力於服務特殊族群。為支持這些工作，業主/經理可在租戶選擇過程中優先考慮有特殊需求的人士，例如無家可歸者、老年人和殘疾人。但是，業主/經理不得優先考慮特定類型的殘疾人。永久性殘疾人經濟適用住房必須平等地提供給所有殘疾人，無論其殘疾性質如何。優先考慮不得違反住房和城市發展部 (HUD) 的反歧視政策。優先考慮必須在租戶選擇計劃和公平住房市場推廣計劃中明確列出。必須向公平住房和城市發展部 (AFHMP) 提交補充文件，以說明應用優先考慮的理由。擬議計劃必須在實施前經 HUD 和/或公平住房平等機會辦公室 (FHEO) 審核批准。經批准計畫的副本必須在實施前提交給住房高級合規經理審核批准。

3.19 通知申請人

業主/經理必須及時以書面通知申請人其申請被拒，並說明拒絕原因。及時通知通常指申請後30天內發出。

3.20 候補名單要求

業主/管理人必須提供申請人填寫永久性經濟適用房租賃單位申請表的機會。申請表必須透過物業管理辦公室提交，並以郵寄、電子郵件或傳真方式提交。業主/管理人必須為因殘疾而無法使用業主/管理人首選申請流程的殘障人士提供其他申請方式。業主/管理人必須通過業主/管理人的篩選流程，維護符合條件的申請人候補名單，並按時間順序從候補名單中篩選申請，以填補空缺。

A. 建立並維護候補名單

收到租賃或援助申請後，業主/管理人必須在申請表上註明收到申請的日期和時間。業主/管理人必須決定是否批准申請人入住，或將申請人列入候補名單，或根據初步資格認定結果拒絕申請人。

業主/經理必須收集有關申請人符合的優先權的信息，以便他們能夠根據為該房產設立的優先權從候補名單中選擇申請人。

B. 候補名單開放與關閉

業主/經理應定期監控其物業的空置情況和候補名單，以確保有足夠的申請人填補空缺。業主/經理應監控候補名單，以確保候補名單不會過長，導致等待某個單元的時間過長。

• 開放候補名單：業主/經理同意接受候補名單申請時，必須在潛在申請人可能閱讀的出版物上發布此通知。通知應詳盡，並應說明申請規則和申請處理順序。廣告應包含申請地點和時間，並符合《積極公平住房行銷計畫》中規定的廣告和宣傳活動。
• 關閉候補名單：當平均候補時間過長（例如，一年或一年以上）時，可能會關閉一個或多個單元大小的候補名單。當業主/管理者決定不再接受申請時，必須在潛在申請人可能閱讀的出版物上發布通知。通知必須說明業主/管理者拒絕接受更多申請的原因。

C. 在為申請人配對可用單位時不歧視

儘管業主/經理可以優先接納候補名單中具有特定特徵的家庭，但業主/經理絕不能根據以下任何一項來選擇申請人或拒絕援助：

• 屬於某個社經階層（例如福利領取者、單親家庭）或不是贊助組織的成員；
• 家庭狀況；
• 家庭成員的種族、膚色、宗教、性別或國籍；
• 家庭中是否有患有特定殘疾的成員（除非受到計劃法規的限制）；
• 家庭規模（但是，如果家庭規模所需的單位規模在該房產中不存在，則必須拒絕對該家庭提供援助。
• 年齡（除非項目章程限制）

3.21 興趣列表

任何選擇使用線上（基於網路）興趣清單的業主/經理還必須向無法存取網路的個人和殘疾人士提供興趣清單。

3.22 公民身分聲明

1996年《個人責任與工作機會法案》（PRWORA）禁止HOME援助機構向非美國公民、國民或某些符合資格的非公民（申請或居住在聯邦援助機構）提供援助。這包括在規定的可負擔期限內必須遵守規定的HOME援助機構。

業主/經理必須安排HOME援助單元的每位家庭成員填寫一份公民身分聲明（附錄III-H），並提供所有必要文件。每位家庭成員的公民身分聲明副本及所有必要文件均須保存在租戶檔案中。非營利組織、過夜庇護所和過渡性住房單元不受此規則約束。

注意：只有家庭援助型 ​​(HOME-Assisted) 單位才需要公民身分聲明。地方資助型單位無需提交公民身分聲明。當家庭援助型單位的指定轉移到新單位時，所有新指定家庭援助型單位的住戶都必須遵守公民身分聲明的要求。

3.23 種族與民族

業主/經理必須提供租戶填寫種族和民族數據報告表（附錄 III-I）或補充人口統計表（附錄 III-I.1）的機會。此表格應在首次申請或簽署租約時填寫。表格填寫完成後，除非戶主或家庭成員發生變化，否則無需再次填寫。未填寫表格的租戶不會受到處罰。但是，申請人/租戶必須簽名、註明日期並聲明拒絕填寫此表格。 18 歲以下兒童的表格由父母或監護人填寫。

只要所使用的表格包含 HUD 表格中概述的相同信息，業主/經理就無需使用 HUD 發布的種族和民族表格。

永久平價租賃住房的潛在租戶應在申請流程的早期階段獲悉，房屋有最高收入和資產限制，以及學生入住和房產所有權的限制。業主/經理應向申請人解釋，所有年滿5.9歲的租戶在入住前必須核實其收入、資產和學生身分。業主/經理還應解釋，一旦個人或家庭在年度重新認證後被認定不再符合資格要求，他們將不再有資格續租。更多信息，請參閱第XNUMX節。

4.1 資格要求

本手冊中概述的部分資格要求與 HOME 和 LIHTC 計劃的要求有所不同。請注意，在某些情況下，BRARHP 政策比 HOME 和 LIHTC 的要求更為嚴格。業主/經理必須使用最嚴格的要求和流程來確定資格。

4.2 授權賓客及訪客

住戶可允許訪客在其單位內連續居住最多14天，但需事先獲得業主/經理的批准。但是，訪客在一年（21個月，而非自然年）內不得超過12晚。除租約上列明的個人外，住戶不得允許任何人入住其單元。需要注意的是，允許授權訪客在其單位內停留超過允許時間將違反《租賃合規手冊》。

4.3 短期租賃和轉租的限制

短期租賃 (STR) 是指出租給訪客的單元，租期少於 30 天。居住在永久性經濟適用房單元的居民不得將其單位出租，無論出租期限長短。居民不得轉讓租約或轉租單元。

4.4 電子簽名與文件傳輸

BRARHP 已決定採用 HUD 於 20 年 4 月 26 日發布的關於電子簽名和文件傳輸的多戶住宅指南 H 2020-XNUMX 號通知，適用於與市政府簽訂的永久經濟適用房租賃協議。市政府允許但不強制業主和管理人員接受電子簽名。業主和管理人員還必須根據申請人和租戶的要求，提供使用濕簽名和紙本文件的選項。在地方、州和聯邦法律允許的情況下，市政府還允許以電子方式傳輸所需文件。

4.5 學生政策

經濟適用房旨在幫助各區域參與轄區的低收入社區成員。區域經濟適用房租賃計劃的經濟適用房目標包括幫助低收入家庭、為勞動力提供住房以及幫助殘障人士。大多數大專學生是社區的短期成員，除了勞動收入外，他們還可以獲得其他資源來維持生活，因此他們的低收入並非社區的主要關切。

BRARHP 旨在透過永久性可負擔租賃住房單元，幫助居民實現自給自足，並幫助他們度過人生的轉捩點。提交學生例外申請（附錄 IV-A.1）及相關證明文件後，市府可考慮以下學生政策例外（附錄 IV-A）。請注意，居住在 HOME 指定單元的家庭不符合下述第 7 至 9 條例外情況的資格。 BRARHP 擁有最終資格認定權。

1. 學生年齡24歲以上，
2. 該學生是美國軍隊的退伍軍人，或
3. 學生是殘疾人，或
4. 學生有未成年子女，或
5. 學生與符合資格的父母同住；或
6. 學生已婚，或
7. 學生根據《社會保障法》第四章獲得援助，也稱為貧困家庭臨時援助（TANF），或
8. 學生參加了根據《勞動力投資法》（以前稱為《喬恩培訓夥伴關係法》）或類似的聯邦、州或地方計劃獲得援助的職業培訓計劃，或
9. 該學生之前受到負責管理《社會保障法》第四章計劃的州機構的照顧和安置（即寄養）。

A. 審核流程和資格認定

所有年滿18歲且就讀高等教育機構的家庭成員，必須在租賃開始前以及每年續約時填寫學生豁免申請。學生資格將根據個人情況確定，無論其入學資格是全日制、非全日制，就業狀況或家庭組成如何。

