房東租客常見問題解答

連帶責任是指租賃中的所有租戶都應對所有租金和所有損害負責，無論租戶如何在租戶之間分配租金和其他財務問題和責任。 如果一個人不支付租金，其他租戶則需承擔該份額的租金，否則他們都會因不支付租金而被驅逐。 由租戶而不是房東向未付費租戶收取費用。 然而，如何處理驅逐取決於房東個人，只要他們遵守科羅拉多州法規和 Boulder 市政法規，房東可能會允許一些替代解決方案來解決問題，例如用租約上的新租戶替換拖欠的租戶。 房東也可以選擇驅逐租約中的一名房客。 租戶不能驅逐其他租戶（儘管在轉租情況下，租戶也許可以——在這種情況下應諮詢律師）。

如果您違反了租約條款，房東必須通過一個程序才能驅逐其租戶。 房東必須先在租戶的門上張貼十天通知，聲明他們必須遵守租賃條款或搬出。 然後，房客有十天的時間遵守房東指出的租約條款（「解決」問題）或離開房屋。 如果房客留下來但不解決問題，那麼房東可以向法庭申請驅逐（正式名稱為強制進入和拘留者，或 FED 法庭）。 如果房客多次收到十天通知，或違反租約的情況極為嚴重，房東不必給房客解決問題的機會，並且如果房客沒有自願搬離房產，他們可以驅逐房客十天內。

如果房東提出驅逐訴訟，租戶將收到開庭日期，然後租戶和房東都將出庭陳述各自的觀點。 然後，法官將裁定支持或反對驅逐，或者，如果需要更多資訊才能做出決定，他們將設定聽證會日期，通常在一周內。 如果法官裁定驅逐，租戶必須在 10 天內搬出房屋。 如果房客在 10 天內沒有搬出，房東可以致電治安官並在監督下搬出租客的物品，並將房客從房屋中帶走。

房東在未經過驅逐程序的情況下驅逐租戶或將他們鎖在自己的房產之外是違法的。

任何未能出席驅逐法庭聽證會的一方都可能會收到對他們不利的裁決。 房客應盡一切努力出席法庭，因為他們通常有機會與房東或房東代表協商更好的結果。

不會。如果您被驅逐，驅逐會記錄在您的記錄中，並會出現在背景調查中，並且很可能會使您將來難以租房。 此外，驅逐可能不會免除租戶的租約條款。 在房東重新出租該房產之前，租戶仍可能有責任向房東支付租金。

一般來說，除非有緊急情況，否則應發出合理的通知。 合理通知通常定義為 24 小時。 然而，除非租約中有明確規定，否則房東沒有規定必須給予進入其財產的具體時間段。 這是房東和房客應該共同解決的問題，最好是在簽訂租約之前。

一般來說，不會。 租戶支付租金的義務並不取決於房東維護房屋的義務。 您可能會因不支付租金而被驅逐。 您可以嘗試與房東協商解決問題的時間範圍、可能對不便進行的補償，或對未能滿足承諾條件的補償。 如果您不滿意或無法親自或透過電話進行談判，另一個選擇是寫信。

該信函應明確說明您希望解決的問題、解決問題的時間範圍以及您可以提供的任何幫助來實現這一目標（即設備何時可供維修人員進入等）。 如果房東沒有回應維護或修理的請求，您可能需要諮詢律師以了解其他選擇或致電 租賃許可 （如果該房產位於以下城市 Boulder）查看維護問題是否違反城市法規。 租賃許可的電話號碼是 303-441-3152。

如果情況極端或嚴重且長期，您應該與律師討論補救或終止和租金義務的選擇。

如果您有其他疑問或想與某人就特定問題或問題親自交談，請致電該市的 調解 團隊 調解服務 電話：303-441-4364。 調解是一個使人們能夠透過開放的溝通和創造性的問題解決來解決衝突的過程。 該計劃可以幫助解決個人之間、社區或組織內部的衝突。 調解員不是律師，也不提供法律建議。 市府居民可以進行調解 Boulder。 房東與房客之間的調解也適用於其他領域 Boulder 縣。

未經房東許可，您不得進行維修或扣除費用。

租賃是具有法律約束力的合約； 在簽署之前請考慮這些要點。

• 閱讀租約並理解它： 不存在標準租賃這樣的東西； 不同的房東使用不同的租約。 如果您不明白其中的內容，或者想在簽署之前查看租約，請詢問您的房東。

• 了解期限和您的義務： 如果您簽訂一年租約但僅入住 9 個月，您可能仍需負責支付所有租金或尋找分租客。 假設你能夠找到人來取代你的位置是有風險的。 您或許可以與房東協商短期租賃。

• 了解你的室友： 如果您與他人簽訂租約，如果您的室友未能支付租金，您需要向房東承擔其應得份額的租金。 確保你的室友是可靠的，並且打算在整個學期中留下來。 無論你們彼此有多了解，都要與室友達成共識並將其書面化。 您的房東可能願意與每位房客簽署單獨的租約。