所有就讀於高等教育機構的學生 必須的， 向物業管理人員提交學生豁免申請及補充文件，以證明其符合豁免資格，供其審核並確定其資格。所有學生豁免申請及補充文件必須保存在租戶檔案中，並應合規與監控管理員的要求提供，以用於監控目的。

4.6 收入的定義

BRARHP 的收入與資產政策（附錄 IV-B）採用了第 92.203 條和第 5.609(a)(b) 條中規定的年收入定義，該定義被各種聯邦計劃所採用，包括第 8 節、HOME 計劃和 LIHTC 計劃。年收入用於確定家庭收入資格。

4.7 年收入

就家庭而言，年收入（24 CFR 5.609（a）包括：

• 18 歲及以上的家庭成員、戶主或戶主配偶從所有來源收到的所有金額（HOTMA 規則中未明確排除），加上
• 每位未滿 18 歲的受扶養人或其代表的非勞動收入，以及
• 當無法計算特定資產的實際回報率時，家庭淨資產超過 50,000 美元（每年使用 CPI-W 進行調整）的部分，則按估算回報率計算。估算回報率是根據住房和城市發展部 (HUD) 確定的當前存摺儲蓄利率。

4.8 聯邦強制收入豁免

根據聯邦法律，住房和城市發展部 (HUD) 為確定資格或福利而必須排除的收入金額。在收入計算中排除的收入完整列表，請參閱（附錄 IV-B.1）。

4.9 確定家庭組成和預測收入

業主/經理必須根據業主/經理認定家庭符合收入資格時的家庭現行收入率，推算出家庭年收入。年收入包括家庭所有成員的收入，但不包括住家護理人員、寄養兒童和寄養成人。

4.10 確定收入資格

根據區域參與管轄區契約，每個永久性可負擔租賃住房單元和房產，均根據家庭規模和住房和城市發展部 (HUD) 每年發布的適用收入指數 (AMI) 設定最高收入限制。業主/管理者必須在 HUD 發布新收入限制之日起四十五 (45) 天內實施。這些限制可能會根據市場情況逐年波動。業主/管理者必須使用最新發布的 AMI 來確定首次入住時以及每年收入重新認證時的收入資格。

業主/管理人必須先確定潛在租戶的收入符合資格，才能將永久可負擔租賃住房單位出租給該家庭。這意味著需要核實該家庭的預期年總收入，並確保其不超過該房產契約中為該單位設定的最高收入限額。業主/管理人也必須每年確定該家庭的收入資格，具體如下所述。

4.11 收入計算

業主/管理者必須確保用於確定資格的收入計算符合《家庭住房計劃收入和津貼確定技術指南》（附錄 IV-C）。 資格計算器 及使用手冊（附錄 IV-C.1）由 HUD 開發，是一款互動式工具，可簡化收入資格認定流程。此計算器可計算 HOME 及其他各種聯邦計劃的收入資格。此工具的使用為可選操作。

任何用於確定家庭收入資格的資訊都必須以合規人員能夠監控業主/經理決定的方式記錄下來。

4.12 確定年收入的方法

業主/經理必須核實所有18歲以上會員（住家助理、寄養兒童和寄養成人除外）的家庭總收入。收入和資產核實必須在首次入住時以及之後每年進行。 BRARHP採用以下方法核實家庭收入。

A. 如果一個家庭正在申請或居住在永久性可負擔租賃單元，並且該單元得到聯邦或州基於項目的租賃補貼計劃的援助，則業主/管理者必須接受公共住房機構或租賃補貼提供者根據該計劃的規則對該家庭年收入和調整後收入的決定，如 4.13(A) 中所述。

B. 如果一個家庭正在申請或居住在永久性可負擔租賃單元，並且該家庭得到聯邦租戶租賃援助計劃（例如住房選擇券等）的援助，則業主/經理可以接受租賃援助提供者根據該計劃的規則對該家庭年收入和調整後收入的決定。

C. 在所有其他情況下，業主/管理者必須根據第 4.13(B) 條的規定，在首次入住時以及投入使用 (PIS) 日期後的第六年計算年收入。重新認證後，則需依照第 6(C) 至 (E) 條的方法計算年收入。

4.13 年度收入計算所需文件

A. 租金補貼提供者的收入決定

當家庭獲得租金補貼時，業主/管理者必須使用租金補貼提供者完成的收入和資產評估報告（附錄 IV-D.1），以代替首次入住和年度重新認證時的第三方驗證。使用租金補貼提供者的收入評估報告將減輕業主/管理者的行政負擔。

業主/經理必須與租金補貼提供者和市政府簽訂協議 Boulder 在接受租金補貼機構對居住在可負擔租賃單位的家庭的收入和資產評估之前，必須簽署這些協議並提交給 Boulder 實施前。首次入住和年度重新認證時必須接受租金補貼提供者的收入認定。

B. 第三方驗證

業主/管理人必須在入住第一年之前以及自入住日期或房屋可負擔期（如適用）起的每六年進行一次第三方收入驗證。在這種驗證方式下，由申請人/租戶提供書面第三方驗證（例如，雇主的就業驗證、社會安全局或租賃補貼提供者的收入確定）可提供資訊以驗證收入。

• 必須包括所有 18 歲及以上的家庭成員的可核實收入。
• 該決定必須基於未來十二個月的預期收入。
• 業主/經理必須檢查最近兩個月的連續薪資單，以驗證申請中報告的收入資訊的準確性。
• 文件中每份核實資料均須附上就業收入和所有其他收入來源的計算結果。這包括計算器紙帶、計算表格/電子表格或手寫計算。
• 本手冊所包含的第三方收入驗證表格範本如下：
  租金補貼提供者收入和資產報表（附錄 IV-D.1）
  就業證明（附錄 IV-D.2）
  公共利益驗證（附錄IV-D.3）
  認證問卷－申請人/重新認證住院醫師（附錄 IV-D.4）
  申請人/居民資產聲明 - 50,000 以下（附錄 IV-D.5）
  資產核實－超過 50,000（附錄 IV-D.6）
  自僱收入證明及損益表（附錄IV-D.7）
  失業救濟金核實（附錄 IV-D.8）
  零收入至極低收入宣誓書（附錄 IV-D.9）
  家庭援助驗證（附錄 IV-D.10）
  財務援助宣誓書（附錄 IV-D.11）
  子女扶養費及贍養費宣誓書（附錄 IV-D.12）
  小費收入宣誓書（附錄 IV-D.13）
  季節工人宣誓書（附錄 IV-D.14）
  澄清記錄（附錄IV-D.15）
  就業計算工作表（附錄 IV-D.16）
  
  注意：除獲得租金補貼的家庭外，經濟適用房的家庭必須在投入使用之日起每 6 年進行一次第三方驗證 - 而不是家庭週年紀念日的第 6 年。
  
  示例：
  （插入 PIS 年份與 HOME 自我認證圖表）

C. 自我認證

業主/管理人可於年度重新認證期間接受租戶提交的收入和資產自我認證（附錄 IV-D.4）。請向租戶家庭索取一份書面聲明，說明其家庭年收入和家庭規模，並附上一份資訊完整準確的證明。該證明必須註明租戶家庭將根據要求提供原始文件。

D. 政府專案收入確定

從家庭領取福利的政府專案管理者處取得書面聲明，每年審查家庭的年收入。聲明必須註明租戶的家庭規模以及家庭年收入金額；或者，聲明必須註明租戶家庭規模對應的當前極低收入或低收入家庭的美元限額，並說明租戶的年收入不超過此限額。

E. 安全港－使用經過經濟狀況調查的公共援助來確定收入

業主/管理者可以根據首次入住時的收入確定和年度重新認證（附錄 IV-D.3）來確定家庭收入，這些收入來自以下經過經濟狀況調查的聯邦公共援助形式：

• 貧困家庭臨時援助（TANF）
• 醫療補助
• 營養補充計劃（SNAP）
• 低收入住房稅收抵免
• 婦女、嬰兒和兒童特殊補充營養（WIC）
  
  安全港驗證必須透過第三方驗證的方式獲得，並且必須說明家庭規模，必須針對整個家庭（即，文件中列出的家庭成員必須與永久可負擔單元中的家庭組成相匹配，並且必須說明家庭年收入金額）。安全港驗證不得與其他收入驗證混合使用，包括其他安全港收入確定。例如：如果一個家庭同時獲得 TANF 和 SNAP，則只需要進行一次收入確定。
  
  注意：根據 HUD，安全港條款不得用於 HOME 輔助單位。

4.14 年度重新認證

業主/經理必須建立系統，每年對租戶收入進行重新認證。通常，每個家庭的收入和資產將在原始認證週年紀念日或租約續約時進行審查。但是，業主/經理可以採用年度計劃，同時進行所有驗證。合規人員進行現場審查或遠端監控時，將核實重新認證文件是否已存入租戶檔案。作為年度重新認證的一部分，業主/經理必須在年度重新認證時更新租戶收入證明 (TIC)，並將文件保存在租戶檔案中。

4.15 認證有效期限

收入證明的有效期限為六個月。如果業主/管理人認定該家庭符合收入資格，時間已超過六個月，業主/管理人必須重新審核該家庭的收入。

4.16 資產

本政策將資產定義為現金或可輕鬆轉換為現金的非現金項目，包括應稅利息、支票、儲蓄、股票、債券和其他形式的資本投資。年收入包括家庭成員可動用資產所得的金額。

A. 資產排除

個人財產、教育儲蓄帳戶以及任何家庭成員均不可撤銷或控制的信託均不被視為家庭淨資產。美國國稅局認定的退休帳戶不計入資產。一旦家庭開始定期提款，提款將被計入收入，而帳戶價值則繼續被視為資產。對於領取租金援助金的家庭，業主/管理人必須接受租金補貼提供者的資產驗證，而非第三方驗證。

B. 資產核實及年收入計算

如果資產等於或低於 5 美元，業主/管理人可以接受申請人/住戶的資產聲明（附錄 IV-D.50,000），並附上資產預期收入，無需在首次入住和年度重新認證時採取額外措施驗證其準確性。對於資產超過 6 美元的家庭，業主/管理人必須在申請時以及入住日期起每 6 年進行一次第三方資產驗證（附錄 IV-D.50,000）。

C. 資產限額

首次申請或年度收入重新認證時資產超過 100,000 美元的家庭沒有資格入住或續租永久性經濟適用出租房屋。

D. 住宅所有權的限制

申請人和/或租戶如果擁有可合法居住的住宅物業的所有權，則不得永久入住可負擔租賃住房。但是，根據收入和資產政策中概述的某些例外情況可能適用。

E. 資產政策例外

收入與資產政策為老年人和殘疾人士提供了資產限制的例外情況。聯邦法律將老年人定義為55歲及以上的個人。身心障礙者是指因身體或精神障礙導致一項或多項主要生活活動嚴重受限、有此類障礙記錄或被視為患有此類障礙的人。

F. 例外請求審核流程

任何尋求資產政策豁免（包括住宅所有權限制）的申請人/租戶必須向物業管理人員提交豁免申請及補充文件，以證明其符合豁免資格，以供其審核並確定其資格。所有資產政策豁免申請（附錄 IV-B.2）及補充文件必須保存在租戶檔案中。合規人員將在定期現場審核和遠端監控期間審查此文件。任何不合規問題（包括糾正措施）都將記錄在監控函中。

注意：HOME 或 LIHTC 項目不設資產限額。本市的資產限額政策是作為地方法規制定的。業主/管理人必須遵守​​最嚴格的要求。

4.17 家庭收入增加

BRARHP 收入與資產政策規定，首次入住後，家庭年收入不得超過 140% AMI 的 60%（或 84% AMI）。如果業主/經理重新認證家庭年收入總額，並確定其超過上述限制，則該家庭將被視為超額收入。

A. 超額收入租戶

超額收入家庭不符合入住永久性可負擔租賃單位的資格，因此在現有租賃協議到期後，將不再有資格續租。有關不續租的詳情，請參閱第5.9節。業主/管理人必須在被認定為超額收入後立即通知受影響的家庭。業主/管理人可以與該家庭簽訂最長一年的按月租賃合同，以便該家庭找到合適的替代住房。一年期滿後，該家庭必須證明其有資格繼續入住，或搬離永久性可負擔住房單元。

B. HOME 單元的高收入租戶

當業主/經理重新認證租戶收入時，可能會發現租戶收入增加。如果租戶入住某個單元，且家庭收入超過其家庭規模允許的當前AMI限額，則該租戶被視為收入超額。

當租戶收入超標時，該單位將不再符合被指定為「家庭援助」單位的資格。業主/經理必須將「家庭援助」單元的資格轉移給其他符合收入資格的家庭居住的單元，以維持所需的單元組合。由於超額收入租戶居住的單位不再符合被指定為「家庭援助」單位的資格，該單位將恢復為受《契約》約束的非「家庭援助」單位。

4.18 家庭結構的變化

如果新增人員遷入永久性經濟適用房租賃單元，則該新成員必須獲得完整認證。家庭收入計算公式為：現有住戶最近一次認證時的收入加上新家庭成員的收入。除非現有家庭成員的重新認證到期，否則無需對整個家庭進行重新認證。新的家庭總收入不得超過允許的最高收入限額，即平均收入的 84%。

4.19 單位轉移

當現有符合資格的家庭遷至其他單位時，該家庭只需遷至新單位即可，無需進行新遷入證明。業主/經理必須透過更新租戶收入證明表格，在租戶檔案中記錄此遷入情況，並修改現有租約或簽訂新租約。

4.20 家庭組成變化下的單位轉移

當現有符合資格的家庭轉移到另一個單元，並因增加18歲及以上的新家庭成員而導致家庭組成發生變化時，新家庭成員必須完成第三方收入/資產驗證。新的家庭總收入將根據現有家庭最近的收入/資產證明以及新家庭成員的收入計算。除非現有家庭成員目前需要重新認證，否則無需對整個家庭進行重新認證。

4.21 確定租金

永久性可負擔租賃單位受租金限制，旨在幫助中低收入家庭負擔得起租金。市府每年將根據臥室數量和適用的AMI（平均租金收入）公佈BRARHP的最高租金。最高租金以CHFA最高租金為基礎並在此基礎上擴展，反映BRARHP服務區內的市場行情。市政府保留修改最高租金或替代指數的自由裁量權，該指數應每年公佈。

BRARHP 使用 HUD 發布的 HOME 和公平市場租金限額，這些限額是為 HOME 援助單位制定的。這些租金限額每年都會更新，以反映市場狀況。如果租金限額上漲，業主/管理人可以相應提高租金。如果租金限額下降，業主/管理人必須降低租金。

如果業主/管理人收取的租金超過允許的最高租金，或在最近公佈的限額下降時未能調整租金，則違反了《契約》。

A. 最高租金

每份就房產簽訂的協議或契約均規定了允許的最高租金，該租金基於目標AMI和臥室面積，市政府每年都會公佈。租戶支付的總租金（包括任何非可選費用以及規定的每月公用事業補貼，視情況而定）不得超過市政府公佈的BRARHP最高租金，除非該家庭獲得第4.22(G)條所述的租金援助金。

B. 最高房屋租金

每個HOME援助單位均受租金限制，旨在確保低收入家庭能夠負擔得起租金。這些最高租金被稱為“HOME租金”。根據第92.252(b)(2)條，
最高高房屋租金為以下較小者：

1) 依照 HUD 依據 24 CFR 888.111 所確定的該地區現有住房同類單位的公平市場租金；或者
2) 對於年收入相當於該地區平均收入 30% 的家庭，租金不得超過其調整後收入的 65%，該收入由 HUD 確定，並根據單位內的臥室數量進行調整。

低住房最高租金：
在擁有五個或更多 HOME 資助租賃單位的租賃項目中，至少 20% 的 HOME 資助單位必須由極低收入家庭居住，並滿足以下租金要求之一：

1) 租金不超過家庭年收入的 30%，該家庭的收入相當於該地區平均收入的 50%，具體數額由 HUD 確定，並針對較小和較大的家庭進行調整。
2) 對於收入相當於該地區中位數收入 30% 的家庭，租金不超過年收入的 50%（由 HUD 確定），或
i. 租金相當於家庭收入的30％。
ii. 如果該單位獲得聯邦或州基於專案的租金補貼，且家庭支付的租金不超過家庭調整後收入的 30%，則最高租金（即租戶支付額加上基於專案的租金補貼）為聯邦或州基於專案的租金補貼計劃允許的租金。

C. 計算最高租金

永久性可負擔租賃住房單位的最高租金是根據以下因素計算的：

• 適用單位 AMI 名稱
• 臥室總數
• 公用事業津貼（如適用）
• 非可選費用/費用（如適用）

D. 特殊單位類型的租金限制

以下租金限制適用於以下特殊單位類型：

• 單人房入住率（SRO）： 零臥室（高效率）單位的租金不得超過公平市場租金 (FMR) 的 75%。
• 微單位： 475 平方英尺或更小的小型單位（無論臥室大小）的租金均受 BRARHP 收入和租金限制圖表上的小型單位類別約束。

E. RARHP/HOME/LIHTC 房產的租金限制

區域經濟適用房 (永久性經濟適用租賃房屋)、HOME 和 LIHTC 專案有不同的租金限額要求。當公共援助單元或 HOME 援助單元同時被指定為 LIHTC 單元時，適用「較低者」規則。永久性經濟適用房單元、低/高 HOME 租金單元的租金不得超過市政府公佈的最高租金限額、HUD 公佈的低/高 HOME 租金限額或 LIHTC 租金限額中較低者。這意味著業主/管理者必須確定每個項目的最高允許租金，然後使用較低的租金。

注意：業主/經理必須在市政府發布新的收入限制之日起 45 天內執行市政府每年公佈的新收入限制。 Boulder.