• 確保您了解誰負責維修： 只有當租約規定房東有責任時，房東才需要進行維修。 如果您的租約沒有此類條款，請與房東討論新增一項。 該條款應明確誰支付何種類型的維修費用。

• 不要依賴口頭承諾： 如果您的房東承諾進行油漆、地毯或維修等改進，請在簽訂租約之前以書面形式獲得這些承諾。 指定修復或改進完成的日期。 如果您的房東表示他們不會要求您遵守租約中的某些條款，請將其劃掉並讓雙方在更改上簽字。

• 事情可能是可以協商的： 租客有一定的議價能力。 如果租金很高或房屋年久失修，並且您希望在租約中包含或排除某些內容，請與房東討論這些問題。 如果您同意變更，請將其以書面形式寫在租約上，並讓所有當事人在變更上簽名。 在租賃期內，可以隨時對租賃條款進行更改或補充，但前提是所有各方都同意並假設這些更改是合法的。

租賃是具有法律約束力的合約。 任何事情，包括搬到另一個州、醫療困難，甚至死亡，都不會終止租約，除非租約中有專門規定此類事件將終止租約的條款。 檢查您的租約是否有提前終止的條件，例如通知房東的方式和時間、未來的財務義務或尋找分租人的期望。 違反租約停止支付租金的租戶可能會在法庭上被起訴或移交給催收機構。 如果租約中未指定條款，可以單獨或透過與房東協商提前終止 調解.

不，一旦您簽署租約，您和房東之間就建立了一份合約協議。 沒有寬限期可以退出租約。

如果沒有書面租約且從未簽訂過書面租約，科羅拉多州將採取按月租賃的方式。 要終止此類按月租賃，租戶或房東必須在當前租賃月份結束前提前 21 天以書面通知其他人。 如果舊租約已到期且從未簽署新租約，合約將自動轉為按月租約。 原租約的大部分條款仍然適用，包括房客或房東必須發出終止租約的通知期限（可能長於法律規定的預設最低期限 21 天），誰負責維護和維修，以及租金到期日期。

除非租約另有說明，租約仍對新業主具有約束力。 然而，業主（現任或新業主）和租戶可以協商達成各方均同意的不同結果。

不。租賃是兩個或多個實體之間具有約束力的合約。 缺乏租賃許可證並不會使租賃合約無效，除非該單位是「非法住宅單位」且在任何情況下都不能合法出租。

如果房客在其出租房產中遇到極端的健康和安全問題，且房東無法補救，並且不允許房客終止租約並搬出，則應與律師討論終止租約和騰出房產的選擇。 租戶可能不會期望扣留租金或支付自己選擇的減免租金並無限期地繼續居住在該房產中。

如果房東未能進行使房屋適合居住的維修，並且不解除您的租賃合同，您可以根據《居住保障法》或通過稱為“推定驅逐”的方式騰出房產，而不會受到處罰。 同樣，租戶在採取這些補救措施之前應獲得法律指導：除其他關鍵要求外，這兩種補救措施都涉及請求維修的具體時間表和通知意圖離開房屋的適當方法。

原租賃期限屆滿後，除非另有書面規定，房東沒有義務重新出租給租戶，租戶也沒有義務簽訂新合約。 然而，雙方事先了解對方的意圖卻是一件實際的事。 租戶可能想知道是否可以選擇再住一年。 房東通常會積極地讓他們的出租房產保持住滿狀態。 他們可以提前幾個月詢問租戶是否計劃續租，有時甚至會在租約中寫入續租的最後期限。 房東應該合理地要求租戶做出承諾。 但租賃合約一旦簽訂，無論是原租約或續約合同，都具有約束力。 在簽署任何租賃文件之前，請確保您願意按照租約中規定的時間和條件在該房產中居住。 了解與提前終止相關的租約條款有助於防止未來不確定時出現問題。

按月租賃是指為期一個月的租賃協議，每月自動續約一個月，直至任何一方正確終止。 如果某人之前有未續約的租約，但在房東同意的情況下，該人仍然是租戶，則該租約被視為已轉為按月租約。 過期書面租約中規定的終止條款和其他權利和義務通常仍然適用，除非在各方均知情的情況下進行修訂。 終止意向通知應以郵寄或親手向房東遞送通知副本的方式發出。

除非另有書面說明，否則要正確終止按月租賃，必須在已支付租金月份的最後一天（通知發出之日）之前至少 21 天發出書面終止意向通知。給出的不計入 21 天期限內。 例如，在書面租約中，從租金到期之日開始，然後倒算 21 天。

除非租約中明確規定或另有約定，否則承租人有責任以至少與搬入時相同的狀態歸還房產，不包括正常磨損。 租約要求租戶在搬出時支付專業服務人員的地毯清潔費用，或從押金中扣除此類費用，這是常見且可以接受的。 如果房客對這項要求感到不舒服，他們應該在簽署租約之前與房東協商，看看在這個問題上是否有彈性。