F. 租金上漲

租金每年最多可在首次入住或續約時上調一次，最高不超過上述適用的BRARHP最高租金。業主/管理人必須在租金上調前至少提前六十 (60) 天以書面通知租戶。

G. 領取租金援助金的租戶

當一個家庭收到租金援助，例如第 8 節、住房援助金或任何其他類型的租金援助金時，支付的總租金（租戶支付的租金 + 水電費津貼 + 租金補貼 = 支付的總租金）可能會超過 BRARHP 每年公佈的適用最高租金，前提是租戶支付的總租金不超過允許的適用最高租金，並且家庭支付的百分之三十租金。

4.22 批准擬議租金和租金上漲

業主/管理人必須在首次租賃前以及每年租金上漲前，填寫「租金批准表」（Renta Approval Form，附錄 IV-E）並向房屋高級合規經理提交擬議的租金及租金調整/上漲方案。所有永久性經濟適用房單元的租金上漲方案必須在實施前獲得住房高級合規經理的批准。只有在每年公佈新的最高租金限額後，才允許上漲租金。

4.23 公用事業津貼

公共事業費是指每月平均用電和暖氣服務費用。公共事業費不包括水費、污水處理費及垃圾處理費。一般而言，永久性可負擔租賃單位的租戶支付的租金和公共事業費不應超過其收入的30%。當租戶需要支付暖氣和電力費用時，業主/管理人必須使用市公共住宅管理局每年發布的《公共事業費補貼表》（附錄IV-F）計算相應的「公共事業費補貼」。 Boulder然後必須從最高租金中扣除公用事業補貼，以計算租戶支付的租金。

業主/管理人必須制定政策和標準，確保所有申請人和租戶都能得到公平公正的對待。 BRARHP 透過多種方式保護租戶權利：

• 必須向所有被拒絕/駁回的申請人發出書面通知，其中包括拒絕/駁回理由的解釋。
• 每個租戶都必須有書面的租約或租賃協議。
• 租賃期限必須至少為十二 (12) 個月，除非獲得市政府批准 Boulder 或 BRARHP。
• 租賃期限不得少於 30 天。
• 低收入租賃住房公約規定了某些禁止租賃條款，與租戶簽訂租賃合約時必須遵守這些條款。
• 市政府必須在執行之前審查並批准所有租賃和附錄範本和更新。

5.1 無代表不得驅逐（第 8412 號法令）

驅逐預防與租屋援助計畫為可能面臨驅逐的人士提供服務。該計劃透過法律服務、租屋援助和調解，幫助人們解決與驅逐相關的住房問題。業主/管理人必須向租戶提供永久可負擔單位租賃附錄，其中包含該計劃的相關資訊。

注意：驅逐預防和租賃援助計劃僅適用於居住在 Boulder

5.2 最低租賃要求

業主/管理人必須與所有12歲及以上的租戶簽訂為期一年（18個月）的租約。業主/管理人與租戶雙方同意後，可以簽訂按月租賃的租約。鼓勵業主/管理人與老年人和殘疾人士簽訂按月租賃的租約。租約必須明確入住永久性經濟適用房的條款和條件。 《租賃合規手冊》中所列的要求必須納入租約的條款和條件中。租約至少應包括但不限於以下內容：

業主/經理必須向市政府提供其範本租約副本以及任何後續更新和附錄。 Boulder 並提交區域合規與監控管理員在執行前進行審查與批准。

業主/經理必須確保租約包含一種以上方便的與業主/經理直接溝通的方法，包括親自溝通、透過電話、電子郵件或透過網路入口網站。

• 租賃協議各方的法定名稱；
• 待租單元的描述；必須包括地址和單元號碼；
• 租約生效日期；
• 租賃期限
• 有關保證金的語言；
• 含鉛塗料附錄；
• HOME 租賃附錄（限 HOME 輔助單位）
• 的城市 Boulder 可負擔單位附錄（如適用）；
• VAWA 租約附錄；
• 公用事業補貼要求，包括明確哪些公用事業費用由業主支付，哪些由租戶支付；
• 房屋的使用規定，包括規定只有租約/TIC 上列出的成員才可以佔用該單元、該單元必須是家庭的主要住所、以及該單元不得轉租：
• 概述雙方權利義務的語言或租約附錄，包括承租人每年證明資格的義務；
• 涉及業主/經理或市政府權利的語言 Boulder 以及區域合規與監控管理員或其指定人員進入永久性經濟適用房單元進行實體檢查；
• 涉及終止流程的語言（必須至少提前 30 天通知）；
• 所有 18 歲及以上的租戶的簽名；
• 業主/經理簽名；及
• 執行日期。

5.3 禁止租賃條款

該物業或其任何部分的住宅租賃不得包含以下任何條款：

• 同意被起訴。在與租賃相關的訴訟中，租戶同意被起訴、承認有罪或同意做出有利於業主/管理人的判決；
• 財產處理。租戶同意業主/管理人可以取走、持有或出售家庭成員的個人財產，無需通知租戶，也無需就雙方的權利作出法院判決。此禁令不適用於租戶就其搬出單位後剩餘個人財產的處置達成的協議。業主/管理人可以根據州法律處置該個人財產；
• 免除業主的責任。承租人同意不追究業主/管理人或其代理人對任何作為或不作為（無論是故意或疏忽）的法律責任；
• 放棄通知。租戶同意業主/管理人可以在不通知租戶的情況下提起訴訟；
• 放棄法律訴訟。租戶同意，業主/管理人可以在不提起民事訴訟（租戶有機會進行辯護）或法院就當事人的權利作出判決之前，驅逐租戶或其家庭成員；
• 放棄陪審團審判。租戶同意放棄任何陪審團審判的權利；
• 放棄法院判決的上訴權。承租人同意放棄對與租賃相關的法院判決提出上訴或以其他方式向法院提出質疑的權利；以及
• 無論結果如何，租客均需承擔法律訴訟費用。即使房客在業主/物業管理公司針對房客的訴訟中勝訴，房客也同意支付律師費或其他法律費用。如果租客敗訴，租客可能有義務支付相關費用。
• 強制性支援服務。租戶（過渡性住房租戶除外）同意接受所提供的支援服務。

5.4 必要的租賃附錄

A. 區域經濟適用房單元附錄

BRARHP 永久可負擔單元附錄（附錄 VA）概述了每項城市政策的具體資格標準。業主/管理者必須使用此附錄來通知申請人和住戶，或採用類似的附錄來證明其符合城市政策。此附錄已更新，包括但不限於：

• 的城市 Boulder的驅逐法律代表和租賃援助： 在城市範圍內租住或租賃住房的每個人 Boulder，科羅拉多州必須按照規定提供信息 Boulder 修訂法典第 12-2-9 條（第 8462 號法令）。鼓勵房東在簽訂租賃協議時進行必要的披露，以促進對這些城市法規的討論。但是，房東可以隨時進行必要的書面披露。
• 城市代碼： 在城市範圍內租住或租賃住房的每個人 Boulder科羅拉多州必須按照 Boulder 修訂法典，第 12-2-4 節（法令 8412）。

B. 房屋租賃附錄

所有 HOME 援助單位均須有一份 HOME 租賃租約附錄（附錄 VB）。

C. 含鉛油漆租賃附錄

永久性經濟適用出租房屋的業主/管理者必須確保在首次入住時與住戶一起簽署含鉛塗料附錄（附錄 VC）。

5.5 反對暴力侵害婦女法

2005 年《防止對婦女施暴法》（VAWA）為家庭暴力、約會暴力或跟蹤行為的受害者提供法律保護。這些保護措施禁止業主/管理人員驅逐或終止接受 HOME 或第 8 條計畫援助的個人，前提是此類行動的理由是家庭暴力、約會暴力或跟蹤行為。

業主/經理不得將家庭暴力、約會暴力或跟蹤事件視為嚴重或反覆違反租約的行為，或其他終止受虐待者援助、租賃或居住權利的「正當理由」。如果租戶或其直系親屬是虐待的受害者或可能成為虐待的受害者，業主/經理不得將租戶家庭成員、任何客人或租戶控制的其他人員參與的與虐待直接相關的犯罪活動，視為終止援助、租賃或居住權利的理由。業主/經理必須根據《聯邦法規》第24卷第92.359條滿足《暴力侵害婦女法》的所有要求。

A. 通知要求

業主/經理必須提供通知（平視顯示器-5380) (附錄VD)及證明書(平視顯示器-5382)（附錄 VD.1），且符合《聯邦法規》第 24 篇第 5.2005(a) 條要求的房屋，在申請人入住 HOME-assisted 單元時，或根據業主/經理的租戶選擇政策和標準被拒絕入住 HOME-assisted 單元時，應向申請人提供。 HOME-assisted 租賃房屋的業主/經理還必須隨任何 HOME-assisted 單元的驅逐通知，提供《聯邦法規》第 24 篇第 5.2005 條規定的通知和證明表格。

B. 租賃要求的分歧

就本部分而言，以下要求應取代 24 CFR 5.2009(b) 中的要求：如果居住在 HOME 協助租賃單元的家庭根據 24 CFR 5.2009(a) 分居，則其餘租戶可以繼續留在 HOME 協助單元中。

C. VAWA 租賃條款/附錄（平視顯示器-91067)

業主/管理人必須制定一份《暴力侵害婦女法》(VAWA) 租賃條款/附錄（附錄 VD.2），其中應包含《聯邦法規》(24 CFR) 第 5 部分 L 分部及本節適用於業主/管理人或租約的所有要求，包括《聯邦法規》(24 CFR) 5.2005(b) 和租約的所有要求，包括《聯邦法規》(24 CFR) 5.2005(b) 和租賃 (c) 依據規定的規定。該《暴力侵害婦女法》(VAWA) 租賃條款/附錄還必須規定，如果業主/管理人確定租戶符合《聯邦法規》(24 CFR) 5.2003(e) 規定的緊急轉移條件，則租戶可以終止租約而不受處罰。當「家庭」(HOME) 提供基於租戶的租房援助時，租賃條款/附錄必須要求業主/管理人在拆分租約或向租戶發出驅逐通知之前通知市政府。如果僅提供基於 HOME 租戶的租金援助（即，該單位未根據 XNUMX CFR XNUMX 的定義接受涵蓋的住房計劃下的基於項目的援助），則 VAWA 租賃期限/附錄可能會被規定為在租金援助期結束時到期。

D. 緊急過渡計劃（平視顯示器-5381)

業主/經理需要製定《城市租賃合規手冊》中概述的緊急轉移計劃（附錄 VD.3）。

E. 緊急移轉請求

如果家庭暴力受害者尋求緊急轉移，業主/經理必須提供 平視顯示器-5383 （附錄 VD.4）申請緊急調動並證明他們符合《反對對婦女施暴法》規定的緊急調動資格要求。

F. 提前終止租賃

如果居住在經濟適用房的租戶是家庭暴力的受害者，業主/經理必須允許租戶終止租約而不受處罰。

注意：VAWA 租約附錄要求僅適用於 HOME 指定的單位。

5.6 終止租賃

終止租賃是指在租賃期到期前終止租約或拒絕續約租賃協議。業主/管理人只能因「正當理由」（定義見第92.253(c)條）終止永久性平價出租房屋單位租戶的租賃，其中包括：

• 嚴重或屢次違反租賃條款和條件；
• 違反適用的聯邦、州或地方法律；
• 過渡性住房租期已滿；或

• 其他正當理由，由城市定義並在租約中概述。
  

  如果有正當理由，業主/管理人可以透過以下方式終止租約：

• 終止租約前至少六十（30）天向承租人發出書面通知。該通知必須說明終止租約的理由。
• 記錄財產文件，包括終止租約的理由以及向租戶發出的 30 天書面通知的副本。
  
  不構成驅逐正當理由的事項：
• 如果驅逐行為是基於《公平住房法》所保護的租戶/家庭類別而帶有歧視性，則不允許驅逐（參見第 3 章）。
• 業主/經理不得使用逮捕、假釋或緩刑記錄或當前起訴書來證明違規行為。
• 根據 2013 年《反對暴力侵害婦女法案》（見第 5.3 C 節），業主/經理應確保實際發生或威脅發生的家庭暴力、約會暴力、性侵犯或跟踪事件不會被解釋為：
  • 此類事件的受害者或受威脅的受害者嚴重或一再違反租約；或
  • 有正當理由終止該事件受害者的住房援助、租賃或居住權利。
    
    注意：如果終止租賃或拒絕續租是由於對住房租戶或僱員的安全造成直接威脅或對財產造成迫在眉睫的嚴重威脅，則無需提前 60 天通知。

5.7 其他正當理由

其他正當理由包括：

• 當租戶根據適用的州或地方法律造成記錄在案的滋擾，或當租戶無理拒絕讓業主進入房屋以便業主修理房屋時。
• 業主必須終止租約以遵守政府實體或法院的命令（要求租戶騰出專案或單位）或當地法令（要求騰出專案或單位）。
• 對於違反適用聯邦、州或地方法律的刑事犯罪的正當理由，必須在租賃期間有犯罪定罪記錄，並且該記錄與租戶繼續租賃永久性經濟適用房項目有直接影響。
• 違反適用的聯邦、州或地方法律的行為不得基於租賃前發生的違規行為、與租戶繼續租賃無直接關係的違規行為或除犯罪記錄以外的其他依據。業主可以考慮任何與租戶是否會進一步違反租約或適用的聯邦、州或地方法律相關的減輕處罰情節。

5.8 致市政府的終止通知

業主/經理必須向市政府提供一份撤離通知的副本，以協助市政府監控永久性經濟適用出租單位，並幫助市政府回答被驅逐家庭提出的任何問題。

5.9 不續租

租賃永久性經濟適用房單位的租約本身就是一份合約。租約在租約規定的期限結束時到期。屆時，租戶將單位交還給業主。業主/經理可以續租，允許租戶繼續佔用該單元，但業主/經理沒有義務續約或簽訂新租約。不續租不構成無正當理由驅逐。但是，在任何情況下，如果有正當理由，不得為了避免驅逐而發出不續租通知。業主/經理在發出不續租通知之前，必須聯繫房屋高級合規經理進行諮詢。

任何家庭在年度重新認證時，如果根據市政府政策和/或項目要求被認定不符合資格，則沒有資格續租。業主/經理必須在租戶首次入住或續約時（視情況而定）告知租戶市政府的政策和要求，並在租約中列明。

當家庭不再符合資格要求時，業主/管理人必須通知租戶，他們不再有資格入住永久性經濟適用房，且租約將不再續約。業主/管理人可以與該家庭簽訂最長一年的按月租賃合同，以便該家庭找到合適的替代住房。一年租期結束後，該家庭必須證明其有資格繼續入住，或搬離永久性經濟適用房。

注意：業主/經理不得拒絕續約已入住 HOME 援助單元的租戶的租約，除非其有正當理由（如第 92.253(c) 條所定義）。如果某個家庭被認定不再符合資格要求，業主/經理必須發出不續約通知，並且 HOME 單元的指定必須遷移到新的符合 HOME 資格的單位。

5.10 收費及費用

所有收費和費用必須在實施前連同模板租約一起提交給住房高級合規經理審核/批准。常規收費和費用被視為合理費用，通常向所有租戶收取，例如損壞賠償金（押金）、寵物押金、申請費和/或信用押金。基本原則是，收費和費用必須合理、必要，且與其他經濟適用房物業相當。

只要與租賃單位相關的費用合理、必要且在租約中明確規定，則允許退還此類費用。此類費用包括：押金、一次性罰款（例如滯納金）以及提前解除租約的費用。這些費用不應計入總租金計算中。

A. 申請處理費

可能會收取申請費，以涵蓋處理申請以及核查犯罪記錄、信用記錄、房東推薦信等實際費用。但該費用不得超過業主/經理實際產生的自付費用。任何費用不得超過處理申請的平均預期自付費用。