正常磨損包括在正常條件下（通常隨著時間的推移）發生的房屋損壞。 例如，油漆可能會褪色，電氣開關可能會停止工作，或者塑膠開關板可能會破裂，百葉窗上的拉繩可能會磨損或斷裂，地毯可能會磨損，尤其是在人流量大的區域，水泥漿可能會乾涸並鬆動。 即使租客定期清潔並合理保管財產並將財產適當地用於其預期目的，這些類型的事情也會發生。

損壞是由於不合理使用或意外、疏忽或粗心造成的。 損壞可能包括污垢、黴菌等的過度堆積、地毯上的污漬以及窗戶破損。 即使未經房東書面許可而故意對房屋進行改造也被視為損壞。 例如，租戶不能在牆上留下層架或掛畫的洞，也不能重新粉刷牆壁以顯著改變顏色。 如果租戶想對搬出後仍保留的房屋進行變更，則租戶只能在與房東討論這些變更並獲得書面許可後才能進行。 如果需要，房東應具體說明他們對所需工作類型的期望，例如“按照專業標準進行塗漆，不得滴水或塗抹”，或“使用重型牆錨安裝窗簾桿”。

為避免日後發生糾紛，雙方應在租賃期間開始時採取措施記錄財產的當前狀況。 租戶應徹底檢查房屋，並在入住/退房表格上以書面記錄所有問題。 也應評估清潔度。 房客和房東均應在清單上簽名並註明日期。 租約結束時，租戶應再次檢查房屋，最好是在房東在場的情況下，討論任何損壞情況，評估清潔度，並將條件與搬入清單進行比較。 租戶可能希望透過照片或影片進一步記錄租賃前後的情況。 房東不需要在場與房客一起演練，但這樣做通常是個好習慣。 房東可能希望向房客提供搬離時清潔度的期望清單，例如「抽油煙機無灰塵和油脂」或「浴室灌漿無黴菌」。 對清潔度的普遍期望是財產應至少保持與發現時一樣良好的狀態，減少正常磨損。

以下列表並不全面，但旨在作為合理解釋正常住宅使用的預期磨損與導致房東財產損壞的意外或故意行為之間差異的指南。 值得注意的是，租戶應及時報告狀況問題，因為不這樣做可能會導致更多損壞，例如屋頂未報告的洩漏，進而損壞乾牆和地毯，並可能成為租戶的責任。

此磨損資訊改編自 Rental Housing On Line。

根據科羅拉多州法律，房東有 30 天的時間退還保證金或扣除費用的帳目，解釋為何未退還全額押金。 最長可以延長 60 天，但必須寫在原始租約中。 房東可以選擇透過掛號信或其他可追蹤的方式發送聲明。 如果房東超過退還押金的期限，他們將失去扣留任何款項的權利，並且必須退還全額押金，但他們仍然可以在以後提起損害賠償訴訟。

如果您滿足了租約的所有要求，並且在離開時房屋狀況至少與您發現時一樣好，正常磨損較少，您有權獲得全部保證金。 如果您不同意房東保留的金額，您應該先嘗試協商退還您認為公平的部分。 提供支持您立場的文件會很有幫助，例如照片、入住/退房表等。如果房東仍未退還您滿意的金額，您可以致電調解服務，看看情況是否合適用於調解。 如果調解不合適或對方不想調解，您可以寫一封七日催款信，說明如果您在七日內沒有收到保證金，您將起訴他們，要求賠償三倍的金額扣留（三倍損害賠償）。 如果您仍未收到所要求的款項並想追究此事，您可以提起訴訟。 為了獲得三倍的損害賠償，您必須在法庭上證明房東的故意和錯誤意圖。

應保留維修收據和/或估算，但不必將其與初始報表一起發送給租戶。 但是，如果租戶對扣除提出質疑並要求提供收據和/或估算，房東有責任提供這些收據和/或估算，以證明扣除是公平且適當的。 扣除應基於必要時可證明的合理成本，例如專業維修估算和商品收據，或清潔服務或承包商的典型小時費率的驗證。 Boulder 區。

房東只能扣除損壞物品的折舊價值（以及進行維修的人工費用），而不是該物品的全部重置價值，除非該物品是全新的。 折舊價值可能很難確定，但它通常是原始成本、預期壽命和年齡的函數。

保證金可用於以下任一用途：

• 租戶所欠的未付租金或水電費
• 支付「正常磨損」以外的房屋損壞費用
• 租客在租約中同意的清潔工作，例如專業地毯清潔。 如果租約中沒有規定，財產應恢復到收到時的狀態，減去正常磨損
• 任何其他違反租約導致房東財產或經濟損失的行為

科羅拉多州法律將「正常磨損」定義為「由於租用單位的預期用途而發生的損壞，且沒有疏忽、粗心、事故或租戶或租戶對房屋或設備或動產的濫用」他的家庭成員或其受邀者或客人。”

除非得到房東的書面許可，租戶不得使用保證金支付上個月的租金。 保證金用於支付租戶在租賃期間造成的任何損壞、未付租金、水電費和其他經濟負擔。 未經許可使用保證金支付上個月租金的租戶可能會被起訴要求賠償或可能遭受其他財務影響。