B. 租屋保險

業主/管理人員可以鼓勵租戶購買租賃保險。但是，如果租戶保險是入住條件（強制性要求），則租戶保險金額必須計入總租金計算中。 BRARHP 強烈建議業主/管理人員不要強制租戶購買保險。相反，他們應該在租約中明確說明業主/管理人員對家庭財產的損壞不承擔責任，並建議租戶自行購買租賃保險。

5.11 可選費用

租戶選擇的任何額外服務或便利設施費用，例如寵物費、額外停車位和/或額外儲物空間等，均視為可選費用。停車位通常被視為物業公共區域的一部分。每個單位必須提供充足的儲物空間、停車位或其他交通方式。可選費用不得計入總租金計算。服務或便利設施僅在以下情況下視為可選：

• 租戶可以選擇退出服務或便利設施而不受處罰，並繼續居住在該房產中；並且
• 存在合理的替代方案。
  
  租戶支付的任何由物業提供的服務（無論是可選的還是非可選的）都必須在租戶的租約中列出，並清楚列出每項服務的費用。

5.12 非可選/強制性費用

任何作為入住條件而收取的費用（即服務費）均視為非可選或強制性費用。所有非可選或強制性費用均須計入總租金計算中。

5.13 允許收費及費用指南

以下收費標準是根據經濟適用房行業標準制定的，該標準要求收費合理、必要，並與各參與轄區內其他經濟適用房的收費標準相一致。此收費標準並非涵蓋所有費用，旨在作為確定合理收費標準的指南。所有收費標準均須經市府審核通過。

5.14 禁止收費

以下費用不得收取，無論其是否包含在總租金計算中：

• 填寫租戶收入證明及其他項目特定文件所涉及的費用。業主/管理人不得向申請人或租戶收取接收或填寫收入證明表格所產生的費用。如果取得證明需要支付費用，業主/管理人可以選擇支付該費用，或選擇其他證明來源。
  檢查或糾正單位或公共區域內非由租戶造成的缺陷的費用。
• 為單元入住做準備或提供一般維護的費用。業主/經理負責始終以適合入住的方式維護所有單位。租戶僅需支付維修費用或超出正常磨損的損壞費用。業主/經理必須在檔案中記錄損壞情況，並附上照片，以證明單位狀況超出正常預期磨損。向租戶收取的費用不得超過實際維修費用。市政府希望在租戶檔案中看到關於損壞性質的記錄，包括維修工作的照片和收據。
• 禁止收取租賃手續費、加速費和未付餘額的利息。
  
  租賃期結束後，承租人應將租賃房屋以清潔、完好的狀態交還給業主/管理人。房屋的正常磨損屬於正常使用情況，屬於居住單位的正常使用過程。
  
  注意：市外經濟適用房的業主/管理者 Boulder 必須遵照當地參與管轄區的規定來確定允許和禁止的收費和費用（如適用）。

5.16 額外的地方自治保護

新的 HOME 規則要求對入住 HOME 輔助單元的租戶提供以下保護。

• 公共區域使用：業主/管理人必須提供合理的公共區域使用權。業主/管理人不得設置僅供非受助租戶使用或進入的獨立設施，例如健身房、泳池、水療中心、電梯、屋頂花園、儲藏室和遊戲室。
• 租戶協會：業主/經理必須確保租戶在 HOME 輔助物業內組織、創建租戶協會、召開會議、分發文獻和發布資訊的權利。
• 支援服務：租戶可能不需要接受住房提供的支援服務，除非租戶居住在過渡性住房中，且該住房需要此類服務。
  • 需要業主發出的通知。

5.17 房東/房客手冊

《房東-房客手冊》（附錄 VE）由 Boulder 提供法律諮詢的調解服務 Boulder 市檢察官辦公室。它總結了科羅拉多州和 Boulder 居民房東-房客法。 房東-房客網站 提供了寶貴的資源。

注意：市外經濟適用房的業主/管理者 Boulder 必須遵守當地參與管轄區關於房東/房客手冊的規定（如適用）。

5.18 利益衝突

除駐紮在單位內的現場物業經理和維修工人外，業主及其管理人員、員工、代理人或顧問不得入住永久性經濟適用房單位。住房高級合規經理可根據具體情況批准此規則的例外。

5.19 爭議解決

業主/經理應制定書面程序來處理以下情況：

• 個別租戶或家庭之間的糾紛；以及
• 租戶對物業管理的投訴。

5.20 調解服務

的城市 Boulder 社區調解服務協助解決城市糾紛 Boulder 居民就房東與房客之間的糾紛進行調解。調解是基於開放的溝通和真誠的解決糾紛的意願。參與調解是自願的。社區調解服務的大部分工作都涉及房東和房客之間的糾紛。 已經開發了各種資源來專門處理這些類型的關係.

注意：市外經濟適用房的業主/管理者 Boulder 必須遵從其當地參與管轄區的規定來提供調解服務（如適用）。

6.1概述

業主/管理人應維護房產的各方面狀況，使其保持良好、安全且適宜居住（正常磨損除外），並完全遵守所有適用法律、法規、規章和規章。業主/管理人負責進行年度單元檢查，並將檢查記錄保存在租戶檔案中。 Boulder住房與公共服務部已與一家房屋檢查承包商簽訂合同，對出租單元進行檢查，以確保其符合住房與公共服務部 (HUD) 的房產標準。承包商將定期對單位和房產進行檢查，以確保其符合房產標準。

所有永久性平價出租單位必須符合 BRARHP 制定的物業標準，包括含鉛油漆的控制和減排相關規定，以及無障礙單位的聯邦統一無障礙標準。無論物業由誰管理，以及/或物業所有權是否轉讓，這些物業標準均永久適用。

6.2 最低財產標準

以下最低財產標準適用於特定活動類型：

A. 收購

• 適用的州或地方法規要求；以及
• 適用於無障礙單位的統一聯邦無障礙標準（如適用）。

B. 康復

• 當地書面的康復標準；
• 州/地方法規和標準或示範法規；以及
• 適用於無障礙單位的統一聯邦無障礙標準（如適用）。

C. 新建工程

• 國家/地方法規和標準或示範法規；
• 國際節能規範；和
• 適用於無障礙單位的統一聯邦無障礙標準（如適用）。
• 場地和社區標準

6.3 可負擔房產/單元的實體狀況

業主/管理人必須根據 RARHP 的物理狀況標準，維護永久可負擔房產和單位的物理狀況。業主/管理人必須盡快以專業的方式對單元和公共區域進行維修和維護。當租戶單元或項目的物理狀況出現危及生命的缺陷並影響到租戶時，應立即將租戶安置到舒適、安全、衛生且維護良好的住房單元，或安置到物理狀況合適的住所，直至租戶單元或項目的維修完成。

6.4 入住永久性經濟適用房

業主/經理必須在合理的時間內進入單元，例如進行例行檢查和維護、維修單元或向潛在租戶展示單元。業主/經理必須至少提前兩天通知租戶，並說明進入單位的目的。

如果業主/經理合理地認為緊急情況需要進入單元，則業主/經理可以隨時進入單元，無需事先通知。如果業主/經理在租戶及其所有成年家庭成員不在的情況下進入單元，則必須向租戶提供書面聲明，說明其進入單元的日期、時間和目的。

6.5 含鉛塗料要求

當公共支援項目涉及收購或修復 1978 年之前建造的財產時，該財產須遵守 24 CFR 第 35 部分的含鉛塗料法規。

A. 免稅住房

• 1年1978月XNUMX日以後建造的房產；
• 先前對含鉛油漆的檢測結果為陰性的房產；
• 已識別出所有含鉛油漆，並使用認可的方法將其清除的房屋；
• 修復不會影響油漆，且未發現油漆危害的房產；
• 兒童不太可能居住的房屋。

B. LBP 揭露要求

業主/經理必須了解含鉛油漆的揭露資訊以及持續的維護義務。在出租單位之前，1978年之前的租賃物業的業主/經理必須：

• 向潛在租戶提供鉛危害資訊手冊， 保護您的家人 （附錄 VI-A）。
• 向租戶提供含鉛油漆揭露表（附錄 VI-A.1）並保存在租戶檔案中。
• 揭露該房產中任何已知的鉛或鉛危害，包括含鉛油漆和/或鉛危害的位置，以及油漆表面的狀況。
• 向潛在租戶提供業主/經理可取得的有關含鉛油漆和/或含鉛油漆危害的任何記錄和報告，包括有關公共區域和其他單元的記錄和報告（當此類資訊是透過對整個建築進行評估而獲得時）；以及
• 請將一份鉛警告聲明附在租約上，或在租約中插入相關文字，以確認業主/管理人已遵守所有通知要求。如果使用附件，業主/管理人和租戶必須在附件上簽名並註明日期。

C. 鉛危害評估與降低

1978年之前建造的房產必須進行評估，以確定是否有油漆老化。必須定期進行維護，並評估鉛危害降低情況。業主/經理負責：

• 在單位週轉時或至少每年對已入住的單位進行一次含鉛油漆的目視檢查；
• 修復所有不穩定的油漆；
• 修復受損的封裝或封閉區域；以及
• 在進行額外的鉛危害評估和危害減少活動時，繼續遵守通知要求。

6.6 檢驗要求

國家房地產實體檢查標準 (NSPIRE) 是進行檢查的標準。 NSPIRE 檢查模型優先考慮健康、安全和功能缺陷，而非外觀。它實施的檢查能夠更好地反映房產的真實物理狀況。 NSPIRE 模型支援採用完善的全年維護措施。
業主/經理必須確保擁有足夠數量的訓練有素的員工來執行 NSPIRE 檢查，或與經過認證的檢查員簽訂合同，代表業主/經理進行檢查。

6.7 年度檢查

業主/經理負責確保所有永久性平價出租房屋單位每年接受檢查。檢查記錄必須保存在租戶檔案或其他物業管理檔案中，以便市政府根據要求查閱。業主/經理必須確保所有永久性平價出租房屋/單位每年使用 NSPIRE 模型接受檢查。

與所有項目活動一樣，市政府要求租賃項目提供文件證明其已符合所有項目和項目規定。由於租賃項目需要長期監控，因此記錄保存的責任略有增加。

業主/經理有責任保存足夠的記錄，以證明其符合所有適用要求。業主/經理必須同時保存房產和租戶記錄。房產記錄應包含用於支援租金和水電費補貼計算的文件。

7.1 維護租戶記錄

為了獲得必要的報告信息，永久性經濟適用房租賃單元的業主/管理者必須為每個入住經濟適用房單元的家庭建立租戶檔案。租戶檔案應包含必要的文件，以證明每個單位均由符合資格的租戶妥善佔用。該檔案必須包含以下資訊：

• 單元編號
• 單位臥室數量
• 居住該單位的家庭成員姓名
• 租戶申請
• 租賃援助驗證
• 認證問卷
• 租戶簽署的釋放表格
• 第三方收入驗證文件
• 自我認證（如適用）
• 租戶收入證明
• 學生例外請求（如適用）
• 入住檢查和年度檢查報告
• 租戶支付的租金總額
• 公用事業津貼
• 租戶補貼類型和金額
• 當前租約或原租約修正案的副本
• 家庭AMI
• 租戶收入中用於支付租金的百分比
• 房子大小
• 所有家庭成員的姓名和出生日期
• 人口統計表 - 家庭所有成員的自我認定種族/民族
• 租戶入住的開始和結束日期
• 單位入住率改變的原因
• 家庭殘疾狀況
• 第 214 條狀態聲明（僅限 HOME 單位）
• 種族/民族數據報告表
• VAWA 租約附錄（僅限 HOME 輔助單位）
• HOME 租賃租約附錄（僅限 HOME 輔助單位）
• 含鉛油漆確認書（1978 年以前建造）
• 簽署永久經濟適用房單元附錄
  
  保留的文件應足以支持業主/經理向市政府提供的資訊。業主/經理必須允許市政府在正常工作時間內隨時調取這些記錄。記錄必須保存在業主/經理的當地辦公室。

7.2 租戶檔案表格範本

該市製定了以下表格來協助業主/經理確保遵守租戶檔案要求：

• 租戶檔案清單（附錄 VII-A）
• 範例應用程式（附錄 VII-B）
• 認證問卷
• 收入證明表格樣本
• 租戶收入證明表（附錄VII-C）
• 澄清表
• 搬入/搬離檢查清單（附錄 VII-D）
• 自我認證問卷
• 種族與民族
• 租約附錄

7.3 記錄保留

業主/管理人必須保留最近三年的完整記錄，以顯示申請人申請該計劃的情況。業主/管理人還必須保留最近五年的完整租戶檔案記錄，以證明租戶的資格。

7.4 訪問記錄

業主/經理必須允許市府在正常辦公時間內隨時查閱所有記錄。所有記錄應保存在業主/經理的當地辦公室。

7.5 報告要求

市政府要求租賃物業的業主/管理人證明其已滿足所有計劃合規要求。每年提交報告是業主/管理人證明其合規性的關鍵途徑，這些合規性包括適用的物業標準、可負擔性、租戶資格和入住要求。作為市政府長期監測的一部分，所有租賃物業均需接受年度風險評估，並對以下必需報告進行書面審查：

A. 年度租戶報告

首次租賃完成後以及此後每年，業主/經理必須在每年 31 月 XNUMX 日之前提交年度租戶報告（附錄 VII-E）以提供租戶資訊。

• 單元號
• 確定指定的家庭輔助單位
• 臥室數量
• 總平方英尺
• AMI 單位
• 戶主姓氏
• 戶主類型（如）：
  • 女性戶主
  • 殘疾戶主
  • 老年戶主
• 民族特徵
• 種族特徵
• 學生身份
• 戶主職業
• 房子大小
• 家庭年總收入
• 家庭年度資產總額
• 資產來源
• 租戶支付的租金總額
• 租金補貼（如適用）
• 公用事業津貼（如適用）
• 非可選費用及費用總額（如適用）
• 總租金
• 首次入住日期

B. 年度受益人報告

部分出租房屋需提交年度受益人報告（附錄 VII-F）。該報告總結了受益於計畫/方案所提供服務的個人或家庭（受益人）數量。該報告必須每年完成，並於每年 31 月 XNUMX 日之前送達高級住房專案經理。
只有提供過夜住所或短期過渡性住房的租賃房屋才需要提交年度受益人報告。所有其他租賃房屋都必須提交年度租戶報告。

C. 年度合規性認證

作為區域經濟適用房租賃合規計畫年度風險分析的一部分，年度合規證明（附錄 VII-G）必須每年提交，並於每年 31 月 XNUMX 日之前送達住房高級專案經理。該報告證明過去一年的活動。所有符合《契約》規定的永久性經濟適用房租賃單位均須提交此報告。

D. 積極行銷合規報告

業主/經理必須提交一份積極行銷合規報告（附錄 VII-H），以證明其遵守了本市的積極公平住房營銷計劃，或提供一份書面說明，闡述過去一年為推廣永久性平價租賃住房而採取的積極營銷推廣措施。必須附上詳細說明行銷措施的輔助文件。合規與監控管理員將透過所有必要的年度報告來監控計劃的合規性。未能按要求提交報告可能被視為不合規。

E. 年度空缺職位報告

所有多戶永久性平價出租房屋均須於每年31月XNUMX日前提交年度空置報告（附錄VII-I）。該報告旨在向合規人員和住房諮詢委員會通報居民全年搬離永久性平價出租房屋的原因。

F. 營業收入及支出報告

為確保永久性可負擔租賃住房的財務可行性，BRARHP 保留要求並審查營業收入和支出報告的權利。業主/管理人必須根據要求提供這些報告。

本手冊本章概述了監控所有永久性平價租賃住房合作夥伴和房產的程序。監控旨在幫助業主/管理者根據《聯邦法規彙編》第24卷第92部分和第24卷第570部分，遵守與BRARHP合規監控要求和程序相關的聯邦和地方法規。然而，根據與市政府和/或區域參與轄區簽訂的協議，合規性完全由永久性平價租賃住房單元的業主負責。

8.1 監控概述

當BRARHP投資可負擔住房時，它有義務對永久性可負擔租賃住房進行監控，以確保其在整個可負擔期內符合《住房協議》規定的所有適用規則和規定，並永久遵守《契約》，以確保房產按照適用要求和房產標準進行維護。監控的三個主要目標是：

• 確保生產和責任；
• 確保遵守所有聯邦和地方要求；以及
• 評估組織和專案績效以及專案可行性（財務狀況、管理能力等）
  
  最低限度的監控活動包括：

A. 報告

業主/經理必須提交年度租戶租金和入住率報告。該報告提供有關可負擔性要求的數據，這些要求將入住限制在低收入和極低收入家庭，並將租金限制在可負擔水平。

B. 單位及房產檢查

業主/經理必須進行年度檢查，確保房產和單元的維護符合 NSPIRE 模型，包括含鉛油漆通知和持續維護要求（如適用）。

C. 記錄保存

業主/經理必須保留足夠的記錄以確定業主/經理是否滿足所有要求。

D. 記錄審查

市政府和 BRARHP 合規工作人員審查業主/經理保存的記錄，以驗證報告的準確性並確定合規性。

8.2 監測計劃

的城市 Boulder 有義務監督所有由市政府資助以及BRARHP（城市發展與住房計劃）資助的永久性可負擔租賃住房單元和房產，以確保其符合相關要求。監督計畫概述了市政府和區域合規與監督管理員在進行各類監督時應遵循的程序。這些程序的製定旨在確保完整性、公平性並與市政府的監督活動保持一致。合規性監督工作主要涵蓋三個面向：

A. 行政和財務監控

確保業主/經理妥善管理項目，並實施必要的財務控制。這包括審查和執行協議和契約、按時完成專案、遵守R BRARHP制定的政策和程序、滿足行政要求、及時準確地報告和記錄專案成果。

B. 專案監控

確定業主/管理者是否已製定適當的程序、表格和文件，以根據當地和聯邦要求執行專案。這涉及審查資金申請、政策、程序、專案文件、財務文件、專案文件結構和維護。

C. 專案監測

確保每個資助項目符合所有項目要求、符合資格的受益人和物業標準。此流程包括租戶檔案審核和單元檢查。

8.3 監測類型

我們會定期進行全面的監控審查，即使業主/管理者擁有良好的業績和合規記錄，我們也會進行審查。高級住房專案經理會確保每年對 BRARHP 投資組合中的每個永久性可負擔租賃專案進行監控，具體方式如下：

A. 租賃前監控

任何新建租賃住宅專案的業主/管理者，如果先前沒有經濟適用房經驗，在租賃初期將受到額外的監控和監督。市合規部門的工作人員保留在租賃第一年內審查/批准所有租戶檔案的權利。

B. 風險評估

住房高級合規經理每年進行一次風險評估，以確定哪些永久性平價租賃房屋專案需要全年全面監控。高風險項目包括但不限於：

• 提供永久性經濟適用出租房屋的新合作夥伴；
• 永久性經濟適用出租房屋的所有權或管理權發生變更；
• 關鍵崗位人員流動；
• 首次開展多項資助活動；以及
• 未及時提交或提交準確的報告

C. 案頭審查

案頭審查是基本監控活動的重要組成部分。該審查涉及審查業主/經理提供的資訊和資料，以此來追蹤績效並識別潛在問題。該審查由房屋高級合規經理每季和每年進行一次。報告可能包括但不限於：物業合規性、專案整體績效、財務狀況以及租金和入住率報告。由於大多數報告僅提供簡要情況介紹，市政府可能會在進行案頭審查時聯繫業主/經理以澄清資訊或尋求更多資訊。

D. 監測前案頭審查

市及地區合規與監控管理員將在每次進行現場審查或遠端監控之前進行預監控案頭審查。該審查包括以下內容：
1. 公平住房和平等機會－確保在以下地點張貼公平住房和平等機會海報：

• 如果是單一場地項目，則為物業所在地；和/或
• 在居民申請住房的現場。
  
  2. 積極行銷程序
• 審查肯定性公平住房行銷計劃 (AFHMP)，以確保其用於確定最不可能申請住房的人群的市場。
• 確保根據美國住房和城市發展部 (HUD) 公平住房與平等機會辦公室的政策，至少每五 (5) 年評估和更新一次公平住房管理計劃 (AFHMP)。所有公平住房管理計劃及其更新均須提交給住房高級合規經理審核批准。
  
  3. 租戶選擇政策－審查以確保申請人被選中，以及批准或拒絕申請人的標準。

E.現場審查（Site Reviews）

市及地區合規與監控管理員負責進行現場審查以及單元/物業檢查。在現場審查期間，將對隨機抽取的租戶檔案進行分析，審查補充信息，並檢查單元和物業的整體狀況。

F. 遠端監控

在適當的情況下，我們會以異地遠端監控取代現場現場審核。單元檢查可以在遠端監控當天完成，也可以在遠端監控的合理時間內完成。

現場審查和遠端監控由兩個部分組成：
1. 審查現場保留的記錄和文件，以證明業主/經理遵守了《契約》中概述的要求，並核實業主/經理的租金和入住報告中提供的資訊的準確性。

2. 對房產樣本進行實體檢查，確保房產維持標準狀態

記錄審查可能包括但不限於以下內容：
一般行政文件：在整個物業管理中產生的，包括行銷活動、租戶選擇計劃、等候名單、政策和程序。
租戶文件：與租戶及其所居住的單位有關。
HOME-單元名稱：反映在任何給定時間點哪些單位是 HOME 輔助單位。
維護文件：記錄年度單位檢查，以確保滿足適用的財產標準並確定對財產所做的所有實體改進。

注意：市政府可能會根據需要更頻繁地進行監測或檢查。

8.4 現場審查與遠端監控流程

進行網站審核的基本架構包括四個步驟，包括：

A. 監測準備

合規人員將對專案相關數據進行預監測案頭審查。業主/經理將收到一份預監測問卷，請在現場審查前填寫完畢並交回合規人員。

B. 進行監測

合規性現場審查包括以下步驟：

步驟1：通知： 合規人員將聯繫業主/經理，解釋此訪問的目的，並商定現場審查的日期。審查所需的任何資訊將在通知時索取。通常情況下，除非各方另有約定，現場審查前至少會提前 30 天通知業主/經理。
第二步：入學會議： 合規人員將在監控訪問開始時與業主/經理和/或指定工作人員會面，以確保業主/經理清楚了解監控的目的和範圍。
步驟3：租戶檔案審查： 合規人員將審查租戶文件和補充文件，以確定是否符合適用要求。
步驟 4：退出會議： 現場審查結束時，合規人員將再次與業主/經理和/或指定人員會面，介紹監控的初步結果，獲取所需的其他信息，並為業主/經理提供回答問題和疑慮的機會。
步驟5：單元檢查： 房屋檢查承包商負責代表市政府對房屋進行檢查。 Boulder 以確保滿足適用的財產標準。
步驟6：跟進： 場地審查結束後，合規人員將與業主/經理進行跟進，確保所有未解決的問題和/或疑慮均已解決。在正式提交監控函之前，業主/經理將有機會解決監控中發現的任何問題。
第七步：監控信： 現場審查的書面摘要將在現場審查後三十 (30) 天內提交給業主/經理。業主/經理將在收到監控函後三十 (30) 天內根據監控函中概述的要求採取任何糾正措施。

8.5 技術援助

市政府將技術援助納入整體監控計劃，旨在幫助業主/管理者理解並遵守所有合規要求。技術援助並非旨在取代正式監控，而是作為監控的補充工具，以確保長期遵守。技術援助將在首次租賃前提供，具體情況取決於監控流程中確定的需求、員工流動情況，並可根據要求提供。

8.6 監測長期生存能力

租賃項目中的許多困難首先表現為財務問題。因此，市政府加強了監控，以確保該物業的長期財務可行性。這項審查每年透過審查營運收入和支出報告、空置報告和年度財務報表進行。

8.7 不合規

不合規是指項目未能滿足相關要求的任何時間段。任何不合規的認定都將以書面通知業主/經理。該信函將告知業主/經理所有值得關注的領域、任何不合規的認定、所需的糾正措施以及解決期限。不合規的嚴重程度和範圍可能有所不同。一般而言，不合規問題分為三個嚴重程度等級。

級別1： 一次性不合規情況，通常被認定為“關注領域”。
級別2： 多次發生中度至嚴重的不合規情況，或表示在執行要求時有管理或操作問題；
級別3： 存在嚴重疏忽、欺詐、歧視或身體狀況對租戶的健康或安全構成迫在眉睫的威脅的情況。
如果不合規問題未在規定時間內解決，住房高級合規經理將進行調查，並可能訪問現場以確定不合規的程度。

8.8 執行條款

一旦發現不合規問題，可能會採取一系列糾正措施或補救措施。糾正措施的類型取決於不合規問題的嚴重程度。一些補救措施範例可能包括：

級別1： 記錄不合規問題，跟進並驗證不合規問題是否已得到糾正；或更頻繁地監控以確保不合規問題不會再次發生。
級別2： 與業主/經理會面以糾正不合規問題；在後續信函中記錄會議和指示，確認所有不合規問題均已得到糾正；並更頻繁地監控並根據需要提供技術援助。
級別3： 與業主/經理會面，確定違規問題並製定糾正措施的時間表，簽署正式協議，其中明確了解決違規問題的條款和條件。如果未能在規定的解決期限內完全合規，請通知市檢察官辦公室。市檢察官辦公室可能會採取任何必要的法律行動來糾正這種情況。

注意：市政府保留採取上述以及協議和/或契約中概述的糾正措施的權利。